□周 延

華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院

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上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)問題研究*
——可行性與組織模式

□周 延

華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院

一、引言

伴隨著社會(huì)老齡化的進(jìn)一步加深，住房反向抵押貸款作為一種全新的養(yǎng)老模式，近些年引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。黨的十八大和十八屆三中全會(huì)都提出要探索多種養(yǎng)老模式，建立“多層次社會(huì)保障體系”。2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《若干意見》)中明確提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。為貫徹落實(shí)《若干意見》精神，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于2014年3月向各家人身保險(xiǎn)公司下發(fā)了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》)，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)。

上海作為試點(diǎn)城市之一，不僅是中國(guó)金融中心，保險(xiǎn)公司云集，還具有城鎮(zhèn)住房貨幣化改革早、居民住房自有率高、房?jī)r(jià)上升迅速的特點(diǎn)。相較于中西部地區(qū)，上海市民的觀念更新快，更易接受新事物，這些均為上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)提供了有利條件。況且，上海老齡化程度接近世界最高水平，社?；饑?yán)重虧空，財(cái)政不堪重負(fù)，人口撫養(yǎng)比例大幅攀升，可利用的公共養(yǎng)老資源匱乏，加之上海戶籍人口已連續(xù)20年負(fù)增長(zhǎng)，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式遭到了前所未有的挑戰(zhàn)。如果僅僅依靠現(xiàn)行的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)或傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式，很難化解社會(huì)老齡化危機(jī)。而上海高生活成本、高房?jī)r(jià)、低基本養(yǎng)老保險(xiǎn)替代率催生了大量“房子上的富人、現(xiàn)金上的窮人”，這極大地增加了上海市開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的可能性。

然而，上海于2007年試點(diǎn)的“以房自助養(yǎng)老”模式由于無人問津以失敗告終。上海住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的開展究竟存在哪些障礙？是否具備了試點(diǎn)的條件？本文從上海老齡化的現(xiàn)狀出發(fā)，深入分析其開展瓶頸及原因，根據(jù)上海的實(shí)際情況，對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行的組織模式及其運(yùn)行機(jī)制的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。本文的研究結(jié)果不僅能為開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)提供理論支持，也是探索符合國(guó)情、滿足老年人不同養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品需求的有益嘗試，對(duì)化解上海社會(huì)老齡化，解決養(yǎng)老資源不足，減輕社保基金壓力，構(gòu)建多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)體系，具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)北京、廣州等特大型城市老齡化問題的解決也有一定的參考價(jià)值。

二、上海市老齡化現(xiàn)狀

60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龔?%上升到10%，發(fā)達(dá)國(guó)家用了40余年的時(shí)間，而我國(guó)只用了不到20年的時(shí)間。尤其是進(jìn)入“十二五”以后，老齡化的速度進(jìn)一步加快。截至2013年年末，我國(guó)60歲及以上人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，65歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%，呈現(xiàn)老齡化速度快、老齡人口高齡化的特點(diǎn)(見圖1)。據(jù)有關(guān)部門初步測(cè)算，到2025 年我國(guó)老年人口將突破3億人，2050年將占總?cè)丝诘?/4。

截至2013年年末，上海市60歲及以上人口387.62萬人，占總?cè)丝诘?7.1%，65歲及以上人口256.63萬人，占總?cè)丝诘?7.9%(見圖2)。比較圖2和圖1可以看出，上海市老齡化水平大大高于全國(guó)平均水平。據(jù)《2013年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息》的數(shù)據(jù)顯示，上海已經(jīng)進(jìn)入了深度老齡化階段，預(yù)計(jì)2025年前后將達(dá)到老齡化的高峰。

除此之外，上海老齡化還呈現(xiàn)家庭規(guī)模小型化、空巢化的特點(diǎn)。2012年，我國(guó)戶均人口數(shù)已從建國(guó)初期的4.33人減少至3.02人，上海的戶均人口數(shù)更是只有2.35人(見圖3)。2013年年末，上海市“純老家庭”老年人數(shù)90.43萬人，其中80歲及以上“純老家庭”老年人數(shù)25.02萬人；獨(dú)居老年人數(shù)23.51萬人，其

