黃勤輝

（閩清縣房屋征收辦公室　福建省　福州市　350800）

房屋征收補償范圍與標準的思考

黃勤輝

（閩清縣房屋征收辦公室福建省福州市350800）

國有土地上的房屋征收目的在于消滅房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，使國有土地所有權(quán)恢復(fù)到圓滿狀態(tài)，從而有利于土地的重新開發(fā)和利用。因此，房屋征收的補償范圍與標準，必須以土地為基礎(chǔ)，區(qū)分住宅建設(shè)地與非住宅建設(shè)地。同時土地征收涉及到很多問題，但是我國的相關(guān)條例過于偏狹、抽象，為了實現(xiàn)公平補償，要具體情況要具體分析，可通過適當方法加大征收的補償范圍。

房屋；征收；公平補償；范圍；標準

引言

房屋征收的補償在我國是非常重要的，相關(guān)制度的建立必須遵守法制發(fā)達國家征收制度的發(fā)展規(guī)律，也要解決我國不動產(chǎn)征收糾紛的主要矛盾。通過廣泛征求社會各界的意見，我國制定了《國有土地上房屋征收與補償條例》并且公布實施?！墩魇张c補償條例》是否只適用于房屋?作為其他建設(shè)用地，是否應(yīng)該增加獨立的補償？由于不動產(chǎn)、住宅用地與非住宅用地在法律地位上的差異，其補償價格應(yīng)該如何確定？

1　征收補償范圍的分析

征收房屋后，有著多種多樣的用途。征收的目的是為了公共利益的需要，是為了保障居民安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的需要，是為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)的需要。在征收補償條例中，明確說明了市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體。政府設(shè)立專門的房屋征收部門，負責(zé)實施房屋征收與補償工作，并規(guī)定建設(shè)單位不得參與搬遷活動。任何單位和個人都不得采取暴力威脅手段，如中斷供水、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。加大政府的責(zé)任，從制度上保證征收和補償工作的程序化、規(guī)范化。

《征收與補償條例》第17條第1款以窮盡列舉的方式將房屋征收補償?shù)姆秶薅槿N：房屋價值的補償；搬遷、臨時安置的補償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。面對實際情況時，通過調(diào)查以后進行補償。還有就是根據(jù)《物權(quán)法》，我們可以看出征收具有物權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果，也就是說征收是國家取得私人不動產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)。但是征收不是無償?shù)娜〉盟饺素敭a(chǎn)的稅收等等，而是在取得私人財產(chǎn)權(quán)前必須進行公平補償被征收人的損失。補償是政府必須做到的，被征收人有著享受到相應(yīng)補償?shù)臋?quán)利。從這一原因來看，在征收的制度中必須注意征收對象，根據(jù)實際情況確定具體征收補償?shù)姆秶c標準，以及具體的補償方式等。

政府征收了居民的房屋，必須相應(yīng)的解決居民的居住問題，需要限制一定的范圍，立足于被征收人的生產(chǎn)和生活方面進行補償。為了有效地避免裁決糾紛，實現(xiàn)公平補償，則需要有切實可行的判斷標準。首先在法律上必須明確的說明到底哪些損失應(yīng)該得到補償。單位（法人）或個人的房屋損失補償是一定要有的，建筑區(qū)劃內(nèi)為區(qū)分所有業(yè)主或者是單獨享有的建筑物所有權(quán)的公共設(shè)施、公共建筑、花草林木等等地上的附著物，這些同樣的也要有一定的補償。值得一提的還有就是對于承租人的損失的補償，承租人可以通過將政府房屋征收行為排除在不可抗力之外而依據(jù)違約的相關(guān)責(zé)任從房屋所有權(quán)人那里獲得賠償?shù)耐緩降靡员Ｗo，房屋所有權(quán)人根據(jù)征收補償來彌補自己的損失。其中，最重要的是房屋價值的補償。房屋是居民最重要的私有財產(chǎn)。

2　征收房屋價值的評估

現(xiàn)如今，房屋征收的補償價值是以類似房地產(chǎn)的市場價格為標準的。其影響因素分為一般因素、區(qū)位因素、自身因素等。一般因素主要有人口數(shù)量，人口素質(zhì)，家庭人口規(guī)模，政治安定狀況等社會因素；經(jīng)濟發(fā)展，居民收入等經(jīng)濟因素；房地產(chǎn)制度，城市規(guī)劃，交通管制等行政因素。區(qū)位因素分為居住房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)兩方面。居住房地產(chǎn)主要是房屋所在地的地理環(huán)境，交通狀況、商業(yè)配套等以及學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場等公共設(shè)施，還有就是周邊經(jīng)濟的發(fā)展情況。而商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域因素有所處的商業(yè)圈的位置及商業(yè)氛圍是否濃厚，經(jīng)營特色與競爭狀況等。另外還有影響工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域因素，這與道路，港口，鐵路等運輸設(shè)施建設(shè)狀況，水質(zhì)，空氣污染狀況等有關(guān)。自身因素主要是房屋自身的價值，如建筑年限，規(guī)劃設(shè)計，外觀形象等。對于這些情況根據(jù)不同的實際情況進行劃分。

