□文/陳光霖

（貴州省開陽縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 貴州·開陽）

一、房地產(chǎn)市場

（一）房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)

1、房地產(chǎn)。即不動(dòng)產(chǎn)，是包含了房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)。通常所說的房產(chǎn)就是在建筑地上建造的各種房屋，比如住宅、廠房等。從社會(huì)角度來說，房地產(chǎn)是多種社會(huì)學(xué)的內(nèi)涵，包含了社會(huì)、文化、傳統(tǒng)和制度。1978年改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，尤其是從2006年開始，中國房地產(chǎn)進(jìn)入崛起時(shí)代，房地產(chǎn)形態(tài)的變動(dòng)引起了社會(huì)階層的分化，使得貧富差距不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)的變化，也會(huì)引起人們?cè)谏罘椒矫婷娴淖兓？梢姺康禺a(chǎn)在社會(huì)當(dāng)中，不僅具有自然特征和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，更重要的是，他在當(dāng)中還包括了豐富的社會(huì)關(guān)系。

2、房地產(chǎn)業(yè)。我國現(xiàn)行的國民經(jīng)濟(jì)核算體系中，房地產(chǎn)業(yè)并沒有明確定義，與國外其他國家相比，似乎是在稱謂上有些不同。從層次深度上分，房地產(chǎn)可以分為狹義和廣義兩個(gè)層次，廣義的房地產(chǎn)業(yè)，就是房地產(chǎn)市場，是進(jìn)行房地產(chǎn)商品的交換關(guān)系的總和，而狹義上的房地產(chǎn)業(yè)，就是房地產(chǎn)商品的交換場所和領(lǐng)域，雙方有著一個(gè)本質(zhì)的不同。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)規(guī)模大、涉及領(lǐng)域多的一門綜合性行業(yè)，他涉及了金融、建材、服務(wù)、建筑等部門多個(gè)行業(yè)，即屬于第二產(chǎn)業(yè)，但又同時(shí)進(jìn)行著第三產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)，是一種第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。

（二）房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，揭露房地產(chǎn)市場中的各個(gè)要素之間相互關(guān)系、互為因果，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使資源得到最大的合理配置，取得利益最大化的運(yùn)行機(jī)制。亞當(dāng)·斯密曾經(jīng)說過，市場是一只“看不見的手”，他的應(yīng)用在市場中起到很大作用，是因?yàn)槭袌霰旧淼墓逃行浴Ｊ袌鰴C(jī)制主要包含價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競爭機(jī)制，他們?cè)谑袌鲞\(yùn)作中，各善其身。

二、金融危機(jī)

（一）金融風(fēng)暴的產(chǎn)生。2008年這次金融危機(jī)的爆發(fā)，蔓延到全球金融危機(jī)是任何人都無法遇見的。究其原因，是因?yàn)槊绹y行或者其他金融機(jī)構(gòu)長期以來對(duì)只有次級(jí)資信評(píng)級(jí)還款能力較差、收入不穩(wěn)定的個(gè)人和機(jī)構(gòu)發(fā)放大量貸款，此時(shí)美國經(jīng)濟(jì)在走瓶頸，還款能力差的人越來越不能支付之前的貸款，日積月累造成了此次由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)，造成美國有相當(dāng)多的銀行和金融機(jī)構(gòu)倒閉，連鎖反應(yīng)到全球各地，造成世界相關(guān)國家經(jīng)濟(jì)下滑、金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)等現(xiàn)象。