圖1 全國(guó)60歲、65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤?%)

圖2 上海市60歲、65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤?%) 圖1、圖2數(shù)據(jù)來源：歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

中孤老人數(shù)2.4萬人?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)加快人口流動(dòng)的速度，“純老家庭”、獨(dú)居老人的比例還會(huì)攀升，這使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化。

巨大的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，亦使獨(dú)生子女家庭單純依靠家庭養(yǎng)老無從實(shí)現(xiàn)，因此勢(shì)必要從公共渠道獲得更多的養(yǎng)老資源。隨著醫(yī)療衛(wèi)生條件的提高以及生活水平的改善，上海人均預(yù)期壽命已經(jīng)從2000年的78.77歲增至2013年的82.47歲(見圖4)，位居全國(guó)之首(第五、第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2000年我國(guó)人均預(yù)期壽命為71.4歲，2010年為74.83歲)。人均壽命的不斷延長(zhǎng)是和醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用開支的不斷增加相伴相隨的，上海市高昂的醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用、逐年上漲的物價(jià)和房?jī)r(jià)催生了大量“房子上的富人、現(xiàn)金上的窮人”。截至2013年年底，上海市60歲及以上老年人平均養(yǎng)老金每月不足3000元，如何盤活老年人的資產(chǎn)，使之實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老，提高老年階段的生活質(zhì)量，已成為社會(huì)亟待解決的問題。

三、上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的可行性與瓶頸分析

住房反向抵押貸款作為舶來品，自2002年被有關(guān)學(xué)者介紹到中國(guó)后，北京、上海、南京等地陸續(xù)自發(fā)興起嘗試，且在實(shí)踐中演化出了多種變異模式，如以房換養(yǎng)、售房返租、以租換養(yǎng)等，但無論哪種形式的“以房養(yǎng)老”， 基本

圖3 全國(guó)與上海家庭戶均人口數(shù) 數(shù)據(jù)來源：歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

圖4 上海市人均年齡變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：《歷年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息》

都“曇花一現(xiàn)”，最終以失敗告終。那么， 住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)實(shí)踐中究竟存在哪些障礙？2014年3月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)提出的擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的方案能否落到實(shí)處？怎樣破解住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)過程中的難題？這些問題的確值得深思。

(一)各地住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)踐

1. 南京的“以房換養(yǎng)”模式

2005 年，南京湯山的溫泉留園老年公寓率先推出了“以房換養(yǎng)”模式，這是我國(guó)最早的“以房養(yǎng)老”模式。該模式規(guī)定，南京市60歲以上的孤殘老年人將其60平方米以上的產(chǎn)權(quán)房抵押給老年公寓，經(jīng)公證后可終身免費(fèi)入住留園老年公寓，待老人去世，房屋則由老年公寓收回。該模式推出之初，獲得了社會(huì)各界廣泛關(guān)注，但溫泉留園老年公寓等養(yǎng)老院乃民間機(jī)構(gòu)，老人們無法了解其運(yùn)行情況，更無人能保證其履約能力，若經(jīng)營(yíng)管理不善引起破產(chǎn)，所導(dǎo)致的巨大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)則無從化解，此模式最終也因辦理業(yè)務(wù)寥寥無幾，于2007年夭折。

2. 上海的“以房自助養(yǎng)老”模式

2006年4月，上海市公積金管理中心會(huì)同有關(guān)部門啟動(dòng)了“以房自助養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，即65歲以上的老年人將其產(chǎn)權(quán)房出售給公積金管理中心，然后再由雙方約定租金與租期，從出售房屋所得款項(xiàng)中一次性扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用，剩余部分由老人支配使用，公積金管理中心再將房屋返租給老人，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。據(jù)悉，這一試點(diǎn)方案推出后，盡管咨詢者較多，但實(shí)際成功辦理的只有一例，兩年后“以房自助養(yǎng)老”無奈停辦。

