金 巍 張洪波

(淮陰師范學(xué)院，江蘇 淮安 223100)

城市綜合體建設(shè)工作協(xié)同關(guān)系研究

金 巍 張洪波

(淮陰師范學(xué)院，江蘇 淮安 223100)

針對城市綜合體投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、參與建設(shè)單位多的特點，深入研究了城市綜合體建設(shè)工作的協(xié)同關(guān)系，對城市綜合體項目工作流程及各科目的注意事項進(jìn)行了論述，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市綜合體，協(xié)同關(guān)系，項目，管理

協(xié)調(diào)城市綜合體施工過程中各參加單位的關(guān)系是一項巨大的工作量，無論是業(yè)主方還是承包方都需要花費(fèi)大量的人力、物力、財力處理這種關(guān)系。在學(xué)術(shù)界也有許多學(xué)者從理論的角度對協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行研究，希望借以指導(dǎo)實踐。

1 參與建設(shè)單位

1)投資方。投資方主要是對項目進(jìn)行資本投資或者通過對實物作價入股，對項目的內(nèi)部收益率有硬性要求，必須在保證收益的情況下才能通過對項目的投資。如，國際投資公司、基金公司等。

2)開發(fā)方。開發(fā)方負(fù)責(zé)項目選址、與政府溝通洽談、編寫項目可行性研究(包括建筑規(guī)劃、業(yè)務(wù)規(guī)劃、投資方案)、制定風(fēng)險防范措施和相關(guān)預(yù)案，以及項目交地時交底方案的制定。

3)需求方。由于城市綜合體涵蓋商業(yè)零售、辦公、酒店、娛樂休閑、住宅等建筑形態(tài)，每種建筑形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計要求都存在差異，有時候即使是相同的建筑形態(tài)，由于分布業(yè)態(tài)差異也需要不同的規(guī)劃設(shè)計方案指導(dǎo)建設(shè)。所以，不論是集團(tuán)開發(fā)公司還是小地產(chǎn)公司，都需要精通各種建筑形態(tài)的員工對開發(fā)方、建設(shè)方提出相應(yīng)的需求。

4)建設(shè)方。建設(shè)方主要是指從事工程承包的建筑商及分包商，主要負(fù)責(zé)建設(shè)階段方案和施工圖設(shè)計、項目建設(shè)、項目保修期的維保等工作。

5)物業(yè)管理方。項目竣工驗收后由物業(yè)管理方接收項目資料，并承擔(dān)項目后期的維護(hù)保養(yǎng)工作。

2 工作科目及流程

城市綜合體項目從具有投資意向到物業(yè)管理的科目流程包括年度建設(shè)計劃的編寫→項目土地交割→代建/總包談判→擴(kuò)初、施工圖設(shè)計階段→辦理施工手續(xù)→代建/總包簽訂→工程交底→施工準(zhǔn)備→施工建設(shè)→竣工交付→維保工作。各階段具體的工作任務(wù)如下。

2.1 年度建設(shè)計劃編寫(即各項目施工計劃管理)

建設(shè)階段起點是每年排定的項目建設(shè)計劃(即施工計劃管理)，明確建設(shè)數(shù)量、時間計劃等要素，由投資方、開發(fā)方工程部門、需求方共同討論確定，結(jié)合項目投資開發(fā)的儲備和交地進(jìn)度，同時也要考慮對應(yīng)項目部的人員素質(zhì)和能力。

2.2 項目內(nèi)部土地交割(土地、資料、政府關(guān)系交底)

1)土地交底。按照土地出讓協(xié)議、承建合同將土地及相關(guān)材料遞交給開發(fā)方工程管理部門，但涉及到需要政府完善的工作時開發(fā)方投資部門需要進(jìn)行協(xié)調(diào)，并明確時間節(jié)點。

