趙春梅

（烏魯木齊天然物業(yè)服務(wù)有限公司，新疆 烏魯木齊 830054）

一、引言

物業(yè)公司是一個微利潤行業(yè)，由于市場競爭日益增大，物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)收益愈加低微，而物業(yè)公司的成本管理能力又不能隨著市場的變化而提升。因此，提升我國物業(yè)公司的成本管理能力迫在眉睫，公司成本管理能力能夠有效的提升將增強(qiáng)企業(yè)自身的市場競爭能力。

二、物業(yè)公司成本的構(gòu)成

物業(yè)公司和其他類型的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)具有明顯的區(qū)別。常見的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)都有固定的生產(chǎn)工作空間，然而物業(yè)公司不論是在工作時長、工作空間和工作性質(zhì)上都較一般的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更具有難度和復(fù)雜性[1]。物業(yè)公司的成本構(gòu)成呈分散性，這與物業(yè)公司的工作內(nèi)容有著密切的關(guān)系，物業(yè)公司屬于服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司的成本多集中在服務(wù)方面，因此服務(wù)方面的成本占據(jù)了物業(yè)公司成本的大部分。居住區(qū)中的治安維護(hù)、消防安全等管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)支出，公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用還有物業(yè)公司開設(shè)的各種公共服務(wù)場所開支都需要成本投入，直接導(dǎo)致物業(yè)公司成本呈分散化的狀態(tài)。

隨著物業(yè)公司不斷發(fā)展，其經(jīng)營服務(wù)范圍也在不斷地擴(kuò)大，進(jìn)而物業(yè)公司開始實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營。這樣一來，也在一定程度上使成本的投入更加分散，成本分散化的特點(diǎn)更加明顯，另外由于物業(yè)公司的經(jīng)營范圍不斷擴(kuò)大，也形成了物業(yè)公司成本覆蓋面廣的特點(diǎn)。由于物業(yè)公司所從事的業(yè)務(wù)包括管理、服務(wù)和經(jīng)營等，因此物業(yè)公司成本產(chǎn)生的周期時間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于一般的企業(yè)，物業(yè)公司在成本管理方面與一般經(jīng)營生產(chǎn)型企業(yè)相比，物業(yè)公司的監(jiān)管路線要更長[2]。物業(yè)公司在成本產(chǎn)生和管理方面存在著分散性強(qiáng)、覆蓋面大、監(jiān)管路線長等特點(diǎn)，使得物業(yè)公司在成本管理和控制方面存在著諸多問題。

三、當(dāng)前物業(yè)公司成本管理與控制現(xiàn)狀

物業(yè)公司的業(yè)務(wù)是以項(xiàng)目為單位，來對各個項(xiàng)目所投入的成本和收入來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益核算，確定公司收支情況，物業(yè)公司在公司人力資源配置和材料設(shè)備采購上會投入足夠的資金，來提升公司的規(guī)模和競爭力。到目前為止，我國物業(yè)公司在成本控制上還沒有標(biāo)準(zhǔn)健全的管理辦法，也沒有符合我國國情，適合我國物業(yè)管理公司參考的成本管理模式，這對我國物業(yè)管理公司的成本管理控制提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)[3]。在我國，各個物業(yè)管理公司在成本管理上都有著各自的控制方法，這些控制方法都是各個公司在長期的發(fā)展中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)后建立起各自的成本管理辦法。一些物業(yè)管理公司的成本管理方法能夠?qū)镜某杀酒鸬搅己玫墓芾碜饔?，但是這些公司的管理方法僅僅是適用于自家公司，而且不能隨著市場的變化而做出迅速的反應(yīng)，具有局限性。另外大多數(shù)的物業(yè)公司所實(shí)行的成本管理方法缺乏科學(xué)性，對公司的成本管理不能起到有效的管理控制作用。這對公司未來的發(fā)展極其不利，影響公司經(jīng)濟(jì)效益的提高。

