鄧春丹

(聯(lián)發(fā)集團(tuán)，福建 廈門361000)

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了最近10年的高速發(fā)展后，競爭日趨激烈，成本日趨透明，追求最佳的性價比是我們每一個專業(yè)人員所需要面臨的問題，所以如何在滿足樓盤環(huán)境營造需要的同時節(jié)約成本，就成為各房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的問題。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，如何更好地做好景觀成本規(guī)劃與效果控制，這是一個非常重要的問題，也是房地產(chǎn)景觀設(shè)計師重要的責(zé)任之一。本文將從“多個維度”進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)景觀設(shè)計師應(yīng)如何做到效果與成本的平衡。

2 站在客戶景觀品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)

在設(shè)計過程中，要做好產(chǎn)品，首先應(yīng)站在客戶的角度想問題，關(guān)注客戶景觀品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)(表1)[1]，以客戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行成本分布，做到將好鋼用在“刀刃”上。

表1 不同置業(yè)類型客戶景觀品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)列表

3 理清景觀成本構(gòu)成

明確景觀與其他專業(yè)交接處工作界面，不僅可以避免出現(xiàn)工程施工中三不管的地方，更重要的在于理清成本構(gòu)成。當(dāng)前在談到某項(xiàng)目的景觀單方成本的時候，往往沒有弄清楚這個景觀成本中包含哪些內(nèi)容、不含哪些內(nèi)容。只有在景觀成本界面清晰的基礎(chǔ)上，才能談得上目標(biāo)成本的控制，特別是對于地塊小的項(xiàng)目，幾萬或幾十萬的成本波動都會導(dǎo)致單方成本的顯著變化。如南寧尚筑景觀單方成本350元/m2，景觀面積36000m2，地下室頂板排水過濾層成本113.4萬，南寧將此部分成本計入景觀成本，反映到單方成本就是31.5元/m2，僅僅排水過濾層一項(xiàng)就占到9%，導(dǎo)致后期實(shí)施單方成本318.5元/m2，較大影響景觀效果。建議景觀成本構(gòu)成參照表2。

4 成本規(guī)劃及效果控制方法

4.1 設(shè)計階段

(1)方案階段不均衡使用景觀成本。按區(qū)域分主次針對性設(shè)計，對場地做造價區(qū)域劃分，明確造價等級，重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)打造，其余區(qū)域簡化處理，庭院組團(tuán)考慮均好性。漳州君悅?cè)A庭景觀單方成本為350元/m2，下圖為此項(xiàng)目成本價值分配圖(圖1)，這樣成本分布，能將客戶關(guān)注點(diǎn)的部位重點(diǎn)打造，體現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)。

圖1 項(xiàng)目成本價值分配

(2)控制硬景與軟景的面積比例。景觀硬景單方成本較高，若硬景面積過大，將導(dǎo)致整體景觀單方成本過高，所以應(yīng)控制硬景與軟景的面積比例。聯(lián)發(fā)軟硬景指導(dǎo)原則軟硬景比例(不含商業(yè)街及架空層)約為7∶3;若景觀面積(不含商業(yè)街和架空層)≤2萬 m2，硬景比例比可適當(dāng)提高，但不超過40%。漳州欣悅?cè)A庭軟景∶硬景=6∶4，符合集團(tuán)審核指標(biāo)。

表2 景觀工程目標(biāo)成本構(gòu)成(試行版)

(3)控制硬景中石材的用量、品種、厚度、設(shè)計尺寸、鋪貼方式及面層處理形式:在設(shè)計時，主入口、主要景觀節(jié)點(diǎn)及建筑單元入口采用石材，其余區(qū)域以洗米石、透水磚、燒結(jié)磚等為主，達(dá)到控制石材面積的目的;選擇普通質(zhì)地的石材，且盡量利用項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥?控制石材厚度，因?yàn)槭暮穸?0mm與厚度30mm價格差一倍，因此在滿足功能要求的情況下，盡量選擇適當(dāng)厚度的石材，如人行道20～25mm，消防車道30mm，商業(yè)街車行道40mm。

