翟 斌

(河南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院有限公司)

價(jià)值工程在建筑設(shè)計(jì)中的應(yīng)用探析

翟 斌

(河南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院有限公司)

近些年國家對整個(gè)市場進(jìn)行了強(qiáng)有力的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商要想繼續(xù)在市場中生存和發(fā)展下去，就必須要開拓新的產(chǎn)品，改變傳統(tǒng)思維觀念。如何平衡創(chuàng)建新的產(chǎn)品功能來獲取更多市場，同時(shí)又能將有限的成本控制在最合理的范圍內(nèi)，是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要研究的課題。

價(jià)值工程 建筑設(shè)計(jì) 功能與成本

【引言】建筑產(chǎn)品的功能配置、項(xiàng)目類型與成本組成都是設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)進(jìn)行的。建筑設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、產(chǎn)品類型、施工材料和建筑體量等，可以說施工圖紙的確定，基本的項(xiàng)目功能和成本組成都已經(jīng)明確。因此要建筑更多的精品項(xiàng)目，配合哪些必要的功能以及項(xiàng)目所需要花費(fèi)的成本，都是設(shè)計(jì)階段需要考慮和決定的問題。好的設(shè)計(jì)對企業(yè)成本控制與利潤的獲取起到了關(guān)鍵性的作用。本文就價(jià)值工程在建筑設(shè)計(jì)中的應(yīng)用進(jìn)行分析，介紹如何可以用價(jià)值工程的思想，達(dá)到提高建筑設(shè)計(jì)效果的目的。

一、價(jià)值工程的概念

價(jià)值工程是項(xiàng)目各項(xiàng)功能與其需要花費(fèi)成本的比值。它是企業(yè)分析各項(xiàng)功能是否需要、創(chuàng)新各種產(chǎn)品是否合理的依據(jù)。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，它旨在提高項(xiàng)目功能、優(yōu)化項(xiàng)目品質(zhì)、減少建設(shè)成本，降低銷售價(jià)格，改善周邊環(huán)境等。最終目的就是要在最低的成本下，達(dá)到最大的功能效果。

二、價(jià)值工程在建筑設(shè)計(jì)中的必要性

當(dāng)今是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體制，建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用取費(fèi)通常是2種形式：一種是根據(jù)建筑總造價(jià)乘以一定的百分比來作為設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；二是以總建筑面積乘以單價(jià)來取費(fèi)。

第一種情況下，設(shè)計(jì)單位為了獲取更多的設(shè)計(jì)費(fèi)，往往會在設(shè)計(jì)中刻意的去選擇一些比較好的材料和先進(jìn)的設(shè)備，在提高了各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值的情況下，既可以絕對的滿足各規(guī)范要求，保證圖紙審查的通過；同時(shí)又能較大的提高項(xiàng)目總造價(jià)從而變相的增加設(shè)計(jì)費(fèi)用。第二種情況下，由于總建筑面積在容積率等指標(biāo)的規(guī)定下已經(jīng)基本確定，那么設(shè)計(jì)費(fèi)也就基本固定了，他們只需要盡快完成工作并確保圖紙審查合格即可，也會同上加大設(shè)計(jì)保險(xiǎn)值。

以此分析我們知道，設(shè)計(jì)單位在沒有任何設(shè)計(jì)條件限制和業(yè)主監(jiān)督的情況下，設(shè)計(jì)的圖紙標(biāo)準(zhǔn)都是非常高的，如果業(yè)主沒有深入的熟悉和優(yōu)化，那么必然會造成很多的功能多余且成本增加。因此特別需要通過價(jià)值工程的理念來對設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行約束，才能達(dá)到最好的效果。

三、價(jià)值工程在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

根據(jù)不同的項(xiàng)目類型和地理位置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該明確市場需求。要充分了解此處的周邊環(huán)境，客戶群體和大家需要的項(xiàng)目類型。在便于規(guī)劃階段，就要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和整體區(qū)位情況，確定項(xiàng)目的平面布局、建筑高度、戶型平面、智能化配置、外部配套等項(xiàng)目功能。比較多的項(xiàng)目功能，當(dāng)然能起到一定的吸引顧客和便于銷售的效果，但是同時(shí)也需要花去一定的成本。這就需要利用價(jià)值工程進(jìn)行分析。在增加某一功能的時(shí)候能帶來的價(jià)值，和它需要花去的成本進(jìn)行對比。如果價(jià)值大于成本，那么這個(gè)功能是可以保留和發(fā)展的；相反，如果花去的成本比能夠帶來的效益要多，那么這個(gè)功能可能就不必要了。

四、好的設(shè)計(jì)單位的選擇

市場經(jīng)濟(jì)體制下，比較好的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用自然會比一般企業(yè)要高。很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了能節(jié)省這部分設(shè)計(jì)費(fèi)用，通常會選擇一些價(jià)格比較低的設(shè)計(jì)企業(yè)。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用節(jié)省了很多，但是由于其設(shè)計(jì)能力有限、責(zé)任心不強(qiáng)，設(shè)計(jì)的圖紙中一味的采取先進(jìn)、保守的理念，很多功能在不同項(xiàng)目中可能根本就用不上，造成較大的浪費(fèi)。

價(jià)值工程理念下，如果花較多的成本選擇一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位，從成本上有所提高，但是它可以設(shè)計(jì)出較為優(yōu)質(zhì)的圖紙和更合理的功能配備，從工程實(shí)體上節(jié)省了很多的造價(jià)而且滿足項(xiàng)目的銷售功能要求。在這種情況下，我們應(yīng)該選擇與項(xiàng)目檔次和類型比較匹配的設(shè)計(jì)單位，是最合理的價(jià)值分配。