在我國大多數(shù)的物業(yè)公司中，公司的對外服務(wù)費(fèi)用不被作為公司成本，而物業(yè)公司的成本是以其所提供的合同中所規(guī)定的服務(wù)費(fèi)用作為該服務(wù)合同的成本。當(dāng)物業(yè)公司中一個項(xiàng)目的服務(wù)部門和管理部門要共同使用同一個不能計(jì)算在服務(wù)合同的成本之內(nèi)時，服務(wù)部門和管理部門就要將成本作為間接費(fèi)用，再將這筆間接費(fèi)用算入項(xiàng)目服務(wù)合同之中[4]。所謂的間接費(fèi)用是指企業(yè)在生產(chǎn)加工或經(jīng)營管理的過程時，將由接受服務(wù)的客戶和相關(guān)的管理部門共同來承擔(dān)費(fèi)用。通常來說，間接費(fèi)用通常包括：維護(hù)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。當(dāng)前的物業(yè)公司并沒有將這些間接費(fèi)用算到公司成本之中，在我國大多數(shù)的物業(yè)公司中，都是以成本核算制度來作為公司控制管理成本的方法，對成本實(shí)現(xiàn)定額管理。但是物業(yè)公司所提高的服務(wù)產(chǎn)品通常都是無形的，這樣一來，無形服務(wù)的成本使用定額管理的方式來進(jìn)行核算難度很大。因此物業(yè)公司成本核算要進(jìn)行統(tǒng)一的管理，在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)之上，各個部門要做好上下級的分派，上級對下級部門做到嚴(yán)格管理監(jiān)督。進(jìn)而將物業(yè)公司所有的收支費(fèi)用納入公司成本的核算指標(biāo)之中，為各個部分任務(wù)分派和部門管理做下良好的鋪墊，最關(guān)鍵的是能夠直接實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司成本費(fèi)用管理和控制的目的[5]。

四、我國物業(yè)公司成本核算存在的問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，增加社區(qū)管理成本

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)火熱，房產(chǎn)交易對我國經(jīng)濟(jì)起到了重要的推動作用，各個社區(qū)的增加為物業(yè)管理公司提供了良好的發(fā)展空間和廣闊的市場，這樣一來物業(yè)管理公司發(fā)展腳步不斷加快。但是由于物業(yè)公司的發(fā)展過快，以至于社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)建不完善，基礎(chǔ)設(shè)施不能做到與發(fā)展同步，導(dǎo)致了物業(yè)公司在后續(xù)為了完善社區(qū)，所要增加基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用增大，增加了物業(yè)公司在基礎(chǔ)設(shè)施成本上的投入[6]。部分物業(yè)公司在對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時，物業(yè)管理費(fèi)方面制定不合理，管理費(fèi)過低導(dǎo)致社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)不足，難以滿足業(yè)主的需求，管理費(fèi)過高增加了業(yè)主經(jīng)濟(jì)壓力，引起業(yè)主不滿。

（二）管理方式落后，增加成本

我國物業(yè)管理公司的經(jīng)營模式正在從初級簡單經(jīng)營模式向成熟集約型管理模式過渡。物業(yè)公司在初期發(fā)展階段，管理方式簡單落后，這樣一來就增加了人力和成本的支出，不利于成本的控制降低物業(yè)公司的市場競爭力。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國勞動力的價值越來越高，對于物業(yè)公司來說勞動力的成本將會上升，另外業(yè)主對生活環(huán)境要求不斷增高，對物業(yè)公司的服務(wù)要求也在不斷提升，物業(yè)公司沒有良好的經(jīng)營模式，為了滿足業(yè)主需求就增加勞動力的投入，增加了更多的勞動力成本，妨礙物業(yè)公司的發(fā)展。

（三）物業(yè)公司組織成本高

當(dāng)前，我國物業(yè)公司核算成本的過程中，公司組織成本占據(jù)著成本的很大部分，通常來說，物業(yè)管理公司的成本分為兩部分，分別是動態(tài)成本和靜態(tài)成本[7]。物業(yè)公司的動態(tài)成本指的是公司在經(jīng)營運(yùn)行的過程中所消耗的費(fèi)用，靜態(tài)成本指的是公司構(gòu)建自身結(jié)構(gòu)所花費(fèi)的費(fèi)用。當(dāng)前，我國物業(yè)管理公司存在組織結(jié)構(gòu)不合理、公司管理層次復(fù)雜、公司管理者的權(quán)利不集中，導(dǎo)致組織決策不能得到立即落實(shí)。在物業(yè)管理公司的發(fā)展之中，由于公司組織成本的上升，增加了公司成本負(fù)擔(dān)，阻礙物業(yè)公司發(fā)展。