(4)控制景觀立面材料。根據(jù)產(chǎn)品定位和設(shè)計需求進(jìn)行景觀立面材料的控制，比如首改項(xiàng)目崗?fù)ぁ⑿^(qū)圍墻、景觀亭和廊架的立柱、地下車庫側(cè)墻等采用真石漆取代石材，但注意真石漆與地面交接處碰水容易脫落，應(yīng)考慮石材踢腳線的處理。

(5)優(yōu)化硬景結(jié)構(gòu)層做法。在達(dá)到質(zhì)量最低標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，減少看不到的無效成本。小區(qū)內(nèi)消防車道混凝土基層200mm厚;車行道混凝土基層150mm;人行道混凝土基層100mm厚。

(6)控制軟景中喬木的量，尤其大喬木的量，同時增加視線高度植物綠量。據(jù)以往項(xiàng)目統(tǒng)計，喬木成本約占軟景成本比重的60%左右，尤其是大喬木的成本占比，所以控制喬木的量至關(guān)重要。控制喬木的量，首改盤3～4株/100m2軟景面積，特別是控制大喬木的量，大喬(胸徑≥20cm):中喬(15cm≤胸徑＜20cm):小喬(8cm≤胸徑 ＜15cm)=1∶2∶7，施工圖中應(yīng)認(rèn)真核對。如:漳州欣悅?cè)A庭項(xiàng)目軟景面積16000m2(不含商業(yè)街)，根據(jù)首改盤景觀指標(biāo)統(tǒng)計出喬木量應(yīng)控制在480～640株，大喬48～64株，項(xiàng)目設(shè)計時，大喬實(shí)際設(shè)計量為63株(圖2)，符合首改盤景觀指標(biāo)。據(jù)研究，人的最佳視角區(qū)在1～3m，在這個視覺范圍內(nèi)增加植物綠量，效果最好，所以在設(shè)計時，可通過種植常綠大灌木如石楠、楊梅等來實(shí)現(xiàn)。

圖2 漳州欣悅?cè)A庭項(xiàng)目

(7)把握苗木價格的突跳點(diǎn)。設(shè)計時，應(yīng)關(guān)注苗木的規(guī)格，有些苗木規(guī)格跨度幾公分，價格相差較大，直接影響后期景觀成本(表3)。

表3 苗木價格突跳點(diǎn)分析

(8)控制地被面積、增加草坪面積。草坪單方成本約為30～50元/m2，是所有景觀分項(xiàng)中最低的。同時設(shè)計合理的草坪空間互動參與性更強(qiáng)，增加草坪的面積是降低成本最為有效的手段。

4.2 實(shí)施階段

(1)施工單位選擇。對施工單位的報價加大審核力度，合理定價，建議采用招投標(biāo)方式確定施工單位。房地產(chǎn)開發(fā)商要善于選擇質(zhì)優(yōu)價廉(合理低價)的施工單位。近幾年，一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)，通過確定長期戰(zhàn)略合作伙伴的模式來降低成本，不失為一種好方法。

(2)與其他專業(yè)的早期協(xié)調(diào)、溝通，避免不必要成本增加。工作界面理清，各專業(yè)間交叉作業(yè)事先有序計劃，合理組織施工順序，盡量減少不必要的設(shè)計變更。

(3)喬木采用甲指乙供或甲供的原則。聯(lián)發(fā)以前項(xiàng)目苗木多都采用乙供的方式，實(shí)施后效果一般且成本偏高，現(xiàn)多采用甲指乙供或喬木甲供的形式，實(shí)施后效果有明顯提升且成本降低。①苗木采購時，帶上施工單位的報價單，保證設(shè)計效果和總價平衡的情況下，可根據(jù)苗圃質(zhì)量情況，對形態(tài)、觀賞性類似的苗木品種、規(guī)格做適當(dāng)調(diào)整，不局限于圖紙。②苗木采購時，懂得苗木的分級控制，將苗木分為一級、二級、三級、不合格(圖3)，因?yàn)椴煌墑e的苗木差價較大，采用分級控制，在保證效果同時節(jié)約成本。首改項(xiàng)目基本以二級為主;三級少量運(yùn)用，運(yùn)用時，建議采用拼種手法;重點(diǎn)區(qū)域用一級喬木點(diǎn)綴;不合格喬木嚴(yán)禁使用。

