郭拴敏

3月30日，國土部、住建部、央行、國稅總局等多個部委一天之內(nèi)接連發(fā)布三大房地產(chǎn)新政，明確公積金購買首套房最低首付降至20%，商貸購買二套房首付最低降至40%;個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策免繳年限由5年下調(diào)至2年。

政策的出臺立即在冷清的房地產(chǎn)市場攪起軒然大波。有人認(rèn)為此舉對改善購房需求和二手房交易是重大利好，畢竟交易成本降低了，會促使成交量大增;還有一種聲音則認(rèn)為，此番集中公布新政是為拯救房地產(chǎn)開發(fā)商，旨在救市，在目前經(jīng)濟(jì)低迷時期，此舉勢必使投機(jī)資金涌向樓市，投機(jī)炒房將促房價大漲，對剛剛穩(wěn)定的房價帶來危害。

時隔一周，效應(yīng)初顯。由于房地產(chǎn)市場此前的分化態(tài)勢，新政實(shí)施以來在不同區(qū)域的刺激效應(yīng)也存在差異?！睹裆芸酚浾邔Ψ康禺a(chǎn)市場展開了走訪調(diào)查。

二手房市場低迷

“樓市新政實(shí)施一周來，僅成交一套住房，業(yè)績和樓市調(diào)控新政出臺之前沒有明顯變化?！币司拥禺a(chǎn)朝陽北路店的周經(jīng)理告訴本刊記者。據(jù)介紹，該地產(chǎn)公司主要經(jīng)營公園地產(chǎn)1872小區(qū)的二手房交易和租賃中介業(yè)務(wù)，該小區(qū)是一個高檔小區(qū)，服務(wù)的對象主要面向改善性、投資性的購房者。

“降低首付比例，對普通住房剛性需求的人來說是很有誘惑力的，對改善性住房者來說就沒有太大影響?！北本┦谐枀^(qū)“常楹公元”售樓中心姓王的主管稱。

該主管告訴記者，由于常楹公元小區(qū)是一個精裝高檔小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的都是大套房屋，開盤以來他們公司主要面對的是改善性購房者，樓市新政出臺以后對他們的銷售并沒有產(chǎn)生多大影響，因?yàn)闃鞘行抡诮档褪赘侗壤耐瑫r，必將加大貸款的數(shù)額，“常楹公元”小區(qū)的房子動轍上千萬一套，如果貸款的話，每個月的還款最低在三四萬以上，這就要求購房者每月有七八萬元的收入，才能滿足銀行放貸的基礎(chǔ)條件，這樣一來，很多人難以達(dá)到貸款的條件，同時也難以負(fù)擔(dān)巨額的月供。

“買房者看到首付比例和稅費(fèi)降低了，可是賣方也看到了，于是就把房價漲了起來，把國家優(yōu)惠的那部分稅費(fèi)加在了房價上。也就是說，政策免收的這部分錢并沒有讓利給購房者。所以說樓市新政對北京的二手房市場并沒有起到多大的促進(jìn)作用?！辨溂业禺a(chǎn)置業(yè)顧問杜經(jīng)理告訴記者。

根據(jù)杜經(jīng)理介紹，他們公司主要經(jīng)營“遠(yuǎn)洋一方”普通住宅的二手房交易，樓市新政出臺以后明顯房源多了，人氣很旺，但是成交率卻沒有太大突破，這一周時間他們只賣出七八套房子，與前期并沒有太大區(qū)別。因?yàn)楝F(xiàn)在的購房者都比較理性，認(rèn)為房價短期內(nèi)不會大漲，比較沉得住氣。他認(rèn)為，二手房市場也許還將繼續(xù)低迷。

剛性需求井噴

與北京有所不同的是，上海、福州等地都出現(xiàn)了市民連夜排隊(duì)購房的現(xiàn)象，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場最新交易數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的樓市回暖跡象較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，樓市新政實(shí)施一周以來，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的22個主要一二線城市累計(jì)住宅成交面積環(huán)比前一周上升 4.9%。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升約7.5%，廣州、北京成交量漲幅均接近四成;二線代表城市中半數(shù)成交量環(huán)比上漲，成交總量較前一周小幅上漲 4.0%。樓市新政出臺樓市成交量都較之前有上漲，究竟是什么人以怎樣的需求在購房呢？

4月21日，福州某樓展現(xiàn)場，咨詢者甚眾。

記者來到北京市通州區(qū)某新開樓盤的銷售中心，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場人來人往，一副繁忙的景象。該中心置業(yè)顧問小張告訴記者，該樓盤單價3萬左右，由于受到新政的影響，清明節(jié)期間人氣很旺，很多市民趁著假期到樓盤看房。樓盤來客來電量比平時多了30%以上，銷售量也比之前有了大幅上漲。

在朝陽路上，記者看到一處擬于4月中旬以后開盤的普通住宅小區(qū)，從過春節(jié)后便開始進(jìn)行排號，此次受樓市新政首付下調(diào)、銷售價格公司沒有上調(diào)的影響，清明期間人流量就比以前多了很多。

“我家原來住在呼家樓，幾年前老房子就拆遷了，兒子找了個對象要結(jié)婚，我們不想讓兒子住郊區(qū)，可是市內(nèi)的房子又付不起首付，買房的事情就一拖再拖，這次國家出臺新政策了，原來手里的百十萬元就夠付首付了，這不就來排號了?！痹谑蹣乾F(xiàn)場排隊(duì)的張大媽高興地告訴記者。據(jù)記者在現(xiàn)場的了解，類似張大媽這種情況的購房戶占了很大比例。

記者經(jīng)過多方走訪后發(fā)現(xiàn)，樓市新政的出臺并沒有出現(xiàn)房價大漲、投資和投機(jī)性炒房一擁而上的局面，反而是剛需人群出手買入的占比較大。

對于新政后樓市的后續(xù)發(fā)展趨勢，業(yè)內(nèi)人士分析指出，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)在持續(xù)寬松的市場環(huán)境以及“樓市新政”利好下，首次置業(yè)的剛需購房者和改善性住房的需求者積極性還將會提高，樓市成交規(guī)模或逐步擴(kuò)大，房價也將更為理性、觸底回穩(wěn)，這次樓市新政策的出臺或成為保障市民購房、解決剛需的利民之舉。