（二）金融風(fēng)暴對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響。這次金融危機(jī)，我國也未能幸免，在一定程度上對(duì)我國經(jīng)濟(jì)也造成了無法估量的創(chuàng)傷，我國金融體制相對(duì)保守，在國外金融方面未涉及太多，所以在中國，不會(huì)引起像其他西方國家那樣二次金融危機(jī)。但我國經(jīng)濟(jì)在一定程度上受到損失，經(jīng)濟(jì)面臨著大的挑戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度迅速下降，通貨膨脹、物價(jià)上漲等現(xiàn)象不斷發(fā)生，并且受國際影響，這種現(xiàn)象居高不下。我國在這次危機(jī)爆發(fā)后，資金流量發(fā)生了很大變化，出口、進(jìn)口下降速度差異大，國際環(huán)境的變化也影響著中國的變化，并造成我國進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)下滑；我國要通過宏觀政策，將更多的精力投入到防止國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過快下滑上，使我國的經(jīng)濟(jì)能從這次危機(jī)中渡過并扭轉(zhuǎn)增長的局面。

2、金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的影響。美國這次爆發(fā)的金融風(fēng)暴，對(duì)中國房地產(chǎn)市場有很大的影響，基本可以分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是在金融風(fēng)暴爆發(fā)當(dāng)年的9月雷曼兄弟倒閉之前，但金融風(fēng)暴在中國登錄后，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的影響為價(jià)格上漲，房價(jià)居高不下；第二階段，發(fā)生在當(dāng)年下半年，全球性金融危機(jī)已經(jīng)全面來襲，中國股市開始動(dòng)蕩，造成房地產(chǎn)投資行業(yè)動(dòng)蕩，形成財(cái)富擠出效應(yīng)。

三、我國房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)下發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)。2008年以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)席卷全球各地各個(gè)領(lǐng)域。在我國，尤其是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中央推出了很多關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策，如稅收政策、信貸政策等，我國的房地產(chǎn)在那時(shí)候已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)周期性調(diào)節(jié)階段。在此時(shí)，更需要我國政府運(yùn)用新的舉措來影響房地產(chǎn)業(yè)。

我國的房地產(chǎn)起步較晚，但在起步后，得到了迅速發(fā)展，尤其在21 世紀(jì)后，我國的房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)主體中發(fā)展最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)周邊行業(yè)很多，支持性產(chǎn)業(yè)眾多。當(dāng)金融風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，其他相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈效率下降，在房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈效率是一個(gè)大特點(diǎn)，但我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻較低，成千上萬的小規(guī)模企業(yè)涌入，在混亂的市場競爭下，各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)作不足。造成我國房地產(chǎn)市場比較混亂，部分中介的興起在一定程度上是向前發(fā)展的，但是總體來看，又是一種資源浪費(fèi)，很多時(shí)候一個(gè)實(shí)例需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，造成人力、物力的浪費(fèi)。

（二）金融危機(jī)背景下我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。在金融風(fēng)暴大的背景下，很多相關(guān)企業(yè)還生死未卜，因此要充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的整體競爭優(yōu)勢(shì)，來穩(wěn)固我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是，當(dāng)金融危機(jī)真正來到中國的時(shí)候，我國第二產(chǎn)業(yè)受到了巨大創(chuàng)傷，在建筑業(yè)中，原材料市場混亂，比如建材價(jià)格下跌。在金融危機(jī)背景下，原材料市場價(jià)格猛跌，但是其他服務(wù)性成本卻不斷上升，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本上升，資金壓力變大，大部分建材企業(yè)虧損嚴(yán)重，造成全國性的房地產(chǎn)泡沫。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏技術(shù)支持，社會(huì)服務(wù)薄弱，制約了行業(yè)整體素質(zhì)的提高。金融危機(jī)背景下，房地產(chǎn)業(yè)要渡過難關(guān)，尤其需要技術(shù)與社會(huì)服務(wù)體系的支持。

由于危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)進(jìn)入瓶頸時(shí)期，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了房價(jià)在短期內(nèi)呈現(xiàn)的“平穩(wěn)波動(dòng)、見底微升”的這樣的走勢(shì)，尤其在2008年當(dāng)年，我國房地產(chǎn)市場房價(jià)回落，房價(jià)銷售成交量下滑，造成開發(fā)地產(chǎn)投資公司資金鏈緊張的局勢(shì)，并且這個(gè)局勢(shì)持續(xù)演繹，造成房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)公司投資意愿不強(qiáng)，市場信心不足的局面。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)下存在的問題

