對(duì)于SOHO中國(guó)放棄外灘項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)、停止海內(nèi)外投資，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是在給轉(zhuǎn)型繼續(xù)鋪路，是加速資金回流的體現(xiàn)，原因在于向持有型租賃物業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中需要大量的資金作為儲(chǔ)備支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從黃金時(shí)代已邁人白銀時(shí)代，不光SOHO，眾多房地產(chǎn)大腕都在謀求轉(zhuǎn)型，方式各異。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從黃金時(shí)代已邁入白銀時(shí)代。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，公布半年報(bào)的房企合計(jì)138家，庫(kù)存總金額高達(dá)24，747.7億元。而這一數(shù)據(jù)在2014年同期為22，024.96億元，同比漲幅高達(dá)12%。這138家房企平均凈利潤(rùn)率跌至9.1%，而在2014年房企的凈利潤(rùn)率為10%，在2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%。如此情勢(shì)下，不光SOHO，眾多房地產(chǎn)大腕都在謀求轉(zhuǎn)型，方式各異。

易觀研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為企業(yè)來(lái)講，還是應(yīng)該看好房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域的投資，機(jī)會(huì)仍然存在。絕大多數(shù)房企也還在熱衷于樓市的投資，關(guān)鍵在于如何將現(xiàn)有資源有效整合起來(lái)。

房企轉(zhuǎn)型最難在觀念

A股中50多家房企都在談轉(zhuǎn)型，表現(xiàn)出行業(yè)整體對(duì)未來(lái)發(fā)展的焦慮，在新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)的背景下，如何看待傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型？未來(lái)的出路在哪里？

對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬的看法是，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)而言，行業(yè)已經(jīng)告別過(guò)去的黃金年代，商業(yè)邏輯已經(jīng)發(fā)生改變。過(guò)去，依靠人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、制度性改革紅利與國(guó)際紅利等五大紅利，讓那時(shí)候的房地產(chǎn)站在了風(fēng)口上。但如△’五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉(zhuǎn)向老齡化社會(huì)；城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)進(jìn)行中；經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利，已進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率也進(jìn)一步下滑。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須尋求新的著力點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)，因此需要轉(zhuǎn)型。

在這一輪轉(zhuǎn)型中，企業(yè)已經(jīng)不可以再依賴制度紅利了，也不能再靠土地紅利，那靠什么呢？在鐘彬看來(lái)，是需要依靠商業(yè)模式優(yōu)化下的產(chǎn)業(yè)紅利。這也是房企轉(zhuǎn)型的思路。從房地產(chǎn)行業(yè)微笑曲線來(lái)看，作為中間環(huán)節(jié)的開發(fā)和銷售，在今天已經(jīng)不像以前那么重要了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了前端地產(chǎn)金融，作為后端環(huán)節(jié)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)成了我們關(guān)注的對(duì)象。因此，類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商華夏幸?；鶚I(yè)和社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商彩生活（隸屬花樣年）這樣的企業(yè)異軍突起，他們通過(guò)商業(yè)模式的優(yōu)化和創(chuàng)新，成為了這一輪轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿。

開發(fā)商在轉(zhuǎn)型探索實(shí)踐中，難免會(huì)碰到各種“轉(zhuǎn)型煩惱”，其中包括尚未完善的體制、機(jī)制，成本過(guò)高、同質(zhì)化嚴(yán)重，路徑單一、方式簡(jiǎn)單、缺乏創(chuàng)新等問(wèn)題。鐘彬建議，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、加大人才引進(jìn)和培訓(xùn)力度、提高研發(fā)投入比例，以及向上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，以“四輪驅(qū)動(dòng)”的方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，在轉(zhuǎn)型期，企業(yè)應(yīng)多依靠創(chuàng)新來(lái)驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面升級(jí)的趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)化（跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合）、金融化、綠色低碳化、信息化（互聯(lián)網(wǎng)化）和國(guó)際化等，企業(yè)必須更加主動(dòng)、更加積極、更加智慧、更富有遠(yuǎn)見(jiàn)和創(chuàng)造性，同時(shí)還要擁抱“互聯(lián)網(wǎng)”，做好跨界融合，主動(dòng)跨界、主動(dòng)聯(lián)合、主動(dòng)連接。鐘彬認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型最大的困難是觀念。過(guò)去開發(fā)商建完房子、把房子賣出去就可以了，現(xiàn)在越來(lái)越多的開發(fā)商意識(shí)到后期的增值服務(wù)也十分重要，并且有望成為未來(lái)的藍(lán)海。因此，企業(yè)有沒(méi)有樹立“以人為本”的理念，持續(xù)去提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，在轉(zhuǎn)型期顯得尤為關(guān)鍵。

