□文/張　源

（四川文理學(xué)院四川·達(dá)州）

房產(chǎn)稅征收模式探討

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（四川文理學(xué)院四川·達(dá)州）

［提要］隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，住房需求和投資需求的加大，房價(jià)呈大幅上漲趨勢，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策對于調(diào)節(jié)房價(jià)、穩(wěn)定市場的作用有限。本文從我國國情出發(fā)，遵循效率原則、公平原則和財(cái)政原則等基本原則，以“滬、渝模式”為基礎(chǔ)，進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的稅收征收模式，建立和完善房產(chǎn)稅征收模式，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

房產(chǎn)稅；征收模式；征收改革

收錄日期：2015年8月14日

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是通過稅收杠桿的作用，達(dá)到加強(qiáng)管理房地產(chǎn)市場的力度，提高房產(chǎn)使用效率、房屋使用率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和調(diào)整國家房產(chǎn)政策，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入，積累建設(shè)資金的目的。國外征收房產(chǎn)稅由來已久，部分國家對房產(chǎn)稅的征收已形成了一個(gè)十分簡單和明確的稅收體系，根據(jù)房產(chǎn)評估價(jià)值進(jìn)行征收房產(chǎn)稅或財(cái)政稅。新中國成立后，國務(wù)院于1986年9月15日發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，明確從1986年10月1日起在全國范圍內(nèi)全面征收房產(chǎn)稅。為解決當(dāng)前房價(jià)快速上漲、投資投機(jī)性需求等問題，國家于2011年1月28日分別在重慶和上海兩市重啟房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，這是我國全面鋪開對個(gè)人擁有的自住房屋開征房產(chǎn)稅的開始。

一、我國房產(chǎn)稅征收模式試點(diǎn)

（一）“滬、渝模式”取得的成效?！皽?、渝模式”的試點(diǎn)在一定程度上給過熱的房地產(chǎn)市場降溫。房產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶、上海兩地施行以來，重慶房產(chǎn)稅稅收收入達(dá)到70余萬元。上海稅務(wù)機(jī)關(guān)在此期間受理購房人申請房產(chǎn)稅認(rèn)定18，960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房有2，306套，繳納20筆左右房產(chǎn)稅。對于此次試點(diǎn)效果，上海、重慶兩地?cái)?shù)據(jù)顯示，上海2011年前4個(gè)月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來的同期最低；重慶高端物業(yè)普遍遇冷，獨(dú)棟商品住宅的價(jià)格較1月初下跌8%左右。究其原因，兩地房產(chǎn)稅政策有效遏制了投機(jī)行為，的確起到了給過熱的房地產(chǎn)市場降溫的作用。

1、減輕中央財(cái)政壓力，增加地方財(cái)政收入。2011年重慶房產(chǎn)稅收入為1億元，上海個(gè)人房產(chǎn)稅收入官方?jīng)]有公布，但是估價(jià)不會(huì)超過3億元。這些數(shù)據(jù)對于重慶、上海兩地上千億元的財(cái)政收入來說微乎其微。因?yàn)橹貞c房產(chǎn)稅的征收主要針對存量和新增的獨(dú)棟別墅和部分新增的高檔住宅，上海針對的是本市居民新購且屬于家庭第二套以上及外地居民新購的住房，因此相對而言重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍還是比較狹窄的，并沒有包含房產(chǎn)的所有。如果重慶、上海兩市對所有存量的住宅進(jìn)行征稅，而且隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立與完善，房產(chǎn)稅的稅收規(guī)模將有可能取代土地出讓收入，成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。這樣不僅可以減輕中央財(cái)政壓力，也能夠均衡地區(qū)之間的財(cái)力差距，縮小地區(qū)貧富差距，實(shí)現(xiàn)地區(qū)間基本公共服務(wù)能力均等化?？梢?，房產(chǎn)稅改革對以出讓土地為財(cái)政主要收入來源的中國地方政府來說是一次調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)的好機(jī)會(huì)，既能減輕中央財(cái)政壓力，又能增加地方財(cái)政收入。

