在房地產(chǎn)市場進入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的概率也在變大。除了更加重視防范房地產(chǎn)風險，還應根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展變化，適時調(diào)整發(fā)展目標和相關政策

2014年以來，我國房地產(chǎn)市場的主要運行指標開始持續(xù)回落。盡管全國絕大部分城市取消了限購政策，以及國家陸續(xù)調(diào)整了房地產(chǎn)金融、稅收等政策，2015年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、商品房銷售面積等指標仍然繼續(xù)下降。

根據(jù)2014年以來房地產(chǎn)市場形勢的變化，以及評估2015年3月以來房地產(chǎn)相關政策調(diào)整對未來房地產(chǎn)市場運行的影響，預計未來房地產(chǎn)市場趨勢將會發(fā)生新的變化，適時完善相關房地產(chǎn)發(fā)展目標和調(diào)整相關政策成為關鍵。

住房建設峰值來臨

2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，2010年-2013年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應量尤為顯著。由于市場供應量持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)市場的供求關系出現(xiàn)重大變化。

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1.0套左右，即在2013年我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。

借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房建設的峰值已到。由于我國住房建設規(guī)模占全部房屋建設規(guī)模的75%左右，且商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等建設規(guī)模與住房建設規(guī)模保持相對穩(wěn)定的關系，住房建設峰值的出現(xiàn)意味著房屋建設峰值也已臨近。2011年，我國住宅新開工面積出現(xiàn)峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達20.1億平方米。由于2011年我國住房新開工面積峰值已出現(xiàn)，2013年城鎮(zhèn)戶均住房已達到1套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經(jīng)驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值。

2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，包括房屋新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應求向供求基本平衡、局部過剩的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準確的判斷當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。

房市風險仍然可控

2014年以來，由于商品房銷售面積和銷售額大幅下降，待售房面積持續(xù)增多，房價大幅上漲的態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈非常緊張，個別供給量過大的城市房價降幅有所加大，引發(fā)了各界對房地產(chǎn)風險問題的高度關注。雖然房地產(chǎn)的局部和潛在風險開始顯現(xiàn)，但從全國來看，房地產(chǎn)風險總體可控，房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的有利條件。

首先房價名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房價泡沫風險。房價泡沫風險是各界最為關注的風險，其典型特征是房價持續(xù)較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房價漲幅超過收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房價泡沫風險將會很快爆發(fā)。

2003年以來，部分城市的房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅，2007年以來，部分熱點城市的房價漲幅已顯著高于居民同期收入漲幅，存在一定的泡沫風險。但從全國看，居民收入漲幅則顯著高于同期房價漲幅：2014年全國新建商品住宅銷售均價為5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必須看到，這一階段也是我國居民收入增速最快的時期。2014年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美國、日本、德國和中國香港等典型經(jīng)濟體在人口快速增長、收入快速增長和住房總量相對不足的階段，房價漲幅也普遍較高，這些經(jīng)濟體都曾經(jīng)經(jīng)歷過房價年均漲幅在10%左右、但房地產(chǎn)市場運行仍比較正常的階段。而目前各界經(jīng)常談論的日本的房地產(chǎn)泡沫、美國的次貸危機和中國香港上世紀90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房價高漲幅對應的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫，這些經(jīng)濟體形成房地產(chǎn)泡沫時的市場特征同我國目前房地產(chǎn)發(fā)展階段的特征存在顯著差異。2014年以來，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價漲幅顯著回落，明顯低于當前居民收入漲幅，居民的購房支付能力進一步提高。因此，從全國看，從住房支付能力角度觀察，尚不存在性系統(tǒng)性的房價泡沫風險。

其次，市場供求狀況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。供給過剩型風險是由于市場供應量明顯超過需求量而形成的一種風險。2009年以來，我國個別城市房地產(chǎn)新開工規(guī)模增長過快，已明顯超過居民正常的需求量，形成供給過剩型風險。但從全國來看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過80%。根據(jù)我國住房戶均套數(shù)和住房成套率情況判斷，目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應求轉(zhuǎn)為供求基本平衡、局部過剩，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。

根據(jù)目前我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力和城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)等主要監(jiān)測指標觀察，雖然目前房地產(chǎn)市場存在一些局部和潛在風險，但整體風險可控，如政策得當，仍具備實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的有利條件。

2015年3月以來在住房金融、稅收等方面進行的一系列政策調(diào)整將明顯降低居民換購住房成本，有利于釋放規(guī)模龐大的改善型需求群體，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期有重要意義，有望實現(xiàn)穩(wěn)銷售、降庫存、防風險等多重目標。

從中長期觀察，這樣的政策調(diào)整也是將以往以“抑制需求”為主的政策取向回歸常態(tài)，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。從房地產(chǎn)市場主要運行指標觀察，今年3月以來在住房金融、稅收等方面進行的一系列政策調(diào)整對穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的效果初步顯現(xiàn)。1月-4月，全國商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1月-3月收窄4.4個百分點，商品房銷售面積降幅已連續(xù)兩個月收窄。受住房金融、稅收政策調(diào)整影響，預計下半年房屋銷售好轉(zhuǎn)態(tài)勢將延續(xù)，居民換購住房還會對房產(chǎn)中介、建材、家電、裝修等行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊憽?/p>

隨著商品房銷售情況逐步回升，今年下半年房價也將企穩(wěn)回升，全年新建商品住宅銷售均價漲幅將高于2014年。雖然商品房銷售情況初現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈仍非常緊張，1月-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降2.5%。4月末，商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米，高庫存的情況仍在持續(xù)。受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張和庫存過高的影響，預計未來幾個月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)呈回落趨勢。