2)其他交接界面。a.一般情況下土地證的辦理、節(jié)能環(huán)評方案、設(shè)計方案和施工許可證的報審報批需要投資方與開發(fā)方在土地交底前完成，或與總包方簽訂協(xié)議明確相關(guān)手續(xù)、方案報批責(zé)任。b.在政府關(guān)系的處理上投資方和開發(fā)方要配合施工方，確保建設(shè)工程不因政府溝通原因出現(xiàn)停頓。

2.3 總包合同談判環(huán)節(jié)

1)總包合同的談判一般需要投資方和開發(fā)方參加，共同組成合同的甲方。在特殊情況下投資方不會參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同談判過程中要明確雙方的工作分工、權(quán)利、義務(wù)和考核激勵機(jī)制，同時投資方案作為承包合同的重要附件，需明確項目目標(biāo)成本、建設(shè)時間要求等，保障投資方案的執(zhí)行落實。

2.4 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)

1)投資方、開發(fā)方根據(jù)需求方要求設(shè)計圖紙。投資方、開發(fā)方要根據(jù)需求方要求在投資階段就解決項目設(shè)計方案中存在的大部分問題，尤其對于可能存在的超規(guī)范等問題，后期建設(shè)方需要根據(jù)國家和地方相關(guān)規(guī)范對可能存在的超規(guī)范問題制定風(fēng)險防范措施和相關(guān)預(yù)案；交地時也同時交底方案，如果由于方案的問題而導(dǎo)致開工延遲，投資方和開發(fā)方要承擔(dān)責(zé)任；同時，后期方案正式報審時遇到的需要與政府溝通協(xié)調(diào)的問題，投資方和開發(fā)方也要協(xié)助與政府部門溝通審定方案。

2)主要工作內(nèi)容：根據(jù)需求方的設(shè)計任務(wù)書完成擴(kuò)初、施工圖設(shè)計。

2.5 辦理施工手續(xù)環(huán)節(jié)

施工手續(xù)的辦理需要根據(jù)總包合同的約定。若規(guī)定開發(fā)方辦理，則開發(fā)方需要將施工環(huán)節(jié)的手續(xù)報批完成后交接給承建方；若規(guī)定建設(shè)方辦理，則在辦理過程中投資方、開發(fā)方需要在涉及超規(guī)范的環(huán)節(jié)配合承建方與政府溝通協(xié)調(diào)，確保手續(xù)順利報批。需要報批報建的手續(xù)包括：立項辦理、土地證辦理、消防審查、施工圖審查、工程規(guī)劃許可證、質(zhì)安監(jiān)備案、招標(biāo)備案及施工許可證等。

2.6 總包合同簽訂環(huán)節(jié)

1)總包合同的簽訂需要開發(fā)方和建設(shè)方就項目的建設(shè)成本、投資額和進(jìn)度達(dá)成一致。在特殊情況下投資方需要參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同中要明確雙方的工作分工、權(quán)利、義務(wù)和考核激勵機(jī)制，同時投資方案作為承包合同的重要附件，明確項目目標(biāo)成本、建設(shè)進(jìn)度要求等，保障投資方案的執(zhí)行落實。

2.7 項目交底

投資方、開發(fā)方、需求方向建設(shè)方進(jìn)行項目交底。

所有數(shù)據(jù)均采用SPSS 19.0統(tǒng)計學(xué)軟件進(jìn)行處理，計數(shù)數(shù)據(jù)以[n(%)]表示，組間比較采用χ2檢驗，計量資料以（±s）表示，組間比較采用 t檢驗，P＜0.05 為差異有統(tǒng)計學(xué)意義。

交底內(nèi)容主要包含業(yè)務(wù)規(guī)劃方案、建筑規(guī)劃方案、投資規(guī)劃方案。

2.8 施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

由建設(shè)方根據(jù)工程要求進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容包括完成分項施工單位的招投標(biāo)工作，完成開工手續(xù)的辦理工作。

2.9 施工建設(shè)環(huán)節(jié)