圖3 苗木分級

5 控成本與保效果的建議

5.1 景觀標(biāo)準(zhǔn)化的建立與運(yùn)用

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目分布全國多個城市，在不同地區(qū)由不同開發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，要控制好各項(xiàng)目的景觀品質(zhì)，且景觀單方成本也能在可控范圍是一件不易的事情。所以，建議建立景觀標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，形成設(shè)計流程、集團(tuán)設(shè)計導(dǎo)則、景觀空間模塊、硬景及軟景模塊、景觀配套、景觀工藝等標(biāo)準(zhǔn)化，以達(dá)到直接復(fù)制節(jié)約時間和保證效果的目的。在這里，拿聯(lián)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化拋磚引玉一下。

(1)集團(tuán)設(shè)計導(dǎo)則(表4)，通過聯(lián)發(fā)以往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)和借鑒其他優(yōu)秀開發(fā)商的相關(guān)數(shù)據(jù)，整理出一系列景觀指標(biāo)和設(shè)計導(dǎo)則，為后期景觀方案把控提供參考數(shù)據(jù)。

(2)硬景模塊。對各種風(fēng)格的景觀構(gòu)筑物分類進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化模塊梳理，如大門、景觀亭、小區(qū)圍墻等;對廣場及園路鋪裝樣式、消防車道等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)模塊化梳理[2]。硬景模塊整理，可復(fù)制的意義較大，硬景模塊詳見圖4。

表4 集團(tuán)設(shè)計導(dǎo)則

圖4 硬景模塊

圖5 苗木模塊

(3)軟景模塊。綜合景觀綠化效果及各區(qū)域公司 當(dāng)?shù)孛缒臼袌銮闆r，考慮成本因素選擇合適的品種和規(guī)格作綠化苗木標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，并整理出各區(qū)域常用的喬木，并標(biāo)明喬木的建議規(guī)格和當(dāng)年的市場價格，方便集團(tuán)的苗木采購，且較好控制效果和成本。軟景標(biāo)準(zhǔn)化包括不同區(qū)域適宜的綠化苗木品種及規(guī)格、不同空間軟景植物配置標(biāo)準(zhǔn)化等[2]，苗木模塊詳見圖5。

5.2 全員全過程景觀成本控制

努力追求最好的景觀效果始終貫穿在項(xiàng)目運(yùn)作的整個過程，從設(shè)計來講，在項(xiàng)目開始的規(guī)劃階段就為景觀留足空間;從施工來講，材料采購、成本控制、招投標(biāo)及后期養(yǎng)護(hù)都應(yīng)多方位地為景觀效果的體現(xiàn)提供強(qiáng)有力的支撐，因此，項(xiàng)目景觀效果的成功把控是公司上下全體努力的結(jié)果，而不僅僅是景觀設(shè)計師或景觀工程師的事情。

6 結(jié)語

本文系筆者對房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀成本規(guī)劃與效果控制初步的認(rèn)識和理解，并結(jié)合實(shí)際操作情況，提出了一些比較實(shí)用、方便操作的方法。希望能對同行有所啟發(fā)，當(dāng)然也是拋磚引玉，與大家共勉。

[1]曹 陽.地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升－深耕設(shè)計管理[R].北京:博志成咨詢集團(tuán)，2012.

[2]鄒巨龍.珠三角居住區(qū)低成本景觀設(shè)計研究[D].廣州:華南理工大學(xué)，2011.