陳慧瑤

摘 要：隨著市場經(jīng)濟飛速增長，商業(yè)房地產(chǎn)投資也不斷升溫，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的難度在于運用管理，一套系統(tǒng)可行的商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式是持續(xù)發(fā)展和物業(yè)增值的正確方向。本文介紹了商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的概念和特點，分析了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展驅(qū)動因素以及未來的發(fā)展趨勢，最后提出了構(gòu)建運營管理模式的創(chuàng)新方式，力求對房地產(chǎn)市場提供參考。

關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運營管理

一、引言

近年來，商業(yè)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，商鋪的銷售業(yè)績相當可觀，但同時后續(xù)的經(jīng)營管理也需要引起關注。雖然大多數(shù)住宅項目都能夠贏利，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風險很高，在發(fā)展經(jīng)營中也暴露出了一系列問題。首先，大量房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，使得住宅項目出現(xiàn)了空前的高潮，但市場需求有限，最終造成較高的房屋空置率。現(xiàn)階段的房屋需求主要是百貨與餐飲相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)，地產(chǎn)商在進行項目設計時缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品毫無特色。其次，對商鋪格局管理的缺失造成商場人氣流失，低層商鋪容易吸引顧客、招租招商，高層商鋪則不然。最后，開發(fā)商把焦點放在商鋪是否能夠出租，對整體項目沒有統(tǒng)一規(guī)劃，能夠搶購一空就萬事大吉，增加了后續(xù)經(jīng)營的管理難度。

二、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的基本要義

1.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理概念

運營是指在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，將人力、信息、技術(shù)等生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)變?yōu)樽罱K的產(chǎn)品的過程，運營管理是指對這個過程的管理，包括對設計、開發(fā)產(chǎn)品項目的計劃、組織和控制等方面。商業(yè)房地產(chǎn)運營管理是對房地產(chǎn)設計和開發(fā)過程的管理。

2.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理特點

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定著商業(yè)房地產(chǎn)運營管理與傳統(tǒng)意義上的制造業(yè)運營管理有著一定的區(qū)別，以制造業(yè)為范本的營銷管理方案對房地產(chǎn)行業(yè)并不適用，甚至會適得其反。商業(yè)房地產(chǎn)運營管理有著顯著的特點。第一，與制造業(yè)有形的產(chǎn)品產(chǎn)出不同的是，商業(yè)房地產(chǎn)屬于無形的服務產(chǎn)出，對生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本的依賴性不大，更多的是取決于人與人之間的溝通交流，投資商、經(jīng)營者、消費者都是運營管理的對象，需求有很大的不確定性，不同的對象需求能夠產(chǎn)生截然不同的效果。第二，制造業(yè)的同一種產(chǎn)品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來進行制造，因此產(chǎn)品和生產(chǎn)是兩個獨立的系統(tǒng)，可以分別進行設計，相互之間幾乎沒有影響，但商業(yè)房地產(chǎn)的獨特性使得其提供系統(tǒng)成為了服務的一個部分，不可分割，因此管理服務和提供系統(tǒng)必須同時設計。第三，消費對制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過程不會產(chǎn)生很大影響，但是在商業(yè)房地產(chǎn)運營過程中，消費者對運營質(zhì)量和效率能夠產(chǎn)生很大的作用。第四，除了產(chǎn)品和生產(chǎn)是不可分割的，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理過程中的生產(chǎn)和銷售兩個系統(tǒng)也是不可分離的。提供服務員工的人為因素對結(jié)果影響很大。第五，人是商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的核心，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，其員工的地位更加重要，主要是因為人對所提供服務的效率和結(jié)果的影響頗大，而員工在知識、技能、工作態(tài)度等上存在著很大的個體差異，所以人是運營過程的關鍵。第六，制造企業(yè)提供的是有形的產(chǎn)品，而商業(yè)房地產(chǎn)提供的是無形的服務，因此很難利用專利形式來保護自己，只能提高自身的綜合能力。第七，有形的產(chǎn)品能夠通過數(shù)字進行量化，而無形的服務無法以量化的形式進行考察，使運營管理的結(jié)果隱性化和復雜化。

三、中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展驅(qū)動因素

1.市場成長驅(qū)動因素

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)日漸成熟，但商業(yè)房地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期。2013年我國的社會消費品零售額達到79820億元，與十年前相比翻了十倍，但我國的商業(yè)購物中心數(shù)量與發(fā)達國家相比還相去甚遠，十年前我國稱得上購物中心的不足500個，而美國有近2萬個，英國有近2000個。伴隨著商場零售市場的持速增長，商業(yè)房地產(chǎn)商看到了該領域的巨大市場空間以及潛在的利潤。除了與各國購物中心數(shù)量的差距，我們也應該考慮到購物中心是否與當前消費需求相適應，做到供求平衡，發(fā)揮作為零售業(yè)購物載體的巨大潛力，合理促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。