相比其他城市而言，目前上海有產(chǎn)權(quán)房的老人接受“以房養(yǎng)老”觀念的比例較高，但大多采用租房養(yǎng)老、售房養(yǎng)老、以大換小的差價(jià)養(yǎng)老等方式。而上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”實(shí)乃“售房返租”，其最大的特點(diǎn)就是一開始就進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更，這對(duì)于受傳統(tǒng)觀念影響嚴(yán)重的老年人來說，的確一下子很難接受，加之子女干涉、房?jī)r(jià)和物價(jià)波動(dòng)大、人均預(yù)期壽命不斷延長(zhǎng)等不確定因素，加大了“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)，這無疑是上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”模式失敗的主要原因。

3. 北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式

2007年10月，北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，在石景山區(qū)推出了“養(yǎng)老房屋銀行”的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。當(dāng)60歲以上的老年人向北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心提出養(yǎng)老需求時(shí)，由該中心負(fù)責(zé)將老人的房屋出租，所得租金用于抵扣老人入住養(yǎng)老院的費(fèi)用，如果租金不足以支付養(yǎng)老費(fèi)用，則需補(bǔ)足差額。

北京市的“養(yǎng)老房屋銀行”實(shí)際上是“以租換養(yǎng)”，不變更房屋產(chǎn)權(quán)，但由于養(yǎng)老服務(wù)中心不能保證房屋中介按時(shí)給付房租，老年人對(duì)中介機(jī)構(gòu)信任度不高，這一模式也無奈擱淺。2013年，北京市民政部門又提出了“以房助老”的概念，即通過讓渡房屋的居住使用權(quán)來盤活老人的固定資產(chǎn)，提升老人晚年的生活質(zhì)量，其實(shí)質(zhì)也是“以租換養(yǎng)”，但其意義在于不再要求老人一定擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)，只要擁有房屋的使用權(quán)就可以獲得更豐富、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老資源。

4. 中信銀行的“養(yǎng)老按揭貸款”模式

從2011年10月開始，中信銀行在北京、上海、長(zhǎng)春、哈爾濱等地試點(diǎn)推出“養(yǎng)老按揭貸款”。該模式規(guī)定，凡年滿55歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人可以將房產(chǎn)作抵押向中信銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。但該模式設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門檻，如申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房，累計(jì)貸款額最高不超過所抵押住房評(píng)估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年。這些嚴(yán)格的規(guī)定顯然有利于銀行防范風(fēng)險(xiǎn)，但如果老人到期后不能償還本利，將面臨失去房屋的風(fēng)險(xiǎn)，不但不能提升其晚年生活質(zhì)量，反而會(huì)進(jìn)一步加重老人們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。雖然目前這種模式仍在試點(diǎn)，但廣被接受的可能性幾乎沒有。

據(jù)悉，目前以幸福人壽為代表的保險(xiǎn)公司也正在組織人員進(jìn)行“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計(jì)，尚處在醞釀、走訪調(diào)研階段，實(shí)質(zhì)性的工作還未展開。住房反向抵押貸款已被引入我國(guó)10余年，但通過以上的分析不難看到，各地自主試點(diǎn)的結(jié)果均不理想，其深層原因亟待探討。

(二)上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的可行性

上海市是2014年3月中國(guó)保監(jiān)會(huì)提出的擬試點(diǎn)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的城市之一。 之所以選擇上海進(jìn)行試點(diǎn)，主要基于以下幾個(gè)原因：

1. 上海市已進(jìn)入深度老齡化階段

2004年以來，上海市60歲及以上老年人口撫養(yǎng)系數(shù)不斷攀升，從26.8%上升到42.4%，平均每年上升1.56個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上老年人口撫養(yǎng)系數(shù)也保持同步增長(zhǎng)。而同期家庭人口平均人數(shù)下降到2.35人，傳統(tǒng)的依靠子女養(yǎng)老模式已不可能完全滿足養(yǎng)老需求。另外，濃度老齡化導(dǎo)致上海市的社?；鸩豢爸刎?fù)，盡管政府連年上調(diào)養(yǎng)老金，但物價(jià)和醫(yī)療費(fèi)用不斷上漲的結(jié)果就是養(yǎng)老金替代率逐年下滑，單純依靠養(yǎng)老金已無法提升老年人晚年生活質(zhì)量。在這種背景下，住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出剛好能夠契合上海社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需要，為老年人盤活其資產(chǎn)增加一種有效途徑。