五、設(shè)計(jì)方案的比選

為了能達(dá)到最佳的產(chǎn)品功能配備和成本組成，業(yè)主應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位多做幾個(gè)方案進(jìn)行比選。方案完成后，應(yīng)該附項(xiàng)目預(yù)算書和基本的技術(shù)指標(biāo)一覽表，業(yè)主要有專業(yè)的人員對個(gè)方案進(jìn)行比選。

應(yīng)用價(jià)值工程的理念，合理的分析哪些功能是必要的，哪些功能是多余的。而且即使有些功能有一定的效果，可以為項(xiàng)目銷售和企業(yè)品牌起到一定的積極作用，但是其花去了較大的成本，通過經(jīng)濟(jì)測算后，花去的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它所能帶來的價(jià)值，那么我們就可以有依據(jù)的對所有功能進(jìn)行取舍，從而達(dá)到最優(yōu)的功能配置。

如房屋的外立面，我們知道，較為高端的外裝飾材料能給人以美觀和享受，同時(shí)也能提升項(xiàng)目整體的品質(zhì)，對項(xiàng)目對外銷售、企業(yè)品牌宣傳、房屋質(zhì)量都能起到較好的效果。但與此同時(shí)較好的外裝材料價(jià)格比較昂貴，特別是大型的開發(fā)項(xiàng)目，由于體量大，只要單價(jià)上比一般材料貴幾十元錢，在整體上也是非常龐大的數(shù)字。如市場中外立面如果選用外墻涂料每平米的價(jià)格為55元左右，選用外墻面磚的價(jià)格為每平米90元左右，選用鋁單板的價(jià)格為每平米300元左右，而選用天然石材或大理石的價(jià)格為500到800元每平米。由此可見其價(jià)格差別之大。設(shè)計(jì)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在選擇外立面這一顯著功能的時(shí)候，應(yīng)該冷靜而理性的分析其效果與成本間的關(guān)系。

六、價(jià)值工程在設(shè)計(jì)變更中的應(yīng)用

由于建筑工程的體量非常大，永遠(yuǎn)都不可能在圖紙中沒有錯(cuò)誤，因此在后期會經(jīng)常出現(xiàn)各種設(shè)計(jì)變更。有些是圖紙本身的缺陷，有的是設(shè)計(jì)規(guī)范的調(diào)整，有的是業(yè)主使用功能的改變等。但在工程建設(shè)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的不及時(shí)，甚至在某些分項(xiàng)工程已經(jīng)做完后，發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況。還是以上面的外立面為例：

某工程項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)的為氟碳漆，并且按照施工圖紙和進(jìn)度目標(biāo)要求，施工企業(yè)已經(jīng)完成了約30%的工作量。業(yè)主企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)來現(xiàn)場視察的時(shí)候，認(rèn)為本項(xiàng)目是高檔辦公樓，外立面采用氟碳漆不滿足項(xiàng)目的定位和品質(zhì)，需要將其更改為人造飾面石材。通過價(jià)值工程分析后發(fā)現(xiàn)，外立面由氟碳漆更改為人造石材，的確可以提升項(xiàng)目的品質(zhì)，為項(xiàng)目的銷售和后期經(jīng)營提供更大的支持，通過經(jīng)濟(jì)測算和市場分析大概可以創(chuàng)造約100萬的價(jià)值；而由于現(xiàn)場氟碳漆已經(jīng)施工了這么大的體量，加上清除已施工面積的費(fèi)用、材料增加的費(fèi)用、耽誤的工期等，需要增加約150萬元的成本。顯而易見，此種情況，業(yè)主應(yīng)該放棄此設(shè)計(jì)變更，還是按照原來的設(shè)計(jì)來施工。及保障了工期又能獲得更合理的價(jià)值體系。

七、新材料新工藝的使用

建筑市場中不斷有新材料和新工藝的出現(xiàn)，如何推廣這些，首先的源頭就在設(shè)計(jì)單位。 我們歡迎新的東西的加入，但是新材料和工藝并不是適用于每一個(gè)項(xiàng)目。根本產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)分布、區(qū)域位置等不同，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該做好選擇，不可盲目推廣。

如新的組裝式鋁合金模板，可以較大的提高鋼筋混凝土的平整度，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。但是很多地區(qū)沒有這種模板的加工和生產(chǎn)企業(yè)。如果從外地托運(yùn)過來，需要增加較多的費(fèi)用，而且它只使用與超高層建筑，對于多層建筑則成本上很不劃算。通過價(jià)值工程，我們應(yīng)該充分的研究新材料新工藝帶來的價(jià)值和它需要花費(fèi)的成本，如果成本大于可創(chuàng)造的價(jià)值，最好還是不要使用。

結(jié)語

在市場競爭日益加大的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷提高項(xiàng)目品質(zhì)、創(chuàng)新新的產(chǎn)品功能，從而更多的滿足各類市場需求，才能保障項(xiàng)目的銷售。這就需要不斷提高設(shè)計(jì)水平，加大設(shè)計(jì)階段的價(jià)值工程應(yīng)用，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤和社會發(fā)展空間。

[1]羅毅. 價(jià)值工程在建筑工程設(shè)計(jì)中的應(yīng)用[j]. 城市建設(shè)理論研究. 2013（5）.14

[2]盧進(jìn)東. 價(jià)值工程在建筑工程設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用分析[j]. 現(xiàn)代工貿(mào)業(yè). 2012（11）.6

TU7

B

1007-6344（2015）04-0160-01