持有與開發(fā)并舉

SOHO中國(guó)發(fā)布的2015年度中期業(yè)績(jī)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.93億元，同比下降92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利7，200萬(wàn)元，同比下降94%。SOHO中國(guó)稱，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)型為”開發(fā)持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。另外，SOHO中國(guó)三年來(lái)已經(jīng)在上海套現(xiàn)超過(guò)100億元，此前2013年和2014年，他分別出售了位于上海曹家渡板塊的靜安廣場(chǎng)、虹口區(qū)的海倫廣場(chǎng)以及虹口SOHO，另外還出售了虹橋凌空SOHO-半的項(xiàng)目，套現(xiàn)83億元。與此同時(shí)，2011年后，SOHO中國(guó)已經(jīng)連續(xù)4年沒(méi)有新增投資。這一系列舉動(dòng)曾引發(fā)外界對(duì)于SOHO中國(guó)學(xué)習(xí)李嘉誠(chéng)撤資的傳言。對(duì)此，潘石屹回應(yīng)稱，“有媒體說(shuō)SOHO中國(guó)模仿李嘉誠(chéng)拋售上海3個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)解釋是錯(cuò)誤的。我們?cè)谏虾Ｍ顿Y近500億，占SOHO總量75%。我們同時(shí)看好北京、上海未來(lái)的市場(chǎng)。正在優(yōu)化投資、增大北京份額，達(dá)到兩地平衡。SOHO是北京、上海最大寫字樓開發(fā)商，擁有200萬(wàn)平方米在建和建成物業(yè)。開門做生意，買進(jìn)賣出很正常，大家千萬(wàn)別過(guò)度解讀。”

當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)思維席卷房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，萬(wàn)達(dá)、鏈家等巨型傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在忙著借助互聯(lián)網(wǎng)去掉“地產(chǎn)”兩個(gè)字，而另一個(gè)房企掌舵人潘石屹隔一段時(shí)間就去拜訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。對(duì)于善于營(yíng)銷、依靠賣房賺取高利潤(rùn)的SOHO中國(guó)，潘石屹這三年正默默地力爭(zhēng)把它變成一個(gè)“全都像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”的房企。

從2012年8月宣布轉(zhuǎn)型持有，到2015年初推出新產(chǎn)品SOH0 3Q進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型，潘石屹表示，“現(xiàn)在我的工作量是以前的5倍，新的東西難免比原來(lái)預(yù)計(jì)的速度要慢，碰到的困難也要比預(yù)計(jì)的多得多”。彼時(shí)，對(duì)于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉，質(zhì)疑聲四起。資本市場(chǎng)的反饋?zhàn)顬橹苯樱耸傩汲钟幸院蟮囊粋€(gè)小時(shí)內(nèi)，SOHO中國(guó)股價(jià)跌了8%。

面對(duì)凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤(rùn)太高”，潘石屹坦言，“我覺(jué)得SOHO中國(guó)三年前決定轉(zhuǎn)型還是對(duì)的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

三年之后，2015年8月，SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)了物業(yè)銷售額零錄入，伴隨而來(lái)的是利潤(rùn)的同比暴跌。但在潘石屹看來(lái)，盡管盈利水平大幅度下跌，但“我們這個(gè)點(diǎn)度過(guò)了”，其轉(zhuǎn)型成功的底氣是在凈負(fù)債率降至25%的情況下，手持現(xiàn)金仍然接近100乙元。

被質(zhì)疑的SOH0 3Q

潘石屹認(rèn)為，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成功的另一個(gè)標(biāo)志是安全地、平穩(wěn)地持有了京滬兩地100多萬(wàn)平方米最繁華的物業(yè)。不過(guò)，在物業(yè)擴(kuò)張基本停滯的情況下，SOHO中國(guó)作為一家上市公司，如何保持租金收益、凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉(zhuǎn)型發(fā)展最難突破的問(wèn)題。