2. 上海市住房自有化率水平較高

上海市是我國(guó)住房貨幣化改革最早的城市，住房自有化率高于全國(guó)平均水平，而住房?jī)r(jià)格經(jīng)過多年持續(xù)上漲也維持在較高水平，這為住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的開展奠定了良好基礎(chǔ)。另一方面，由于受到近些年通貨膨脹和物價(jià)上漲因素的影響，老年人收入的實(shí)際購(gòu)買力下降，2013年上海60歲以上老年人平均養(yǎng)老金收入不足3000元。高物價(jià)和房?jī)r(jià)、低養(yǎng)老金收入，兩者疊加造就了大量“房子上的富人、現(xiàn)金上的窮人”的老年人，這是住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)開辦的前提。

3. 上海市金融、房產(chǎn)等市場(chǎng)相對(duì)成熟

上海市是我國(guó)金融中心，近年來正在全力打造國(guó)際金融、保險(xiǎn)和航運(yùn)中心，銀行、保險(xiǎn)、證券各類金融機(jī)構(gòu)云集。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)和成熟，人們的觀念更新相對(duì)更快，這些客觀因素也是試點(diǎn)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)不可或缺的條件。

(三)上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的瓶頸分析

從以上分析可以看出，上海已經(jīng)具備了開辦住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的各種條件，但其所面臨的問題和困難也不少。

1. 傳統(tǒng)家庭觀念的禁錮

盡管上海人對(duì)新事物、新理念接受得較快，但對(duì)素有“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的大部分老年人而言，接受住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)恐有一定難度，如果再涉及房屋產(chǎn)權(quán)的共有，可能還會(huì)引發(fā)家庭矛盾和糾紛，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。所以，目前有學(xué)者提出，住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)一是要緊盯“50后”，從“50后”這一代人尋找突破點(diǎn)，因?yàn)椤?0后”正在陸續(xù)步入老年階段，又相對(duì)容易接受新理念，且大多為我國(guó)第一代獨(dú)生子女的父母，有強(qiáng)烈的提升晚年生活質(zhì)量的需求；二是從失獨(dú)老人和無子女老人開始試點(diǎn)，避開“但存方寸地，留于子孫耕”這種傳統(tǒng)觀念的束縛。

2. 70年產(chǎn)權(quán)的法律障礙

我國(guó)2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但續(xù)期是否有償是一個(gè)法律盲點(diǎn)，如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會(huì)無利可圖，甚至虧本。

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)波動(dòng)增加了風(fēng)險(xiǎn)的不確定性

作為一線城市，上海市的房?jī)r(jià)具有全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的作用。盡管外來人口多，房子的剛性需求強(qiáng)烈，但作為住房貨幣化改革最早的城市，上海市房?jī)r(jià)經(jīng)歷10余年的多輪上漲，已經(jīng)和人們的收入極不相符。要想準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)幾乎不可能，這無疑增加了借貸雙方的擔(dān)憂和風(fēng)險(xiǎn)，不僅給相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定價(jià)造成極大障礙，成為住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的掣肘，也是住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)遲遲不能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推廣階段的主要原因。

4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)無法準(zhǔn)確估計(jì)和衡量

上海市的房?jī)r(jià)一直在高水平上波動(dòng)，但頻繁的宏觀調(diào)控所帶來的房?jī)r(jià)波動(dòng)，是任何人都無法預(yù)測(cè)和回避的，尤其是在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的住房反向抵押貸款期限內(nèi)，房?jī)r(jià)的政策波動(dòng)是無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。例如，近些年來由于城市規(guī)劃造成大量的房屋拆遷，就會(huì)給住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展帶來一些新的難題，這都是始料未及的。

