張曉婷，袁 鶯

（1.上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 城市公共交通管理系，上海200314；2.上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 社科部，上海200314）

商業(yè)綜合體按商圈確定其位置、規(guī)模、功能等，無論是商業(yè)辦公、文化娛樂、商務(wù)招待、健體美容、選貨購物，其基本模式為“消費(fèi)＋某功能空間”，作為一個(gè)整體土地開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目，能夠滿足日常娛樂休閑活動(dòng)。目前商業(yè)綜合體基本能夠滿足各種休閑需求的需要，如上海五角場基本代表了城市的品牌與生活方式。

隨著自駕出行者增多，不少顧客到達(dá)商圈均開車前往。綜合體配套的停車場不僅是一個(gè)泊車區(qū)域，它的設(shè)計(jì)、規(guī)模和流線與商場的營銷情況息息相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同樣規(guī)模的商場，停車難易對(duì)營業(yè)額的影響超過30%。因此，有必要分析停車場影響綜合體經(jīng)濟(jì)效益的主要因素，本文將從七個(gè)方面揭示其隱含的經(jīng)濟(jì)意義，提出綜合體停車場的未來發(fā)展趨勢。

1 車位配比分析

綜合體配建停車場需考慮的首要問題是停車場的規(guī)模規(guī)劃，即為該綜合體配建多少車位:停車場過小則難以容納，過大則浪費(fèi)成本，因此良好車位配比能為綜合體帶來更多的人流及商機(jī)。

停車規(guī)模在規(guī)劃前應(yīng)先通過調(diào)研，測算該商業(yè)綜合體瞬時(shí)車流，通常高峰小時(shí)停車數(shù)量是車位規(guī)模的決定因素。如某車庫按綜合體面積規(guī)范計(jì)算，需要1 000個(gè)車位，但其區(qū)域內(nèi)瞬時(shí)車流的最高值僅為500pcu，則應(yīng)考慮略高于500pcu規(guī)劃?，F(xiàn)以上海市工程建設(shè)規(guī)范《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DG／TJ 08－7－2014，簡稱“上海停車庫規(guī)范2014”）為例討論車位配比。

在核算建筑工程配建的機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)時(shí)，以小型車為標(biāo)準(zhǔn)車（進(jìn)入綜合體車輛類型以小型車居多），停車場設(shè)計(jì)的小型車位數(shù)不少于核定總停車位換算當(dāng)量的90%；還應(yīng)考慮商業(yè)類型如餐飲、娛樂等，按建筑面積考慮貨車裝卸車位?？紤]大城市用地區(qū)域和功能的不平衡性，將市域范圍分為三類區(qū)域:內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域、內(nèi)外環(huán)間區(qū)域、外環(huán)外區(qū)域，如表1所示。

表1 建筑工程配建停車位指標(biāo)區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)

按建筑用途的不同如酒店、餐飲、娛樂場所、辦公樓、商業(yè)場所（零售或批發(fā)）等，配建指標(biāo)有所差異，上海一類區(qū)域每百平米平均需要0.933個(gè)車位，如表2所示。

表2 商業(yè)場所、餐飲、娛樂場所停車位指標(biāo)

“RET睿翼德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心”（以下簡稱RET）通過對(duì)全國購物中心停車位配比的歷史數(shù)據(jù)比較（2010～2014年該指標(biāo)值已達(dá)1.37），認(rèn)為各地商業(yè)綜合體停車場車位配比普遍偏低，該指標(biāo)值未來應(yīng)更高才能滿足商業(yè)中心的服務(wù)需求。但考慮到城市中心交通擁堵因素，本文認(rèn)為綜合體停車指標(biāo)不易過大，相對(duì)于商業(yè)中心周邊道路網(wǎng)的通行能力，過量的車涌入購物中心易造成商圈交通癱瘓，因此建議綜合體車位配比保持在1.00～1.10，即100～110m2考慮設(shè)一個(gè)車位。除此以外，鼓勵(lì)出行者選擇地鐵、出租車等公交出行方式到達(dá)目的地。

