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        新政穩(wěn)樓市

        2015-04-21 02:45:49葉鋒姚玉潔
        中國名牌 2015年8期
        關(guān)鍵詞:首付款套房商品房

        本刊記者/葉鋒 姚玉潔

        新政穩(wěn)樓市

        本刊記者/葉鋒姚玉潔

        New Policy Stabilizes Real Estate

        穩(wěn)定住房并不等于大規(guī)模“救市”。

        政府負(fù)責(zé)保低端,其他的交給市場決定。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位正在改變。

        《利好》 徐駿作

        二套房首付比例下限降至4成、公積金購買首套房首付最低降至2成、普通住房營業(yè)稅免征期“五改二”……2015年3月30日,央行、住建、財(cái)稅等多個(gè)部門就房地產(chǎn)政策接連放出“大招”。

        隨著期待中的“靴子”陸續(xù)落地,房價(jià)走勢如何變化備受關(guān)注。

        調(diào)整幅度一步到位

        隨后,財(cái)政部網(wǎng)站公布調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知,規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房,營業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

        交通銀行金融研究中心研究員夏丹說:“二套房首付比例并非之前傳言的下調(diào)至五成,而是直接降至四成;二手房交易營業(yè)稅由‘滿五唯一’跳過2009年前曾實(shí)行的‘滿三唯一’,調(diào)整至‘滿二唯一’??梢娤嚓P(guān)部門對(duì)于中央支持改善購房要求的響應(yīng)之迅速,態(tài)度之堅(jiān)決?!?/p>

        上述政策利好明顯?!耙酝?,不少置換型購房者為了享受‘貸款結(jié)清算首套’的政策,往往只能先賣再買;此次新政對(duì)于首套貸款未結(jié)清的二次購房者首付最低比例要求直降3成,后者就有條件選擇先買一套,入市速度將明顯加快,短期內(nèi)成交量將獲得提升?!钡掠渔溂沂袌鲅芯坎靠偙O(jiān)陸騎麟說。

        而營業(yè)稅免征“五改二”更是直接關(guān)系“真金白銀”。以上海為例,按照上海目前普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn),按5.65%營業(yè)稅稅率計(jì)算,內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬元-25萬元之間。業(yè)內(nèi)人士分析,此次政策調(diào)整還將釋放一批存量房源。

        短壓減緩 長壓仍存

        多個(gè)部門2015年3月30日放出的“大招”對(duì)樓市可謂是“及時(shí)雨”。

        國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年名義增長10.5%,增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積比上一年下降了7.6%。2015年1月-2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長10.4%,增速比2014年全年又回落0.1個(gè)百分點(diǎn),而商品房銷售面積同比下降16.3%。顯然,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,交易量下降,開發(fā)投資增速回落,區(qū)域性差異加劇。

        “此次鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期,房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。”民生證券研究院執(zhí)行院長管清友說。

        但從長期看,房地產(chǎn)高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從2014年看,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2014年全國在建、竣工和新開工的商品房合計(jì)有101.2億平方米,其中商品住宅72.1億平方米。而2014年商品房銷售面積為12.1億平方米,其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊,前幾年超量供應(yīng)土地形成的泡沫短期內(nèi)難以消化。

        上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰表示,房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段:政策松動(dòng)——銷售反彈——庫存去化——拿地反彈——投資反彈。目前看,銷售仍未企穩(wěn),投資反彈更需時(shí)日。

        新政不等于大規(guī)模救市

        2015年的政府工作報(bào)告中,在培育消費(fèi)增長點(diǎn)方面,與往年相比增加了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”提法。

        “政府希望房地產(chǎn)消費(fèi)維持在一個(gè)合理適度的發(fā)展空間內(nèi),不出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)市場既不能重回此前的盲目投資、爆炸式增長的狀態(tài),也要防止下滑過快導(dǎo)致失速,引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、房企大面積倒閉等情況?!眹议_發(fā)銀行研究院副院長曹紅輝說。

        值得關(guān)注的是,為“穩(wěn)樓市”,備受關(guān)注的房貸利率優(yōu)惠也在增大。比如,上海有多家銀行首套利率已有優(yōu)惠,少數(shù)銀行首套房貸甚至到了9折以下。某股份制銀行分管負(fù)責(zé)人表示,預(yù)計(jì)各家銀行二套房利率會(huì)有所分化,不會(huì)一刀切,但總體利率水平有望下降,尤其是國有大行。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,穩(wěn)定住房并不等于大規(guī)模“救市”。管清友說,現(xiàn)在樓市政策新思路的一個(gè)特點(diǎn)是:政府負(fù)責(zé)保低端,其他的交給市場決定。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位正在改變。

        “維持中國經(jīng)濟(jì)的基本增速需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,但中央不希望各地一哄而上大搞房地產(chǎn)投資?!辈芗t輝說。

        相關(guān)鏈接:三部門聯(lián)合發(fā)新政

        2015年3月30日,央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。通知“干貨”包括:

        擁有1套住房且房貸未結(jié)清的居民家庭再次申請(qǐng)商貸購買普通自住房,最低首付款比例降為不低于40%。

        使用公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%。

        擁有1套住房并已結(jié)清房貸的,再次申請(qǐng)公積金貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

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