2.需求驅(qū)動因素

十年前我國的消費率水平為61%，與世界平均水平相比低了約20%，與中國發(fā)展水平相當?shù)姆坡少e、泰國、印度尼西亞等國家都與國際水平相當。如今我國消費率增長為83%，略高于世界平均水平，由此可見，居民消費空間潛力巨大。在這十年間，我國的零售業(yè)快速增長，門店數(shù)量和銷售業(yè)績不斷增加，在網(wǎng)絡購物還不發(fā)達的時候，商場零售業(yè)更是如火如荼，“高品質(zhì)、品牌化、個性化”越來越受到消費者的歡迎，家電連鎖、超市、百貨等銷售額居高不下，世界前50強產(chǎn)品都相繼涌入了中國的商場，消費需求的驅(qū)動使開發(fā)商們都想分這一杯羹。

3.供給驅(qū)動因素

商業(yè)房地產(chǎn)租出的門店數(shù)量不斷增加，加之一些高端產(chǎn)品項目的租金較高，達到普通住宅的3倍以上，商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報非常理想，投資收益率獲得了市場的認可，形成了供給驅(qū)動因素，與其他驅(qū)動因素協(xié)同作用。

4.協(xié)同提升驅(qū)動因素

商場、百貨、超市的投資計劃應充分考慮周邊住宅、公寓的分布，同時商業(yè)房地產(chǎn)本身也能夠?qū)χ苓叚h(huán)境、價值造成一定的影響，二者之間互惠互利、協(xié)同提升，提升項目的綜合價值符合開發(fā)商的投資觀念。

5.競爭驅(qū)動因素

住宅、寫字樓等房地產(chǎn)形式比較傳統(tǒng)、形式單一，形成了較為固定和成熟的模式，幾乎沒有變化的空間，但商業(yè)房地產(chǎn)剛剛起步，基于刺激消費和市場競爭的特點，能夠挖掘出更多的賣點。因此，根據(jù)擬定的主題，合理規(guī)劃和引入地產(chǎn)項目、招商項目，才能提升綜合競爭力。

四、中國商業(yè)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預測

1.空間分布演進

第一，傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)在城市中的分布形式是“帶狀商業(yè)街”，究其原因，一方面市政管理者對商業(yè)街的觀念根深蒂固，另一方面經(jīng)營者在選址時希望利用已經(jīng)成形的商業(yè)設施條件，以小投入獲得大回報。但是隨著消費體驗的轉(zhuǎn)變，人們希望能夠用最短的時間獲得更方便高效的購物體驗，傳統(tǒng)商業(yè)街不僅無法滿足日趨增多的私家車?？繂栴}，還使得人們疲于奔波，降低購物欲。因此，“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式更加適合未來的消費需求，將橫向的商鋪分布變?yōu)榭v向的商鋪分布，一次性滿足消費者的所有需求。第二，隨著我國城市化的加速推進，中心市區(qū)的人口要向邊緣和郊外擴散，消費需求也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)移，價值市區(qū)高額租金的壓力，商業(yè)區(qū)向郊區(qū)開拓的可能性增加。

2.經(jīng)營模式升級

商業(yè)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和商業(yè)相結(jié)合的行業(yè)，是房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，在商業(yè)房地產(chǎn)慢慢走向成熟的階段，經(jīng)營思路也趨于規(guī)?；?、理性化、高門檻。針對今年房地產(chǎn)投資過熱，政府也出臺了相關的調(diào)整政策，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)營模式。未來的主流經(jīng)營模式可以概括為：“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式為人們帶來了“一站式”消費體驗，能夠受到顧客的廣泛認可，這種購物中心模式對管理的深度和廣度要求不高，符合大多數(shù)發(fā)展商的管理需求，而且購物中心的展示功能能夠收到零售品牌的青睞。在商品品牌的聚集的情況下，商場的打折活動更加能夠吸引消費者的光臨。開發(fā)商除了設計和開發(fā)房地產(chǎn)，要把重點放在強化后續(xù)的專業(yè)化經(jīng)營管理上來。由于開發(fā)商對管理觀念和能力的缺失，未來“商業(yè)房地產(chǎn)運營管理”可能成為新型的專業(yè)，為商鋪投資者提供物業(yè)、賣場經(jīng)營、規(guī)劃等方面的管理。

3.市場規(guī)模增長

2005年我國流通規(guī)模與往年相比有了明顯提升，2006年進一步擴大，顯著促進了零售業(yè)的增速，創(chuàng)1997年以來的最高增長率，現(xiàn)階段中國城市的真實消費力增長了5倍以上。零售業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)的主流投資者、租賃者，超市行業(yè)的門店數(shù)量不斷增加，沃爾瑪和家樂福兩家零售巨頭在上海的投資數(shù)量為52家。家電連鎖行業(yè)也是人們消費的主要商品，隨著科技的進步，通訊和數(shù)碼技術(shù)被應用到家電用品中，促進了居民消費水平，同時手機和數(shù)碼類產(chǎn)品的普及和更新?lián)Q代也吸引著追趕潮流的年輕人。中國百貨的品牌經(jīng)營已經(jīng)由“大而全”成功的過渡到了“專而精”。