表3 各類型停車場的經(jīng)濟(jì)性

2 類型分析

與一般停車場相比，商業(yè)綜合體停車場并無特殊。按結(jié)構(gòu)特征分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場（包括立體停車庫）和屋頂停車場，各類型停車場的經(jīng)濟(jì)性、市場占有情況如表3、圖1所示（數(shù)據(jù)來源RET報(bào)告）。據(jù)RET統(tǒng)計(jì)全國84% 的商業(yè)綜合體為地下停車場，主要由于其具有節(jié)省地上空間資源，利于管理和滿足車位配建標(biāo)準(zhǔn)，且不受天氣影響等優(yōu)點(diǎn)。樓層停車場（包括立體停車庫）是新興的停車場，可與商業(yè)綜合體各樓層直接接駁，增加每層客流到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的綜合體采用該停車場類型，早期（1964年）應(yīng)用于芝加哥，典型代表是馬里納城市車庫，如圖2所示，我國北京朝陽大悅城也采用該種方式。

此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少商業(yè)綜合體增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備，即立體停車庫，如沈陽大悅城，車位數(shù)量也大幅增加。

圖1 各類停車場市場占有率

圖2 美國芝加哥馬里納城市車庫

3 管理運(yùn)營

停車場除承擔(dān)停車職能，它還可與綜合體場內(nèi)商業(yè)運(yùn)營管理形成有機(jī)結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定停車優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流、刺激顧客購物消費(fèi)的目的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，駕駛員對(duì)停車收費(fèi)的行為認(rèn)可，但希望區(qū)別消費(fèi)與商務(wù)不同目的收費(fèi)，制定不同收費(fèi)策略。

從購物消費(fèi)的角度看，停車與消費(fèi)時(shí)間特性相關(guān)性較大，車位使用時(shí)段差別明顯:一周之中高峰期集中在周五晚與雙休日，且從周一到周五車位使用基本呈遞增態(tài)勢，全年高峰期還包括節(jié)假日或重大活動(dòng)日（如明星簽售會(huì)），此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是使用高峰，每車停放時(shí)間會(huì)相應(yīng)增加。

針對(duì)此，綜合體停車運(yùn)營策略應(yīng)從不同時(shí)段的優(yōu)惠政策制定促進(jìn)平峰消費(fèi)。每日運(yùn)用價(jià)格杠桿（如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長等方式）調(diào)節(jié)駐停車量，提高車位的周轉(zhuǎn)率（如上海正大廣場工作日16:00前累積消費(fèi)滿300元可免停1h，之后消費(fèi)則無優(yōu)惠）；全年節(jié)假日購物高峰期，提高消費(fèi)額度，或縮短停車時(shí)間限制，加速停車場的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力（如成都來福士廣場工作日消費(fèi)100元以上可免停2h，在周末則需消費(fèi)200元以上才免停）。除此以外，通過鼓勵(lì)綜合體商家為其顧客讓利，刺激購物，如大型超市即使在高峰時(shí)段，也可對(duì)消費(fèi)滿足額度的顧客免費(fèi)停車等，這些優(yōu)惠策略鼓勵(lì)顧客“定店”消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)體經(jīng)濟(jì)，如圖3所示的購物中心三種不同優(yōu)惠期停車（源自RET）。

圖3 購物中心三種不同的優(yōu)惠期停車

從商務(wù)辦公角度（如綜合體中的寫字樓）考慮到服務(wù)對(duì)象的停車時(shí)間需求長，且基本在工作日的9:00～17:00，雖為辦公但也是綜合體的“業(yè)主”，可降低工作小時(shí)停車費(fèi)用，提高夜間停車小時(shí)費(fèi)用，以保證商務(wù)工作停車的穩(wěn)定性。

4 易達(dá)性設(shè)計(jì)

