周清來(lái)

（河南誠(chéng)社工程管理有限公司　河南省　平頂山市　467000）

論如何對(duì)城市小區(qū)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理

周清來(lái)

（河南誠(chéng)社工程管理有限公司河南省平頂山市467000）

隨著城市發(fā)展的不斷深入，城市化程度不斷加深，在城市中建立起了一個(gè)個(gè)的小區(qū)，將人們的生活區(qū)與外界分割開(kāi)來(lái)，而小區(qū)的建設(shè)提高人們的生活質(zhì)量，提升人們的幸福感具有十分積極的影響。因此，對(duì)城市小區(qū)的監(jiān)理工作就顯得尤為重要，本文從城市小區(qū)的監(jiān)理工作的必要性以及影響監(jiān)理的因素及對(duì)策進(jìn)行分析。

城市化；幸福感；監(jiān)理工作

中國(guó)人口基數(shù)大，增長(zhǎng)速度較快，使人民過(guò)得好、住得好是政府最主要的工作目標(biāo)，而小區(qū)建設(shè)對(duì)于顯的尤為重要，對(duì)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行必要的監(jiān)理是提高居民的滿意度的首要前提，進(jìn)行監(jiān)理的必要性多種多樣，而影響監(jiān)理工作的因素又來(lái)自方方面面。

1　目前小區(qū)監(jiān)理工作中存在的問(wèn)題

隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)越炒越熱，在小區(qū)的監(jiān)理工作方面，也難免會(huì)受到影響，目前，小區(qū)的監(jiān)理工作中存在著許多問(wèn)題，大致可分為主觀和客觀兩個(gè)方面，其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1人員構(gòu)成不科學(xué)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，監(jiān)理機(jī)構(gòu)也盡可能的壓低成本，其主要表現(xiàn)就在于對(duì)于監(jiān)理人員的安排不夠合理，沒(méi)有根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)及施工項(xiàng)目就隨意安排監(jiān)理，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，有拼湊人數(shù)的嫌疑，降低了監(jiān)理工作的質(zhì)量，監(jiān)理的力度也無(wú)法得到保障。

1.2忽視了項(xiàng)目總監(jiān)在監(jiān)理過(guò)程中的重要作用

任何項(xiàng)目都需要一個(gè)總的負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總的指導(dǎo)，但是，在小區(qū)的日常監(jiān)理過(guò)程中，往往會(huì)忽視了項(xiàng)目總監(jiān)在監(jiān)理過(guò)程中的重要作用，認(rèn)為總監(jiān)只是個(gè)掛名而已，一切只需聽(tīng)從專業(yè)的監(jiān)理工程師的吩咐，這就導(dǎo)致了項(xiàng)目總監(jiān)只是一個(gè)“空職位”，對(duì)項(xiàng)目的總體缺乏了一定的控制。

1.3監(jiān)理人員水平不高

就如前面所說(shuō)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，監(jiān)理費(fèi)的收取普遍沒(méi)有按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取且監(jiān)理行業(yè)內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)上不去，這個(gè)監(jiān)理單位不干別的監(jiān)理單位干。導(dǎo)致監(jiān)理人員配不齊或素質(zhì)不高，監(jiān)理機(jī)構(gòu)有時(shí)為了湊人數(shù)，對(duì)工作人員的監(jiān)理技能沒(méi)有更高要求，許多工作人員沒(méi)有較好的組織協(xié)調(diào)的能力，對(duì)自身的工作做的不到位。因此，提高監(jiān)理人員的工作素質(zhì)的工作迫在眉睫。

1.4小區(qū)部門(mén)與監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作得不到協(xié)調(diào)

目前的監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工作，一般都會(huì)有小區(qū)的開(kāi)發(fā)商與之進(jìn)行工作，但是業(yè)主對(duì)于監(jiān)理單位容易產(chǎn)生不信任感，由于這種不信任感，導(dǎo)致了雙方的管理工作無(wú)法協(xié)調(diào)進(jìn)行，小區(qū)偏重于自身的管理班子進(jìn)行項(xiàng)目的管理工作，而交給監(jiān)理部門(mén)的一般都是質(zhì)量控制方面的工作。