4.開發(fā)模式變革

開發(fā)模式的變革分為開發(fā)流程、結(jié)構(gòu)、盈利模式的變革，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面向的客戶是直接的使用者，其開發(fā)流程是先進行地產(chǎn)開發(fā)，再進行招商，而商業(yè)地產(chǎn)的正確開發(fā)流程恰恰相反，即先招商，再進行地產(chǎn)設計和開發(fā)，因為商業(yè)地產(chǎn)面對的直接消費者是商家，間接消費者才是顧客。如今已經(jīng)不是以量取勝的消費時代，開發(fā)商不能只追求供應量，而是要面對實際的消費需求認真分析、總結(jié)經(jīng)驗，根據(jù)不同城市經(jīng)濟水平、不同層次人群消費水平來進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、定位、控制等。商業(yè)地產(chǎn)進入了一個持有型的時代，主要靠持有商業(yè)經(jīng)營盈利，所以我國的商業(yè)房地產(chǎn)也應該向該方向轉(zhuǎn)變。

五、商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的構(gòu)建

1.商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的理論核心

商業(yè)房地產(chǎn)主要涉及四個利益主體，即投資商、開發(fā)商、經(jīng)營商、消費者，他們實現(xiàn)利潤的方式有所不同，開發(fā)商的利潤是通過銷售和租賃商鋪產(chǎn)生的，投資者和經(jīng)營者的利潤是通過顧客的購買行為實現(xiàn)的，經(jīng)營是保證共贏關系的核心，所以只有提高消費者滿意度，統(tǒng)一運作資金、市場和資源，才能實現(xiàn)經(jīng)營者、投資者、開發(fā)商的協(xié)作共贏。因此，開發(fā)商應該仔細分析各主體的利益所在，保障他方的利益，整合資源、統(tǒng)一運營。對運營管理模式的設計應該考慮到隱性服務要素設計、顯性服務要素設計、環(huán)境要素設計和物品要素設計，尤其是要充分把握顧客的偏好、特點和個性化需要，突出提供系統(tǒng)的靈活性。

2.商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的內(nèi)涵特征

目前，很多開發(fā)商都以“一賣了之、一走了之”的思路和態(tài)度來運作項目，但其實商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商環(huán)節(jié)結(jié)束后，金融運營管理階段，這才是決定項目是否能夠成功的關鍵。沒有完善的前期規(guī)劃和開業(yè)后的統(tǒng)一賣場管理，即使銷售清盤，實現(xiàn)利潤，該項目也是失敗的，因為，這是一種急功近利的運作模式，長此以往商業(yè)項目的經(jīng)營必定日漸蕭條。開發(fā)商需要將各種生產(chǎn)要素統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題上來，進行高效配置，實行商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式，從一個整體、全局的角度分析解決問題。招商不僅要注重數(shù)量，也要保證質(zhì)量，對商鋪的分別進行區(qū)域功能性的劃分和規(guī)劃，保證業(yè)態(tài)互補、客流動線流暢，最后進行統(tǒng)一的媒體推廣、營銷活動企業(yè)等，建立起商業(yè)房地產(chǎn)品牌。

3.商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的實現(xiàn)機制

從市場的角度來說，市場是千變?nèi)f化、瞬息萬變的，其形態(tài)直接影響著房地產(chǎn)項目運營的結(jié)果，要及時掌握市場動態(tài)，為項目發(fā)展、應變提供可靠依據(jù)。從戰(zhàn)略的角度來說，要重點考慮提供什么樣的服務以及怎樣提供服務的問題，包括質(zhì)量管理、賣場管理、人員管理等方面。從策略的角度來說，明確的競爭策略能夠為顧客提供更高的價值，商業(yè)項目才能持續(xù)生存和發(fā)展。從管理的角度來說，運營管理是項目永續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力，進入后期經(jīng)營才是迎接市場考驗的開始。

參考文獻：

[1]張躍松，葉劍平，徐燕魯.國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營運行的比較分析[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2013（02）：104-106.

[2]禹來.購物中心生命周期與創(chuàng)新管理——以廣州天河城購物中心為例[J].廣東商學院學報，2013（6）：4-11.

[3]吳德云.“商鋪零售+主力店群租賃信托化”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式研究[J].河南商業(yè)高等?？茖W校學報，2014（1）：24-26.

[4]羊衛(wèi)輝，彭曉華.我國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式評析[J].中國房地產(chǎn)，2013（2）：36-38.

[5]劉建湖.轉(zhuǎn)型期我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的若干為題[J].商業(yè)時代，2013（2）：4-6.