江玲

2015年1月1日，佳兆業(yè)以一紙違約公告開啟了新的一年，其4億港元的過橋貸款違約創(chuàng)下了中國2015年首單違約紀(jì)錄，雖然從表面看，這是一起由政治風(fēng)險引發(fā)的違約，但行業(yè)人士普遍解讀為，中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險集中釋放的前兆。并且2014年底多家機(jī)構(gòu)的研究報告也將房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行列為中國2015年最大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險之一，甚至?xí)l(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

“舊改”王也敗在舊改上

1月6日早間，佳兆業(yè)公告稱，于2014年12月31日，該公司接獲龍崗區(qū)兩個市區(qū)舊改項目的兩名合作伙伴通知，稱佳兆業(yè)已違反該等項目的合作協(xié)議，要求終止該等合作協(xié)議，并退回已經(jīng)支付的12億元人民幣的費(fèi)用。隨即，佳兆業(yè)一系列違法問題接連曝出，原本實(shí)力雄厚的佳兆業(yè)處境艱難。

曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)排行榜上的常客，何以一夜之間跌下神壇？或許深圳官場動蕩后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門對佳兆業(yè)公司的非常規(guī)手段是最好的注腳：

2014年11月28日，佳兆業(yè)在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定;12月4日，佳兆業(yè)兩家位于深圳的子公司被政府限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益;12月8日，佳兆業(yè)申請重續(xù)國家一級資質(zhì)證書被暫停處理;12月21日，深圳市政府再次加碼對佳兆業(yè)的“管控”，佳兆業(yè)在深圳幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)被叫停。至此，占佳兆業(yè)總業(yè)務(wù)三分之一份額的深圳業(yè)務(wù)幾乎全部處于停滯狀態(tài)，無法進(jìn)行銷售回款，也無法進(jìn)行抵押融資。

與此同時，一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)的郭氏三兄弟中在佳兆業(yè)任職的郭英成和郭英智先后退出管理層：先是老二郭英成于2014年12月10日宣布辭任董事會主席等職務(wù);隨后老三郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事。

這家以深圳龍崗舊改項目起家的開發(fā)商佳兆業(yè)，伴隨著“鎖房”事件和郭氏兄弟的退出，引發(fā)了連環(huán)債務(wù)違約，甚至可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

而在此前，佳兆業(yè)也被看作是“另一個光耀地產(chǎn)”。與佳兆業(yè)一樣，光耀地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)企業(yè)中的百強(qiáng)，然而就在2014年6月，惠州本土房企光耀地產(chǎn)被曝出多個項目停工，此后光耀地產(chǎn)“破產(chǎn)危機(jī)”一發(fā)不可收拾，然而截至目前，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂后的“善后工作”依然是個謎。

“潘多拉魔盒”被打開

這起表面看來是“個例”的佳兆業(yè)違約門，被更多的業(yè)內(nèi)人士解讀為正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的潘多拉魔盒。

回顧整個2014年，房地產(chǎn)違約事件頻繁出現(xiàn)，其中表現(xiàn)最為嚴(yán)重的河北邯鄲房地產(chǎn)業(yè)幾十億債務(wù)危機(jī)等，也由此導(dǎo)致2014年國內(nèi)銀行不良貸款及不良貸款率全面上升。

為何近一年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)會頻繁出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)而早些年則不會？這主要是與房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展、融資環(huán)境等方面的條件有關(guān)。

作為資金密集型、周期性成長的房地產(chǎn)行業(yè)，在中國特有的制度環(huán)境下，受益于兩大金融杠桿——住房需求借助于住房按揭貸款，住房供給借助于住房預(yù)售制度，并把這兩大杠桿使用到極致，成就了中國房地產(chǎn)市場短期快速發(fā)展與繁榮，形成了中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利。暴利必然會驅(qū)使社會上的各種資源涌入房地產(chǎn)市場。一方面金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心房地產(chǎn)風(fēng)險上升而收縮對房地產(chǎn)企業(yè)的融資，另一方面房地產(chǎn)的暴利驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)寧可高成本融資也要插足房地產(chǎn)市場。

倘若國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高，沒有周期性調(diào)節(jié)的話，這種高杠桿、高融資成本的擊鼓傳花的游戲會持續(xù)玩下去，其風(fēng)險能夠一波又一波地往下傳而不暴露出來。但當(dāng)越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入，而購買者或者投資者由于房價過高逐漸減少時，任何一個房地產(chǎn)事件都可能引發(fā)周期調(diào)整。雖然十月份以后，政府通過房貸新政及降息試圖重新喚醒住房投資者進(jìn)入市場，然而其意圖卻被2014年11月以來國內(nèi)A股市場的瘋狂所阻斷，預(yù)計2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場債務(wù)違約風(fēng)險還會陸續(xù)再來。

2014年，很多房地產(chǎn)企業(yè)將融資的觸角伸向國外，不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)處于嚴(yán)重缺錢狀態(tài)。此時佳兆業(yè)違約，無異于增加了新的風(fēng)險警示，加之2014年一系列的內(nèi)房企資金斷裂事件，無疑將引發(fā)海外投資者的恐慌心理，對內(nèi)房股的風(fēng)險評估將變得更加謹(jǐn)慎和苛刻。對于整個銀行界來說，除了擔(dān)心違約之外，隨著房地產(chǎn)利潤回歸，其抵押價值也將逐漸下滑，從而引發(fā)一系列不良效應(yīng)。

因此，有金融人士分析預(yù)期，2015年將是房企最難過的一年，也將是房地產(chǎn)大浪淘沙的一年，很多中小型房企甚至大房企不排除破產(chǎn)倒閉重組的命運(yùn)，或引發(fā)系統(tǒng)性銀行壞賬集中爆發(fā)。

投資者怎么辦？

佳兆業(yè)違約像一只攪局的黑天鵝，結(jié)束了在金融方面本就不太平的馬年，開啟了預(yù)計更加不太平的羊年。突如其來的佳兆業(yè)違約事件，使得金融人士和投資者一時茫然不知所措。然而，在跨年之際，投資者究竟怎樣安排新一年的投資呢？

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：“佳兆業(yè)的事件，也使得投資者對于房企的各類融資計劃會持謹(jǐn)慎態(tài)度?！庇绕涫欠康禺a(chǎn)信托，從過去的3年房地產(chǎn)信托余額同比增速可以看出，房地產(chǎn)信托的好時期已經(jīng)過去了。

2011-2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托余額同比增速從高點(diǎn)一路下滑，2012年三、四季度曾跌至負(fù)增長（-0.48%和-0.02%）;此后隨著2013年樓市的復(fù)蘇回暖，房地產(chǎn)信托余額增速恢復(fù)上行，至2014年二季度達(dá)到頂峰（55.40%）。整體呈現(xiàn)“V型”走勢。鑒于2014年下半年房價的持續(xù)下跌和成交量的萎縮，建議投資者盡量規(guī)避房地產(chǎn)信托。

隨著2014年房企增發(fā)配股、央行降息及中期票據(jù)放開，加上票據(jù)類融資期限長、融資成本低等優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)更愿意使用低成本的增發(fā)配股及中期票據(jù)來置換高成本的信托融資。因此，對于存量房地產(chǎn)信托計劃，客戶應(yīng)該盡可能選擇交易對手是大型房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)，盡可能避免小型房地產(chǎn)開發(fā)商。endprint