【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化的快速推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速發(fā)展起來。而作為涉及面廣、關(guān)聯(lián)性高的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的作用，并逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)對(duì)改善居民的物質(zhì)生活條件也產(chǎn)生了很大影響。但是，由于現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不規(guī)范，其中也出現(xiàn)了一些問題，這不但不利于地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文主要從我國(guó)當(dāng)前地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀以及地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。闡述了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性健康發(fā)展的重要性。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展現(xiàn)狀；未來趨勢(shì)

1.地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的現(xiàn)狀

1.1地產(chǎn)投資

根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其資金投資量在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重也比較大。這些投資主要來自國(guó)內(nèi)民間的融資和國(guó)際社會(huì)的投資。國(guó)內(nèi)民間資本是主要投資來源，占地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，2011年約在76%左右， 2008年投資有小幅回落，2004年至2010年一直保持了高增長(zhǎng)姿態(tài)，2011年隨著政府調(diào)控政策出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)有小幅回落。投資對(duì)象逐漸由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)。

1.2地產(chǎn)開發(fā)狀況

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)有兩個(gè)特點(diǎn)，首先是新開工增多，竣工減緩。但隨著國(guó)內(nèi)政策的改變，開發(fā)商囤積土地情況逐漸減少，開工項(xiàng)目逐漸增多。但是開發(fā)商們?yōu)榱吮ＷC高額的利潤(rùn)，往往故意減緩施工進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積很難增長(zhǎng)。其次，拆遷受到遏制，但土地控制依然不容樂觀。隨著負(fù)面拆遷新聞的不斷出現(xiàn)，國(guó)家也越來越重視，相繼出臺(tái)了相關(guān)文件來規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但土地資源依然得不到有效控制。其中原因就是觸動(dòng)了開發(fā)商及地方政府的利益，開發(fā)建設(shè)中屢屢出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題都和政府有千絲萬縷的聯(lián)系。

1.3地產(chǎn)的銷售狀況

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商品房的銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%。盡管面臨調(diào)控，商品房投資同比增速依然達(dá)到33.2%。隨著國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控政策的執(zhí)行，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比2010年下降14.8%左右。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格依然處于高位，雖然在部分地區(qū)稍有回落，但不具有代表性，從全國(guó)來看，房地產(chǎn)價(jià)格依然很高。同時(shí)，受中國(guó)城鎮(zhèn)化的影響，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)。中國(guó)城鎮(zhèn)化在“十一五”期間已經(jīng)達(dá)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)火熱的原因之一。另外，由于各大高校不斷擴(kuò)招，使很多年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們多數(shù)最終選擇落戶城市，形成一個(gè)不小的購(gòu)房群體。還有就是投資住房，很多人為了防止人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為許多人的首選，這也是房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要原因之一。結(jié)合以上分析，再加上保障性住房項(xiàng)目的延遲，致使國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。

1.4地產(chǎn)金融狀況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開資金的支持，而這些資金來源于金融行業(yè)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來來自自籌資金、外資、債券、國(guó)內(nèi)貸款和國(guó)家的預(yù)算內(nèi)資金等。從1998年以來，外資、債券和國(guó)家的預(yù)算內(nèi)資金在房地產(chǎn)資金中的比重越來越小，其主要是對(duì)銀行的資金的依賴。調(diào)查顯示，房地產(chǎn)60%的開發(fā)資金來源于銀行。從04年開始，我國(guó)的住房消費(fèi)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率都有明顯的下降。從住房公積金方面來說，我國(guó)的職工擁有住房公積金的人數(shù)較少，到2004年底，我國(guó)僅有158萬人有住房公積金，這個(gè)數(shù)目只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%，住房公積金貸款的累計(jì)發(fā)放人數(shù)433萬人，也只占擁有住房公積金職工人數(shù)的7%。從這些不難看出，我國(guó)的住房公積金和住房公積金貸款的普及率還是相當(dāng)?shù)偷?，因此我?guó)應(yīng)該加大對(duì)中低收入者的購(gòu)房支持力度。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題

2.1政府調(diào)控失當(dāng)

我國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有一定的壟斷性，主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)形式等的壟斷。地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)濟(jì)利益最大化，使用各種手段及方法收緊住房供應(yīng)量，拉大供需差距，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

房產(chǎn)價(jià)格主要包含土地成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等方面。此外，政府不但從拍賣土地中獲利，還可以從各種稅收獲得利益，土地與稅費(fèi)就占總房?jī)r(jià)的40%。

隨著我國(guó)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，人們的生活水平也得到了很大的提高。企業(yè)及市場(chǎng)規(guī)模也越來越大，各行各業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力也越來越激烈，他們利用城市的各種優(yōu)越條件不斷的壯大企業(yè)。這些都無形中增加了對(duì)住房的需求，城市土地的價(jià)值被逐漸擴(kuò)大。從另一方面看，城市已經(jīng)逐漸成為政府財(cái)政收入及投資資源。