目前來(lái)看，潘石屹二次轉(zhuǎn)型也是為了解決這個(gè)問(wèn)題，正如他自己所說(shuō)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式020共享辦公空間SOH0 3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績(jī)。

眾所周知，SOH0 3Q既不是孵化器也不是商務(wù)中心，從空間上來(lái)說(shuō)，可以是一張辦公桌、一間房；從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，可以租7天、也可以租兩個(gè)月，只要帶著手機(jī)和電腦來(lái)即可辦公。這也是潘石屹借助共享經(jīng)濟(jì)興起而寄予厚望的結(jié)合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型而滋生的轉(zhuǎn)型產(chǎn)品。

“到2015年年底，我們將有11，000個(gè)SOH0 3Q座位，到2017年，SOHO中國(guó)將在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市共布局10萬(wàn)個(gè)座位，其中的非SOHO中國(guó)物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國(guó)業(yè)主的房子等方式?！迸耸俦硎荆浇衲昴甑?，SOH0 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。有業(yè)內(nèi)人士曾表示，相對(duì)于把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會(huì)更高。另外，由于短租的不穩(wěn)定性，出租率可能難以控制，這對(duì)盈利將造成影響。對(duì)此，潘石屹解釋道，SOHO中國(guó)現(xiàn)在通過(guò)無(wú)底價(jià)競(jìng)拍模式出租SOH0 3Q兩個(gè)月使用權(quán)，9月8日首次競(jìng)拍40個(gè)工位，總成交價(jià)22萬(wàn)元，其中望京SOHO四人間競(jìng)價(jià)高達(dá)3.78萬(wàn)元?！拔矣X(jué)得就按照今天成交價(jià)格租出去，比整層租出去的價(jià)格要高20%，反倒會(huì)提高利潤(rùn)”，“等規(guī)模大了’收益也將穩(wěn)定”。

按照潘石屹的計(jì)劃，到2017年，SOHO30貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過(guò)傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。然而，要實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)個(gè)座位的穩(wěn)定出租，這或許比潘石屹當(dāng)初賣房更難，因?yàn)镾OHO中國(guó)過(guò)去服務(wù)小眾客群，平均每個(gè)客戶給其貢獻(xiàn)的銷售額超過(guò)5，000萬(wàn)元，而現(xiàn)在網(wǎng)上競(jìng)拍一個(gè)工位是50元一次的加價(jià)比例，保守估計(jì)，一個(gè)工位一個(gè)月的租金可能都達(dá)不到2，000元。按此計(jì)算，10萬(wàn)個(gè)座位需要的客戶量將是不可計(jì)數(shù)的。

一位熟悉眾創(chuàng)空間市場(chǎng)的人士此前表示，相對(duì)于其他辦公孵化的眾創(chuàng)空間產(chǎn)品，SOHO中國(guó)個(gè)別項(xiàng)目中的SOH0 3Q與其客戶有一定的重合度，定價(jià)也過(guò)高，部分創(chuàng)業(yè)者并不青睞。

地產(chǎn)金融化趨勢(shì)

隨著行業(yè)利潤(rùn)整體下滑以及分化加劇，房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單拿地、賣房的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。在房企深度調(diào)整轉(zhuǎn)型中，一些規(guī)模房企加速進(jìn)軍金融，地產(chǎn)金融化趨勢(shì)日益明顯。近年來(lái)，一部分品牌房企多方面涉足金融領(lǐng)域，形成各業(yè)務(wù)之間的合縱連橫、緊密結(jié)合，力求打造金融地產(chǎn)財(cái)團(tuán)模式，形成“大金融”的綜合布局。

2015年上半年，綠地聯(lián)手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所，正式發(fā)布國(guó)內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“綠地地產(chǎn)寶”。今年6月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與快錢公司曾聯(lián)手推出中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目正是以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)。閩系房企泰禾集團(tuán)除此前注資福建海峽銀行、福州農(nóng)商銀行外，今年4月，又在福建自貿(mào)區(qū)平潭片區(qū)設(shè)立注冊(cè)資金為10億元的金控平臺(tái)，緊接著又與福建能源集團(tuán)等多家企業(yè)共同發(fā)起設(shè)立海峽人壽保險(xiǎn)公司。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與金融本就聯(lián)系緊密。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，也為房企創(chuàng)新融資工具和融資手段提供了更多的可能性。基于對(duì)房地產(chǎn)金融化的共識(shí)，品牌房企金融化的布局速度將會(huì)加快。

