李秀儀

（江門市建筑設(shè)計(jì)院有限公司　廣東江門　529000）

淺談房地產(chǎn)高速發(fā)展存在的問題

李秀儀

（江門市建筑設(shè)計(jì)院有限公司廣東江門529000）

通過觀察現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，及根據(jù)筆者的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，比較一些合作房地產(chǎn)的情況，了解房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)過程中問題日益突出，亟待解決。本文提出現(xiàn)在房地產(chǎn)高速發(fā)展存在及帶來的一些問題。

房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題；建筑設(shè)計(jì)的影響

1　房地產(chǎn)的發(fā)展情況

我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)“從無到有、從有到優(yōu)”的歷程。從1998年開始中國進(jìn)入了商業(yè)住宅時(shí)代，個(gè)人購房漸成主流，住宅建設(shè)發(fā)展速度驚人。其原因：①國家政策的支持，城鎮(zhèn)住房政策發(fā)生了較大的變革；②為了應(yīng)對金融危機(jī)的時(shí)期，國家財(cái)政的積極支持，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)的主要支柱，這多方面的原因使得房地產(chǎn)行業(yè)形成了發(fā)展的高潮。

2　房地產(chǎn)高速發(fā)展存在的問題

近年來，房地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，開發(fā)利潤的提高，使得更多人投入房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)中，但并不是所有開發(fā)者都能做到“健康”開發(fā)，導(dǎo)致市場混亂，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊。并且部分開發(fā)商過渡追求利益的最大化，使得部分住宅開發(fā)者急功近利，只追求利益而忽略了產(chǎn)品的質(zhì)量，只想在各方面各環(huán)節(jié)中對資源進(jìn)行壓縮，而忽略產(chǎn)品精品化。種種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)的存在著諸多的問題。

2.1前期研究不夠深入

開發(fā)前期對于地塊及市場要求的研究不夠深入，定位尚未有足夠成熟的理論，加之時(shí)間較短，規(guī)劃階段并不能足夠的理清各方關(guān)系，隨著開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目運(yùn)營的不斷深入，一些影響項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的障礙因素開始陸續(xù)浮現(xiàn)。從土地定位、目標(biāo)客戶群定位、產(chǎn)品定位這些都是房地產(chǎn)投資成敗有著至關(guān)重要的作用。這些都是決定一個(gè)樓盤規(guī)劃的方向問題，如果沒有研究透切，某一方面的改變都可能導(dǎo)致整個(gè)規(guī)劃的重來?；蛘唛_發(fā)過程中才發(fā)現(xiàn)一些本不該此階段產(chǎn)生的問題。此時(shí)，再調(diào)整整體規(guī)劃方案，就會嚴(yán)重影響了開發(fā)的進(jìn)度，并產(chǎn)生一系列的惡性影響。

2.2“水土不服”之不接地氣

隨著房地產(chǎn)市場越來越開放，有越來越多的房地產(chǎn)商逐步進(jìn)軍全國各省各市，但是每個(gè)城市的市場環(huán)境都有其的特殊性的，也使得部分房地產(chǎn)在異地開發(fā)的過程中總會遭遇各種各樣的問題。例如，近幾年又較多房地產(chǎn)進(jìn)入江門，雖然外來房地產(chǎn)在定價(jià)策略和銷售策略上確實(shí)能引起一陣的熱潮，但是外來大鱷不接“地氣”的做法也為其增添了不少麻煩。不可否認(rèn)，這些外來的房地產(chǎn)在外地確實(shí)有傲人的業(yè)績，但是事實(shí)證明，不切實(shí)際的搬硬套也完全有可能讓成功的經(jīng)驗(yàn)變成失敗的教訓(xùn)。

江門屬于三線城市，整個(gè)城市的生活步驟較慢，人們的生活觀念跟大城市有很大的區(qū)別，這里的人更注重生活的舒適性。某房地產(chǎn)在樓盤根據(jù)自己住宅設(shè)計(jì)的一套標(biāo)準(zhǔn)用在此處，就顯得“水土不服”。某些房地產(chǎn)已較為成熟，基本形成一套自己的操作標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)等方面都有詳細(xì)的要求。從大體來說，這是一個(gè)很好方面，但開發(fā)商在制定此標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候并沒有根據(jù)各地域的具體情況設(shè)置不同的標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)在某地有了好的業(yè)績就生搬硬套，這顯然是不可行的。

住宅設(shè)計(jì)應(yīng)要求精品化，要摒棄那種照套圖紙的陳舊設(shè)計(jì)手法，通過深入的市場調(diào)查，對各類住宅設(shè)計(jì)進(jìn)行對比研究，多方面應(yīng)用科技成果，設(shè)計(jì)出價(jià)值更高的精品。

