毛玉娟　張濤　李文鑫

摘 要：保障性住房是黨和政府高度重視的民生工程，而保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理卻成為普遍關注和難以破解的問題。張掖市普通商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理相對滯后，保障性住房的物業(yè)管理更是處于基本空白的狀態(tài)。這與張掖市全面推進城鎮(zhèn)化建設、加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的戰(zhàn)略構想是極不相適應的。因此，對張掖市保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理進行調查和研究迫在眉睫。

關鍵詞：張掖市；保障性住宅小區(qū)；物業(yè)管理；

中圖分類號：C931.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-01-00-02

我國從 20 世紀 90 年代起就開始了保障性住房的建設，多年來推出了經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等多種類型的保障性住房，為許多城市中低收入群眾提供了適宜的居所，解決了他們的住房困難。然而，大規(guī)模保障性住房如果缺乏有效的管理，將產生一系列的社會問題，甚至成為社會沖突的根源。近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展步伐的加快，張掖市保障性住房的建設規(guī)?？涨皵U大，保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題也逐步顯現，亟待政府部門和社會各界去關注和解決。

一、國內外保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理概況

“保障性住房”，顧名思義它屬于民生工程，這就決定了對保障性住宅小區(qū)實施物業(yè)管理必須是非盈利性質的。然而，與普通商品房的業(yè)主一樣，保障性住房的業(yè)主同樣具有享受物業(yè)服務的權力。因此，保障性住房物業(yè)管理與生俱來就是一個矛盾的載體。21世紀以來，國內外關于保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的研究正逐步展開。首先，在保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的選聘上，美國約有 20%的中小型公寓實行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會選舉出的業(yè)委會，代表全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理物業(yè)。其次，由于保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質容易導致管理人員的頻繁流動，這會降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度，因此，無論在國外還是國內，提到保障性住房的物業(yè)管理，90%的業(yè)主是不滿意的。最后，在保障性住房物業(yè)管理的經營方面，我國有80%的物業(yè)管理企業(yè)承認保障性住房的物業(yè)管理是100%虧損的。同時，由于保障性住宅小區(qū)規(guī)模龐大，房屋產權差異大、居住人群復雜、未來保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理任務將比普通商品房小區(qū)更為艱巨。

二、張掖市保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀

為了落實國家對房地產業(yè)的各項調控政策，解決城市特困戶和中、低收入家庭的住房問題，2010年以來，張掖市保障性住房的建設已經大規(guī)模展開，尤其是圍繞老城區(qū)以西方向（濱河新區(qū)、花兒村、胡家園子），以南方向（南關村、梁家墩鎮(zhèn)、前進村、八一村）為主的大規(guī)模拆遷和修建正在進行。僅2014年，甘州區(qū)就建設466套公租房。這些保障性住宅小區(qū)的建成為張掖市住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)提供了一個巨大的市場。然而，由于受到經濟發(fā)展的制約，張掖的物業(yè)管理行業(yè)一直處于蕭條狀態(tài)。普通商品房的物業(yè)管理尚且不景氣，保障性住房的物業(yè)管理更是令人唏噓。截止2014年12月，張掖市從事物業(yè)服務活動的企業(yè)僅有115家，其中，登記成立的物業(yè)服務企業(yè)有107家，外來入張登記備案的物業(yè)服務企業(yè)6家。具備二級資質的企業(yè)3家、三級資質企業(yè)102家、三級暫定資質企業(yè)10家。按地域劃分的情況為：甘州城區(qū)85家（含外來5家），高臺縣城5家（含外來1家），臨澤縣城6家，山丹縣城8家，民樂縣城10家、肅南縣城僅有1家。而張掖市六縣區(qū)從事保障性住房物業(yè)管理的物業(yè)企業(yè)僅占上述物業(yè)企業(yè)總數的20%。就拿張掖市甘州區(qū)來說，城區(qū)以內的物業(yè)服務面積為782.67萬平方米，物業(yè)服務覆蓋率為70%，而寧和園、德和苑、安里閘棚戶區(qū)等保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率還不到50%。而在物業(yè)企業(yè)的運營方面，張掖市目前所有的住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)中95%的企業(yè)都在虧損，尤其是保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理更是虧損到了難以維持的境地。據筆者在臨澤縣一個保障性住宅小區(qū)（惠民小區(qū)）的“惠民物業(yè)管理有限公司”調研時所獲得的資料顯示，這家物業(yè)公司已經連續(xù)三年虧損的金額超過每年20萬，物業(yè)管理人員的工資已經到了難以維持的地步。在問及如果繼續(xù)這樣虧損下去最終該如何“消化”累計的虧損金額時，經理和員工都感到無所適從，坦言只能期待政府來解決。其實，不僅是這一家保障性住宅小區(qū)的情況如此不堪，張掖市其余各縣的保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)都存在嚴重虧損的問題?？偟膩碚f，張掖市目前的保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理不容樂觀。

