周俊

（江西省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)局贛東北大隊(duì) 江西上饒 334000）

房產(chǎn)面積測(cè)算與共用面積分?jǐn)傆?jì)算的探討

周俊

（江西省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)局贛東北大隊(duì) 江西上饒 334000）

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)地區(qū)的商品房的數(shù)量也在逐漸增加，人們的生活水平也在不斷的提升。這些因素都促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。在房?jī)r(jià)迅速激增的21世紀(jì)，房產(chǎn)面積的測(cè)算以及共有面積的分?jǐn)倖?wèn)題都是人們重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算和共用面積分?jǐn)傆?jì)算上存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探討，從而提升房產(chǎn)面積測(cè)算以及共有面積的分?jǐn)傆?jì)算水平。

房產(chǎn)面積；共有面積；測(cè)算

1 前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房屋的設(shè)計(jì)風(fēng)格也是多種多樣的。傳統(tǒng)的面積測(cè)算方法以及公用面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。房產(chǎn)面積的測(cè)算主要包括對(duì)成套房屋的面積進(jìn)行測(cè)算以及對(duì)房屋的共有面積進(jìn)行測(cè)算和分?jǐn)?。房屋面積的測(cè)算工作是房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理工作的重要基礎(chǔ)性工作之一，房屋面積的測(cè)算向屋主提供了住房的空間信息以及屬性信息。自從我國(guó)在2000年頒布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范之后，這一規(guī)范有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)測(cè)繪的正規(guī)發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)算和共有面積的分?jǐn)傆?jì)算進(jìn)行探討。

2 房產(chǎn)面積的測(cè)算

我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中明確指出，我國(guó)房產(chǎn)面積的測(cè)算主要包括以下幾個(gè)方面：對(duì)房產(chǎn)所處的棟、層以及戶數(shù)的劃分。以及房屋面積數(shù)據(jù)的采集和對(duì)房屋建筑面積的計(jì)算等等。整棟房屋面積是指該棟房屋中各個(gè)樓層面積的綜合。

2.1 棟的劃分

整棟房屋是指建筑物是一個(gè)獨(dú)立的樓層，其中包括不同結(jié)構(gòu)以及層次的房屋，這些房屋需要滿足一下幾個(gè)條件：該建筑物設(shè)計(jì)圖紙中，房屋的結(jié)構(gòu)以及基礎(chǔ)是屬于一個(gè)整體；在該棟建筑規(guī)劃許可證中，這這棟建筑物需要是在同一個(gè)時(shí)期進(jìn)行規(guī)劃以及建設(shè)的；建筑物的施工圖紙屬于同一套；建筑物中不同層次的房屋不存在完全獨(dú)立的公用設(shè)備。在進(jìn)行房屋棟的劃分時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要和業(yè)主進(jìn)行積極的溝通，從而使業(yè)主能夠清楚的了解我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中對(duì)棟劃分的標(biāo)準(zhǔn)以及要求。

2.2 層的劃分

從我國(guó)目前關(guān)于層的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)房屋中的層主要是包括房屋的自然層以及插層、技術(shù)層、夾層和地下室等等。同時(shí)，針對(duì)那些房屋中層高低于2.2米的地下室不計(jì)算在房屋的面積之內(nèi)，同時(shí)也不算作房屋的總層數(shù)以內(nèi)。同時(shí)，針對(duì)那些高于2.2米的房屋儲(chǔ)藏層是包括在房屋的層數(shù)以內(nèi)的，因此，人們?cè)诠谝苑课輰拥恼J(rèn)識(shí)上需要打破自己的慣性思維，才能對(duì)層的劃分有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

2.3 戶的劃分

在進(jìn)行房屋戶的劃分之前，在編制房屋的單元號(hào)時(shí)，需要按照門(mén)洞的方向從左至右的編制，在單元號(hào)劃分完畢之后，要在自然層及以上劃分層數(shù)。在單元號(hào)以及層數(shù)劃分完畢之后，按照房屋各個(gè)單元以及各個(gè)層數(shù)按照順時(shí)針的方向編寫(xiě)戶數(shù)。

2.4 房屋數(shù)據(jù)的采集

在計(jì)算房屋面積的過(guò)程中，最重要的就是對(duì)房屋的邊長(zhǎng)進(jìn)行測(cè)量，由于邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)源是不一致的，因此可以將房屋計(jì)算的面積分為以下兩種，即預(yù)測(cè)算面積以及實(shí)測(cè)算面積。在房屋邊長(zhǎng)測(cè)量的過(guò)程中，應(yīng)該依照先整體后局部的策略，在測(cè)量過(guò)程中測(cè)繪員應(yīng)該將所得的數(shù)據(jù)記錄在草圖上，房屋邊長(zhǎng)的單位應(yīng)該取為米，并且房屋邊長(zhǎng)的取位為0.001米，并且在測(cè)量的過(guò)程中應(yīng)該將測(cè)量?jī)x器與鋼尺處于水平的狀態(tài)，并且在測(cè)量邊長(zhǎng)的過(guò)程中要進(jìn)行兩次測(cè)量，最終取中間平均值。