隨著我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴大，大范圍的城市房屋征收是必不可少的。在此認識下，相關(guān)房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)可以按照一定的標準，將征收項目所涉及的房屋進行分級處理，以一級為單位選取相應(yīng)的類似房地產(chǎn)進行評估，這一措施提高了征收評估的效率，也更具有可實施性。為了更好的補償被征收人的損失，在實際操作中，房屋進行分級應(yīng)當以區(qū)位為主導(dǎo)因素同時區(qū)分房產(chǎn)用途，在確定類似房地產(chǎn)所處區(qū)位的基礎(chǔ)上，結(jié)合被征收房屋自身情況選取合理比例的類似房地產(chǎn)，根據(jù)房產(chǎn)自身情況將被征收房屋同所選取的類似房地產(chǎn)進行對應(yīng)，最后落實到戶。

對于分級評估，需要建立健全完善一定的法律法規(guī)，更好的實現(xiàn)公平補償。選取類似房地產(chǎn)影響因素，應(yīng)當以區(qū)位因素為首選。在社會實際中很容易發(fā)現(xiàn)，被征房屋的價值不僅僅是房屋自身的價值，還包括房屋占用范圍內(nèi)的規(guī)劃土地。要從公平公正的價值觀出發(fā)，對于不同情況的被征收人也應(yīng)充分重視到其在征收中的真實利益損失，給以合理補償。要重視區(qū)位因素對于公平估價結(jié)果的重要性。

3　房屋征收補償方式

房屋征收補償對象不僅限于房屋，還包括建設(shè)用地使用權(quán)、道路、花草林木等其他地上定著物，甚至涉及到租賃權(quán)和地役權(quán)。房屋征收后，相應(yīng)的土地使用權(quán)也收回?！墩魇张c補償條例》規(guī)定了對于被征收人的應(yīng)給予的補償包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。并且對于不同的情況可以制定補助和獎勵。政府給予被征收人的補償可以是貨幣補償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。被征收人可以選擇自己適合的方式。房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換也是根據(jù)被征收房屋的價值來決定的，要計算、結(jié)清其中的差價，其中最重要的是依據(jù)區(qū)位，補償金額區(qū)位價值。合理的補償是要對被征收房屋的全部損失進行補償，包括本身的價值和區(qū)位價值，裝修費用以及搬遷費用等。但是對于被征收后的房屋，不能夠在此范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當行為，從而增加補償費用；對于違反規(guī)定實施的，應(yīng)不予補償。這樣就可以解決那些由于后期調(diào)解不到位，有人借機索要更多的補償?shù)臓顩r。

房屋征收要以城鄉(xiāng)規(guī)劃法為基礎(chǔ)，以建筑區(qū)劃觀念為指導(dǎo)，系統(tǒng)地理解被征收土地上包括房屋在內(nèi)的一切地上定著物，更好地確定補償范圍，實現(xiàn)公平補償。城市房屋征收與農(nóng)村的房屋征收有著共同的地方，但是對于具體的問題要制定具體的方案。政府不能夠損害被征收人的利益，征收程序要規(guī)范合理，維護居民權(quán)益，采取適合的手段來解決糾紛，補償費用直接支付給居民。被征收人可以依據(jù)相關(guān)法律維護自己的權(quán)益，相關(guān)的政府機構(gòu)要及時保護被征收人的合法權(quán)益。結(jié)合實際情況，根據(jù)《征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，以保障被征收人的權(quán)益為根本，來制定詳細的房屋征收補償范圍與標準。

4　結(jié)語

對于正在高速發(fā)展的中國來說，征收問題越來越多?！墩魇张c補償條例》關(guān)于征收補償?shù)姆秶c標準的規(guī)定，僅僅涉及到征收時的突出問題，而沒有在系統(tǒng)的把握現(xiàn)行的不動產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)上，針對不同的征收客體在范圍與標準上做出系統(tǒng)和細致的規(guī)定。由于房屋征收影響到人民群眾最根本的生產(chǎn)生活，必須建立合理公平的補償標準來維護人民利益，保障社會穩(wěn)定，促使社會和諧發(fā)展。

[1]李琦.城市房屋拆遷評估估價時點及方法.現(xiàn)代商業(yè)，2009（4）.

[2]孫佼皎.關(guān)于我國房地產(chǎn)拆遷補償價格評估研究.勞動保障世界（理論版），2010（11）.

[3]李順祥.基于房地產(chǎn)估價體系的城市房屋拆遷估價研究[D].大連理工大學(xué)，2010.

[4]征收補償方案——蘇州市中張家巷河道恢復(fù)工程項目房屋征收補償方案（征求意見稿）.

D922.1

A

1673-0038（2015）32-0219-02

2015-7-21

黃勤輝（1971-），工程師，大學(xué)本科，從事房屋征收管理工作。