（—）房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條單一，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目過程中，資金是個(gè)最大的問題，資金的來源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。其中，這些資金來源主要是靠銀行信貸、個(gè)人信貸和預(yù)售房款來獲取，一旦一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，那么在項(xiàng)目上，就很難按期正式開工，甚至導(dǎo)致停工的現(xiàn)象。這次危機(jī)，給房地產(chǎn)企業(yè)最大的困難就是融資。至此，我國政府出面，積極投放開發(fā)資金，在2008年前后投資總額高達(dá)4 萬億元人民幣，這個(gè)方案在當(dāng)時(shí)的金融危機(jī)背景下，還是引起了熱烈的全球反響。

（二）部分地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。此次金融危機(jī)背景下，遵循優(yōu)勝劣汰自然生存法則，市場集中制會(huì)得到提高，在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，二級(jí)、三級(jí)企業(yè)占的比重最多，這些企業(yè)注冊(cè)資金較低，企業(yè)資金實(shí)力比較差，導(dǎo)致抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)差。在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，因?yàn)殚T檻相對(duì)低，進(jìn)入房地產(chǎn)、建筑業(yè)的企業(yè)越來越多，他們不同程度地存在人員素質(zhì)低、資金實(shí)力弱等問題，尤其在開發(fā)工程中，技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足特別突出，所以在建造過程中，對(duì)房屋的質(zhì)量可能存在避重就輕的現(xiàn)象，存在企業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)的現(xiàn)象，形成了低層次、低技術(shù)的簡單再生產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)市場存在的問題。通過對(duì)部分企業(yè)的調(diào)查分析，很大一部分企業(yè)認(rèn)為，就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序不規(guī)范，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。市場監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不管什么樣資質(zhì)的企業(yè)，都可以進(jìn)行投標(biāo)來贏取機(jī)會(huì)，市場同時(shí)缺乏市場管理和懲罰力度，往往是這個(gè)項(xiàng)目問題暴露了、出事了，相關(guān)部門才去過問這個(gè)事，形成事后監(jiān)管，事故后監(jiān)督，但是這樣造成的影響要遠(yuǎn)大于事前監(jiān)管。

五、我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的對(duì)策

在國際金融危機(jī)下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，要抓住金融危機(jī)的兩面性，來真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（一）降低房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大都來自于信貸，那么在發(fā)展過程中，信貸的發(fā)展出現(xiàn)問題，對(duì)房地產(chǎn)的影響也就很大，如果房地產(chǎn)信貸增長過快，那么實(shí)際商品房在貸款上的月息也就會(huì)上漲。另外，我國房地產(chǎn)啟動(dòng)資金的依賴性占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度越高，越不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）改善房地產(chǎn)市場秩序。我國房地產(chǎn)市場在各個(gè)環(huán)節(jié)存在著違法違規(guī)行為，各地政府要建立健全的房地產(chǎn)市場信用體系，建立市場監(jiān)督和懲罰制度，從法律上來改善市場秩序，引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)和應(yīng)變能力。房地產(chǎn)作為企業(yè)，是以盈利為目的的。那么，就可能會(huì)出現(xiàn)為了贏取利益而出現(xiàn)不規(guī)范的行為，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該加強(qiáng)包括管理層和技術(shù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，確保保質(zhì)保量地完成目標(biāo)任務(wù)。同時(shí)，主動(dòng)調(diào)整盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本，在不利的條件下提高對(duì)市場的自我調(diào)整能力。

［1］易憲容.2007年國內(nèi)地產(chǎn)步入“政策市”［J］.投資北京，2007.6.

［2］王洋.美國金融危機(jī)給房地產(chǎn)帶來的影響［J］.中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2008.11.

［3］李強(qiáng).房地產(chǎn)與亞洲金融危機(jī)研究［J］.國土資源導(dǎo)刊，2008.7.