鄭 源，任海英，陳品祥，馮學(xué)兵

(北京市測繪設(shè)計(jì)研究院，北京100038)

一、建設(shè)背景

1．不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理要求

根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例暫行條例實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)》要求，不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的土地、海域，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及定著物與土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動產(chǎn)單元。不動產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)具有唯一編碼。

基于不動產(chǎn)單元代碼編制規(guī)則，將房屋登記整理后的空間數(shù)據(jù)中只保留自然幢數(shù)據(jù)，與地籍區(qū)、地籍子區(qū)以及建設(shè)用地使用權(quán)的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對應(yīng)的宗地編碼進(jìn)行賦值。

將自然幢以地籍子區(qū)為單位，自左上角起，從南到北，從東到西，按照1、2、…的順序，按S形編號，碼值為:0001—9999，填入幢編號屬性項(xiàng)，保留原自然幢編號(如圖1所示)。

圖1 不動產(chǎn)編碼規(guī)則

2．國土部數(shù)據(jù)整合要求

國土部要求建立宗地和自然幢兩層空間數(shù)據(jù)，建立自然幢、邏輯幢、層、戶4級關(guān)系，并將附載相關(guān)的權(quán)利信息作為不動產(chǎn)登記成果物進(jìn)行提交。

二、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

1．土地?cái)?shù)據(jù)現(xiàn)狀

目前已有的土地調(diào)查成果和更新數(shù)據(jù)，空間上沒有與登記檔案保持完全一致，普查數(shù)據(jù)是無縫的，登記檔案中有歷史數(shù)據(jù)沒有坐標(biāo)信息(1990年以前)，有些登記歷史檔案宗地空間上存在交叉和縫隙，需要重新進(jìn)行核查整理數(shù)據(jù)，形成全市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(含二調(diào)成果)。

土地調(diào)查數(shù)據(jù)成果沒有登記檔案的歷史登記空間數(shù)據(jù)，沒有與業(yè)務(wù)檔案形成關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2．房屋現(xiàn)狀

(1)房屋數(shù)據(jù)流

全面整合建委房屋管理領(lǐng)域的測繪、權(quán)屬、交易、存量房交易、拆遷、房屋安全、住房保障等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，與工程全生命周期數(shù)據(jù)庫對接，實(shí)現(xiàn)房屋管理無權(quán)屬、上市交易、建立權(quán)屬、使用、轉(zhuǎn)讓交易、拆遷等房屋管理業(yè)務(wù)全生命周期管理，如圖2所示。

圖2 市住建委房屋全生命周期平臺數(shù)據(jù)流

市住建委房屋全生命周期平臺實(shí)現(xiàn)了一張動態(tài)更新的房屋現(xiàn)狀一張圖，一張圖中每個圖元對應(yīng)著物理現(xiàn)實(shí)中存在的一個樓幢，具有真實(shí)的地理坐標(biāo)，并且每個圖元都編有唯一的“房屋身份證編碼”。通過以樓幢圖元為核心，掛接樓幢樓盤表信息，以房屋編碼為標(biāo)識，將“拆、建、管”過程中涉及的征收拆遷、建設(shè)工程、房產(chǎn)測繪、權(quán)屬交易登記、物業(yè)管理、中介管理、房屋安全管理等各個業(yè)務(wù)串聯(lián)起來(如圖3所示)。

圖3 房屋全生命周期管理

(2)數(shù)據(jù)更新機(jī)制

房屋現(xiàn)狀一張圖更新:房屋現(xiàn)狀一張圖的更新是通過每日將房產(chǎn)測繪備案的數(shù)據(jù)以接口方式進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。對于非新建的房屋，通過房屋安全日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺失的樓幢，定期進(jìn)行外業(yè)測繪更新。

房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫更新:每日動態(tài)抽取房產(chǎn)交易系統(tǒng)中的交易登記數(shù)據(jù)，進(jìn)行動態(tài)更新。房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)的匹配，利用關(guān)鍵字匹配，采用自動或者人工匹配將交易登記的房屋對應(yīng)到空間樓幢上。