1.5監(jiān)理的控制措施得不到正常的實(shí)施

當(dāng)下我國(guó)的小區(qū)建設(shè)主要是一邊設(shè)計(jì)一邊實(shí)施，這也就導(dǎo)致了竣工后的小區(qū)與原先所規(guī)劃的圖紙有一定的差異，造成了施工隊(duì)伍在施工過(guò)程中容易停工而等待圖紙的問(wèn)題，施工設(shè)計(jì)、施工方案無(wú)體現(xiàn)，監(jiān)理工作的控制措施也無(wú)法運(yùn)用到位，小區(qū)建設(shè)的效果也不理想。

1.6監(jiān)理單位壓低成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或建設(shè)單位壓監(jiān)理費(fèi)，不按國(guó)家相關(guān)規(guī)定給監(jiān)理單位監(jiān)理費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是業(yè)主。監(jiān)理單位是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司服務(wù)的，在監(jiān)理過(guò)程中，很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司暗地干預(yù)監(jiān)理單位的工作。使監(jiān)理單位無(wú)法按國(guó)家相關(guān)政策、規(guī)定、制度辦事。壓低成本的直接影響就是使監(jiān)理的水平低下，無(wú)法保證監(jiān)理的質(zhì)量。監(jiān)理單位可能降低員工的素質(zhì)和數(shù)量，聘請(qǐng)專業(yè)素質(zhì)低下或是水平較低的人進(jìn)行監(jiān)理工作的開(kāi)展，盡管降低了生產(chǎn)成本，但是也使監(jiān)理的水平得不到改善，小區(qū)的工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資得不到保證。

1.7不正規(guī)的承包工程對(duì)監(jiān)理工作的影響

不正規(guī)的承包工程包含的是那些在招投標(biāo)工作中操作不規(guī)范，在轉(zhuǎn)包、掛靠等方面不夠資格的承包工程，因此，監(jiān)理單位就無(wú)法使監(jiān)理工作得到很好的進(jìn)展。

以上的問(wèn)題對(duì)于監(jiān)理工作產(chǎn)生了巨大的影響，不利于小區(qū)監(jiān)理工作的開(kāi)展，因此，提高小區(qū)建設(shè)的監(jiān)理水平是小區(qū)與監(jiān)理單位共同面對(duì)的重要課題。

2　對(duì)城市小區(qū)進(jìn)行監(jiān)理的必要性

2.1確保小區(qū)的建設(shè)有條不紊的進(jìn)行

對(duì)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行必要的監(jiān)理工作，利于小區(qū)在建設(shè)中的工作有條不紊的進(jìn)行，施工方按照原先的圖紙對(duì)小區(qū)進(jìn)行施工，在開(kāi)發(fā)商的支持下，監(jiān)理單位的認(rèn)真監(jiān)理下，完成小區(qū)的監(jiān)理工作，使小區(qū)按原計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)。

2.2是提升監(jiān)理水平有效保證

如果每個(gè)小區(qū)在建設(shè)中都重視監(jiān)理工作的開(kāi)展，那么，在競(jìng)爭(zhēng)中，監(jiān)理單位就會(huì)提高自己的工作水平，提升監(jiān)理人員的工作素質(zhì)和專業(yè)技能，以迎合市場(chǎng)的需要，提升自身單位的價(jià)值，創(chuàng)造高效益。

2.3提升小區(qū)居民的幸福感

在監(jiān)理單位的監(jiān)管下，小區(qū)的建設(shè)有條不紊地按照最初的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行規(guī)劃，建設(shè)出讓居民滿意，適合人們居住的生活區(qū)，在房?jī)r(jià)炒的極熱的當(dāng)下，人們會(huì)為了擁有一套自己的住房而感到幸福，這是當(dāng)下國(guó)家旨在提升人們幸福感的體現(xiàn)。

2.4提升承包工程的規(guī)范性

監(jiān)理工作旨在監(jiān)督、檢查小區(qū)建設(shè)中的違規(guī)、不合理的行為，監(jiān)管工作如果實(shí)施到位，那么承包工程在監(jiān)理單位的監(jiān)督下，也不敢做出不合理的行為，提升了工程的質(zhì)量及安全保障。

