李家友

（廣西嘉和置業(yè)集團有限公司　廣西　南寧　530000）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

李家友

（廣西嘉和置業(yè)集團有限公司廣西南寧530000）

房產(chǎn)開發(fā)投入的成本非常多，如果不對開發(fā)項目進行有效的管理，將會非?？赡軒斫?jīng)濟利益的損失。房產(chǎn)開發(fā)項目在管理的過程中存在諸多的難點問題，首先在設(shè)計建筑工程期間，沒有對成本進行有效的控制，其次不對市場進行調(diào)研，項目決策不具有科學性，最后開發(fā)項目采用分包轉(zhuǎn)包形式，容易導致收尾階段的質(zhì)量不合格，針對這些問題，本文提出了相應(yīng)的管理措施。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；難點；管理方法

1　前言

在房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理的過程中，需要考慮到各個方面的因素，因此管理者不僅需要具備基本的技術(shù)和經(jīng)營能力，同時還需要具備良好的管理能力和協(xié)調(diào)能力，這樣才能在日常管理中游刃有余，從容淡定的面對管理中出現(xiàn)的新情況和新問題，從而對之進行解決，在實踐中不斷總結(jié)管理方法，促進房地產(chǎn)事業(yè)的進一步發(fā)展。

2　分析房地產(chǎn)開發(fā)項目在管理過程中存在的難點問題

2.1在設(shè)計建筑工程期間，沒有對成本進行有效的控制

如果在對建筑工程進行設(shè)計的時候，沒有對成本進行有效的控制，將會在很大程度上增加建設(shè)期的成本，但是成本的控制和建筑的設(shè)計通常都是由不同人員進行操作的，因為很少有設(shè)計師在懂得房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計的同時，還懂得工程項目的造價與預算。這些人員不在同一個單位，需要獨立完成工作，期間并沒有交流溝通的可能，在此情況下設(shè)計方案需要經(jīng)過多次的修改才能達到比較滿意的效果，不僅造成大量時間的浪費，同時建筑質(zhì)量通常不能達到預期的效果，除此之外項目投資經(jīng)常超出預算，這樣就會導致停工。

2.2不對市場進行調(diào)研，項目決策不合理

某些房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的前期沒有對市場進行調(diào)研，這樣雖然可以節(jié)約成本，但是在項目決策階段決策人員就不能做出科學合理的決策，由此后期反而會付出絕大的代價。如果不作市場調(diào)研，決策人員將不能對消費人群進行準確的定位，由此就不能抓住最佳的房地產(chǎn)開發(fā)機會。從目前的情況來看三四線城市的房價已經(jīng)開始走低，大多數(shù)樓房出現(xiàn)了賣不出去的現(xiàn)象。如果地產(chǎn)商不能準確的定位房產(chǎn)項目，就非常有可能使樓房出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。

2.3采用分包轉(zhuǎn)包形式，容易導致收尾階段的質(zhì)量不合格

一般來說房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采用分包轉(zhuǎn)包的形式，嚴格上來說國家是不允許項目分包轉(zhuǎn)包的，經(jīng)過數(shù)次的分包轉(zhuǎn)包后，項目的質(zhì)量很容易出問題。采用分包的形式將會給開發(fā)商項目管理帶來諸多的困難，目前房地產(chǎn)開發(fā)的大型工程，通常都是由幾個分包建設(shè)單位共同與開發(fā)商進行合作，常見的分包單位不僅有樁基工程以及模板工程等建設(shè)單位，同時還有鋼筋工程以及混凝土泵送等建設(shè)單位，但是這些不同的工程彼此之間都存在一定的聯(lián)系，這樣各方利益就存在較多的牽扯，在進行施工的過程中，如果各個單位不及時的進行協(xié)調(diào)，將會引發(fā)各種各樣的矛盾，從而導致工程項目停工，這時地產(chǎn)開發(fā)商就需要充當和事老，通常都是自己掏腰包才能平息各單位之間的爭執(zhí)。如果這種利益之爭發(fā)生在項目將驗階段非常有可能帶來嚴重的后果，因為房地產(chǎn)開發(fā)商如果不能按照規(guī)定的時間交房，將需要給住戶賠償一定的違約金，這樣開發(fā)商就會造成嚴重的損失。

3　針對難點問題提出的管理方法

3.1對開發(fā)項目的成本進行嚴格控制

①在結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果的同時，決策人員需要對項目進行精準的評估，從而對開發(fā)項目的成本以及利潤進行嚴格的控制，盡量用低的成本創(chuàng)造更多的利潤；②在開發(fā)項目的施工時期，房地產(chǎn)開發(fā)商需要利用各種正當?shù)氖侄危偁幤髽I(yè)的眼球，同時引入企業(yè)進行嚴格的招標，最大限度的控制成本；③房地產(chǎn)開發(fā)商在對項目進行開發(fā)的時候，需要建立健全的獎懲機制，做到獎懲分明，同時還要對現(xiàn)場簽證進行有效的管理，這樣可以最大限度的解決資金浪費的問題，從而進一步提升地產(chǎn)企業(yè)的價格優(yōu)勢，提高整個企業(yè)的綜合競爭力。