2.3開發(fā)順序混亂

任何項(xiàng)目都存在一個(gè)依次進(jìn)行的邏輯順序，房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)然也不例外。項(xiàng)目開發(fā)全生命周期中，需按照開發(fā)價(jià)值鏈和開發(fā)流程，確定各大階段，這些階段可能有同時(shí)進(jìn)行的交集部分，但總體上要符合基本程序。在每個(gè)開發(fā)階段都存在它所必須的開發(fā)時(shí)間，特別是勘察、設(shè)計(jì)、施工這些階段。如果在某階段并沒有完成就開始下一階段，這種無視項(xiàng)目開發(fā)中的客觀規(guī)律，肆意改變開發(fā)程序，完全打亂正常的開發(fā)節(jié)奏。比如，在項(xiàng)目可行性研究未完成就進(jìn)場勘測；在業(yè)態(tài)定位不明的情況下就開始進(jìn)行初步設(shè)計(jì)乃至施工圖設(shè)計(jì)；再比如，冒著違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)，未獲取施工許可證，就進(jìn)行基礎(chǔ)和主體施工。為了追求表面的速度，而并沒有根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)所固有的邏輯順序進(jìn)行開發(fā)，造成的后果就是，一旦與前置工作的要求相悖，就必須否定已進(jìn)行的工作，重新來過。于是乎，設(shè)計(jì)變更，停工改造等接踵而來，完成打亂了開發(fā)節(jié)奏，開發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重滯后。接下來，當(dāng)出現(xiàn)工期延誤后，趕工的情況在所難免，建筑工藝自然無法保證，從而影響到建筑質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)。

2.4對建筑設(shè)計(jì)行業(yè)帶來的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑設(shè)計(jì)是生產(chǎn)力，建筑設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的市場效應(yīng)對開發(fā)商的市場營銷有著重要的意義。反之，設(shè)計(jì)不以市場導(dǎo)向?yàn)樵O(shè)計(jì)理念，不重視工程質(zhì)量，再好再華麗的設(shè)計(jì)成果，也會事開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益打折扣。本應(yīng)是相輔相成的兩個(gè)行業(yè)，但在現(xiàn)在的市場發(fā)展情況下，卻變成了房地產(chǎn)主導(dǎo)了一切，設(shè)計(jì)院及設(shè)計(jì)師在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)及設(shè)計(jì)過程中并沒有起到其應(yīng)有的作用。對于一些較小規(guī)模的設(shè)計(jì)院，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)成了設(shè)計(jì)院主要的產(chǎn)業(yè)重心，他們主要的設(shè)計(jì)任務(wù)都來源于房地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這種情況下，導(dǎo)致這類設(shè)計(jì)單位為了迎合房地產(chǎn)商而在設(shè)計(jì)過程中主要以房地產(chǎn)商的意見和喜好為主，并沒有切實(shí)根據(jù)市場為主導(dǎo)和發(fā)揮自身的專業(yè)特長來做設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)急功近利，盲目追求開發(fā)速度的情況下，不斷壓縮設(shè)計(jì)階段的工期。設(shè)計(jì)院在不正常的設(shè)計(jì)周期下進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得各設(shè)計(jì)師日夜加班趕圖。在這情況下做出的設(shè)計(jì)效果并不理想，由于時(shí)間的關(guān)系很多本應(yīng)考慮的問題并沒有考慮全面，并且可能各負(fù)責(zé)人對圖紙的審核、校對不夠細(xì)致。倉促的出圖，導(dǎo)致施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)圖紙問題較多，拖慢施工進(jìn)度。種種問題的產(chǎn)生，是的設(shè)計(jì)院的整體口碑下降，難以形成品牌效果，對設(shè)計(jì)院的后期成長帶來不利的影響。對設(shè)計(jì)師，特別是新人來說更加不利，在設(shè)計(jì)行業(yè)中，本來屬于一種師傅授業(yè)解困惑的模式，但現(xiàn)在大多數(shù)情況是新人還來不及學(xué)習(xí)就被趕鴨子上崗了，導(dǎo)致這類新人在懵懂的情況下就開始做設(shè)計(jì)，更多時(shí)候需要自己摸索前進(jìn)，缺少了不少前輩們的經(jīng)驗(yàn)授予，加長了成長的時(shí)間。

3　結(jié)語

房地產(chǎn)商及設(shè)計(jì)者都需要發(fā)揮更多的社會責(zé)任性，并不能為了追求個(gè)人的利益而忽視社會的發(fā)展。房地產(chǎn)的發(fā)展需消除一些不良的惡疾，行業(yè)之間應(yīng)有更多的良性競爭，使得整個(gè)市場有序發(fā)展；設(shè)計(jì)者更多的需要站出來，指出發(fā)展商的不是，而不是盲目的服從。通過各方的努力，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)健康發(fā)展。

[1]網(wǎng)絡(luò).中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形式與發(fā)展前景.[2]張潔.建筑設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系.

F293.33

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1673-0038（2015）31-0271-02

2015-7-1