2.5提升小區(qū)的綠化功能

小區(qū)的監(jiān)理包括對(duì)小區(qū)景觀的監(jiān)理，在城市化的社會(huì)，綠色景觀對(duì)人們就顯得尤為重要，不僅對(duì)人們的心情具有調(diào)試功能，還對(duì)小區(qū)的環(huán)境產(chǎn)生了生態(tài)效益，這是國(guó)家當(dāng)下所倡導(dǎo)的低碳生活理念的重要體現(xiàn)。

2.6促進(jìn)與業(yè)主之間的良好關(guān)系

業(yè)主是小區(qū)的主人，業(yè)主對(duì)監(jiān)理單位的不信任是極其不利于監(jiān)理單位的工作的，因此，提高監(jiān)理單位的工作質(zhì)量，提高工作效率，還業(yè)主一個(gè)安心、穩(wěn)定的生活環(huán)境，對(duì)于拉近與業(yè)主的關(guān)系具有一定積極的影響，同時(shí)，這也將反作用于監(jiān)理單位的工作，監(jiān)理工作在業(yè)主的配合下，能夠更順利地進(jìn)行。

3　如何對(duì)城市小區(qū)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理

在對(duì)小區(qū)建設(shè)的監(jiān)理的必要性以及從中出現(xiàn)的問(wèn)題有了一定的了解之后，所要做的就是如何對(duì)城市小區(qū)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，更好的監(jiān)理措施可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行著手：

3.1形成一個(gè)完整的組織體系

在監(jiān)理單位的內(nèi)部，首先就要建立起一個(gè)完整的監(jiān)理體系，首先，建立起以總監(jiān)理工程師為領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)理組織，有必要的情況下可配備總監(jiān)助理，其下再分配幾個(gè)小組，例如，土建監(jiān)理組，水暖監(jiān)理組、電氣監(jiān)理組、合同與協(xié)調(diào)小組，有四個(gè)組相互協(xié)調(diào)配合，共同完成小區(qū)的監(jiān)理工作。其中，總監(jiān)理工程師在整個(gè)組織中擔(dān)任的責(zé)任是重大的，需要配備總監(jiān)代表對(duì)總監(jiān)理工程師的工作進(jìn)行協(xié)作，有必要的還可在總監(jiān)辦公室設(shè)置專門(mén)的檔案管理人員，對(duì)以往的檔案進(jìn)行整理歸檔，這種部門(mén)協(xié)調(diào)整合工作，有利于提高監(jiān)理的工作效率，提高監(jiān)理單位內(nèi)部的工作效果。

3.2采用矩陣式項(xiàng)目監(jiān)理的組織形式

所謂矩陣式的項(xiàng)目監(jiān)理的組織形式，就是子項(xiàng)目監(jiān)理根據(jù)單項(xiàng)工程來(lái)劃分，這種組織結(jié)構(gòu)有利于總監(jiān)理工程師對(duì)整個(gè)監(jiān)理工作形成一個(gè)總體的規(guī)劃，對(duì)工作有一個(gè)總體性的指導(dǎo)意見(jiàn)。不過(guò)，該組織形式的所需要的監(jiān)理工作人員相對(duì)比較多一些。

3.3提高監(jiān)理人員的素質(zhì)

①所有監(jiān)理人員都必須是專業(yè)的，具有一定的專業(yè)技能和基本素質(zhì)，以及基本的組織能力和協(xié)調(diào)能力，監(jiān)理單位不可以壓低成本的方式，聘用水平較低的不專業(yè)的人員擔(dān)任監(jiān)理人，這不僅是職業(yè)操守問(wèn)題，還是道德問(wèn)題。②每個(gè)小組的負(fù)責(zé)人都必須具有較強(qiáng)的組織能力和協(xié)調(diào)能力。然后，監(jiān)理小組根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，適當(dāng)增減工作人員的數(shù)量。③也是最為重要的一點(diǎn)，每一位工作人員包括總監(jiān)理工程師在內(nèi)的所有人都要清楚自己的職責(zé)，做好職責(zé)內(nèi)的事。

