□文/張愛(ài)輝（西安外事學(xué)院 陜西·西安）

西安市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

□文/張愛(ài)輝
（西安外事學(xué)院 陜西·西安）

本文在分析西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，探尋西安市房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對(duì)策略。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

收錄日期：2015年1月23日

近年來(lái)，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達(dá)地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何應(yīng)對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問(wèn)題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域?yàn)橹?。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會(huì)的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場(chǎng)，也吸引了開(kāi)發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來(lái)投資，而由其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)備受購(gòu)房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，下面將從這四個(gè)方面對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源可以看出，大部分企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對(duì)較低，貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在高利益回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險(xiǎn)，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命打擊。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進(jìn)行分析。國(guó)際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來(lái)均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年出現(xiàn)投資過(guò)熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會(huì)造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安商品房銷(xiāo)售狀況和空置面積來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場(chǎng)因素或自身銷(xiāo)售手段的失誤，使得銷(xiāo)售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費(fèi)與積累是一種此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時(shí)大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金過(guò)多，有的甚至超過(guò)收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過(guò)小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。一般來(lái)說(shuō)，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)較高；權(quán)益資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，單一籌資是不現(xiàn)實(shí)的，也可能是非常危險(xiǎn)的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過(guò)發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來(lái)進(jìn)行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過(guò)提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險(xiǎn)控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)企業(yè)決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表有科學(xué)認(rèn)識(shí)，使管理者能夠根據(jù)客觀真實(shí)信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過(guò)去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺(jué)進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性；其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有人員知識(shí)和能力能夠勝任目前財(cái)務(wù)工作；另一方面企業(yè)要吸收具有較高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使人員有合理的流動(dòng)機(jī)制。

3、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。制定合理的資金使用計(jì)劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財(cái)務(wù)收支上嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)資金需求；第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫(kù)存，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)度，為下次融資進(jìn)行鋪墊；第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費(fèi)用，防止費(fèi)用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過(guò)熱，部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。選擇好的地段，開(kāi)發(fā)適合大眾消費(fèi)者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時(shí)，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢(shì)贏得廣大消費(fèi)者的青睞，尤其在價(jià)格方面讓消費(fèi)者覺(jué)得物有所值。選擇有效促銷(xiāo)方式，如打折銷(xiāo)售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］徐春靜.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施［J］.經(jīng)營(yíng)管理者，2012.13.

［2］謝超文.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和控制［J］.商業(yè)文化，2011.2.

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