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        “二套房新政”后你會買房嗎?

        2015-04-22 07:04:08李彩鳳
        投資與理財 2015年8期
        關鍵詞:首付款套房節(jié)省

        李彩鳳

        3月30日,對于樓市而言,注定是不平凡的一天,這一天一連串的樓市重磅新政拋了出來。先是央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》,通知內容主要是兩方面:一是擁有一套房且未還清貸款的家庭,購買二套房最低首付款比例調整為不低于40%;二是用住房公積金購買首套房的,最低首付款比例為20%,而已有一套房但已還請貸款的家庭,最低首付款比例為30%。

        幾乎與此同時,財政部和國家稅務總局也聯(lián)合發(fā)布消息,稱個人轉賣已購普通住房,免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

        驟然間,朋友圈滿屏全是“二套房新政”。此消息出來,雖在意料之中,但也在預料之外,因為幾天前還一直瘋傳“二套房貸首付比例或將降至五成”。那么,這樣的救市政策,到底能為購房者省下多少錢?對整個樓市會有什么樣的影響?此時下手購房值得嗎?

        “二套房新政”首付降了,營業(yè)稅免了

        “二套房新政”出來后,各種版本的解讀、各種專家的分析多如牛毛,看得老百姓眼花繚亂,但它究竟能為老百姓省下多少銀子?我們不妨搬出計算器計算一下。

        舉例,假如小李想購買一套100平米、總價100萬元的房子,根據(jù)表1,我們可以得出下文的數(shù)據(jù)。

        如果小李是首次購房,使用公積金首付,之前需要支付30多萬元的首付,而現(xiàn)在只需要20萬元,啟動資金能節(jié)省10萬元。

        如果小李已經擁有一套住房,且未還清房貸,只能使用商業(yè)貸款,之前首付是60萬元,現(xiàn)在只需要40萬元,啟動資金能節(jié)省20萬元。

        如果小李擁有一套住房,且已經還清房貸,使用公積金首付,最高能節(jié)省40萬元,使用組合貸款首付,則最高能節(jié)省30萬元。

        舉例,假如小李想出售一套100平米、價值100萬元的房子,且該房距上次購買已滿2年不足5年。根據(jù)國家新規(guī)定,營業(yè)稅變化如表2。

        我們可以看出,如果小李要出售該房子,在“二套房新政”出臺之前,需要繳納55000元的營業(yè)稅;“二套房新政”出臺之后,小李的房子是可以免征營業(yè)稅的,即節(jié)省了55000元。

        按照通常的情況,在二手房交易過程中,營業(yè)稅雖然規(guī)定是由賣主繳納,但是賣主會將營業(yè)稅轉嫁到買主頭上。如果全部轉嫁到買主的頭上,那么,“二套房新政”的出臺,就更明顯降低了購房者的購房壓力。不過,別高興得太早,首付降低后,每月需要償還的房貸會有所增加,這一點不能忽視。

        房地產產業(yè)鏈很難因此復蘇

        其實,除了“二套房新政”的出臺之外,自去年下半年以來,“9.30房貸新政”、“11.22降息”、大面積松綁限購、公積金新政等等,房地產政策層面的利好消息也釋放不斷。但是全國房產銷量仍然不穩(wěn)定,庫存量依舊居高不下,往往是剛向上冒出個腦袋,立馬又掉頭下行了,甚至在多地出現(xiàn)“鬼城”。“二套房新政”的出臺,又會帶來哪些影響?能緩解樓市的壓力嗎?