3.2認真對市場進行調(diào)研，為開發(fā)項目的決策提供依據(jù)

當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場競爭非常激烈，因此房地產(chǎn)開發(fā)商：①需要對市場進行調(diào)研，這樣才能對消費人群進行準確的定位，從而做出正確的房產(chǎn)開發(fā)項目方案。通俗來說就是開發(fā)商需要明確房產(chǎn)項目面向的消費人群是哪一個階段的人群，這樣才能決定房產(chǎn)項目走高端路線或者低端路線，而在做這些定位的時候必須要結(jié)合市場調(diào)研的內(nèi)容；②開發(fā)商需要對房產(chǎn)項目的可行性進行分析，在分析的過程中不僅需要分析經(jīng)濟可行性，而且還需要分析技術(shù)可行性，前者主要是對房產(chǎn)項目的投資與回報進行分析，在做好這些問題的分析之后，在對技術(shù)問題進行分析。如果面對的是大型項目的開發(fā)，這時開發(fā)商可以舉行專家座談會，從而對項目的可行性問題進行深入的研究。

3.3加大建筑質(zhì)量的管理力度，建立健全的安全與質(zhì)量管理機制

人們在購買房子的時候需要投入大量的資金，因此在購買之前通常綜合考慮各個方面的因素，特別是房子的質(zhì)量。針對這個問題，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時起碼也要保證房屋的質(zhì)量，這是最基本的一個要求。為了嚴格控制房屋的質(zhì)量，開發(fā)商企業(yè)不僅需要對使用材料以及工作人員進行嚴格的管理，同時還需要對使用機械以及施工過程中進行嚴格的管理，除此之外還需要保證房屋具備齊全的基礎(chǔ)配套設(shè)施，給用戶提供便利的排水以及暖通功能。做好產(chǎn)品售后的管理工作，時刻關(guān)注用戶的需求，給用戶提供滿意的回復，建立一個完善的售后服務(wù)部門，以此為用戶提供良好的服務(wù)。除了重視工程的質(zhì)量，同時還要重視安全問題，兩者是相互促進的一個關(guān)系，只有建立了一個健全的安全與質(zhì)量管理機制，才能進一步提高安全與質(zhì)量水平。為了能夠更好的保證工程質(zhì)量與安全，開發(fā)商企業(yè)需要嚴格控制現(xiàn)場施工，做好各個方面的管理工作，不能為了減少成本的投入，而不注重工程的質(zhì)量，不注重安全性的問題，開發(fā)商企業(yè)一定要合理地壓縮工期，這樣才能既節(jié)約成本，又保證質(zhì)量與安全。

3.4建立健全的監(jiān)理制度，做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作

①開發(fā)商需要建立健全的監(jiān)理制度，這樣才能進一步提高監(jiān)理水平。在實施的時候需要拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，對工程項目進行全方位的監(jiān)理，進一步做好監(jiān)理單位的管理工作，使監(jiān)理市場變得更加的公平有序。同時還需要定期對監(jiān)理人員進行培訓，以此提高其整體水平；②開發(fā)商需要理清監(jiān)理和建設(shè)兩個單位之間的關(guān)系，建設(shè)單位是一個委托者，而監(jiān)理單位是一個被委托者，建設(shè)單位的人員堅決不能隨意干涉監(jiān)理人員的日常工作，而監(jiān)理單位則需要嚴格履行自己的職責；③房產(chǎn)開發(fā)商要做好建設(shè)單位和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)工作，對兩者進行有力的監(jiān)督，這樣兩個不同單位之間才能共同協(xié)作完成工作，可以最大限度的避免權(quán)責不清晰的現(xiàn)象。

3.5對項目風險進行嚴格的管理

房地產(chǎn)的投資相對比較大，如果不對項目風險進行嚴格的管理，將會很有可能給開發(fā)商造成巨大的損失，因此在對項目進行開發(fā)的時候應(yīng)當采取一定手段規(guī)避風險，從而獲取更大的經(jīng)濟效益。在具體實施過程中，開發(fā)商企業(yè)可以充分利用簽訂合同方式，在合同中清晰的標注甲乙兩方的責任，這樣可以在很大程度上減少項目的風險，從而最大限度的減少損失。同時還可以通過保險管理方式來降低項目的風險。在采用保險管理以后，如果開發(fā)項目發(fā)生任何的意外，保險公司將會支付相應(yīng)的費用，這樣開發(fā)商項目的風險就大大的降低了。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目在管理過程中存在較多的難點問題，為了能夠創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當對市場進行調(diào)研，為開發(fā)項目的決策提供依據(jù)，采取正確的方法有效的規(guī)避項目風險，同時對開發(fā)項目的成本進行嚴格控制，加大建筑質(zhì)量的管理力度，建立健全的安全與質(zhì)量管理機制。另外還要建立健全的監(jiān)理制度，做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作，這樣才能促進開發(fā)商企業(yè)的長久發(fā)展。

[1]范宇歌.淺析房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理[J].商業(yè)文化（學術(shù)版），2013，09（02）：120～122.

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F293.33

A

1673-0038（2015）30-0254-02

2015-6-29

李家友（1980-），男，工程師，大專，主要從事房地產(chǎn)項目管理工作。