2.5 房產(chǎn)面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定

（1）對(duì)于那些高于室內(nèi)地平面100米-140米的房屋應(yīng)該單獨(dú)測(cè)量至少兩次以上，使得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度更高，并且測(cè)繪院在進(jìn)行測(cè)量時(shí)，對(duì)測(cè)量的結(jié)果要采取四舍五入的原則，最終的結(jié)果要取至0.01米。

（2）在房產(chǎn)面積測(cè)量之前，房產(chǎn)應(yīng)該滿足以下條件：房產(chǎn)有上蓋并且具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)該屬于永久性建筑物。房產(chǎn)的層高應(yīng)該高于2.2米。并且人們可以在該房產(chǎn)內(nèi)正常生產(chǎn)以及生活。

（3）對(duì)于那些成套的住宅房產(chǎn)，房產(chǎn)的層高是指上下兩層的樓面的垂直距離，但是其中不包括房產(chǎn)隔熱層的高度，如果房產(chǎn)屬于混合結(jié)構(gòu)，在測(cè)量時(shí)應(yīng)該至內(nèi)空2.5米。

3 房產(chǎn)面積測(cè)算中的共用面積分?jǐn)倖?wèn)題

3.1 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e的分類(lèi)

根據(jù)房產(chǎn)面積的測(cè)算規(guī)定中，其中共用面積分為被分?jǐn)傄约安槐环謹(jǐn)偟墓灿妹娣e。其中共用面積主要包括電梯井以及管道井、樓梯間和垃圾道設(shè)備間等，其中還包括房屋與公共建筑物之間的分隔墻和外墻的建筑面積。其中，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)算規(guī)定中，應(yīng)該分?jǐn)偟墓妹娣e主要包括以下幾個(gè)部分：電梯井、管道井、垃圾區(qū)域、觀光井以及樓梯間等等，其中還有房屋業(yè)主所處的樓層中的配電設(shè)備區(qū)以及水泵房和警衛(wèi)室以及共用房間，其中與其他住戶共用的門(mén)廳以及大廳和過(guò)道，分隔墻以及樓層外墻的一半等等。

3.2 共用面積的分?jǐn)偣?/p>

△Si=K×Si

△Si=K×Si

Ki=∑△Si÷∑Si

K—是指房產(chǎn)面積的分?jǐn)傁禂?shù)，m2；

Si—為房產(chǎn)所處的棟分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

△Si—為房產(chǎn)所處的棟分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

∑△Si—為房產(chǎn)需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si—為房產(chǎn)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的總和，m2；

3.3 共用面積的分?jǐn)傇瓌t

從居民住宅區(qū)的共用面積分?jǐn)倎?lái)看，可以依據(jù)本文中所提到的公用面積的分?jǐn)偣接?jì)算房產(chǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)。

從商業(yè)住宅以及辦公樓的共用面積分?jǐn)倎?lái)看，應(yīng)該將住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)的不同功能進(jìn)行共用面積分?jǐn)偟挠?jì)算，這個(gè)計(jì)算時(shí)依據(jù)房屋的不同功能進(jìn)行的，在計(jì)算住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)的共用面積之后，再按照共用面積的分?jǐn)偣接?jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。

從多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)倎?lái)看，應(yīng)該按照綜合樓的不同功能計(jì)算分?jǐn)偯娣e，應(yīng)該秉著誰(shuí)使用共用面積，則誰(shuí)將負(fù)責(zé)共用面積的分?jǐn)?，從而再按照分?jǐn)偣接?jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，得出分?jǐn)偯娣e。