三、落宗技術(shù)路線

1．落宗底版庫流程

落宗底版庫流程如圖4所示。

還是以房屋和土地?cái)?shù)據(jù)整合為例。

1)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整理:以戶為單位，梳理業(yè)務(wù)系統(tǒng)中每戶的基礎(chǔ)信息和業(yè)務(wù)歷史，并對戶進(jìn)行歸幢處理，對重復(fù)的戶和房屋進(jìn)行合并。

圖4 落宗底板庫流程

2)房屋空間數(shù)據(jù)整理:以房屋為單位，整理房屋的標(biāo)準(zhǔn)地址和空間位置等信息，并把房屋中的樓盤表整理清楚，包括樓盤表中的每一戶的基礎(chǔ)信息。

3)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián):將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中的房屋和空間數(shù)據(jù)的房屋進(jìn)行掛接關(guān)聯(lián)，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，同時(shí)需要把業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中的戶和空間數(shù)據(jù)的戶進(jìn)行掛接，建立關(guān)系。

4)土地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整理:梳理土地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的上下手關(guān)系和業(yè)務(wù)歷史。

5)土地空間數(shù)據(jù)整理(包括發(fā)證和調(diào)查):整理土地現(xiàn)狀中的每一宗土地，包括空間位置和宗地編號等信息。

6)房屋數(shù)據(jù)落宗:找到房屋所在的宗地，做到空間關(guān)聯(lián)，屬性匹配，形成數(shù)據(jù)落宗成果。

7)構(gòu)建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫:基于房屋成果數(shù)據(jù)、土地成果數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)落宗情況，建立不動產(chǎn)單元登記號等信息，構(gòu)建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

即是完成4類數(shù)據(jù)整理，3個關(guān)聯(lián)。

2．動態(tài)落宗流程

動態(tài)落宗流程如圖5所示。

圖5 動態(tài)落宗流程

1)落宗查詢:當(dāng)申請人在進(jìn)行房屋/土地交易登記的時(shí)候，在落宗查詢窗口對落宗底版庫進(jìn)行查詢，如果底板庫已落宗，則申請人可以根據(jù)落宗結(jié)果進(jìn)行后續(xù)業(yè)務(wù)辦理，如果底版庫中未落宗，則需要進(jìn)行落宗申請，分別進(jìn)行房屋落宗、土地落宗，完成落宗后方可繼續(xù)后續(xù)業(yè)務(wù)辦理。

2)房屋落宗:房屋落宗時(shí)，需要核實(shí)房屋是否有空間圖元，沒有空間圖元的，如果能歸幢則進(jìn)行歸幢，不能歸幢的則進(jìn)行外業(yè)調(diào)查，對于有空間圖元的，再查看該空間幢是否跨宗，不跨宗則可以落宗，跨宗的需要外業(yè)調(diào)查核實(shí)。

3)土地落宗:土地落宗時(shí)，對于未發(fā)證宗地，如果有二調(diào)四至，發(fā)布公告公示，無異議后認(rèn)定落宗，沒有二調(diào)四至，則需要進(jìn)行外業(yè)調(diào)查指界。

2)、3)的最終成果更新到落宗底版庫中。

四、具體實(shí)現(xiàn)及效果

1．房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)系統(tǒng)界面如圖6所示。左側(cè)為交易權(quán)屬的樓幢列表，中間顯示的是全市地圖，底圖為電子地圖和影像，上面疊加房屋空間現(xiàn)狀一張圖。右側(cè)是對空間幢的各種查詢條件。

圖6 房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)系統(tǒng)界面

圖7 左側(cè)目錄樹與任務(wù)分配

本文對交易全市的樓幢按照區(qū)縣、街道(小區(qū))、字母的方式排序，對作業(yè)任務(wù)的指派也是按照區(qū)縣、街道(小區(qū))、字母進(jìn)行指派，方便分區(qū)分塊作業(yè)。對作業(yè)員的成果按照兩級檢查的方式進(jìn)行復(fù)查，確認(rèn)無誤后，進(jìn)入成果庫。