面對(duì)房企積極介入金融領(lǐng)域的探索，業(yè)內(nèi)普遍看好其前景?！胺康禺a(chǎn)金融化可為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈提供金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，也可作為房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略方向，開辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說(shuō)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)同時(shí)指出，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)布局金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)于發(fā)起設(shè)立金融公司面臨的審批難度較大、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等風(fēng)險(xiǎn)；投資中小型金融機(jī)構(gòu)面臨的存在不良貸款等金融風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)應(yīng)從自身的發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)模式和資本實(shí)力出發(fā)，審慎選擇適合自身的金融化路徑。

“前三十年，我們一直在發(fā)展住宅，而今發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)是一塊非常大的金礦。”金地集團(tuán)高級(jí)副總裁徐家俊10月在哈佛演講時(shí)稱，與前三十年不同，未來(lái)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)更加重要，金地集團(tuán)在中國(guó)會(huì)探索美國(guó)一樣的公寓類產(chǎn)品，同時(shí)探索與之結(jié)合的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

徐家俊說(shuō)，在硬件方面，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的非?？?，但是在軟件方面，卻還存在非常大的差距?！岸浖傅氖鞘裁?？無(wú)非就是金融和服務(wù)?！?/p>

“提供多樣化的物業(yè)服務(wù)是基于我們對(duì)業(yè)主非常了解，現(xiàn)在我們還在為業(yè)主提供居家養(yǎng)老、兒童教育、裝修等等一系列的服務(wù)。當(dāng)每家每戶都有房子住的時(shí)候，服務(wù)的價(jià)值將比蓋房子的價(jià)值更大?！毙旒铱∪缡墙忉尅?/p>

商業(yè)地產(chǎn)承受轉(zhuǎn)型之“輕”

11月初，萬(wàn)達(dá)百貨廣州番禺店開業(yè)不到一年就宣布關(guān)店的消息，引起業(yè)界關(guān)注。消費(fèi)拉動(dòng)趨勢(shì)的變化，電商來(lái)勢(shì)洶洶的沖擊，身處這樣的大環(huán)境，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越清晰地感受到來(lái)自四方的壓力。中國(guó)GDP連續(xù)二十年以超過(guò)10%的高速度增長(zhǎng)，但是今年增速下降，預(yù)計(jì)不超過(guò)7%。經(jīng)濟(jì)增速的放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正產(chǎn)生連鎖滯后的效應(yīng)。雪上加霜的是，電商正在迅速占領(lǐng)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，甚至改變著人們的消費(fèi)習(xí)慣。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量資產(chǎn)和轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，這樣的論斷從提出開始就仿佛是迫在眉睫了。

所有的轉(zhuǎn)型都要經(jīng)歷摸索的階段，而“火燒眉毛”的商業(yè)地產(chǎn)還能不能經(jīng)得起摸索期的“陣痛”？在尋找對(duì)策的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)提出了“輕資產(chǎn)”計(jì)劃；然而，并不是誰(shuí)都能舉重若“輕”：向電商拋出“橄欖枝”頻頻示好，主動(dòng)調(diào)整業(yè)態(tài)、大打“體驗(yàn)”牌……轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了多樣的標(biāo)本和個(gè)案。

萬(wàn)達(dá)百貨今年在廣東地區(qū)已關(guān)店5家，另外4家分別是佛山店、江門店、東莞店和廣州增城店。在全國(guó)擁有90多家店的萬(wàn)達(dá)百貨，今年已經(jīng)有40多間百貨店關(guān)停，占比超過(guò)了40%。截至2015年7月，萬(wàn)達(dá)百貨一半以上處于虧損狀態(tài)。公開資料顯示，萬(wàn)達(dá)百貨去年完成收入154.9億元，同比增長(zhǎng)3g%，只完成調(diào)整后計(jì)劃的91%。此外，萬(wàn)達(dá)百貨虧損不斷擴(kuò)大，“止損”成當(dāng)務(wù)之急。萬(wàn)達(dá)百貨的關(guān)店，在業(yè)內(nèi)不斷引發(fā)討論。在購(gòu)物中心去百貨化趨勢(shì)愈演愈烈時(shí)，已完成歷史使命的萬(wàn)達(dá)百貨從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)離去或許成為了最佳的選擇。