在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)，土地的各種稅費(fèi)達(dá)到地方預(yù)算收入的40%，而土地出讓金的收入達(dá)到了政府預(yù)算收入的60%。甚至出現(xiàn)了“土地財(cái)政”的情況，大有過之而無不及之勢(shì)?，F(xiàn)在我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)一般都是通過買斷的形式取得使用權(quán)，這樣就使得有些地方政府通過土地的交易從中獲取了更大的經(jīng)濟(jì)利益。由于地方政府沒有足夠認(rèn)識(shí)到這樣的后果，造成這種掠奪式的開發(fā)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)的健康發(fā)展。

2.2金融政策調(diào)控不當(dāng)

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加大使得企業(yè)的利潤(rùn)大幅下降甚至有些出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的狀況，這種情況就使得社會(huì)上許多閑置資金流入到銀行。由于我國(guó)現(xiàn)行的資本市場(chǎng)并不很完善，存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，再加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，就使得房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度得到了暫時(shí)的控制。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的投資，若將這些資本都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將形成和真正剛需的消費(fèi)者爭(zhēng)搶房源的情況，從而形成變相抬高房?jī)r(jià)的依據(jù)，使得真正的商品房轉(zhuǎn)變成為了資本房，這種情況也就成為了很多資本商家投機(jī)地產(chǎn)的一個(gè)因素。由于近幾年住房實(shí)際的供給和虛假的需求之間的矛盾不斷加大，致使房?jī)r(jià)完全脫離了本身的價(jià)值，使得房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)開始加大，這樣就又加劇了供需之間的矛盾。

2.3國(guó)家住房保障政策有待健全

國(guó)家的住房保障政策和每個(gè)居民都息息相關(guān)。由于在政策的制定和運(yùn)用過程中，嚴(yán)重缺乏可操作性，法律的約束又不力，結(jié)果就導(dǎo)致問題的不斷出現(xiàn)。又由于保障性住房建設(shè)位置比較偏遠(yuǎn)交通不便配套設(shè)施不健全，雖然價(jià)格比較低，但由于生活上的不方便，使得人們的生活成本增加，給居民帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要健康發(fā)展

3.1建立科學(xué)的管理和行業(yè)發(fā)展模式

我國(guó)正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深化改革，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理與行業(yè)發(fā)展模式也處于調(diào)整中。因此，制定一個(gè)科學(xué)、可行的發(fā)展模式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。通過對(duì)國(guó)外成功的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式和行業(yè)發(fā)展模式的借鑒，制定出符合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展目標(biāo)和科學(xué)、合理、可行的發(fā)展途徑，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)健康良性的發(fā)展。

3.2建設(shè)科學(xué)的管理機(jī)制

由于我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成的原因多且復(fù)雜，為了改變其所面臨的不利局面，進(jìn)行深化改革是必不可少的。通過對(duì)房地產(chǎn)管理體制的深化改革，建立起一套科學(xué)的、有效的管理機(jī)制，并對(duì)政府相關(guān)管理部門的職能進(jìn)行調(diào)。另外，在制定政策時(shí)要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體及主體的職責(zé)，并對(duì)各個(gè)主體的各種行為進(jìn)行有效的監(jiān)管監(jiān)督。

3.3著力完善有關(guān)金融體系

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開金融體系的大力支持。從現(xiàn)階段我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)金融的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)之間的借貸結(jié)構(gòu)必須進(jìn)行調(diào)整，向剛需消費(fèi)貸款傾斜，同時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范。另外，針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)資金來源、資產(chǎn)流動(dòng)等這些具體問題，為了進(jìn)一步促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)金融的發(fā)展，我國(guó)應(yīng)適時(shí)建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)制度，實(shí)現(xiàn)抵押或貸款的市場(chǎng)化。并將這一市場(chǎng)整體納入金融大大市場(chǎng)中，以便將地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有效聯(lián)接起來。這樣房地產(chǎn)行業(yè)就解決了資金來源的問題，保證了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。二級(jí)市場(chǎng)金融制度的建立和發(fā)展將有效的分散銀行貸款高風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，還能推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)金融的市場(chǎng)化發(fā)展，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。

3.4健全地產(chǎn)業(yè)法律體系

健全的法律體系能夠保整個(gè)行業(yè)健康規(guī)范地運(yùn)行。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想健康有序的發(fā)展，必須建立和完善我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的法律體系，只有健全、規(guī)范、嚴(yán)格的法律體系才能夠保障我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)走上規(guī)范，健康的發(fā)展道路。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的貢獻(xiàn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的評(píng)價(jià)不能僅看一個(gè)方面，應(yīng)通盤考慮。由于現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)處在短暫的下降階段，受總體經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了不良發(fā)展時(shí)期。因此，要想保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，不但需要房地產(chǎn)行業(yè)自身的努力，還需要國(guó)家進(jìn)行有效的調(diào)控，以便保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性健康發(fā)展，以此，未來的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)一定可以與國(guó)家經(jīng)濟(jì)一樣繁榮昌盛。

參考文獻(xiàn)

[1]張燕生.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（31）

[2]黃平，吳春義.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢(shì)分析[J].新建設(shè)：現(xiàn)代物業(yè)上旬刊，2011（11）

[3]呂忠誠(chéng).淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2010（11）

[4]楚旭娜.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[J].中華民居，2010（10）

作者簡(jiǎn)介

劉朝陽（1978—），男，河南商水人，本科，畢業(yè)于中央廣播電視大學(xué)，工程師，研究方向：城建。