成文婧

（甘肅建筑職業(yè)技術學院）

芻議加強物業(yè)管理公司內部控制的策略

成文婧

（甘肅建筑職業(yè)技術學院）

隨著社會的發(fā)展，我國房地產行業(yè)的也迅速發(fā)展起來，隨之也興起了物業(yè)管理這一類的第三產業(yè)。物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理的主體，在我們國家經歷了二十多年的磨礪，企業(yè)數(shù)目與規(guī)模都有了長足的發(fā)展，但是總體而言還是規(guī)模小、實力差，發(fā)展失衡。因此，對于物業(yè)管理公司的成長來說，盡就內部而言，加強物業(yè)管理公司內部控制是非常重要的。

物業(yè)公司；內部控制；策略；探析

前言

現(xiàn)如今，大多數(shù)物業(yè)管理公司都是附屬于房地產開發(fā)公司的，或者是長期合作的一些關系，并沒有發(fā)展成一門獨立的體系。究其原因，主要是物業(yè)管理公司內控制存在很大的問題，各種制度都不到位，從而造成了物業(yè)公司內部分工不明確、職責范圍不清晰、資產管理不可靠等現(xiàn)象。所以加強內部控制已經成為物業(yè)管理公司發(fā)展要解決的最重要的問題。接下來就分析一下物業(yè)公司當前內部控制的現(xiàn)狀，并提出相應的解決措施。

1　物業(yè)管理公司內部控制的現(xiàn)狀分析

1.1物業(yè)管理內部的控制意識差，環(huán)境不理想

①物業(yè)管理企業(yè)本身的定位存在問題，對自身角色的認識總是在“配套”、“輔助”的位置上，缺少發(fā)展自身的積極性，在客觀上阻礙了業(yè)務的開展和對完善自身的動力。②很多的物業(yè)管理公司的員工都是來源于房地產的開發(fā)商，沒有接受過專業(yè)的教育，缺少對管理和控制的理論知識和實踐經驗，所以不能夠正確的反映當前物業(yè)管理公司的營運狀況、財務狀況等。③因為物業(yè)行業(yè)利潤率在5%左右，人員薪酬水平普遍低于其他行業(yè)，招不到人，是阻礙行業(yè)發(fā)展的瓶頸。所以公司只能降低要求，造成員工素質普遍偏低，企業(yè)也缺少對管理方面的培訓，所以很多人都沒有辦法勝任當前所處的職位。這就是目前物業(yè)管理公司內部控制意識差，內部控制環(huán)境不理想的原因。

1.2內部控制在風險判斷上存在缺陷

任何企業(yè)的運營都受到很多因素影響，這些因素構成了企業(yè)在運營上的風險。一個有著良好的內部控制的企業(yè)在風險判斷上都有著正確的選擇，而內部控制不好的企業(yè)在風險判斷上存在很大的缺陷。例如在房地產開發(fā)的交房入住環(huán)節(jié)而言，就需要物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間有很好的交房交流過程，讓業(yè)主感受到完善的服務。如果房屋的質量出現(xiàn)問題，就會對物業(yè)管理公司的信譽和利益以及開發(fā)商的利潤產生重大的影響，業(yè)主可能會出現(xiàn)由于房屋存在這樣那樣的難以解決的問題而拒絕繳納相關費用等一系列問題，企業(yè)的資金沒有辦法收回，就會出現(xiàn)資金流動風險。企業(yè)內部控制不強，在判斷風險和應對風險上就存在很大的問題。

1.3內部控制設計與執(zhí)行本身不完善

內部控制的出發(fā)點是“內部牽制”，就是各個部門、工作人員之間不相容亦不分離，企業(yè)業(yè)務的完成不能由單獨的某部門或者某個人完成，也不能缺少某一部門或某一崗位完成，所有的業(yè)務都在固定的框架上進行。但是在當前的物業(yè)管理公司，由于人員成本高，為了維持企業(yè)的正常運營，攤子鋪的都很大，服務性行業(yè)人員多但是普遍素質不高的原因，導致業(yè)務完成的流程不完善，制度上也不完善，導致企業(yè)內部控制存在問題，內部控制和執(zhí)行本身存在一定的矛盾，整體上拉低了企業(yè)的管理水平，對企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展存在不良的影響。