2、改善稅制結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。我國目前房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)為：重流轉(zhuǎn)，輕保有。渝滬兩地開征房產(chǎn)稅以及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，是對保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，這是對我國房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的嘗試。將為改善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，并為今后的稅制改革奠定基礎(chǔ)。稅收不是簡單的財(cái)政問題，而是涉及利益再分配，關(guān)系到民生的大問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，個(gè)人財(cái)富的迅速增加，貧富差距成為影響我國社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要因素。近年來，投資房地產(chǎn)成為人們積累財(cái)富的重要渠道，同時(shí)也成為導(dǎo)致居民之間的貧富差距越來越大的原因。重慶、上海兩市通過對擁有多套住房和高級(jí)住宅的個(gè)人進(jìn)行征收房產(chǎn)稅，有助于縮小貧富差距，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配。同時(shí)，也能促進(jìn)市場的公平競爭，社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

（二）“滬、渝模式”存在的問題

1、政策漏洞。重慶、上海兩地的試點(diǎn)改革方案在特殊背景下倉促出臺(tái)，立法程序存在爭議，征稅目標(biāo)也不太清楚，試點(diǎn)地區(qū)的具體房產(chǎn)稅征收政策也不夠完善，使得一些居民可以采取一些措施來偷稅、漏稅。以重慶為例，重慶市房產(chǎn)稅征收是以每戶作為征收單位的，因此居民可以通過假離婚、子女獨(dú)立開戶等手段在法律上實(shí)現(xiàn)多戶而對房產(chǎn)稅進(jìn)行規(guī)避，這可能導(dǎo)致政策失靈。同時(shí)，對一個(gè)擁有多套普通住宅重慶市本地居民，按照現(xiàn)有規(guī)定，也無法對其征收房產(chǎn)稅。而上海是對增量房進(jìn)行征稅，如果上海市民原本擁有多套住房，但他并未新購進(jìn)房屋，那么他是不用繳納房產(chǎn)稅的，這對那些“房叔”、“房姐”是沒有影響的，這對于有剛性需求的首套房購買者來說顯然不合理。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定了房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有規(guī)定房產(chǎn)稅的用途，如果征收上來的房產(chǎn)稅不能取之于民，用之于民，就不能得到百姓的支持，這對房產(chǎn)稅政策在全國范圍的推廣是不利的。

2、征收范圍不全面。“滬、渝模式”房產(chǎn)稅的征收偏重于高檔房、別墅或是多套房。但是作為生活城市而言，高檔住房、別墅在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中所占的比例不高，在整個(gè)房地產(chǎn)交易中居民住房才是整個(gè)重點(diǎn)。因此，“滬、渝模式”中人為的狹窄化了房產(chǎn)稅征稅范圍，造成稅基的變動(dòng)范圍較小，不利于多層次、多級(jí)別房產(chǎn)稅征收體系的建立。征收范圍的狹窄導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收很難成為地方政府收入的主要來源。不同于身份信息的全國聯(lián)網(wǎng)，居民擁有房產(chǎn)確切數(shù)量政府不能很好地統(tǒng)計(jì)，這就會(huì)導(dǎo)致稅收的漏征。

3、配套體制缺乏。稅收的征收，除了有既定的范圍，還需計(jì)征的基礎(chǔ)。從“滬、渝模式”來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收中價(jià)格的評估機(jī)構(gòu)、爭議的解決機(jī)制沒有做具體的要求，增大了房產(chǎn)稅征收困難。由于機(jī)制配套的缺失，問題出現(xiàn)不能得到有效及時(shí)的處理，導(dǎo)致納稅義務(wù)人拖繳稅款、政府不能及時(shí)收繳稅款的矛盾中。

二、房產(chǎn)稅征收模式改革建議

對于“滬、渝模式”兩地在試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的一些問題我們應(yīng)該認(rèn)真分析和總結(jié)，同時(shí)要結(jié)合我國的國情制定出合適的房產(chǎn)稅稅收政策。所以，房產(chǎn)稅的開征將會(huì)分階段、分地區(qū)、分步驟的實(shí)施，并且需要完善諸多改革與配套措施。

（一）適當(dāng)擴(kuò)大征收范圍。經(jīng)過了“滬、渝模式”的試點(diǎn)，無論是重慶模式或是上海模式，在面積的計(jì)算，價(jià)格的核定方面還是有不足之處。為了體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平性，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上還需增大房產(chǎn)稅征收的范圍，增大征收的計(jì)稅基礎(chǔ)。首先，對擴(kuò)大試點(diǎn)范圍應(yīng)該謹(jǐn)慎對待，如果范圍過大，對于購買住房具有剛性需求的普通居民是一種巨大的壓力；如果范圍過小，又起不到應(yīng)有作用；其次，征稅標(biāo)準(zhǔn)的制定很重要，因?yàn)殡m然目前主流的觀點(diǎn)是房產(chǎn)稅應(yīng)針對投資投機(jī)型置業(yè)征收，不涉及自住需求，但難點(diǎn)在于如何確定是自住需求還是投資。并且制定這一標(biāo)準(zhǔn)必須要考慮地區(qū)間的差別，才能確保不會(huì)因征收房產(chǎn)稅而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生消極影響。