把脈房地產(chǎn)市場趨勢

在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的運行特征也將出現(xiàn)重大變化。

1998年-2013年，我國房地產(chǎn)市場總體呈投資增速較高、銷售高速增長和房價漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場運行的總體趨勢。1998年-2013年我國房地產(chǎn)市場運行的特征，反映了市場總體處于供不應求的狀況。

從美國、日本、德國等發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在市場處于供不應求的階段也普遍經(jīng)歷過房價漲幅較高、投資增速較高的階段，而房地產(chǎn)市場供不應求階段往往與一個國家經(jīng)濟增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長的階段相重合。但在房地產(chǎn)市場從供不應求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，房地產(chǎn)市場運行特征將出現(xiàn)明顯變化，這突出表現(xiàn)在房屋新開工面積的下降、房地產(chǎn)投資增速的放緩等方面。

根據(jù)近年來我國房屋新開工面積情況和正常施工進度測算，未來幾年將是我國住宅竣工面積的高峰期，這意味著住房存量規(guī)模正處于快速增長期，戶均住房套數(shù)將進一步增加，市場供求將更加寬松?！笆濉逼陂g我國住宅的新開工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也呈穩(wěn)步下降態(tài)勢。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步回落，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。

房屋總體質(zhì)量不高的問題將愈發(fā)凸顯，迫切要求加大對存量房屋的綜合改造力度。

雖然我國住房總量不足的矛盾在“十二五”期間已基本得到解決，但房屋總體質(zhì)量不高的問題卻仍很突出。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)住房的成套率（只同時擁有廚房和衛(wèi)生間）只有73%。受規(guī)劃滯后和住房質(zhì)量監(jiān)測要求較低等因素影響，有相當比例的存量房屋在區(qū)域配套設施、節(jié)能環(huán)保設施、老齡化設施等方面存在較多欠賬，居住的舒適性和便利性都還難以滿足人們的要求。農(nóng)村住房雖然人均面積較大，但住房質(zhì)量顯著低于城鎮(zhèn)居民的水平，住房成套率低的問題更為突出，配套設施較為簡陋。“十三五”期間，預計對存量房屋的綜合改造力度將不斷加大。

為此需要更加重視防范房地產(chǎn)風險。在房地產(chǎn)市場進入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的概率在變大。由于我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從此前的供不應求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題，因此在新階段要更加重視防范房地產(chǎn)風險問題。在房地產(chǎn)發(fā)展新階段可能引發(fā)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的因素主要在兩方面：

未能認清房地產(chǎn)投資增速回落的客觀性和規(guī)律性，人為刺激房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)保持在較高水平，造成供應量繼續(xù)大量增加，戶均住房套數(shù)在短期內(nèi)超過1.1套，形成較為明顯的全局性的房地產(chǎn)供給過剩問題；在經(jīng)濟增速回落階段，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，實行寬松的貨幣政策，特別是實行低利率政策時不采取相應的對沖措施，將可能引發(fā)全局性的房價泡沫風險。因此，在經(jīng)濟增速回落階段，在運用貨幣政策工具時，需要重視研究出臺能夠?qū)_利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策工具。

適時調(diào)整房地產(chǎn)政策

適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標，為市場的平穩(wěn)運行和健康發(fā)展奠定基礎，是房地產(chǎn)政策的相宜抉擇。

1998年城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來，我國房地產(chǎn)（政策）的目標主要集中在三個方面：一是加快住房建設，持續(xù)改善居民居住條件；二是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中的帶動作用；三是實現(xiàn)市場平穩(wěn)運行。

總體來看，由于在城鎮(zhèn)住房制度改革初期，我國面臨較為嚴重的住房短缺問題，加之過去15年城鎮(zhèn)人口持續(xù)快速增長，這兩個因素共同支撐了過去15年我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)較快發(fā)展，在這一過程中，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，房地產(chǎn)業(yè)客觀上也對經(jīng)濟增長形成較強的拉動作用。

隨著房地產(chǎn)市場由供不應求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，我們需適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標。從各國經(jīng)驗看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，發(fā)展目標和定位會存在一定差異。其中一個規(guī)律是，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。還要看到，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求平衡后，也恰恰是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)風險的階段，因此要特別重視防范風險。

因此，建議“十三五”時期提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

由于房地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)生重大變化，適時調(diào)整完善相關政策也是必然。

一是進一步完善住房供應體系。堅持以普通商品房為主的住房供應體系，堅持多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的政策。由于住房市場供求關系已發(fā)生重大變化，未來不應過多強調(diào)加快住房建設這一目標，而應重視根據(jù)人口總量和結(jié)構變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實現(xiàn)住房市場供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。進一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應體系，逐步提高貨幣補貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”時期集中、大規(guī)模建設保障性安居工程的基礎上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。

二是進一步完善住房金融政策。要實現(xiàn)市場穩(wěn)定運行，必須保持住房金融政策基本穩(wěn)定，建議實行中性的住房金融政策，鼓勵自住、抑制投機、防范風險。可實行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時，適當上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。

三是進一步完善住房規(guī)劃制度，實現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國土規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化。通過全面、科學、細致的規(guī)劃為提升住房質(zhì)量和環(huán)境奠定基礎和保障。

四是進一步完善房地產(chǎn)稅收體系。將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標，不再將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。進一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。從完善稅制的目標出發(fā)，及時總結(jié)和穩(wěn)妥推進個人住房的房產(chǎn)稅試點。

五是進一步完善市場監(jiān)管體系。逐步取消商品房預售制，進一步完善對房屋中介市場的監(jiān)管，加強行業(yè)組織建設，發(fā)揮行業(yè)組織在行業(yè)自律方面的積極作用，進一步完善對房屋綜合質(zhì)量方面的監(jiān)管要求。

作者為國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長