文/易憲容

救樓市政策之我見(jiàn)

文/易憲容

2014年以來(lái)，為了保住GDP的增長(zhǎng)，許多地方政府推出了一系列的救房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，比如購(gòu)買(mǎi)住房的稅收優(yōu)惠、地方政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者的補(bǔ)貼、按揭貸款利率大幅下降、各種信貸及公積金優(yōu)惠政策等，甚至于在上戶(hù)口、小孩上學(xué)等方面動(dòng)腦筋，只要把房子賣(mài)出去，救樓市的政策無(wú)所不用其極。

救樓市政策效果欠佳

而這些救房地產(chǎn)政策的核心，就是允許已經(jīng)有了住房的人進(jìn)入樓市。不論持有住房多少套，只要沒(méi)有銀行貸款或公積金貸款，或已經(jīng)還清了銀行貸款或公積金貸款，那么這些持有住房者進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房，都可以享受各種信貸及公積金貸款優(yōu)惠條件。比如這些購(gòu)買(mǎi)住房者向銀行再貸款購(gòu)買(mǎi)住房，都可以享受第一套住房購(gòu)買(mǎi)者所有的信貸優(yōu)惠條件。有了這樣的信貸優(yōu)惠條件，再加上按揭貸款利率和公積金貸款利率連續(xù)下降，低到歷史上最低水平，這豈能不吸引這些持有住房者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)？

可以說(shuō)，這樣的住房救市政策，終于吸引了更多的住房持有者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而讓持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年5月份開(kāi)始好轉(zhuǎn)。到7月份，無(wú)論是住房銷(xiāo)售量還是房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的態(tài)勢(shì)。尤其是一線城市更是比其他城市要好。但是，這只是與持續(xù)了一年多低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，實(shí)際上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并不是那樣樂(lè)觀。

因?yàn)?，?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管整個(gè)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但總體上而言，只是一線城市的住房市場(chǎng)又出現(xiàn)了住房銷(xiāo)售量及房?jī)r(jià)同時(shí)上漲的局面，而二線城市只是住房的銷(xiāo)售量在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)有所放緩，對(duì)三線以下的城市，在救市后住房市場(chǎng)仍然沒(méi)有走出困境，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。

樓市供應(yīng)過(guò)剩難解決

為何政府出臺(tái)這么多救房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，但效果會(huì)如此不明顯，特別是三線以下的城市問(wèn)題越來(lái)越大？最為重要的問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，這是誰(shuí)也無(wú)法改變的事實(shí)，這個(gè)問(wèn)題在二線以下的城市更是明顯。

試想還在5年前國(guó)內(nèi)城市居民住房的擁有率就達(dá)80%以上，經(jīng)過(guò)這幾年，城市居民住房擁有率更會(huì)上升。對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，基本上不存在居住的困難，只不過(guò)居住條件好壞及在哪個(gè)城市擁有住房而已。這就是為何二線以下城市的住房供應(yīng)過(guò)剩嚴(yán)重的問(wèn)題一直難以解決的根本所在。

二是從2015年開(kāi)始，城市人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即2015年開(kāi)始，城市年輕人口所占比例開(kāi)始下降。再加上中國(guó)的獨(dú)生子女政策，使得城市居民對(duì)住房的需求全面下降。對(duì)于許多城市居民來(lái)說(shuō)，一個(gè)三口之家，基本居住問(wèn)題早已經(jīng)解決。再購(gòu)買(mǎi)住房除非是好的投資機(jī)會(huì)，要讓這些家庭進(jìn)入住房市場(chǎng)并不容易。

三是地方政府一直在設(shè)想搞優(yōu)質(zhì)的城市化讓農(nóng)民進(jìn)入城市來(lái)化解當(dāng)前城市住房嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，農(nóng)民根本沒(méi)有意愿進(jìn)入城市了，因此在這些地方農(nóng)村生活條件及收益水平可能比進(jìn)入城市要好。比如廣東的珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)，這些地方農(nóng)民根本就沒(méi)有意愿進(jìn)入城市。而想進(jìn)入城市的貧窮落后的邊遠(yuǎn)地方農(nóng)民，他們進(jìn)入城市根本就沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)在城市價(jià)格水平的住房。這些農(nóng)民潛在住房需求根本就無(wú)法釋放出來(lái)。

第四也是最為重要的一點(diǎn)，就是這一輪的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的調(diào)整，本來(lái)順其市場(chǎng)使然，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸地回歸理性，特別是一線城市的房?jī)r(jià)更是如此。但是一系列的救房地產(chǎn)政策讓這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整突然中斷，從而把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只能頂在天花板上。在這種房?jī)r(jià)高企的情況下，不僅根本上無(wú)法把住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求釋放出來(lái)，甚至于讓能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)的人越來(lái)越少，住房需求只能萎縮。

購(gòu)房者存被套風(fēng)險(xiǎn)

別看近幾個(gè)月來(lái)國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)銷(xiāo)售有所好轉(zhuǎn)，個(gè)人住房貸款及公積金貸款快速增長(zhǎng)，但當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者基本上是持有一套以上住房還清了銀行貸款的購(gòu)買(mǎi)者。因?yàn)檫@些住房購(gòu)買(mǎi)者不僅比其他想進(jìn)入的購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)能力要強(qiáng)，而且隨著近十幾年住房的價(jià)格一直在單邊上升，以他們的經(jīng)歷來(lái)看，在中國(guó)只要購(gòu)買(mǎi)到住房，房?jī)r(jià)一定會(huì)上升，尤其是一線城市。所以，他們一看到相應(yīng)的優(yōu)惠條件紛紛地都進(jìn)入市場(chǎng)，以便購(gòu)買(mǎi)之后能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出。

但實(shí)際上，現(xiàn)在的這些住房救市政策正好是把這些購(gòu)買(mǎi)住房者完全套死。因?yàn)楫?dāng)前的住房市場(chǎng)基本上是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)之高一般的住房消費(fèi)者是無(wú)能力進(jìn)入了。而這些住房投資者進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)住房目的并不是為了解決居住條件，而是為了以更高的價(jià)格賣(mài)出。這就存在幾個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題，一是這些人的需求仍然十分有限，他們高價(jià)格購(gòu)買(mǎi)之后有沒(méi)有人再來(lái)接手是不確定的。二是這些人購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)都是利用金融杠桿，也就意味著他們基本上把自己處于較高的風(fēng)險(xiǎn)中。如果房?jī)r(jià)上漲，可能問(wèn)題不大，但房?jī)r(jià)下跌，他們購(gòu)買(mǎi)住房后所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)。三是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的嚴(yán)重過(guò)剩在當(dāng)前的政策下是無(wú)法解決的問(wèn)題。只要高房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)的住房過(guò)剩只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當(dāng)前不少進(jìn)入的購(gòu)買(mǎi)住房者就存在被套風(fēng)險(xiǎn)。

作者單位：（中國(guó)社科院金融研究所。本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）