5. 缺乏經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)尚沒有開辦住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，各種與反向抵押貸款配套的相關(guān)法律制度缺乏，社會(huì)信用體系還不健全，管理體制相對(duì)比較落后。金融機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力上與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有不小的差距。住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)非常復(fù)雜、涉及面非常廣的工程，對(duì)我國(guó)整個(gè)金融體系是一個(gè)考驗(yàn)。

四、上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行的組織模式

綜觀世界各國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行的組織模式，無外乎三種，即政府主導(dǎo)模式、完全市場(chǎng)運(yùn)行模式與政府和市場(chǎng)相結(jié)合的中間模式。

(一)政府主導(dǎo)模式

雖然大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)同住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行初期需要政府的介入和財(cái)力的支持，否則其運(yùn)行會(huì)異常艱難，但完全由政府主導(dǎo)的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)，在我國(guó)目前的國(guó)家財(cái)力下，不僅不現(xiàn)實(shí)，還會(huì)造成運(yùn)行效率低下，也不符合反向抵押貸款產(chǎn)品運(yùn)作的專業(yè)性。更何況住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)僅僅是針對(duì)“房產(chǎn)上的富人、現(xiàn)金上的窮人”的小眾群體，其充其量只是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的有益補(bǔ)充。在目前社?；鹛澘?、個(gè)人賬戶空賬運(yùn)轉(zhuǎn)、國(guó)家提高養(yǎng)老金支付額已經(jīng)力不從心的情況下，完全由政府主導(dǎo)的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。

(二)完全市場(chǎng)運(yùn)行模式

完全市場(chǎng)運(yùn)行的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，不僅在國(guó)外遇冷，在我國(guó)運(yùn)行的實(shí)踐也以失敗告終。如在澳大利亞，反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)推出的金融服務(wù)產(chǎn)品，完全市場(chǎng)化運(yùn)作，由于實(shí)行復(fù)式利率，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)較高，且要求借款人要使房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)，房屋裝修、出租等都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。正是由于以上種種限制性條件，澳大利亞的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施以來，市場(chǎng)反映平平。我國(guó)上海的“以房自助養(yǎng)老”模式、北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式以及南京的“以房換養(yǎng)”模式，其運(yùn)行的失敗也說明了這一問題，完全市場(chǎng)化運(yùn)行的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)也行不通。究其原因，主要是因?yàn)槲覈?guó)的信用體系還不夠健全，老年人對(duì)民間機(jī)構(gòu)甚至商業(yè)銀行的信任程度低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，加之法律制度也不甚完善等，這些因素的疊加最終導(dǎo)致完全市場(chǎng)化運(yùn)行的反向抵押貸款失敗。

(三)政府和市場(chǎng)相結(jié)合的中間模式

美國(guó)是政府和市場(chǎng)相結(jié)合的中間模式的典型代表。Liang Wang ,Emiliano A. Valdze , John Piggott(2007) 認(rèn)為，由于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)高于其他貸款業(yè)務(wù)，私人金融機(jī)構(gòu)沒有動(dòng)力介入，因而在美國(guó)90 %以上的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)是由政府特別指定的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作?？紤]到我國(guó)目前市場(chǎng)運(yùn)行的宏觀環(huán)境以及住房反向抵押貸款本身所具有的外部經(jīng)濟(jì)性特征，我國(guó)的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)可借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行以市場(chǎng)運(yùn)行為主、政府支持為輔的中間模式。

針對(duì)上海市來說，推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)既要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期積累的成功經(jīng)驗(yàn)，又要考慮到本地的實(shí)際情況。從“以房養(yǎng)老”的功效層面來看，在上海市推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)主要目的是在一定程度上化解老齡化危機(jī)，緩解社保壓力，盤活老年人的資產(chǎn)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量?？紤]到住房反向抵押貸款的社會(huì)屬性所占比重較大，需要由政府強(qiáng)力介入。政府的介入，一方面有助于增強(qiáng)老年人參加住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的信心，提高產(chǎn)品的信用等級(jí)；另一方面，政府可以進(jìn)行政策的宣傳，市場(chǎng)的培育、引導(dǎo)和規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)的制定與實(shí)施。除此之外，政府還應(yīng)建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的咨詢和對(duì)貸款人房屋價(jià)值的評(píng)估等。