施工建設(shè)環(huán)節(jié)主要是建設(shè)方按圖施工，在施工過程中由投資方、開發(fā)方、需求方對其進(jìn)行監(jiān)督。工作內(nèi)容包括工程施工階段，投資方、開發(fā)方、需求方負(fù)責(zé)項目全過程管理及成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全目標(biāo)的實現(xiàn)。

具體內(nèi)容包括：

1)工程質(zhì)量管理。a.原材料進(jìn)場檢驗；b.過程質(zhì)量檢查，通過進(jìn)行巡視檢查、旁站監(jiān)督的手段，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行整改；c.設(shè)備安裝工程的質(zhì)量檢查；d.檢驗批次、分項、分部工程的質(zhì)量驗收；e.質(zhì)量問題的處理；f.對施工分包的控制。

2)工程進(jìn)度管理。根據(jù)開發(fā)方確定的項目開發(fā)總體計劃目標(biāo)，建設(shè)方編制詳細(xì)的單位工程施工進(jìn)度計劃，并按照合同規(guī)定實行動態(tài)管理，定時對工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和監(jiān)控。

3)建設(shè)方建立完善工程現(xiàn)場管理制度，如建立工程及監(jiān)理例會管理制度、現(xiàn)場巡檢制度、樣板預(yù)驗收制度等。

4)建設(shè)方工程成本管理：設(shè)計變更管理、工程簽證管理等。

5)建設(shè)方安全生產(chǎn)、文明施工管理：工程施工組織設(shè)計或方案必須有安全文明施工管理措施。a.對安全防護(hù)措施做出嚴(yán)格規(guī)定，重點內(nèi)容包括安全員培訓(xùn)、穿著、安全帽佩戴、高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定、安全網(wǎng)、護(hù)欄、腳手架等相關(guān)規(guī)定；b.有嚴(yán)格的臨時用電措施規(guī)定；c.有機(jī)械安全措施；d.有消防安全措施；e.有文明施工管理措施；f.其他安全文明施工方面規(guī)定和措施。

開發(fā)方需協(xié)同監(jiān)理單位對工地現(xiàn)場安全措施進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時通知施工單位進(jìn)行整改，必要時可以通過監(jiān)理下達(dá)工程暫?；蛲９ぶ噶睢Ｈ缫虬踩珕栴}造成施工進(jìn)度延期，給投資方和開發(fā)方帶來損失，由建設(shè)單位負(fù)全部責(zé)任。

6)建設(shè)方工程資料管理。a.歸檔文件必須完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，能夠反映工程建設(shè)活動的全過程；b.歸檔文件必須經(jīng)過分類整理，并應(yīng)組成符合要求的案卷；c.歸檔時間應(yīng)符合規(guī)定；d.根據(jù)建設(shè)程序和工程特點，歸檔可分階段進(jìn)行，也可以在單位或分部工程通過竣工驗收后進(jìn)行，建設(shè)過程中發(fā)生的存檔資料根據(jù)施工工序進(jìn)行整理；e.工程竣工驗收前必須將工程參建單位各自形成的工程檔案歸檔到位；f.各施工單位在收齊工程文件并整理立卷后，要求監(jiān)理單位根據(jù)城建管理機(jī)構(gòu)的要求對檔案文件的完整性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、情況和案卷質(zhì)量進(jìn)行審查，審查合格后提交；g.工程竣工資料不少于四套，一套原件提交城建檔案館，一套原件提交建設(shè)單位，一套復(fù)印件提交決算審計，一套復(fù)印件提交物業(yè)管理部門。

2.10 工程竣工交付及竣工手續(xù)辦理環(huán)節(jié)

工程竣工驗收包括內(nèi)部驗收及外部驗收兩部分，本環(huán)節(jié)應(yīng)由項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)過程中所有參與方共同參與。

1)內(nèi)部驗收前，由開發(fā)方和需求方組織施工單位、監(jiān)理單位共同參與，對現(xiàn)場實體工程質(zhì)量進(jìn)行驗收，列出工程質(zhì)量缺陷及整改清單，向建設(shè)方提出明確的整改完成時間節(jié)點。