（二）加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)合作。房地產(chǎn)稅及時(shí)、足額入庫才能真正發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用使之真正的取之于民，用之于民，但是僅僅依靠稅務(wù)部門、住建部門和國土資源部門是不行的，必須要和其他部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，比如加強(qiáng)與金融部門和公安部門等的聯(lián)系，建立信息共享機(jī)制，確保房產(chǎn)稅順利入庫。國家稅收的征管屬于稅務(wù)部門負(fù)責(zé)，而金融、公安等部門有義務(wù)給稅務(wù)部門提供相應(yīng)的資料以解決在征收過程中面臨的一些問題。同時(shí)，要盡快開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，利用網(wǎng)絡(luò)在稅收征管中的作用，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門和其他相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，信息資源共享，加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督?，F(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)需要實(shí)現(xiàn)大多數(shù)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，該系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)也需要多個(gè)部門共同分享信息資源加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，這有利于了解個(gè)人住房信息，對稅收政策的制定有著重要的作用。按目前規(guī)劃，個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋所有的地級(jí)城市，并逐步向全國覆蓋。由此可以看出，部門之間的協(xié)調(diào)合作、信息流通是促進(jìn)房產(chǎn)稅立法與推廣的重要保證。

（三）建立健全配套制度。稅收的征收需要有完整的稅率、稅基作為基礎(chǔ)。從“滬、渝模式”來看，房產(chǎn)稅的征收都是按照購房合同上所約定的價(jià)格或是購買當(dāng)時(shí)的市場交易價(jià)格所完成的。在某種程度上來說合同價(jià)格與購買當(dāng)時(shí)交易價(jià)格是不公平的。合同成立的基礎(chǔ)是當(dāng)事人之間意思的表示一致；購買當(dāng)時(shí)價(jià)格與現(xiàn)值之間是有時(shí)間價(jià)值差異的。房屋購買之后，房屋的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化。因此，需要一個(gè)中間機(jī)構(gòu)在特定的經(jīng)濟(jì)交易環(huán)境下對所征稅對象的價(jià)值進(jìn)行一個(gè)公平的價(jià)格評估，房產(chǎn)評估制度、評估機(jī)構(gòu)的建立是房產(chǎn)稅征收的必要基礎(chǔ)。稅收的征收具有強(qiáng)制性，納稅義務(wù)人的征收過程中的一系列事項(xiàng)是具有抵抗的心理。因此，房產(chǎn)稅征收過程中，爭議解決條款的規(guī)定，爭議解決機(jī)構(gòu)的建立與設(shè)置也是必需的。評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、爭議解決機(jī)制的建立是房產(chǎn)稅征收的必要基礎(chǔ)。

十八大報(bào)告中提出要堅(jiān)持促進(jìn)社會(huì)和諧，把保障和改善社會(huì)民生作為改革的重點(diǎn)，而住房問題就是最重要的民生問題。由于現(xiàn)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收所存在的弊端，面對不斷的房產(chǎn)投機(jī)投資造成的房價(jià)步步攀升，不能有效地將房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，解決地方政府的土地財(cái)政。房產(chǎn)稅改革必將會(huì)對調(diào)節(jié)房價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。雖然我國的房產(chǎn)稅改革與國外相比起步較晚，但是未來改革的路還很長，通過試點(diǎn)地區(qū)幾年的試點(diǎn)情況，房產(chǎn)稅將在其他城市乃至全國實(shí)行的趨勢略見明顯。對于房產(chǎn)稅新政策的規(guī)定，應(yīng)該從滬渝試點(diǎn)中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)著手，同時(shí)吸收和借鑒國外模式，從我國的國情出發(fā)構(gòu)建全國的調(diào)控性房產(chǎn)稅稅收政策，以促進(jìn)我國房產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步地發(fā)展，保障國民的住房需求?！?/p>

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