□文/谷方龍

（大連港集團有限公司遼寧·大連）

房地產(chǎn)業(yè)稅收風險管理探析

□文/谷方龍

（大連港集團有限公司遼寧·大連）

［提要］房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中地位重要，加強對房地產(chǎn)業(yè)的稅收風險管理具有重要意義。本文研究房地產(chǎn)業(yè)稅收風險評估模型的構(gòu)建，以對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收風險進行分析識別、評價，并闡述稅收風險應對策略，以及應注意的問題。

房地產(chǎn)業(yè)；稅收風險；評估模型；應對策略

原標題：房地產(chǎn)業(yè)稅收風險管理探析

收錄日期：2015年7月6日

據(jù)2014年國家稅務總局稅收專項檢查有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來連續(xù)12年被納入檢查范圍。房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)行業(yè)眾多、在國民經(jīng)濟中地位重要?？梢姡訌妼Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的稅收風險管理具有重要的意義。

一、行業(yè)稅收風險評估模型的構(gòu)建

（一）構(gòu)建行業(yè)稅收風險指標體系。首先，構(gòu)建反映行業(yè)稅收風險特征的指標體系。其基本途徑為：從風險特征庫中提取涉及本行業(yè)的稅收遵從風險特征指標群，同時根據(jù)行業(yè)稅收管理的實際情況，結(jié)合以往稅收風險評定和稅務稽查典型案例及有關(guān)檢查的信息數(shù)據(jù)，運用仿生、分層級原理構(gòu)建。依據(jù)稅收風險指標體系，將關(guān)鍵指標判別法、稅收能力估算法等分析識別的方法有機結(jié)合起來，確定房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收風險估定模型。

（二）行業(yè)稅收風險分析識別與評價方法

1、行業(yè)稅收風險分析識別。在行業(yè)稅收風險指標體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，運用經(jīng)驗法、數(shù)理統(tǒng)計法確定各項稅收風險指標的預警參數(shù)，可通過關(guān)鍵風險指標分析識別法、財務指標分析識別法進行稅收風險的分析識別，找出行業(yè)的稅收風險點。具體步驟如下：（1）計算行業(yè)稅收風險分析關(guān)鍵指標的預警參數(shù)。運用統(tǒng)計學的基本計算方法，通過計算行業(yè)各關(guān)鍵稅收風險指標，如稅負率、銷售毛利率、企業(yè)所得稅主營業(yè)務收入貢獻率等指標的平均值、標準差、離散系數(shù)，進一步測算和確定行業(yè)稅收風險指標的預警參數(shù)；（2）企業(yè)的實際指標與預警參數(shù)對比，正指標與預警值下限的偏離幅度越大，稅收風險越高；逆指標與預警值上限的偏離幅度越大，稅收風險越高。

2、確定行業(yè)稅收風險指標體系的風險權(quán)重系數(shù)。根據(jù)地區(qū)稅源的實際狀況、稅收管理結(jié)構(gòu)及水平等因素，通過一定的程序和方式來確定稅收風險指標體系的風險權(quán)重系數(shù)及各指標的風險權(quán)重。

（三）稅收風險指標的風險權(quán)重系數(shù)與分析。對各稅收風險指標，風險權(quán)重系數(shù)分類主要考慮：企業(yè)制度建設質(zhì)量、稅種指標類、綜合財務指標類、單項財務指標類。權(quán)重值域在15%～30%，將確定的具體分值分解到各具體分項指標，對各具體分項指標賦予風險分值。例如，銷售收入變動率、本期銷售成本變動率與基期銷售成本變動率的差異、管理費用變動率、財務費用變動率、預收賬款變動率、其他應付款變動率、營業(yè)外支出變動率、資本公積變動率等。

（四）稅收風險評價與風險等級排序

1、對極端值的考量和分析。房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風險較高，對稅收風險指標數(shù)據(jù)異常的企業(yè)可直接判定為高風險等級。異常極端變化的風險指標主要包括：一是風險評估期銷售收入為零的企業(yè)；二是風險評估期主營業(yè)務收入為零的企業(yè)；三是長虧不倒的企業(yè)；四是所得稅貢獻率為零的企業(yè)。

2、根據(jù)稅收風險指標的實際偏離情況計算。正指標預警值是預警上限值，如稅負、企業(yè)所得稅稅收貢獻率、銷售毛利率；逆指標預警值是預警下限值，如成本費用率等。

3、確定風險等級并排序。排除風險指標值異常極端變動的企業(yè)，通過個案分析后，確定為高風險等級（五級），將行業(yè)剩余企業(yè)按總稅收風險分值由高到低進行排序，風險分值越大，風險等級越高，差值20分為一個風險等級。一級風險等級最低，五級風險等級最高，總風險分值越高的企業(yè)，風險等級越高。

4、稅收風險應對績效結(jié)果反饋與改進完善。建立對不同稅收風險等級分類應對處理的任務分配管理機制，同時建立應對處理結(jié)果實施反饋、監(jiān)督、復核、考核的激勵機制，包括對行業(yè)風險評定模型有關(guān)結(jié)構(gòu)要素的調(diào)整和完善，如對指標預警參數(shù)、風險權(quán)重的修正、優(yōu)化調(diào)整，推動行業(yè)稅收風險管理的質(zhì)效不斷改進和提高。

二、稅收風險應對策略及應注意的問題

（一）稅收風險應對策略。借鑒國際慣例，選擇稅收風險的分類應對處理策略。在對稅收風險的具體應對處理環(huán)節(jié)中，通過進一步的案頭風險分析識別、稅務約談核實、實地調(diào)查核實等策略和方法，對稅收遵從風險實施有效的應對處理、控制和排除。具體來說，應區(qū)分高中低不同風險等級，來采取不同程度的處理。

（二）風險分析識別應注意的問題。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的特點，細化案頭審核分析指標，根據(jù)稅收風險指標的層級關(guān)系，層層分解，逐步深入地挖掘稅收風險點，提高稅務約談和實地核查的針對性、有效性。具體包括：

1、第一層級指標。以稅負、稅收貢獻率、毛利率、主營業(yè)務收入為一級指標，同時結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費用等指標，對企業(yè)的涉稅風險情況進行進一步的分析識別和描述。

2、第二層級指標。對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的成本、費用進行分解形成二級指標，具體分析主要成本費用項目指標，如土地成本、建安成本占主營業(yè)務成本的比率等對一級指標的影響。

3、第三層級指標。對單項成本的比率、期間費用做進一步分解形成三級指標，分析這些指標對二級指標的影響。

（三）稅收風險應對處理。對定性為風險的，應對方法主要為：首先進行評估約談來核實，通過分析該公司各項指標的偏離得分情況，對具體的風險點進行深入的案頭審核與分析，結(jié)合企業(yè)申報納稅情況，風險評估人員與該公司的財務負責人進行了約談核算。約談后，對在約談中仍未澄清的風險點問題進行實地核查，然后進行評估處理結(jié)果，最后對評估后確認的問題責令企業(yè)限期整改。■

F81

A