房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián):對左側(cè)目錄樹的交易登記的樓幢，通過關(guān)鍵字搜索，定位至類似的空間幢，比照交易登記的樓盤表和空間幢的樓盤表以及權(quán)利人信息，實(shí)現(xiàn)房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)(如圖8所示)。

圖8 房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

2．房屋落宗

房屋落宗整個系統(tǒng)界面如圖9所示。左側(cè)為交易權(quán)屬的已空間關(guān)聯(lián)審核通過樓幢列表，中間顯示的是全市地圖，底圖為電子地圖和影像，上面疊加房屋空間現(xiàn)狀一張圖和宗地圖層。右側(cè)是對空間幢的各種查詢條件。

圖9 房屋落宗系統(tǒng)界面

房屋落宗:將已關(guān)聯(lián)審核通過的空間幢定位到地圖，查看宗地，根據(jù)空間匹配度、土地證匹配度、坐落匹配，選擇宗地進(jìn)行落宗。各區(qū)縣需要對落宗的成果進(jìn)行核查，確認(rèn)落宗后，即刻生成不動產(chǎn)單元編碼，以供交易權(quán)屬系統(tǒng)完成各類登記業(yè)務(wù)，生成不動產(chǎn)證(如圖10所示)。

3．動態(tài)落宗

動態(tài)落宗與房屋落宗類似，對于底版庫不存在的落宗，由交易權(quán)屬系統(tǒng)給落宗系統(tǒng)發(fā)送落宗申請，作業(yè)員根據(jù)落宗申請列表，類似房屋與空間關(guān)聯(lián)、房屋落宗的步驟完成落宗即可。對于需要立即辦理的登記業(yè)務(wù)，而底版庫不存在落宗的，可以生成臨時(shí)碼以完成整個登記業(yè)務(wù)流程，對于不是及時(shí)辦理的登記業(yè)務(wù)，則需要通過房屋基礎(chǔ)信息管理來協(xié)助完成。

圖10 房屋落宗操作

4．房屋基礎(chǔ)信息管理

房屋基礎(chǔ)信息管理是為了解決在底版庫中找不到對應(yīng)的空間幢而實(shí)施的，外業(yè)調(diào)查完成后，通過權(quán)籍調(diào)查軟件生成相應(yīng)的空間圖元和基礎(chǔ)樓盤表，更新至落宗軟件，這樣在落宗軟件里面，就能完成交易權(quán)屬的樓幢與空間幢之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，繼而之后完成落宗流程(如圖11所示)。

圖11 房屋基礎(chǔ)信息管理流程

外業(yè)調(diào)查表由樓幢表、房屋表、腳點(diǎn)坐標(biāo)表構(gòu)成。樓幢、房屋均只采集基本信息，腳點(diǎn)坐標(biāo)表為樓幢的首層平面的腳點(diǎn)坐標(biāo)，按照腳點(diǎn)(1，2，3，4，1)，(5，6，7，8，5)閉合環(huán)的方式提交，可以只有一個閉合環(huán)(如圖12所示)。

房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)如圖13所示。通過房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)完成外業(yè)Excel導(dǎo)入、拓?fù)錂z查、空間編輯等空間，待審核通過后，提交到空間幢表和戶表。

圖12 外業(yè)調(diào)查表

圖13 房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)界面

五、結(jié)束語

房屋落宗的實(shí)現(xiàn)為北京市進(jìn)行不動產(chǎn)登記的實(shí)施提供了技術(shù)保障條件，為政府部門間的數(shù)據(jù)共享和融合搭建了橋梁，避免了數(shù)據(jù)分散在政府各個部門而造成的數(shù)據(jù)孤島和數(shù)據(jù)不一致性，也為今后政府基于整合后的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)決策分析提供了有效的支撐。

略)