王 娟

1.東臺(tái)國(guó)貿(mào)集團(tuán)發(fā)展事業(yè)部 2.東臺(tái)市華盛投資有限公司

如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

王 娟1,2

1.東臺(tái)國(guó)貿(mào)集團(tuán)發(fā)展事業(yè)部 2.東臺(tái)市華盛投資有限公司

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中,不可避免地會(huì)受到各種難以預(yù)料或控制的因素影響,使得企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況存在一定的不確定性,有可能會(huì)使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。本文分析了造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因,并討論了如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施,希望能夠提高房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力,降低房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

1 、前言

當(dāng)前,隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人們的生活水平逐漸提高,這在一定程度上刺激了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展,而財(cái)務(wù)管理工作是我國(guó)房地產(chǎn)公司的重要管理內(nèi)容,其貫穿在房地產(chǎn)公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。因此,做好房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作,有效地控制和降低房地產(chǎn)公司的籌資、投資、利率等財(cái)務(wù)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn),是當(dāng)前房地產(chǎn)公司在發(fā)展過(guò)程中亟待解決的重要問(wèn)題。

2 、造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因很多,主要可以歸結(jié)為外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面的原因,房地產(chǎn)公司必須要對(duì)公司中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí),并且能夠客觀分析這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),這樣才能針對(duì)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取具有針對(duì)性的有效措施進(jìn)行控制。

2.1 外部原因

隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展,我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨復(fù)雜,房地產(chǎn)公司在發(fā)展過(guò)程中不可避免地會(huì)受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。我國(guó)的利率匯率政策在全球化經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下隨時(shí)可能會(huì)發(fā)生變動(dòng),這就有可能會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)成本壓力加重,使房地產(chǎn)公司面臨不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 內(nèi)部原因

2.1.1 不合理的房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)

由于受到當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式的影響,我國(guó)許多房地產(chǎn)公司面臨著巨額資產(chǎn)債務(wù),資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)公司的融資渠道比較單一,且對(duì)銀行貸款有著很強(qiáng)的依賴性,導(dǎo)致房地產(chǎn)公司在面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候缺乏抵御能力,如果國(guó)家實(shí)行貨幣緊縮政策,房地產(chǎn)公司就會(huì)由于資金鏈緊張而導(dǎo)致嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的重要組成部分,是財(cái)務(wù)管理工作的核心部分。當(dāng)前,我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理工作認(rèn)識(shí)模糊,不清楚全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮的重要作用,只注重預(yù)算管理中的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用的節(jié)省,而且缺乏有力的財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督和執(zhí)行力度,使得房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力大大降低。

2.1.3 現(xiàn)金流量管理工作不完善

房地產(chǎn)公司將銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品和融資所得的資金用來(lái)進(jìn)行購(gòu)置土地款、管理費(fèi)用、工程款以及償還借款等支出后所余下的資金就是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)公司利用融資、管理應(yīng)收款項(xiàng)以及存貨等方式來(lái)滿足自身經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的現(xiàn)金流需要,避免房地產(chǎn)公司現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)[1]。我國(guó)房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理工作起步比較晚,因此,房地產(chǎn)公司沒能將企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流量管理進(jìn)行接軌,導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理工作存在許多問(wèn)題,如缺乏對(duì)現(xiàn)金流管理的全程控制。

3 、如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 防范籌資風(fēng)險(xiǎn)

3.1.1 對(duì)房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

將企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)額度控制在一定的比例內(nèi)可以使企業(yè)產(chǎn)生杠桿效益,但是這個(gè)比例一定要控制好,否則就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)公司必須對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制,將房地產(chǎn)債務(wù)資本與產(chǎn)權(quán)資本之間的比例關(guān)系協(xié)調(diào)好,使房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化,這樣才能使財(cái)務(wù)杠桿的最大作用發(fā)揮出來(lái),進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效降低。

3.1.2 融資方式多樣化

房地產(chǎn)公司可以借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)打破我國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式,采用證券化的融資形式,不僅可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債券分割為小面值的有價(jià)證券,房地產(chǎn)公司通過(guò)想公眾發(fā)售這些有價(jià)證券來(lái)獲取資金用于住房抵押貸款的發(fā)放上,而且房地產(chǎn)公司還能夠通過(guò)委托銀行代理的方式發(fā)行開發(fā)項(xiàng)目住房建設(shè)債券來(lái)籌集資金,或者可以通過(guò)股票上市發(fā)行的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)融資[2]。

3.2 防范投資風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1 加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不盡相同,因此,房地產(chǎn)公司加強(qiáng)開發(fā)隊(duì)伍建設(shè),積極對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究,在任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之前,都必須先對(duì)其可行性進(jìn)行分析研究,要選擇可行性較高的投資項(xiàng)目,不可盲目進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)。

3.2.2 重視全面預(yù)算管理工作

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是以最小化投資實(shí)現(xiàn)最大化利益,而房地產(chǎn)投資金額巨大、投資風(fēng)險(xiǎn)高以及建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)公司必須重視全面預(yù)算管理工作,不斷完善房地產(chǎn)公司的資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制。房地產(chǎn)公司要對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)合理地編制,將全面預(yù)算管理工作落實(shí)到公司的每一個(gè)部門和每一個(gè)崗位上,并且加強(qiáng)預(yù)算管理執(zhí)行和監(jiān)督力度,保障全面預(yù)算管理工作的順利開展,進(jìn)而有效地降低房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.2.3 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)公司要做到現(xiàn)金流管理與公司發(fā)展戰(zhàn)略、公司的生命周期相吻合,使房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流能夠滿足其正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。此外,房地產(chǎn)公司必須保持現(xiàn)金流動(dòng)性、增長(zhǎng)性、收益性的動(dòng)態(tài)平衡,避免房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量波動(dòng)性過(guò)大而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 、結(jié)語(yǔ)

綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響,因此,房地產(chǎn)公司必須在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重壓力下積極研究探索控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)策,有效地降低房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),使我國(guó)房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)投資最小化利益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)地發(fā)展。

[1]董純波.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討[J].中國(guó)科技博覽, 2011,17(25):47-48.

[2]陳兵.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].中國(guó)外資, 2010,27(8):108-109.

[3]秘琰.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇, 2009,8(1):161-162.

王娟（1979-）,女,漢族;籍貫:江蘇東臺(tái);職務(wù):財(cái)務(wù)主管,職稱:會(huì)計(jì)師;研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及內(nèi)控建設(shè)。2004年獲南京師范大學(xué)管理學(xué)（會(huì)計(jì)）學(xué)士學(xué)位,2008年獲會(huì)計(jì)師職稱。2004年至2008年就職于揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部。2009年至今就職于東臺(tái)國(guó)貿(mào)集團(tuán)發(fā)展部兼東臺(tái)市華盛投資有限公司財(cái)務(wù)部。