“行街”曾經(jīng)意味著去百貨商場(chǎng)購(gòu)物；然而，時(shí)下大商場(chǎng)最洶涌的人潮往往出現(xiàn)在5樓以上的餐飲娛樂(lè)商鋪，更顯著的變化是，飲茶不再是購(gòu)物后的放松方式而變成主要目的，食客也不再是大包小包的購(gòu)物袋在手。傳統(tǒng)零售雖然還占據(jù)著大mall里的光鮮樓層，卻早已風(fēng)光不再。以服裝為主的品牌不斷被調(diào)整撤換，傳統(tǒng)超市再難立足，被更有特色的高端超市所取代。對(duì)于大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，留客才是硬道理，誰(shuí)能留住消費(fèi)，誰(shuí)就是強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)。很明顯，傳統(tǒng)零售業(yè)處境尷尬。

同樣的服裝品牌，在網(wǎng)店動(dòng)動(dòng)鼠標(biāo)，就能下單買回家，只要等著收快遞即可，生活用品更是如此，各大電商的網(wǎng)上超市越來(lái)越便捷。電商的沖擊不是溫柔的“蠶食”，幾乎已經(jīng)要進(jìn)化成“鯨吞”。這很容易讓人想起當(dāng)年馬云和王健林的“對(duì)賭”：雙方約定10年后，如果電商在中國(guó)整個(gè)大零售市場(chǎng)份額占50%，王健林將給馬云一個(gè)億，如果沒(méi)到馬云還王健林一個(gè)億。

尷尬的百貨業(yè)

“去百貨化”的提法從去年以來(lái)變得非常熱門。餐飲、休閑、娛樂(lè)帶來(lái)的客流逐漸在購(gòu)物中心里挑起大梁，從而成為商業(yè)地產(chǎn)最受歡迎的“優(yōu)質(zhì)租戶”。與傳統(tǒng)百貨零售業(yè)態(tài)不同，“體驗(yàn)式”消費(fèi)最大的特色就是必須“親自到店”，就連家居品牌也在傳統(tǒng)大賣場(chǎng)里改變銷售模式，“家居體驗(yàn)館”往往以樣板間的形式出現(xiàn)，給消費(fèi)者最直觀的“體驗(yàn)”，甚至有品牌直接宣稱，體驗(yàn)店是為了給電商渠道大開方便之門。

一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至去年底，中國(guó)一線城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%；二線城市中，重慶、沈陽(yáng)、青島與廈門等幾個(gè)城市由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)物中心空置率更是高達(dá)15%-20%。單一產(chǎn)品線經(jīng)受考驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的盲目復(fù)制所帶來(lái)的快速擴(kuò)張?jiān)斐闪宋覈?guó)商場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)過(guò)剩導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，使得空置率攀升’也加劇了百貨零售業(yè)虧損。在此背景下，2014年以來(lái)百盛、王府井、新光百貨等國(guó)內(nèi)知名商業(yè)品牌都相繼關(guān)閉了業(yè)績(jī)不佳的門店。

萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型似乎也在告知行業(yè)，復(fù)制型商業(yè)地產(chǎn)“一招鮮吃遍天”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)推出的新一代萬(wàn)達(dá)茂產(chǎn)品不再以生活消費(fèi)為主打，而是瞄準(zhǔn)了城市居民更為豐富、個(gè)性化的文旅體驗(yàn)需求。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，萬(wàn)達(dá)茂以文化、旅游等體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也就此提出，“每個(gè)萬(wàn)達(dá)茂都會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行創(chuàng)作，項(xiàng)目各具特色，且內(nèi)容完全不同。”今年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)方面對(duì)外表示，這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。就在萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市不到一個(gè)月的時(shí)間點(diǎn)上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就拋出了第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。按照王健林的規(guī)劃，5年后，萬(wàn)達(dá)將形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，萬(wàn)達(dá)將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，也將在自己的主業(yè)上開始輕重并舉。在全國(guó)已開業(yè)了109座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，越來(lái)越“重”的萬(wàn)達(dá)，正在向“輕資產(chǎn)”方向轉(zhuǎn)型。剛卸任的萬(wàn)達(dá)商業(yè)執(zhí)行總裁曲德君此前總結(jié)稱，隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)的快速發(fā)展、招商能力明顯增強(qiáng)以及品牌影響力的不斷提升，萬(wàn)達(dá)商業(yè)依賴萬(wàn)達(dá)百貨的支持才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的日子已經(jīng)一去不復(fù)返。9月初，王健林和張近東簽下了萬(wàn)達(dá)和蘇寧的戰(zhàn)略合作，開啟了中國(guó)最大不動(dòng)產(chǎn)地產(chǎn)商和中國(guó)最大零售商的合作。根據(jù)合作協(xié)議，蘇寧易購(gòu)云店等品牌將入駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，首批合作項(xiàng)目40個(gè)。

