張艾靈

福建農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃

張艾靈

福建農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

在我國經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程當(dāng)中,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一蹴而就,成為了推動我國經(jīng)濟水平以直線上升的強大動力。然而,在目前,繁重的稅收卻加重了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)難度,使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了許許多多的問題。這些問題一旦出現(xiàn),就會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的影響。于是,為了有效地避免這些問題的出現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)就必須要作出一個符合規(guī)范的企業(yè)稅收籌劃。因此,本文將針對房地產(chǎn)企業(yè),對其的稅收籌劃進(jìn)行深入的分析與探究。

稅收籌劃 業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā) 發(fā)展

一、簡析稅收以及稅收籌劃

（一）稅收

所謂的“稅收”,指的就是:以實現(xiàn)國家公共財政職能為目的,基于政治權(quán)利以及法律規(guī)定,由國家政府的專門機構(gòu)向居民和非居民就其財產(chǎn)或特定行為實施強制、非罰以及不直接償還的金錢或者是實物課征,它是國家最主要的一種財政收入形式。

稅收具有三個特征,它們分別是:強制性、固定性以及無償性。值得提出來的是,稅收所具有的這三個特征,是一個完整的體系,他們相輔相成,是緊密聯(lián)系在一起,不可分割的。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃的前提條件是:必須要符合國家相關(guān)的法律以及稅收的法規(guī)。稅收籌劃的目標(biāo)是:讓納稅人的稅收利益達(dá)到最大化,這里所說的“稅收利益最大化”,包括很多方面,比如:稅負(fù)最輕、企業(yè)價值最大化以及稅后利潤最大化等等。

二、探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以營利為目的,來從事房地產(chǎn)開發(fā)以及地產(chǎn)項目經(jīng)營的一個行業(yè)。因此,為了有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益,也為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須要建立一個完善的稅收籌劃。值得提出來的是:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立稅收籌劃的時候,一定要遵循三個原則:第一個原則是不違背國家稅收法律的相關(guān)規(guī)定;第二個原則是事前籌劃;第三個原則是講究效率。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立稅收籌劃的時候,可以從以下幾個方面去進(jìn)行考慮:

（一）多個地產(chǎn)項目同時開始籌建

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項目開發(fā)之前,可以提出“多個地產(chǎn)項目一起籌建”的這個計劃。這樣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項目籌建的過程當(dāng)中,就會有兩種不同的稅收計算方法可供其進(jìn)行選擇,這兩種方法中有一個是一對一的地產(chǎn)項目稅收計算,也就是對不同的地產(chǎn)項目進(jìn)行各自的稅收計算;另一個則是將這幾個地產(chǎn)項目合并起來,一同進(jìn)行稅收計算。有了這兩種稅收計算的方法,就可以從很大程度上擴大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃空間。

比如:成都市某一房地產(chǎn)企業(yè),它目前正在籌建中的地產(chǎn)項目總共有兩個,第一個地產(chǎn)項目的賣價是900萬,它的稅收費為300萬。第二個地產(chǎn)項目的賣價為1200萬,它的稅收費是500萬。

1、當(dāng)企業(yè)對這兩個地產(chǎn)項目進(jìn)行分別核算的時候,第一個地產(chǎn)項目的增值率是20%,需上繳的土地增值稅為230萬,營業(yè)稅和附加稅總共49萬。第二個地產(chǎn)項目的增值稅是14%,需上繳的土地增值稅是210萬,營業(yè)稅和附加稅總共66萬。那么,照這樣計算下來,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建的這兩個地產(chǎn)項目的總利潤就是745萬。2、但是,如果將這兩個項目合并在一起進(jìn)行稅收計算的話,那么這兩個地產(chǎn)項目的總賣價就是2100萬,稅收費1000萬,增值費700萬,增值率70%,土地增值稅為230萬,其營業(yè)稅和附加稅總共是155.5萬。據(jù)此算下來,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建中的這兩個地產(chǎn)項目的總利潤就是1014.5萬元。相比之下,第二種稅收計算會給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少269.5萬的稅收費。