3.4 共用面積的分?jǐn)偡椒?/p>

3.4.1 住宅樓的共用面積分?jǐn)?/p>

從我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)規(guī)定中，我們可以看出，我國(guó)居民的住宅樓大部分是以棟為單元進(jìn)行劃分，因此，在計(jì)算房產(chǎn)的共用面積分?jǐn)倳r(shí)，應(yīng)該按照業(yè)主房產(chǎn)的面積比例計(jì)算共用面積的分?jǐn)?。在?shí)際分?jǐn)偟倪^(guò)程中，整棟樓層的共用面積在原則上應(yīng)該是樓層內(nèi)所有的用戶應(yīng)該共同所有的，因此對(duì)于該棟的分?jǐn)傁禂?shù)來(lái)說(shuō)，所有住戶的分?jǐn)傁禂?shù)是一樣的。如有特殊情況，例如樓層的底層為架空層或者雜物曾等，應(yīng)該按照商用住宅樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行劃分，從而使得房屋的共用面積的分?jǐn)倯?yīng)該分為住宅層以及附屬層。如果住戶所處的樓棟里有的單元沒(méi)有電梯，有的單元有電梯，那么在計(jì)算共用面積時(shí)，應(yīng)該將樓層內(nèi)的各個(gè)單元設(shè)置為不同的功能區(qū)，從而分為有電梯的住宅功能區(qū)以及沒(méi)有電梯的住宅功能區(qū)，進(jìn)而再分別計(jì)算業(yè)主的分?jǐn)傁禂?shù)。

隨著近年來(lái)我國(guó)的高層建筑的數(shù)量在逐漸增加，人們的消防意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，因此，房屋的結(jié)構(gòu)和造型以及設(shè)計(jì)風(fēng)格都是不一樣的，在這種情況下，對(duì)于那些為了消防安全而建立的消防連廊應(yīng)該作為處于各個(gè)住宅的功能區(qū)的共用面積粉湯，而不是作為所處的層的公用面積，因此，在計(jì)算消防連廊的共用面積時(shí)，應(yīng)該將其作為整棟的共有面積讓住戶進(jìn)行共同分?jǐn)偂?/p>

3.4.2 商住樓棟的共用面積分?jǐn)?/p>

在上文中已經(jīng)提到，針對(duì)商業(yè)和住宅樓為一體的樓層，在計(jì)算共用面積時(shí)，應(yīng)該將商業(yè)樓層以及住宅樓層按照不同的功能進(jìn)行房產(chǎn)共用面積劃分，并且計(jì)算不同的分?jǐn)傁禂?shù)，從而得到住宅區(qū)業(yè)主以及商業(yè)區(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e，根據(jù)這種分?jǐn)傆?jì)算辦法能夠體現(xiàn)公平公正的原則。

3.4.3 多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)?/p>

隨著我國(guó)建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，多功能綜合區(qū)的住宅樓的發(fā)展越來(lái)越廣泛，并且對(duì)于多功能綜合區(qū)的分?jǐn)偯娣e的計(jì)算也是十分復(fù)雜的。針對(duì)這種樓層的共用面積分?jǐn)偪梢园凑找韵聨撞絹?lái)分開(kāi)進(jìn)行。

（1）測(cè)繪員首先應(yīng)該正確的劃分各種功能區(qū)，例如住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)以及附屬區(qū)等等。并且住宅區(qū)的劃分還應(yīng)分為有電梯的住宅區(qū)以及沒(méi)有電梯的住宅區(qū)。

（2）確定不同功能區(qū)的共用面積的業(yè)主分?jǐn)偡秶?/p>

（3）科學(xué)的制定不同功能區(qū)的分?jǐn)偡桨?。首先，?yīng)該將整棟樓層的所有業(yè)主的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?，其次，?duì)于不同功能區(qū)的業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?，另外，針?duì)功能區(qū)之間共有的面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ詈?，針?duì)只為某一個(gè)樓層的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?，從而根?jù)以上的分?jǐn)偛襟E，按照分?jǐn)偣接?jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，從而確定不同功能區(qū)的業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的分?jǐn)偯娣e。

3 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的今天，準(zhǔn)確的計(jì)算房產(chǎn)面積以及確定業(yè)主的分?jǐn)偯娣e是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要組成部分。如果沒(méi)有得當(dāng)?shù)臏y(cè)算方法以及計(jì)算方式，則可能會(huì)引起業(yè)主與房地產(chǎn)商的糾紛，因此，我們要不斷完善房產(chǎn)面積的測(cè)算方式以及分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法，才能維護(hù)消費(fèi)者利益。

［1］中華人民共和國(guó)建設(shè)部房產(chǎn)司:CH5001-93房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.北京:地質(zhì)出版社.1993.

［2］中華人民共和國(guó)建設(shè)部房產(chǎn)司:GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范.北京:中國(guó)計(jì)劃出版.

［3］呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)［M］.北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

［4］李和氣.房屋建筑面積測(cè)量［M］.北京:中國(guó)計(jì)量出版社，2001.

［5］李海英.房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)問(wèn)題的研究［D］.西安:長(zhǎng)安大學(xué)，2005.