1.4內部控制缺乏戰(zhàn)略導向

隨著當前市場經濟的發(fā)展，各個行業(yè)的競爭日趨激烈，我們國家物業(yè)管理公司也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)。發(fā)展戰(zhàn)略對一個公司有著重要的影響，決定著公司未來利益的獲取，也決定著公司未來的發(fā)展方向和公司的命運。但是我們國家的物業(yè)管理公司由于內部控制存在問題，所以在戰(zhàn)略的制定上也存在問題，在制定戰(zhàn)略時往往忽視長遠利益而只注重眼前的利益，所以無法為企業(yè)的發(fā)展起到指導性的作用，從一定意義上講，這些因素限制了企業(yè)的發(fā)展。

2　加強物業(yè)管理企業(yè)內部控制的措施

2.1提升物業(yè)管理人員的意識，不斷完善控制環(huán)境

物業(yè)管理公司的營運離不開財務調控，所以物業(yè)管理企業(yè)的管理著重在于改革財務掌控工作，不只是把它作為企業(yè)營運的一個總要部分，而是把他它作為決定公司發(fā)展的要素，從而提高物業(yè)管理人員的意識，從而為改善內部控制環(huán)境提供保障。提升物業(yè)管理人員的意識，不僅要加強專業(yè)知識的學習，從理論上提升員工素質，還要注意增加員工的實踐機會，讓員工真正的將理論和實踐結合起來。同時管理工作者要以身作則，在制定內部控制制度和流程的同時要注意自身的遵守情況，為下屬樹立良好的榜樣形象。

2.2強化物業(yè)管理企業(yè)內部控制中風險的職能

企業(yè)在營運的時候不可避免的要遭受風險，因此加強企業(yè)對潛在風險的判斷以及進行風險管理已經成為企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題。①要樹立正確的風險意識，不可以夸大風險，也不可以忽視風險；②要意識到風險與利益的關系，控制風險的同時要實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化；③要建立企業(yè)風險評估的框架，在評估風險時要按照相應的流程進行，做到有據(jù)可依，一切按照制度進行，盡可能減少主觀因素對風險評估的影響。通過正確的風險評估，讓風險在企業(yè)營運中也起到積極地促進作用。

2.3加強內部審計監(jiān)督體系的建立

①要完善內部審計機構的設立。大規(guī)模的物業(yè)管理公司可以在總部建立審計部，聘請專業(yè)人員進行管理，并對下屬分公司設立審計部門并由公司總部審計部的專業(yè)人員進行培訓，并形成規(guī)章制度，對企業(yè)進行制度化、專業(yè)化的管理；小規(guī)模的企業(yè)則可以設立審計人員，對企業(yè)的業(yè)務進行監(jiān)管。②企業(yè)的其他部門要自覺接受監(jiān)管部門或人員的監(jiān)管，并且其他部門也要對監(jiān)管部門的人員進行監(jiān)控，形成其他部門與監(jiān)管部門相互制約、相互監(jiān)督的局面。監(jiān)管部門的工作重心要落在企業(yè)的核心業(yè)務上，但是對企業(yè)的其他業(yè)務不能忽視。

2.4樹立正確的內部控制觀念

物業(yè)管理公司要想長遠健康的發(fā)展，需要樹立正確的內部控制觀念，加強企業(yè)員工和部門對內部控制體系的重視程度。①管理層要投入資金和力度加強內部控制制度的建設，將內部控制落實到制度上，為樹立正確的物業(yè)管理企業(yè)內部控制觀念提供制度保障。②企業(yè)管理部門要明確管理需要的相應的知識和技能，培養(yǎng)員工的相關專業(yè)知識和技能，為保持正確的內部控制觀念提供理論和技術上的支持。③要加強企業(yè)文化的建設，在潛移默化中影響員工的思想觀念。

2.5加強目標管理和管理信息系統(tǒng)

要想加強企業(yè)內部的控制，目標管理和管理信息系統(tǒng)的建設是必不可少的。目標管理系統(tǒng)使得內部管理有制度的支撐和理論的指導，管理信息系統(tǒng)可以很好地反映內部控制系統(tǒng)的動態(tài)情況，對策略的實施和相應措施的結果做到及時的掌握。所以加強目標管理和管理信息系統(tǒng)的建設對企業(yè)內部控制的建設起到了促進作用。

3　結束語

總之，物業(yè)管理公司是一個新興的服務行業(yè)，他的發(fā)展受到眾多因素的影響，而且由于他的特殊性，內部控制對企業(yè)的發(fā)展有著非常大的影響，這個行業(yè)要想獲得長遠的發(fā)展，首先就要從內部控制入手，改善當前物業(yè)管理公司內部控制的現(xiàn)狀，建立適用于當前市場環(huán)境的內部控制系統(tǒng)，并且在不斷地實踐和理論的提升中逐步完善，使得內部控制更好的為物業(yè)管理公司服務。

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1673-0038（2015）42-0162-02

2015-10-1