3.4對(duì)于小區(qū)的建設(shè)要有自己一套工作模式

小區(qū)建設(shè)的監(jiān)理工作必須有一套屬于自己的工作模式，該工作模式主要由以下幾個(gè)步驟構(gòu)成：①監(jiān)理公司下設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理部，總監(jiān)編制監(jiān)理規(guī)劃，公司總工審核，專業(yè)監(jiān)理工程師編制監(jiān)理細(xì)則和旁站監(jiān)理方案，總監(jiān)審核。總監(jiān)分管各專業(yè)（土建、水電暖、電梯、設(shè)備等）監(jiān)理工程師，專業(yè)監(jiān)理工程師分管監(jiān)理員。總監(jiān)理工程師對(duì)未來(lái)所要執(zhí)行的監(jiān)理工作有了初步了解后，制定出未來(lái)工作的計(jì)劃，明確未來(lái)工作的工作目標(biāo)，并將工作分工給各個(gè)小組組長(zhǎng)，組長(zhǎng)根據(jù)上級(jí)指示，再進(jìn)行下一步的分工。②總監(jiān)理工程師要對(duì)施工單位所提出的方案進(jìn)行必要地核查，確保小區(qū)工程的順利進(jìn)行。③對(duì)分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程等方面進(jìn)行必要地檢查等事后控制工作。部分地市準(zhǔn)備建立一個(gè)辦公室，隸屬住建局，把監(jiān)理費(fèi)在開(kāi)工前統(tǒng)一收到辦公室，監(jiān)理費(fèi)的發(fā)放有質(zhì)檢部門(mén)、安檢部門(mén)、建設(shè)單位等部門(mén)代表統(tǒng)一認(rèn)可。改變監(jiān)理單位監(jiān)理費(fèi)的撥付由建設(shè)單位一人當(dāng)家。

3.5對(duì)承包工程監(jiān)督到位

部分承包工程存在著招投標(biāo)等不規(guī)范的問(wèn)題，監(jiān)理單位在接受工程項(xiàng)目的時(shí)候，要對(duì)承包工程的資質(zhì)、配備人員等有一定的理解，不接受具有不規(guī)范行為工程的邀請(qǐng)，這也有助于監(jiān)理工作的規(guī)范性及監(jiān)理工作的順利進(jìn)行。

3.6加強(qiáng)與業(yè)主之間的關(guān)系

監(jiān)理單位的監(jiān)理工作是圍繞著業(yè)主所居住的小區(qū)展開(kāi)的，因此，加強(qiáng)與業(yè)主之間的關(guān)系迫在眉睫，總監(jiān)理工程師的工作計(jì)劃要以業(yè)主為基礎(chǔ)，制定出能夠顧全雙方利益的工作計(jì)劃，使工程在監(jiān)理單位的監(jiān)理下，按施工合同順利完工。

3.7要與小區(qū)施工工程進(jìn)行相互協(xié)調(diào)

如前面所說(shuō)，邊設(shè)計(jì)邊施工的施工模式無(wú)法與監(jiān)理單位的監(jiān)理模式相互協(xié)調(diào)，在這種狀態(tài)下的監(jiān)理工作也不盡人意，因此，在施工之前，監(jiān)理單位就要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行一定的了解，確保施工隊(duì)按其原有的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，保持從一而終，以免對(duì)監(jiān)理工作帶來(lái)不利的影響。

4　結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)城市小區(qū)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，是確保小區(qū)工作有條不紊的進(jìn)行，提升監(jiān)理的管理水平，提升居民幸福感的有效保證，這是現(xiàn)今小區(qū)以及監(jiān)理單位所共同面對(duì)重要課題，需要二者共同努力，將小區(qū)建設(shè)的更加和諧、美好。

[1]張威琪.關(guān)于城市小區(qū)建設(shè)監(jiān)理的淺談[J].中國(guó)科技財(cái)富，2008（10）：169.

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[4]馮明軍，王偉，周峰，等.住宅小區(qū)景觀綠化監(jiān)理工作感想[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011（30）.

TU712+.2

A

1673-0038（2015）32-0250-02

2015-7-21

周清來(lái)（1973-），男，中級(jí)工程師，國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師，國(guó)家注冊(cè)一級(jí)建造師，本科，從事專業(yè)及研究方向?yàn)楣こ瘫O(jiān)理、工程建設(shè)。