（二）增設(shè)代建機制

該機制的具體內(nèi)容是:讓房地產(chǎn)企業(yè)為其它的客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項目的籌建。這樣一來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅可以獲取相應(yīng)的代建效益,還會從很大程度上免去許多的稅收費用,比如:土地的增值費等等。

（三）與其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當(dāng)中的“合作”,指的就是:簽訂合作合同的雙方,其中的一方要為地產(chǎn)項目的建設(shè)資金進(jìn)行投注,另一方則要為地產(chǎn)項目提供建設(shè)的場地。這種合作籌建地產(chǎn)項目的方式,可以讓合作雙方在進(jìn)行項目籌建的過程當(dāng)中,都免去土地增值稅。直到地產(chǎn)項目竣工之后,合作雙方可以將該地產(chǎn)項目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,這樣接受轉(zhuǎn)讓的那一方才會負(fù)擔(dān)起相應(yīng)的土地增值稅。

（四）多售清水房

房屋的裝修是必須的,但是隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,裝修費用也呈現(xiàn)出了大幅度上升的趨勢。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過出售清水房的方式,來減免裝修上的土地增值稅。與此同時,也可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率。稅率一旦降低,房地產(chǎn)企業(yè)需要上繳的稅收總金額也就會隨之降低。

（五）費用列支的選擇

稅收籌劃的指導(dǎo)思想就是在稅法允許的范圍之內(nèi)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以盡可能的列支當(dāng)前籌建項目的費用,并預(yù)計該項目可能發(fā)生的損失,以減少總稅費以及延遲納稅的時間來獲取稅收的利益,其具體表現(xiàn)在以下幾點。

1、把正在籌建中的地產(chǎn)項目已經(jīng)支出的所有費用及時地進(jìn)行審核入賬。2、合理地預(yù)算出地產(chǎn)項目支出額的總費用,采取預(yù)提的方式讓其及時入賬。3、盡可能地縮短地產(chǎn)項目籌建成本的攤銷期,以增大前幾年的費用,遞延納稅的時間,從而讓其達(dá)到節(jié)稅的這一目的。

三、試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的意義

現(xiàn)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃,對其的意義進(jìn)行簡單的分析與探究,并將其概括成以下幾點。

1、有利于實現(xiàn)國家稅法的立法目標(biāo),充分發(fā)揮出稅收杠桿的作用,提高國家政府的經(jīng)濟收入。2、有利于增加國家財政的收入。3、有利于增加國家外匯的收入。4、有利于國家稅收政策法規(guī)的落實。5、有利于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可支配收入。6、有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確進(jìn)行投資、生產(chǎn)經(jīng)營決策,獲得最大化的稅收利益。7、有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取延期納稅的好處。8、有利于我國稅收代理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。9、有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少或者是避免相應(yīng)稅務(wù)的處罰。

四、結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),對我國來說是非常重要的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對地產(chǎn)項目的籌建與經(jīng)營,也直接影響著我國的整體經(jīng)濟水平,同時也影響著我國廣大市民的生計。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項目籌建的過程當(dāng)中,就必須要針對國家稅法,并以遵從國家相關(guān)法律法規(guī)為前提條件,合理地對地產(chǎn)項目實行稅收籌劃。因為只有這樣,才能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收總額,讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠獲取更多的投資效益,從而讓房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

[1]樓林海.國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2013.

[2]龔磊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究[D].湘潭大學(xué),2013.

[3]黃岐穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究與案例分析[D].廣東商學(xué)院,2013.

[4]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[D].西南財經(jīng)大學(xué), 2012.

[5]蔣娟. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究[D].東北石油大學(xué),2011.

張艾靈（1968-）,女,籍貫:福建福州,工作單位:福建農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,副教授,高級會計師, 研究方向:稅收籌劃,企業(yè)內(nèi)控規(guī)劃。