購物中心停車場設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并影響消費(fèi)者的購物決定。從便利角度看，消費(fèi)者希望商場周邊布置大量地面停車位，但顯然對(duì)地處黃金地段的綜合體較難實(shí)現(xiàn)，所以有些綜合體將停車庫設(shè)計(jì)在樓面之上，且引導(dǎo)消費(fèi)者自上而下到目的地。典型案例是上海K11項(xiàng)目，停車場建于6樓以上，增加消費(fèi)可能，但這種停車庫影響容積率使用，所以地下停車場更經(jīng)濟(jì)。

停車場易達(dá)性還體現(xiàn)在停車場流線設(shè)計(jì)，即在停車場內(nèi)部進(jìn)行人車分流的有效交通組織?；镜慕煌骶€是“開車－下客－地下車庫－地面－上客區(qū)”，整體組織流線受出入口（出入口分為雙向進(jìn)出口，單向進(jìn)、出口分開布置兩類，一般設(shè)在基地內(nèi)部）設(shè)置情況制約，一般通過標(biāo)識(shí)（包括盲點(diǎn)區(qū)域設(shè)置反光鏡等）引導(dǎo)車流形成順時(shí)針或逆時(shí)針微循環(huán)；人流出入口處設(shè)出租車泊車位或組織U型流線，方便停駐。設(shè)計(jì)前需明確上客或下客區(qū)（包括出租車、車輛臨時(shí)?？奎c(diǎn)），避免客人下車車門與下客區(qū)方向相反；上下客區(qū)設(shè)置還應(yīng)注意匯合問題，假設(shè)一家人出行，行動(dòng)不便的老人在地面下客區(qū)先下車，而駕駛員駐停后到地面與老人匯合，則上下客區(qū)域在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮設(shè)置在同一位置或附近。

商場、飯店、賓館、辦公室等均有大量的貨物需要裝卸，裝卸車一般為小、輕型車，為滿足貨車停車裝卸所需的空間要求，據(jù)輕型車的尺寸及與周邊實(shí)物的距離要求，裝卸車尺寸不應(yīng)小于4.0m×8.0m，裝卸車位設(shè)置須方便出入，周圍有一定的作業(yè)空間，不得占用內(nèi)部環(huán)通道路。此外貨車的布置也應(yīng)符合商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要，如宜家、紅星美凱龍等建材家居商場還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運(yùn)問題，否則客人購置大型家居后難以搬運(yùn)，會(huì)直接影響商場的銷售。

停車場內(nèi)部通道和坡道的寬度、坡度，車輛與車輛之間、車輛與其它物體之間的縱、橫向凈距等指標(biāo)，包括建議停車庫墻和柱子應(yīng)采用的防撞措施，國家、地方規(guī)范均有相應(yīng)規(guī)定，從長期建筑經(jīng)濟(jì)活力角度考慮，應(yīng)專業(yè)化，避免出現(xiàn)類似上海新世界的“發(fā)夾彎”停車場和古北家樂福停車場坡度和車道設(shè)計(jì)令駕車者難以駕馭的通道（見圖4）；且從安全角度而言，車庫通道設(shè)計(jì)不合理易造成事故，極可能造成經(jīng)濟(jì)損失。

圖4 上海新世界“發(fā)夾彎”停車場

5 寄生業(yè)態(tài)分析

商業(yè)綜合體停車場的經(jīng)濟(jì)功能包括其所帶動(dòng)的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車、汽配或汽車美容修理店，這些與汽車直接關(guān)聯(lián)的門店會(huì)開設(shè)在租金較低的地下車庫附近，業(yè)者既降低了租金成本，也獲得直接的生意，對(duì)消費(fèi)者也增加了便利。

汽車保養(yǎng)——通過分析商業(yè)綜合體汽車保有量、租金與空間情況，越來越多汽車“美容”服務(wù)被引進(jìn)，開辟包括基本的洗車服務(wù)、鍍膜、清理輪胎、汽車維修等深度服務(wù)，提升顧客購物的“體驗(yàn)式”服務(wù)。

停車場廣告——考慮到商業(yè)綜合體停車用戶消費(fèi)能力強(qiáng)的特點(diǎn)，不少商業(yè)綜合體與廣告公司合作發(fā)布汽車、房產(chǎn)、高檔消費(fèi)品、奢侈品等相關(guān)產(chǎn)品，以停車場立面、道路指示牌、停車收費(fèi)牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告，提高綜合體經(jīng)濟(jì)效益（見圖5）。