2)外部驗收包括竣工準(zhǔn)備、專項驗收及配套設(shè)施驗收、竣工預(yù)驗收、竣工驗收四個階段。a.工程竣工驗收準(zhǔn)備：應(yīng)辦理工程文件歸檔、竣工測量等工作；b.竣工驗收準(zhǔn)備完成后，由開發(fā)方向規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象、檔案等政府部門提交驗收申請，申請驗收，同時組織各項配套設(shè)施驗收；c.專項驗收通過后，由開發(fā)方組織監(jiān)理單位及施工單位進(jìn)行竣工預(yù)驗收；驗收發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，發(fā)出《整改通知單》要求施工單位限期整改，整改過程及結(jié)果必須專人監(jiān)督落實；d.竣工預(yù)驗收通過后，由開發(fā)方組織竣工驗收，驗收通過后，按國家及地方有關(guān)規(guī)定辦理竣工備案手續(xù)。

2.11 工程維保階段

1)責(zé)任部門：簽署竣工移交書當(dāng)天起，項目物業(yè)管理方(一般情況下外包)需全面承擔(dān)起物業(yè)管理的職責(zé)：a.維保期內(nèi)，項目物業(yè)提出維保需求，建設(shè)方協(xié)同各工程參與方負(fù)責(zé)；當(dāng)有爭議時，由開發(fā)方牽頭協(xié)調(diào)；b.維保期后，物業(yè)管理方全面負(fù)責(zé)、自行安排維修。

2)工作內(nèi)容。a.正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在竣工驗收通過之后，當(dāng)交付使用時間緊急，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司預(yù)驗收同時進(jìn)行。本階段工作需由對應(yīng)地產(chǎn)事業(yè)部及項目部組織實施。b.開發(fā)方召集物業(yè)管理公司、總承包施工單位和監(jiān)理單位，召開移交接管會議，協(xié)商保修辦法，簽署保修協(xié)議，明確維保范圍及響應(yīng)時間，以及超出響應(yīng)時間后的處理辦理。

3 結(jié)語

城市綜合體項目的建設(shè)是一個非常復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，上述11個工作環(huán)節(jié)僅能代表基本的建設(shè)工作環(huán)節(jié)，這些基本的工作環(huán)節(jié)中均需要各方共同參與才能完成，各方的利益都存在相悖的現(xiàn)象。如果任意環(huán)節(jié)中一方因利益沒有實現(xiàn)協(xié)同，則該環(huán)節(jié)就會出現(xiàn)問題，工程進(jìn)度將會出現(xiàn)延誤，從而影響項目總體進(jìn)度，最終導(dǎo)致項目收益率降低。可見，城市綜合體在施工建設(shè)的過程中需要各方共同參與，在博弈后實現(xiàn)利益均衡、相互協(xié)同配合，只有這樣才能最終實現(xiàn)項目的盈利，實現(xiàn)預(yù)定的投資方案。

[1] 丁士昭.工程項目管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2014.

[2] 黃有亮,徐向陽.過程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].南京:東南大學(xué)出版社,2006.

[3] 侯顯夫,高 燕.論城市綜合體的建設(shè)與開發(fā)——以杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體開發(fā)為例[J].改革與開放,2009(5)：43-45.

[4] 陳諾思,秦 帥.廣州城市綜合體建設(shè)政策建議[J].規(guī)劃師,2014(S5)：91-93.

Research on coordinative relationship in construction of city complexes

Jin Wei Zhang Hongbo

(HuaiyinNormalCollege,Huai’an223100,China)

According to the features of city complexes with large investment scales, long construciton cycle, and various participations of construction parties, the paper researches the coordinative relationship in the construction of the city complexes, and indicates the precautions for the construction procedure and precautions of each part of the complex construction, so as to achieve better economic benefits.

city complex, coordinative relationship, program, management

1009-6825(2015)28-0257-02

2015-07-24

金 巍(1985- )，男，助教； 張洪波(1977- )，男，講師

TU712

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