蔡少淼

（漳州市測繪設(shè)計(jì)研究院　漳州　363000）

淺析新版建筑面積計(jì)算規(guī)范在住宅建筑面積計(jì)算中的積極意義

蔡少淼

（漳州市測繪設(shè)計(jì)研究院漳州363000）

本文主要介紹了建筑面積計(jì)算的概念及其發(fā)揮的作用，針對建筑面積計(jì)算規(guī)范，通過分析新、舊兩版規(guī)范的主要區(qū)別，對新版建筑面積計(jì)算規(guī)范在住宅建筑面積計(jì)算中的積極意義提出筆者的見解，僅供參考。

建筑面積；新版計(jì)算規(guī)范；積極意義

在建筑工程建設(shè)過程中，建筑面積是一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如何合理規(guī)范地計(jì)算建筑面積對建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段以及建筑的工程造價(jià)有著非常大的意義。可是建筑面積的計(jì)算方式并不是簡單的數(shù)學(xué)運(yùn)算，建筑功能不同，其面積計(jì)算方法也不一樣，舊版建筑面積計(jì)算規(guī)范因?yàn)閷σ恍┙ㄖδ艿拿娣e計(jì)算方法規(guī)定不是很明確，存在很多受爭議的地方，不少房地產(chǎn)商更是利用舊版規(guī)范中存在的漏洞“偷面積”謀取利益，導(dǎo)致土地出讓金和配套費(fèi)的流失，對建筑市場造成了一定的影響。2013年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布新的國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013），從2014年7月1日開始實(shí)施。這也是我國建筑面積計(jì)算規(guī)范進(jìn)一步發(fā)展成熟的標(biāo)志，能夠促進(jìn)建筑行業(yè)規(guī)范順利的發(fā)展[1]。

1　建筑面積相關(guān)概念介紹

1.1建筑面積的概念

就是指將建筑物每層水平面面積相加的總和，其也被叫做建筑的展開面積。包括有建筑具有使用功能的面積、具有輔助作用的面積以及相應(yīng)的建筑結(jié)構(gòu)的面積。何為具有使用功能的面積，就是指建筑每層水平面上能夠直接被人們用來生活、工作以及進(jìn)行相應(yīng)生產(chǎn)活動的所有面積總和，而人們常說的居室凈面積是指人們的居住面積總和。何為具有輔助作用的面積，就是指建筑每層水平面上具有輔助相應(yīng)生產(chǎn)活動、生活以及人們工作功能的所有面積總和，除此之外還包含交通面積總和，比如建筑內(nèi)部的管道層面積、儲物間的面積、水箱間的面積、垃圾道面積、通風(fēng)道的面積以及房屋內(nèi)煙囪面積等等，交通面積又包含有樓梯間的面積、電梯井和各種通道等的凈面積[2]。何為建筑結(jié)構(gòu)的面積，就是指建筑每層水平面上所建造的內(nèi)墻柱、外墻柱和柱體等建筑結(jié)構(gòu)面積之和，其中不包括抹灰厚度的面積。

1.2容積率的概念

容積率一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值，也可以根據(jù)規(guī)劃和管理需要把地下建筑面積計(jì)入容積率。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。合理控制住宅容積率，可以提升住宅小區(qū)居住品質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。

1.3“偷面積”的概念及負(fù)面影響

“偷面積”也稱為“偷容積率”，指某些住宅開發(fā)商利用建筑面積計(jì)算規(guī)定的漏洞，設(shè)計(jì)一些既可以被購房者使用，又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)算一半面積的空間（如陽臺、入戶花園，凸窗等），“送”給住宅購房者。

從表面上看，開發(fā)商在做“送面積”的好事，給購房者一種“物超所值”的感覺，實(shí)際上開發(fā)商“偷面積”的根本目的是增加收益，也就是“偷利潤”。開發(fā)這些偷來的面積也需要成本，開發(fā)商自然不會承擔(dān)，這些成本無疑會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，所以“偷面積”的住宅在單價(jià)上也會比一般住宅有所提高，購房者還是沒真正得到實(shí)惠，最后結(jié)果就是開發(fā)商賺的“盆滿缽滿”。從居住品質(zhì)上看，贈送面積多的樓盤，容積率比實(shí)際要高很多，這就意味著公共空間的減少，實(shí)際居住中業(yè)主會明顯感覺到居住密度高，舒適度下降。從法律角度，贈送面積不受法律保護(hù)，一旦贈送面積縮水或出現(xiàn)糾紛問題，維權(quán)時(shí)也存在一定的法律障礙。從社會角度，開發(fā)商把“偷面積”當(dāng)做利益宣傳，折射出城市管理與公共權(quán)益的無奈，反映的是社會的不誠實(shí)性。

1.4“偷面積”的對策

住宅陽臺、凸窗、架空層等是開發(fā)商“偷面積”的重災(zāi)區(qū)，新版建筑面積計(jì)算規(guī)范針對舊版規(guī)范計(jì)算規(guī)則中存在的漏洞作了一些修訂，對當(dāng)前很多所謂“偷面積”的絕招有殺傷力，新規(guī)實(shí)施后，陽臺、凸窗等一慣的贈送空間，將不再以全贈送的形式出現(xiàn)，未來“偷面積”的現(xiàn)象或逐漸消失。