圖5 停車場廣告

其他人性化服務(wù)——通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)綜合體消費(fèi)者個(gè)體需求多樣，城市中心綜合體出現(xiàn)許多商機(jī)，有些客戶到達(dá)綜合體娛樂休閑時(shí)，希望有臨時(shí)照顧兒童或?yàn)閷櫸锩廊莸膱鏊?，或是商?wù)人士需要的鮮花店等小商品業(yè)態(tài)，這些也是由駕車者經(jīng)停的停車場所逐漸延伸出來的車庫經(jīng)濟(jì)點(diǎn)。

6 智能停車系統(tǒng)

科技日新月異，高科技智能管理系統(tǒng)進(jìn)入停車場已不稀奇，配備智能設(shè)備應(yīng)符合綜合體訪客的消費(fèi)需要，提升用戶體驗(yàn)和價(jià)值感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，37.8%的商業(yè)綜合體引進(jìn)了智能導(dǎo)視系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位信息引導(dǎo)屏等指示空車位方向，利于顧客找尋泊車位；近五年新建成的商業(yè)綜合體使該比例升至46.9%。

部分商業(yè)綜合體采用先進(jìn)的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng)，提供自動(dòng)車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺(tái)等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號(hào)或選擇停車時(shí)段模糊查詢，系統(tǒng)就會(huì)調(diào)取相應(yīng)車輛信息，同時(shí)建議最佳取車路線。智能手機(jī)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個(gè)別商業(yè)綜合體停車場如上海環(huán)球港，已率先應(yīng)用手機(jī)APP，實(shí)現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。未來智能停車場作為商業(yè)綜合體智能化的一部分，將會(huì)越來越普及，包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ嚒④嚺谱詣?dòng)識(shí)別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)，通過中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等實(shí)現(xiàn)智能化管理功能（見圖6）。

圖6 停車位紅外探測器

7 特色分區(qū)

大部分商業(yè)綜合體通過不同色彩或是字母進(jìn)行分區(qū)（見圖7），縮小停車位置的尋找范圍，提高可識(shí)別性。上海正大廣場采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬達(dá)廣場按照十二生肖和英文劃分，便于顧客記憶。

圖7 停車場顏色分區(qū)

為方便女性顧客，設(shè)立比一般停車位置更好的女士專用停車位，面積更大，提升安全度。成都鵬瑞利青羊廣場打造72個(gè)專屬女性停車位。另外，部分商業(yè)綜合體停車場單層面積過大，會(huì)提供“電瓶車接送”服務(wù)，幫助顧客尋車，如上海IFC國金中心（見圖8）。

圖8 女性專用停車位

8 結(jié)束語

未來商業(yè)綜合體停車場應(yīng)通過采集停車信息，將場內(nèi)停車量、停車收費(fèi)額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)挖掘出來，分析消費(fèi)者需求特征，為綜合體消費(fèi)決策方向提供數(shù)據(jù)支撐。該方面探索頗有成效的案例是北京朝陽大悅城，該中心開業(yè)初，針對(duì)停車場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者，銷售額變化與車流變化有92%的相關(guān)度，因此大悅城完善停車場交通設(shè)計(jì)及智能化改造，改造完成后，當(dāng)年銷售額提升約17%；而隨著周圍商圈逐漸成熟，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，開車購物顧客比例成下降趨勢，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶不斷提升，為此大悅城對(duì)原先的高層停車位進(jìn)行改造，釋放2萬平方米的面積，打造時(shí)尚消費(fèi)者體驗(yàn)式主題街區(qū)。因此，未來對(duì)商業(yè)綜合體停車大數(shù)據(jù)挖掘越充分，越能提高綜合體的整體銷售額。另一方面，全自動(dòng)機(jī)器人停車服務(wù)也越來越普及，自動(dòng)化程度越來越高，可提升空間利用率，減少人為失誤，提高安全。

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