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投資回報(bào)率遇冷

目前在一二線城市中黃金商業(yè)圈的商鋪的租金平均回報(bào)率大約在4%，比2013年時(shí)的平均租金回報(bào)率6%，相差了兩個(gè)百分點(diǎn)，一年就差數(shù)萬(wàn)元，而一些地段不是很理想的商鋪的租金平均回報(bào)率不到3%。

要知道黃金時(shí)期，好地段的商鋪平均租金回報(bào)率可以達(dá)到10%，最高可達(dá)12%。

電商沖擊不可小視

據(jù)義烏國(guó)際小商品城招商部負(fù)責(zé)人透露，2012—2013年是炒鋪的高峰期，隨便一個(gè)攤位轉(zhuǎn)讓價(jià)就是幾十萬(wàn)元，而且搶購(gòu)者眾多，而進(jìn)入2014年，攤位的價(jià)格大幅降低，原先三四十萬(wàn)元的攤位，現(xiàn)在降到十幾萬(wàn)，也沒(méi)有人要。其根本原因就是被電商沖擊。

現(xiàn)在人們購(gòu)物習(xí)慣去網(wǎng)上，實(shí)體商鋪實(shí)際已經(jīng)成為了人們的“試衣間”、“展示區(qū)”……所以導(dǎo)致實(shí)體商鋪只有客流，沒(méi)有錢(qián)流。在收入不斷減少的前提下，越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)者不愿意經(jīng)營(yíng)實(shí)體鋪，不斷的轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場(chǎng)的供給量增大，而需求量不斷萎縮。

另外，據(jù)國(guó)內(nèi)商鋪投資知名人士姜先生透露，目前市場(chǎng)的供需已經(jīng)發(fā)生了變化，過(guò)去商鋪是一鋪難求，而現(xiàn)在不論是一二線城市，還是三四線城市，甚至是縣級(jí)城市，商鋪的庫(kù)存量都過(guò)大，以北上廣為例，商鋪的存量至少需要4—7年才能消化掉，加之整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想，所以商鋪投資遇冷。

商鋪投資需謹(jǐn)慎

商鋪投資大環(huán)境不理想，并不意味著商鋪投資沒(méi)有錢(qián)賺，投資者要想賺錢(qián)還必須要搞清楚幾個(gè)問(wèn)題：

一是，商鋪緊鄰街道，但是一定要方便停車(chē)?，F(xiàn)在汽車(chē)已經(jīng)成為了人們的代步工具，如果商鋪地段不錯(cuò)，人流量大，但是不方便人停車(chē)，再好的人氣也聚不起來(lái)，很難帶來(lái)財(cái)富。這種人氣旺，只是一個(gè)虛假繁榮而已。

二是，投資的商鋪要做什么業(yè)態(tài)，從目前趨勢(shì)看，零售業(yè)態(tài)的商鋪幾乎沒(méi)有升值空間，因?yàn)樗械纳唐范伎梢酝ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售，人們進(jìn)入店最多也是試試商品，購(gòu)買(mǎi)幾率不高。反觀一些具有服務(wù)性和體驗(yàn)性的商鋪則無(wú)法被網(wǎng)店所取代，比如餐廳、酒吧、KTV、健身、美容美發(fā)等，這些業(yè)態(tài)，無(wú)論電子商務(wù)發(fā)展多龐大，也始終無(wú)法取代。而這樣的業(yè)態(tài)對(duì)于周邊環(huán)境要求較高，如臨街、好停車(chē)、面積大、朝向好……這些都是投資者需要考慮的要素，否則再理想的商鋪不適合市場(chǎng)有需求的業(yè)態(tài)，同樣賺不到錢(qián)。

三是，哪些商鋪是雷區(qū)，絕對(duì)不能碰。商鋪面積小于40平方米的絕對(duì)不能碰，因?yàn)樯啼佭^(guò)小往往是開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，往往會(huì)把商鋪分割成小面積的商鋪，但這種做法沒(méi)有考慮后期投資者的經(jīng)營(yíng)，脫離了各種商業(yè)業(yè)態(tài)的具體需求，投資者很難出租成功;社區(qū)商鋪需要謹(jǐn)慎投資，盡管?chē)?guó)家大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，但是目前國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀是真正成熟的社區(qū)，周邊幾乎沒(méi)有商鋪設(shè)置，大多數(shù)民房改裝，而配置完善的社區(qū)，往往并不成熟，無(wú)論是入住人口，還是周邊的商業(yè)環(huán)境，社區(qū)的合理投資期大約還要等上三四年的時(shí)間;第三，售后包租的商鋪千萬(wàn)不要碰，目前市場(chǎng)上的售后包租一般會(huì)規(guī)定包租期限，通常有5—8 年，每年給予一定的投資回報(bào)，如8%，稍高一些可以達(dá)到10%。專家表示，售后包租形式從某種程度上來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，即使開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)了承諾，但租賃期限結(jié)束之后又該怎么辦？而且從實(shí)際運(yùn)作狀況看，很多開(kāi)發(fā)商根本就不兌現(xiàn)承諾，受損失的就是小業(yè)主。

商鋪投資可考慮三大要素

業(yè)內(nèi)專家劉力指出，如果投資者依然有投資想法，不妨參考以下三個(gè)要素：

一是，跟著銀行走?，F(xiàn)在很多銀行都要開(kāi)社區(qū)銀行，而且一旦扎根至少是10年以上。一般銀行選擇的社區(qū)都是經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，所以投資者只要跟著銀行選擇社區(qū)商鋪，不會(huì)出現(xiàn)貶值現(xiàn)象。

二是，選擇房?jī)r(jià)中等以上的區(qū)域選鋪。所謂房?jī)r(jià)中等以上，是指商鋪周邊區(qū)域小區(qū)的平均售價(jià)在投資者所處區(qū)域平均價(jià)格以上，這樣的區(qū)域說(shuō)明周邊消費(fèi)水平較高，很多業(yè)態(tài)容易生存，商鋪出租幾率高。

三是，注定結(jié)合“O2O”形式?，F(xiàn)在電子商務(wù)發(fā)展迅速，商鋪投資者也必須與大形勢(shì)結(jié)合，可以選擇一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)投資大型商鋪，將其改造倉(cāng)儲(chǔ)，適應(yīng)網(wǎng)店經(jīng)營(yíng)者的需求。