三、張掖市保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決對策

問題一：保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質與物業(yè)企業(yè)運營、發(fā)展之間存在著矛盾眾所周知，保障性住房是國家的惠民工程，帶有社會福利性質，具有以服務性為主而非以盈利為目的等特征。因而，對保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理在收費標準和管理模式等方面，本應該與普通商品房的物業(yè)管理區(qū)別對待。然而，張掖市的現實是保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理在收費標準和管理模式等方面，基本和普通商品房是相同的，這顯然是不合理的。然而，筆者在走訪張掖市各縣區(qū)的保障性住房相關負責部門和物業(yè)管理企業(yè)時，大家一致認為這種不合理的現實也是無可奈何的事情，因為張掖市整個物業(yè)市場本來就不景氣，95%的物業(yè)公司虧損嚴重，如果在收費標準方面再對保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)予以下調的話，那就更沒有企業(yè)愿意來承擔這些小區(qū)的物業(yè)管理工作了。

解決對策：政府有必要對保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理提供財政補貼為了緩解上述矛盾，政府可以嘗試通過稅收機制改革來解決保障性住房物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。具體措施包括：第一，可以采取保障性住房物業(yè)管理費和租金收入免征營業(yè)稅的方式幫助其發(fā)展。第二，對政府購買物業(yè)服務成果支付給物業(yè)服務企業(yè)的資金補貼以及對企業(yè)經營性房屋出租所得，實施所得稅和營業(yè)稅減免。第三，對參與保障性住房物業(yè)管理企業(yè)上繳的所得稅實施“先征后返”等優(yōu)惠政策。這些措施可以緩解保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)運營過程中的資金周轉問題。

問題二：整個物業(yè)管理市場缺乏應有的競爭機制

目前，張掖市所有的保障性住宅小區(qū)都只是以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，整個物業(yè)管理行業(yè)內尚未引入市場競爭機制，這一現狀與物業(yè)管理自身的屬性是矛盾的，因為物業(yè)管理具備與市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化和市場化的特征。尤其需要強調的是在物業(yè)管理這一行業(yè)的市場上，業(yè)主有權選擇物業(yè)企業(yè)，并購買和消費其提供的服務，而物業(yè)公司則必須靠自己良好的經營和服務才能擠進和占領這個市場。而時下張掖的現實則是整個物業(yè)管理行業(yè)內幾乎不存在競爭。這就勢必導致物業(yè)服務企業(yè)的市場活力不夠、經營動力不足、管理工作缺乏積極性、服務水平亟待提高等情況成為常態(tài)化現象，反過來又必然導致業(yè)主對自己消費的物業(yè)服務非常不滿意，進而不愿意按照約定繳納物業(yè)費，甚至與物業(yè)人員發(fā)生沖突等這樣一個惡性循環(huán)的產生，嚴重阻礙物業(yè)企業(yè)發(fā)展的同時也損害了廣大業(yè)主的權益。

解決對策：引入物業(yè)管理市場的競爭機制，激發(fā)物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)服務的內動力

問題三：物業(yè)管理的組織機構不完善，業(yè)主委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等基層組織機構亟待成立

張掖市90%以上保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)都是由該小區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)自己組建成立的，70%的小區(qū)物業(yè)管理的基層組織機構尚不完善，突出表現在沒有成立業(yè)主委員會，無法定期召開業(yè)主大會，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會更無從談起。而那些已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)業(yè)主代表在物業(yè)管理中真正能發(fā)揮作用的不多，據調研時物業(yè)人員反映，絕大多數業(yè)主代表在參與整個小區(qū)的物業(yè)管理過程中也都只關心自身的利益，不會站在大局的角度提供特別有價值的意見和建議。

解決對策：相關部門盡快督促各小區(qū)成立業(yè)主委員會和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，充分發(fā)揮基層組織機構在物業(yè)管理中的作用

總之，張掖市保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理是當前一項迫切需要解決的難題，本文筆者只是提出一些非常膚淺的建議，是否可行還有待于進一步研究和論證。

基金項目：：本文為2014年張掖市委黨校立項課題，課題負責人：毛玉娟，課題組成員：張濤、李文鑫、董風云、秦宇