轉(zhuǎn)型眾說(shuō)紛紜

“面對(duì)電商的洶涌沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)百貨轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)雖然已較為飽和，但結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)依然存在，正如在這么多商業(yè)百貨關(guān)店的同時(shí)，也有許多商業(yè)購(gòu)物中心正在開業(yè)。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬(wàn)達(dá)如果搞不清楚這些變化，便只能在飽和的紅海里溺死?！鄙虡I(yè)分析機(jī)構(gòu)分析師鐘強(qiáng)說(shuō)。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗2015年7月在致股東信中表示：“展望未來(lái)，鑒于內(nèi)地和香港零售市場(chǎng)均放緩，我們正為漫漫寒冬做準(zhǔn)備。由于許多城市的商場(chǎng)均出現(xiàn)嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩，只要經(jīng)濟(jì)疲憊及消費(fèi)薄弱的情況持續(xù)，更改用途的步伐自必加速；此等市場(chǎng)也許需時(shí)數(shù)年方會(huì)達(dá)至供求平衡。我估計(jì)，—旦氣氛好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的洗牌便會(huì)停止，人們將重新開始興建商場(chǎng)。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波日前在探討“商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路在何方”時(shí)提出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量資產(chǎn)和轉(zhuǎn)型階段，也即他認(rèn)為的最正常發(fā)展階段。

從中國(guó)的政經(jīng)大局角度講，高端消費(fèi)和娛樂(lè)餐飲消費(fèi)的下行拉動(dòng)，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈跟消費(fèi)相關(guān)都產(chǎn)生連鎖滯后的效應(yīng)。改革開放三十年，中國(guó)GDP連續(xù)二十年超過(guò)10%的高速增長(zhǎng)，但是今年沒(méi)有超過(guò)7%，朱凌波認(rèn)為很多要素疊加到今天，從量變到了質(zhì)變。

二十年過(guò)山車似的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了存量下行，存量資產(chǎn)的時(shí)代。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度說(shuō)，各種要素促成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量資產(chǎn)和轉(zhuǎn)型，也就是創(chuàng)新的階段?！拔覀€(gè)人覺(jué)得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天才是進(jìn)入到最正常的發(fā)展階段。前三十年超常規(guī)，—下子集中式提前爆發(fā)式的機(jī)械發(fā)展，到了今天進(jìn)入一種常態(tài)，每年有四百家到五百家的增長(zhǎng)?！敝炝璨ㄕf(shuō)。

朱凌波稱，經(jīng)濟(jì)中心蘊(yùn)含規(guī)律，中國(guó)改革開放前一段就是高速成長(zhǎng)，就是畸形。從集中爆發(fā)式，進(jìn)入到正常，這種常態(tài)下怎么探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新，我們習(xí)慣用非常規(guī)的方式看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。臺(tái)灣在孤島效應(yīng)中，反而能夠創(chuàng)造出小而美、小而特。都是存量、增量的發(fā)展。現(xiàn)階段要通過(guò)更好的創(chuàng)新，找到中國(guó)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)更加健康、更加持續(xù)的發(fā)展之路。

“最近去考察了北京星光天地，它現(xiàn)在進(jìn)入了細(xì)節(jié)、場(chǎng)景和主題時(shí)代，我想這就是中國(guó)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向，也是今天文創(chuàng)海峽兩岸交流最大的價(jià)值。”朱凌波說(shuō)臺(tái)灣的同行給了非常好的先行經(jīng)驗(yàn)，包括很多他們精耕細(xì)作的思路，兩岸更好的合作能夠推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步。