五、物業(yè)公司成本控制措施

（一）加強(qiáng)員工成本費(fèi)用的管理

物業(yè)管理公司是一個服務(wù)行業(yè)，因此公司內(nèi)部員工數(shù)量多，人員成本支出數(shù)量大。當(dāng)前我國社會進(jìn)入信息時代，為了適應(yīng)時代發(fā)展，增強(qiáng)管理效率，物業(yè)公司的管理上也開始運(yùn)用信息技術(shù)對社區(qū)進(jìn)行管理，這樣能夠?yàn)樯鐓^(qū)的業(yè)主提供更高質(zhì)量的服務(wù)。信息技術(shù)在應(yīng)用與物業(yè)管理之中提升工作效率的同時，也對物業(yè)公司的工作人員能力提出了要求[8]。人員要求上，一方面需要大量的工作人員能夠投入到服務(wù)工作之中，另一方面需要具備良好的知識文化水平的人才成為物業(yè)公司的員工。從當(dāng)前的發(fā)展情況來看，擴(kuò)充工作人員數(shù)量能夠暫時提高物業(yè)公司的管理水平，但是這并不是長久之計(jì)，工作人員質(zhì)量和素質(zhì)的提升才是物業(yè)公司未來發(fā)展的重要手段。

物業(yè)公司不但要考慮到工作人員的個人能力素養(yǎng)問題，還要考慮最為重要的工作人員成本問題[9]。在物業(yè)公司中，有著大量的基層服務(wù)人員，包括：保潔員、安保人員、公共設(shè)施維護(hù)人員等，這些員工雖然是基層人員，但卻是物業(yè)公司中距離業(yè)主最近的人，而且是物業(yè)公司實(shí)際工作的直接執(zhí)行者。因此物業(yè)公司要合理分配公司內(nèi)基層人員的分布，對基層工作人員進(jìn)行科學(xué)匹配。通常來說，基層人員在文化知識上要求不高，更多的是對經(jīng)驗(yàn)的需求，所以，物業(yè)公司的基層人員應(yīng)該盡量聘用年紀(jì)稍大，經(jīng)驗(yàn)豐富的基礎(chǔ)工作人員，與年輕應(yīng)聘者相比，這些年紀(jì)稍長的員工對待工作更有耐心，接人待物更為成熟，可以有效的提升物業(yè)公司對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。

（二）降低公司擴(kuò)張成本

物業(yè)公司以其自身的服務(wù)能力在市場競爭中獲得自身的地位和發(fā)展條件。物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的同時，還要做到成本的節(jié)約。對擴(kuò)張成本進(jìn)行控制的時候應(yīng)注意以下幾個方面。要做到低成本擴(kuò)張需要物業(yè)公司對企業(yè)人員進(jìn)行合理分配，分析物業(yè)公司工作需要和崗位需求實(shí)際情況，對于那些崗位需求較低的職位可以實(shí)行兼任的方法，一人身兼數(shù)職可以有效的減少人員成本輸出。另外物業(yè)公司內(nèi)部各個部門，特別是管理部門和基層服務(wù)部門要建立良好的交流，有些職位存在職責(zé)重疊的情況，物業(yè)公司要對這樣的崗位進(jìn)行選擇性剔除，減少工作人員數(shù)量，提升工作人員的工作效率[10]。

物業(yè)公司不僅僅要對部門和人員進(jìn)行合理配置，還應(yīng)該應(yīng)用科技來降低成本提升服務(wù)水平。比如物業(yè)管理費(fèi)的繳納，傳統(tǒng)物業(yè)管理費(fèi)都是由物業(yè)公司特別設(shè)立收費(fèi)人員來負(fù)責(zé)收取，這樣一來就增加的物業(yè)公司的人員開支。有些業(yè)主工作忙，繳納管理費(fèi)時收費(fèi)人員已經(jīng)下班，業(yè)主只能在周末進(jìn)行繳納，通常周末繳費(fèi)人數(shù)多，需要排長隊(duì)，不利于為業(yè)主服務(wù)。設(shè)立物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)終端就能解決上述問題，不但節(jié)約了人力成本，還可以提供24 小時的服務(wù)，為業(yè)主提供更為高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

六、結(jié)論

當(dāng)今的時代對于我國物業(yè)公司而言，是一個充滿了發(fā)展機(jī)會的時期。眾多物業(yè)管理公司在此期間擴(kuò)張規(guī)模搶占市場，這種做法符合時代發(fā)展。但是在發(fā)展中應(yīng)注意對成本的控制，從公司擴(kuò)張規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)的層面對公司進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)成本的控制，提升物業(yè)公司實(shí)力的提升。這需要物業(yè)公司管理者提升個人能力，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)步帶領(lǐng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)突破。

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