市場(chǎng)運(yùn)行為主、政府支持為輔的中間模式，要妥善處理政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的主導(dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督作用，又要充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性，建立一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的、有效率的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行機(jī)制。

五、上海市住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行機(jī)制的方案設(shè)計(jì)

(一)貸款主辦機(jī)構(gòu)的選擇

住房反向抵押貸款持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、影響因素復(fù)雜，這就要求貸款機(jī)構(gòu)實(shí)力雄厚、信用強(qiáng)，不僅要能為老人提供長(zhǎng)期的服務(wù)，還要能提振老人參與的信心。因此，需要對(duì)參與機(jī)構(gòu)，尤其是住房反向抵押貸款的主辦機(jī)構(gòu)開展這一業(yè)務(wù)的優(yōu)劣進(jìn)行深入分析，慎重設(shè)計(jì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行機(jī)制的方案，這是其成功推出和順利開辦的前提。

1. 商業(yè)銀行作為貸款主辦機(jī)構(gòu)的利弊分析

商業(yè)銀行是我國(guó)金融市場(chǎng)的主力，大型商業(yè)銀行具有資金實(shí)力雄厚、客戶來源穩(wěn)定、擁有長(zhǎng)期開辦正向抵押貸款的豐富經(jīng)驗(yàn)以及信用程度高的特點(diǎn)，且可以通過資產(chǎn)證券化提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，這些均是商業(yè)銀行開辦住房反向抵押貸款的有利條件。而且，從商業(yè)銀行本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)、金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況來看，也有開辦住房反向抵押貸款的內(nèi)在動(dòng)力。

首先，商業(yè)銀行的存貸款差額很大，急需尋找新的投資方向。近些年，我國(guó)的商業(yè)銀行存款大幅增長(zhǎng)，閑置資金的規(guī)模也在急劇擴(kuò)大。但從資金的利用情況來看，卻存在著“好項(xiàng)目不多”“資金的利用率和收益率都不理想”的局面。如何為閑置的資金尋找合適的出路，并且提高資金的利用率和收益率，已成當(dāng)務(wù)之急。開辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于資金規(guī)模的要求很高，商業(yè)銀行尤其是國(guó)有商業(yè)銀行無疑最具優(yōu)勢(shì)。

其次，激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境迫使商業(yè)銀行不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新，研發(fā)新的金融產(chǎn)品。面對(duì)外資銀行激烈爭(zhēng)搶我國(guó)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行不得不加快金融創(chuàng)新的步伐，研發(fā)出新的產(chǎn)品，不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，積極尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而發(fā)展住房反向抵押貸款，正是我國(guó)商業(yè)銀行擴(kuò)大貸款規(guī)模、爭(zhēng)取更多客戶來源、實(shí)現(xiàn)更多經(jīng)營(yíng)性收入的良好契機(jī)。

上海作為我國(guó)的金融中心，乃商業(yè)銀行云集之地，有實(shí)力的商業(yè)銀行應(yīng)充分運(yùn)用這一有利條件，借上海建設(shè)國(guó)際金融中心、國(guó)際保險(xiǎn)中心之東風(fēng)，盡早研發(fā)新型金融產(chǎn)品，適時(shí)推出住房反向抵押貸款。

但是，商業(yè)銀行作為住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的主辦機(jī)構(gòu)也存在一定的弊端。

最主要的就是期限錯(cuò)配的問題。商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄以活期或短期為主，但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)間跨度可長(zhǎng)達(dá)幾十年，商業(yè)銀行的短存長(zhǎng)貸、期限錯(cuò)配的問題，無疑會(huì)加大其資金流動(dòng)性的壓力，長(zhǎng)此以往有悖于商業(yè)銀行“安全性、收益性、流動(dòng)性”的經(jīng)營(yíng)原則。