        對于樓市,房地產研究院副院長楊紅旭連發(fā)三條微博進行了評論,他認為“房貸放松,屬大利好。所有政策中,房貸與購房者最貼肉,房貸放松之后,最能有效刺激需求。此次放松,主要受惠對象是二套房,也即總理支持的改善性需求。這類需求,已成為近幾年主力需求,在多數(shù)城市,所占比重超過90平米以下剛需。2015年,這類需求將顯著釋放,有利房價上漲”。另外,這樣的強信號,對于購房需求量大的一線城市,房企將可能出現(xiàn)抬價、惜售的局面。而二三線城市,預計多數(shù)房企會借助這次救市舉措,加緊去庫存,甚至使出促銷手段。對于那些不分青紅皂白,無視市場規(guī)律的房企,借勢漲價恐怕最終也只能是偷雞不成蝕把米。

        對于銀行,融360房貸分析師李立稱,“對首套房房貸市場影響不大,銀行執(zhí)行政策,一方面受房貸政策影響,最重要的是受市場資金,也就是央行信貸額度影響。在當前救市環(huán)境下,預計央行將繼續(xù)為市場注入資金。二套房房貸方面,預計房貸利率將繼續(xù)走低,更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策,因為二套房的“貸款人更優(yōu)質”。此外,融360方還表示,對于此次新政,銀行需要一段反應時間,不會像降息一樣,馬上落實到位,調整速度與“9.30新政”下發(fā)后,逐步落實“認貸不認房”的首套房認定標準比較相似。預計新政全部落實還需一個月左右的時間。

        對于股市,英大證券李大霄表示,“這是房地產政策的重大變化,利于自住及改善性需求,利于房地產市場的穩(wěn)定。同時,對股票市場的穩(wěn)定有重要作用,優(yōu)秀的房地產股有戲。投資價值排序為內房股、B股、A股”。那些不愿直接投資房產,又不愿錯過這一機會的股民,想必都會比較青睞業(yè)績較好的地產股和銀行股,以及房產上下游的一些股票。

        總之,今年經濟穩(wěn)增長的壓力巨大,要實現(xiàn)7%增長目標,房地產暫時是不能出現(xiàn)問題的。盡管房地產已經嚴重拖累了上下游產業(yè),水泥、鋼材嚴重過剩,但是市場普遍認為,“二套房新政”的出臺,房地產產業(yè)鏈不會因此復蘇,對經濟拉動有限。樓市短期內可以得到緩解,新政的刺激會有不少剛需購房者入市,銀行、股市會出現(xiàn)短期波動,而長期壓力并不能減少,即使首付和營業(yè)稅放開,但是影響有限,特別是二三線城市。

        “二套房新政”利好消息下你會投資買房嗎?

        “二套房新政”的出臺,一石激起千層浪,引發(fā)眾人關注。專家對短期內看法樂觀,長期表示不看好。那么,樓市重磅利好消息的出臺,你是否看好?又是否會勾起你投資購房的欲望呢?

        針對這一話題,《投資與理財》記者在微信群里提問,大多數(shù)網(wǎng)友表示沒有購房的欲望,對樓市未來依舊不是非??春谩?/p>

        記者:首付款比例下降這么多,你們會買房嗎?

        網(wǎng)友:不會,也沒錢。

        記者:如果有閑錢的話,還會選擇投資房地產嗎?

        網(wǎng)友:投資房地產就算了吧!房價應該還要下降些。

        記者:原因呢?

        網(wǎng)友:現(xiàn)在真正需要買房的人雖然不少,但比以前少多了,房地產已經嚴重飽和,投資沒啥大價值了。如果有那么多閑錢投資,現(xiàn)在放股市多好??!

        同時,在網(wǎng)易發(fā)起的一份問卷調查中,記者也發(fā)現(xiàn),“二套房新政”出臺后,不打算買房的人數(shù)超過了半數(shù),不購買的原因主要還是因為房價太高,買不起。

        在記者看來,“二套房新政”出臺后,是否考慮購房,首先應該問問自己需不需要住房?為什么而買房?想清楚了,覺得合適再下手。

        怎么樣才算合適?融360理財分析師張懿望認為,“對于剛需購房族來講,房地產市場經過這么長時間的調整,迎來這一個政策利好,該出手時就出手。但是對于投機性購房需求來講,不要抱太高的期望。”也就是說,如果你是剛需一族,這個時候下手不失為一個好的選擇。

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