2　新版建筑面積計(jì)算規(guī)范與舊版規(guī)范的主要區(qū)別

2.1架空層的建筑面積計(jì)算

現(xiàn)代住宅小區(qū)最常見的架空形式是單層由柱網(wǎng)支撐，且沒有墻體的空間，大多設(shè)置在建筑物的底層，一般作為停車、綠化或公共活動空間。新規(guī)實(shí)施前，舊版規(guī)范的架空層定義“建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間”，明顯不適用前述住宅架空形式。因此住宅架空層在建筑面積計(jì)算中只能依據(jù)舊版規(guī)范“有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算”的規(guī)定，按實(shí)際架空投影面積的一半計(jì)算，這樣在實(shí)際面積測算工作中會產(chǎn)生一些問題，比如需要統(tǒng)計(jì)架空停車，架空綠化面積時(shí)采用建筑面積計(jì)算值卻只是全面積的一半，并非全面積，容易造成數(shù)據(jù)失真。而新版規(guī)范對架空層定義為“僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層”，取消深基礎(chǔ)架空層，該定義適用普遍住宅架空形式。計(jì)算規(guī)則明確“建筑物架空層應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積”。在實(shí)際面積計(jì)算中，架空層層高普遍超過2.20m，根據(jù)新規(guī)架空層面積按全面積計(jì)算。因此，若架空層不作為公共空間，按新規(guī)是要全面積計(jì)入容積率的，這樣一來開發(fā)商想把架空面積減半計(jì)容偷取面積就行不通了。

2.2陽臺的建筑面積計(jì)算

舊規(guī)范中對陽臺計(jì)算規(guī)則簡單規(guī)定為：建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。一些不法開發(fā)商利用該規(guī)則的漏洞設(shè)計(jì)“超大陽臺”作為“贈送面積”。新規(guī)范對陽臺根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)外劃分細(xì)化了計(jì)算規(guī)則：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。新規(guī)范實(shí)施后，住宅位于主體結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)的陽臺，再也不能向購房者表示“面積贈一半”，而是要全部計(jì)入建筑面積。

2.3凸（飄）窗的建筑面積計(jì)算

舊規(guī)范沒有對凸窗的定義和面積計(jì)算規(guī)則作出明確規(guī)定，因此凸窗在大家的眼里也只是窗戶功能，開發(fā)商偷換概念，各種超大窗臺、窗臺下是樓板的“可拆卸變落地窗的凸窗”等異類凸窗層出不窮。新規(guī)范對凸窗明確定義為：凸出建筑物外墻面的窗戶。計(jì)算規(guī)則為：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。并在條文說明里明確：凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。新規(guī)的這些規(guī)定，今后想在凸窗設(shè)計(jì)上作“偷面積”文章絕非易事。

2.4設(shè)備層的建筑面積計(jì)算

在建筑中，往往有“設(shè)備層”的說法，即專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等設(shè)備和管道且供維修人員進(jìn)入操作使用的樓層。舊規(guī)范規(guī)定：建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層不計(jì)面積。部分開發(fā)商將住宅某層在圖紙上虛標(biāo)為“設(shè)備層”不計(jì)算建筑面積，住宅驗(yàn)收交房后卻改變了“設(shè)備層”使用性質(zhì)，達(dá)到了“偷面積”的目的。新規(guī)范規(guī)定：對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是按新規(guī)范設(shè)備層不可能不計(jì)面積了。

2.5其它

新規(guī)范還對采光井、室外樓梯、門廊、屋頂水箱和地下室出入口等建筑空間出臺了更加嚴(yán)格、明確的計(jì)算規(guī)則。比如舊規(guī)范規(guī)定采光井、無頂蓋室外樓梯、屋頂水箱等不計(jì)面積，而按新規(guī)范要求均應(yīng)計(jì)入建筑面積?？梢娦掳嬉?guī)范對建筑面積計(jì)算規(guī)定與舊規(guī)范相比更加嚴(yán)格。

3　新版建筑面積計(jì)算規(guī)范在住宅建筑面積計(jì)算中的積極意義

新版建筑面積計(jì)算規(guī)范使建筑面積計(jì)算更加詳細(xì)、具體和清晰，更加貼近于實(shí)際建筑面積計(jì)算工作，能夠推進(jìn)建筑面積計(jì)算工作順利有序地進(jìn)行，避免了很多現(xiàn)實(shí)中的爭議，今后開發(fā)商想通過鉆規(guī)范的漏洞“偷面積”吸引購房者以及規(guī)避稅費(fèi)，其難度將進(jìn)一步加大，這對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起到規(guī)范作用，讓房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境相對公平。新規(guī)的實(shí)施，也促使房地產(chǎn)商為了加強(qiáng)市場競爭力，轉(zhuǎn)變住宅戶型設(shè)計(jì)的思路，提高住宅設(shè)計(jì)水平。今后住宅設(shè)計(jì)將更加側(cè)重營造小區(qū)綠化景觀、提升住宅品質(zhì)、開發(fā)新的停車模式、提高戶型開發(fā)水準(zhǔn)，更好地滿足住宅的個(gè)性化需求。

4　結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，住宅結(jié)構(gòu)和造型的多樣化，對建筑面積的計(jì)算規(guī)則提出了更高的要求，舊版規(guī)范的內(nèi)容已不能滿足或適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展和需要。新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對舊版規(guī)范在執(zhí)行過程中存在的一些問題作了補(bǔ)充和完善，其內(nèi)容更為科學(xué)、合理。新版規(guī)范的實(shí)施，對建立完善、合理的建筑面積計(jì)算規(guī)則和促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康發(fā)展十分重要，對建筑面積能夠被有效合理的使用、促進(jìn)住宅建筑空間的合理布局和品質(zhì)提升具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

[1]葉曉容，杜麗麗.淺議建筑面積計(jì)算新規(guī)的影響[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2014（27）：838.

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P25

A

1673-0038（2015）32-0258-02

2015-7-12

蔡少淼（1977-），女，工程師，大學(xué)本科，從事建筑測量微機(jī)預(yù)放樣及建筑面積測算工作。