另外，人的預(yù)期壽命對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)影響巨大，準(zhǔn)確定價(jià)需要較高的壽險(xiǎn)精算技術(shù)，而商業(yè)銀行無管理長(zhǎng)期壽險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的多變，都會(huì)加劇住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，最終可能大大背離商業(yè)銀行的預(yù)期收益，從而影響銀行收益的穩(wěn)定性，這也是我國(guó)商業(yè)銀行遲遲不敢涉足這一產(chǎn)品或?qū)Υ嗽O(shè)置較高準(zhǔn)入門檻的主要原因。

2. 壽險(xiǎn)公司作為貸款主辦機(jī)構(gòu)的利弊分析

壽險(xiǎn)公司是開辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的主力軍之一。和商業(yè)銀行相比，壽險(xiǎn)公司作為貸款主辦機(jī)構(gòu)的有利之處在于：

一是壽險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)大多具有長(zhǎng)期性，大量的長(zhǎng)期負(fù)債與反向抵押貸款業(yè)務(wù)周期較匹配，這一商業(yè)銀行的短板恰是壽險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)。

二是適時(shí)開辦住房反向抵押貸款既拓寬了壽險(xiǎn)公司的投資渠道，又解決了其資產(chǎn)與負(fù)債難以匹配的難題。對(duì)于投保人繳納保險(xiǎn)費(fèi)形成的大量保險(xiǎn)基金，由于保費(fèi)的繳納與給付之間存在較長(zhǎng)的時(shí)間差，壽險(xiǎn)公司負(fù)有使保險(xiǎn)基金保值增值的責(zé)任，而住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)為壽險(xiǎn)公司開辟了新的投資渠道。

三是壽險(xiǎn)公司在銷售渠道、風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和精算技術(shù)等多方面具有商業(yè)銀行不可比擬的綜合優(yōu)勢(shì)。尤其是在長(zhǎng)期壽險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，壽險(xiǎn)公司不僅經(jīng)驗(yàn)豐富，且擁有大量精算人才和技術(shù)，這為產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和準(zhǔn)確定價(jià)奠定了基礎(chǔ)。

當(dāng)然，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使壽險(xiǎn)公司不斷開拓新的領(lǐng)域、進(jìn)行金融創(chuàng)新，這是壽險(xiǎn)公司涉足住房反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)在動(dòng)力。

然而，住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)自2013年9月國(guó)務(wù)院《若干意見》頒布以來，除幸福人壽保險(xiǎn)公司外，其他壽險(xiǎn)公司基本都處于審慎的觀望狀態(tài)，未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2014年3月中國(guó)保監(jiān)會(huì)為此起草的《征求意見稿》將住房反向抵押貸款分為參與型和非參與型兩種。前者是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，即對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。后者是指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。但這兩種類型的反向抵押貸款均未考慮抵押房屋貶值之風(fēng)險(xiǎn)，而觀察我國(guó)目前房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其長(zhǎng)期走勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)下跌，恐給壽險(xiǎn)公司帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有悖保險(xiǎn)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基本方針，這正是壽險(xiǎn)公司持審慎觀望態(tài)度的主要原因。

除此之外，我國(guó)的壽險(xiǎn)公司還不具備金融信貸功能，只能將住房反向抵押貸款作為年金產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)，在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、維護(hù)和處置等領(lǐng)域尚缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，僅靠壽險(xiǎn)公司單方開辦住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)，短時(shí)間內(nèi)恐難突破現(xiàn)有困局。

3. 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)作為貸款主辦機(jī)構(gòu)的利弊分析

相比商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司而言，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有專業(yè)的護(hù)理人員和護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，可以為老年人提供所需的專業(yè)照護(hù)服務(wù)。但由于這類機(jī)構(gòu)沒有信貸功能、資金有限、企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、信用度不高，且房屋的評(píng)估、維護(hù)、處置等也要借助專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，因此一般不適合作為住房反向抵押貸款的主辦機(jī)構(gòu)，我國(guó)的北京模式和南京模式的失敗也驗(yàn)證了這一結(jié)論。

