李彩鳳

3月30日，對于樓市而言，注定是不平凡的一天，這一天一連串的樓市重磅新政拋了出來。先是央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知內容主要是兩方面：一是擁有一套房且未還清貸款的家庭，購買二套房最低首付款比例調整為不低于40%;二是用住房公積金購買首套房的，最低首付款比例為20%，而已有一套房但已還請貸款的家庭，最低首付款比例為30%。

幾乎與此同時，財政部和國家稅務總局也聯(lián)合發(fā)布消息，稱個人轉賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

驟然間，朋友圈滿屏全是“二套房新政”。此消息出來，雖在意料之中，但也在預料之外，因為幾天前還一直瘋傳“二套房貸首付比例或將降至五成”。那么，這樣的救市政策，到底能為購房者省下多少錢？對整個樓市會有什么樣的影響？此時下手購房值得嗎？

“二套房新政”首付降了，營業(yè)稅免了

“二套房新政”出來后，各種版本的解讀、各種專家的分析多如牛毛，看得老百姓眼花繚亂，但它究竟能為老百姓省下多少銀子？我們不妨搬出計算器計算一下。

舉例，假如小李想購買一套100平米、總價100萬元的房子，根據(jù)表1，我們可以得出下文的數(shù)據(jù)。

如果小李是首次購房，使用公積金首付，之前需要支付30多萬元的首付，而現(xiàn)在只需要20萬元，啟動資金能節(jié)省10萬元。

如果小李已經擁有一套住房，且未還清房貸，只能使用商業(yè)貸款，之前首付是60萬元，現(xiàn)在只需要40萬元，啟動資金能節(jié)省20萬元。

如果小李擁有一套住房，且已經還清房貸，使用公積金首付，最高能節(jié)省40萬元，使用組合貸款首付，則最高能節(jié)省30萬元。

舉例，假如小李想出售一套100平米、價值100萬元的房子，且該房距上次購買已滿2年不足5年。根據(jù)國家新規(guī)定，營業(yè)稅變化如表2。

我們可以看出，如果小李要出售該房子，在“二套房新政”出臺之前，需要繳納55000元的營業(yè)稅;“二套房新政”出臺之后，小李的房子是可以免征營業(yè)稅的，即節(jié)省了55000元。

按照通常的情況，在二手房交易過程中，營業(yè)稅雖然規(guī)定是由賣主繳納，但是賣主會將營業(yè)稅轉嫁到買主頭上。如果全部轉嫁到買主的頭上，那么，“二套房新政”的出臺，就更明顯降低了購房者的購房壓力。不過，別高興得太早，首付降低后，每月需要償還的房貸會有所增加，這一點不能忽視。

房地產產業(yè)鏈很難因此復蘇

其實，除了“二套房新政”的出臺之外，自去年下半年以來，“9.30房貸新政”、“11.22降息”、大面積松綁限購、公積金新政等等，房地產政策層面的利好消息也釋放不斷。但是全國房產銷量仍然不穩(wěn)定，庫存量依舊居高不下，往往是剛向上冒出個腦袋，立馬又掉頭下行了，甚至在多地出現(xiàn)“鬼城”。“二套房新政”的出臺，又會帶來哪些影響？能緩解樓市的壓力嗎？

對于樓市，房地產研究院副院長楊紅旭連發(fā)三條微博進行了評論，他認為“房貸放松，屬大利好。所有政策中，房貸與購房者最貼肉，房貸放松之后，最能有效刺激需求。此次放松，主要受惠對象是二套房，也即總理支持的改善性需求。這類需求，已成為近幾年主力需求，在多數(shù)城市，所占比重超過90平米以下剛需。2015年，這類需求將顯著釋放，有利房價上漲”。另外，這樣的強信號，對于購房需求量大的一線城市，房企將可能出現(xiàn)抬價、惜售的局面。而二三線城市，預計多數(shù)房企會借助這次救市舉措，加緊去庫存，甚至使出促銷手段。對于那些不分青紅皂白，無視市場規(guī)律的房企，借勢漲價恐怕最終也只能是偷雞不成蝕把米。

對于銀行，融360房貸分析師李立稱，“對首套房房貸市場影響不大，銀行執(zhí)行政策，一方面受房貸政策影響，最重要的是受市場資金，也就是央行信貸額度影響。在當前救市環(huán)境下，預計央行將繼續(xù)為市場注入資金。二套房房貸方面，預計房貸利率將繼續(xù)走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因為二套房的“貸款人更優(yōu)質”。此外，融360方還表示，對于此次新政，銀行需要一段反應時間，不會像降息一樣，馬上落實到位，調整速度與“9.30新政”下發(fā)后，逐步落實“認貸不認房”的首套房認定標準比較相似。預計新政全部落實還需一個月左右的時間。

對于股市，英大證券李大霄表示，“這是房地產政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產市場的穩(wěn)定。同時，對股票市場的穩(wěn)定有重要作用，優(yōu)秀的房地產股有戲。投資價值排序為內房股、B股、A股”。那些不愿直接投資房產，又不愿錯過這一機會的股民，想必都會比較青睞業(yè)績較好的地產股和銀行股，以及房產上下游的一些股票。

總之，今年經濟穩(wěn)增長的壓力巨大，要實現(xiàn)7%增長目標，房地產暫時是不能出現(xiàn)問題的。盡管房地產已經嚴重拖累了上下游產業(yè)，水泥、鋼材嚴重過剩，但是市場普遍認為，“二套房新政”的出臺，房地產產業(yè)鏈不會因此復蘇，對經濟拉動有限。樓市短期內可以得到緩解，新政的刺激會有不少剛需購房者入市，銀行、股市會出現(xiàn)短期波動，而長期壓力并不能減少，即使首付和營業(yè)稅放開，但是影響有限，特別是二三線城市。

“二套房新政”利好消息下你會投資買房嗎？

“二套房新政”的出臺，一石激起千層浪，引發(fā)眾人關注。專家對短期內看法樂觀，長期表示不看好。那么，樓市重磅利好消息的出臺，你是否看好？又是否會勾起你投資購房的欲望呢？

針對這一話題，《投資與理財》記者在微信群里提問，大多數(shù)網(wǎng)友表示沒有購房的欲望，對樓市未來依舊不是非?？春谩?/p>

記者：首付款比例下降這么多，你們會買房嗎？

網(wǎng)友：不會，也沒錢。

記者：如果有閑錢的話，還會選擇投資房地產嗎？

網(wǎng)友：投資房地產就算了吧！房價應該還要下降些。

記者：原因呢？

網(wǎng)友：現(xiàn)在真正需要買房的人雖然不少，但比以前少多了，房地產已經嚴重飽和，投資沒啥大價值了。如果有那么多閑錢投資，現(xiàn)在放股市多好??！

同時，在網(wǎng)易發(fā)起的一份問卷調查中，記者也發(fā)現(xiàn)，“二套房新政”出臺后，不打算買房的人數(shù)超過了半數(shù)，不購買的原因主要還是因為房價太高，買不起。

在記者看來，“二套房新政”出臺后，是否考慮購房，首先應該問問自己需不需要住房？為什么而買房？想清楚了，覺得合適再下手。

怎么樣才算合適？融360理財分析師張懿望認為，“對于剛需購房族來講，房地產市場經過這么長時間的調整，迎來這一個政策利好，該出手時就出手。但是對于投機性購房需求來講，不要抱太高的期望。”也就是說，如果你是剛需一族，這個時候下手不失為一個好的選擇。