(二)借款人的選擇

準(zhǔn)確定位住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的需求群體，是這一業(yè)務(wù)開辦要考量的關(guān)鍵因素之一。

首先，目標(biāo)瞄準(zhǔn)大城市，北京、上海、廣州等一線城市的老年群體，一方面其接受新鮮事物快，更易破除傳統(tǒng)觀念；另一方面大城市高企的物價(jià)、房?jī)r(jià)，導(dǎo)致潛在需求人群增加。

其次，為破除“房產(chǎn)要留給子女繼承”的傳統(tǒng)觀念，可考慮先從無子女老人或失獨(dú)老人試點(diǎn)。這部分老年人或許會(huì)成為住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的主要受眾群體。

再次，為避免不必要的房產(chǎn)糾紛，應(yīng)從房?jī)r(jià)高的上海、北京、廣州等大城市，且又有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的老年人辦起。

(三)中介機(jī)構(gòu)的參與

由于住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及抵押房屋的評(píng)估、維護(hù)、處置等工作，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的參與是這一業(yè)務(wù)順利開展不可或缺的因子。當(dāng)然，政府有關(guān)部門應(yīng)對(duì)良莠不齊的房地產(chǎn)中介，如房屋價(jià)值的評(píng)估中心、房屋維護(hù)保養(yǎng)的物業(yè)公司以及房屋買賣的交易機(jī)構(gòu)等設(shè)定準(zhǔn)入門檻并行使監(jiān)督職能，以保障房產(chǎn)的評(píng)估、維護(hù)、處置等環(huán)節(jié)的規(guī)范和公正。

除此之外，由于反向抵押貸款運(yùn)行中環(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜，老年人整體文化水平不高，為使老年人及時(shí)獲得信息，可借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，成立專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，為老年人作出決策提供專業(yè)咨詢服務(wù)。

上海是中國(guó)的金融中心，不僅擁有大量的銀行和保險(xiǎn)公司，也是中國(guó)住房商品化改革最早的城市，其房地產(chǎn)中介相對(duì)成熟和完善，這也是上海發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的有利條件之一。

(四)政府的作用

國(guó)外的住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，政府在其運(yùn)作過程中的作用是不可或缺的。例如，美國(guó)的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)在初始階段也發(fā)展得相當(dāng)緩慢，1987年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)下設(shè)的專門項(xiàng)目管理部門對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保, 才逐漸得到美國(guó)民眾的認(rèn)可。從前面的分析可見，政府和市場(chǎng)相結(jié)合的中間模式對(duì)我國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展最為適宜，住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行過程中的法律法規(guī)的制定、準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，乃至宣傳倡導(dǎo)及促進(jìn)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變等，都離不開政府介入。當(dāng)然，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將來政府還應(yīng)當(dāng)為住房反向抵押貸款設(shè)立擔(dān)?；穑y(tǒng)一向借貸雙方收取擔(dān)保費(fèi)用，以便對(duì)借款人和貸款機(jī)構(gòu)的可能損失進(jìn)行補(bǔ)償。

通過以上分析可以看出，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在開辦住房反向抵押貸款方面各有其自身優(yōu)勢(shì)，但住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，僅靠任何一方的一己之力都難以奏效，應(yīng)優(yōu)化其運(yùn)行機(jī)制，由多方聯(lián)合起來共同開展相關(guān)業(yè)務(wù)，以此實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。除了要對(duì)貸款主

圖5 住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)方案

辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化選擇外，還需要甄別潛在客戶需求，準(zhǔn)確定位需求人群， 借助房地產(chǎn)中介對(duì)抵押房屋的評(píng)估、維護(hù)、處置，最后通過政府在運(yùn)作過程中的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用的發(fā)揮，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性，形成合力，才能形成一個(gè)監(jiān)管有力、運(yùn)作規(guī)范、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款運(yùn)作機(jī)制(見圖5)。