劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

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2015年全國(guó)二線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)實(shí)證分析
——以鄭州為例

劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨各種壓力。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)要取得健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，確保房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮積極的作用。全國(guó)二線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)大同小異。鄭州處于我國(guó)中部地區(qū)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。鄭州房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)河南乃至全國(guó)具有至關(guān)重要的作用。通過各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，筆者預(yù)測(cè)，2015年鄭州乃至全國(guó)二線城市房?jī)r(jià)緩漲的可能性最大，暴漲的可能性不大，下降的可能性更小，不可能暴跌。

二線城市； 房?jī)r(jià)變動(dòng)； 鄭州

每到年關(guān)歲末，總有很多人來電咨詢鄭州乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，特撰此文進(jìn)行分析。一線城市一般指北京、上海、廣州、深圳，二線城市多數(shù)都是中東部地區(qū)的省會(huì)城市、沿海開放城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市。二線城市具有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的共性，其房?jī)r(jià)變動(dòng)也大同小異。研究一座二線城市往往也可看出其他二線城市。鄭州房?jī)r(jià)當(dāng)前仍然處于合理價(jià)格區(qū)間。從城市的實(shí)際運(yùn)行情況看，鄭州當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國(guó)省會(huì)城市中具有一定的優(yōu)勢(shì)。因此，鄭州城市化程度正在不斷提升，在此過程中會(huì)產(chǎn)生大量的房屋剛性需求，對(duì)穩(wěn)定鄭州房?jī)r(jià)具有重要的作用。從鄭州房?jī)r(jià)運(yùn)行情況看，2014年保持緩漲的態(tài)勢(shì)。2015年，鄭州各項(xiàng)宏觀政策還會(huì)不斷地推進(jìn)，通過城市化和剛性需求等方面看，鄭州的房地產(chǎn)依然會(huì)保持健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，整體房?jī)r(jià)會(huì)處于緩漲的態(tài)勢(shì)。

一、城市化進(jìn)程會(huì)促使2015年鄭州房?jī)r(jià)緩漲

2014年末，鄭州房?jī)r(jià)大多數(shù)在8 000～12 000元/平方米之間，反觀十幾年前的房?jī)r(jià)，低得讓人難以置信。從鄭州市房地產(chǎn)加權(quán)平均價(jià)看十幾年前的鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)：2000年為1 870元/平方米，2001年為1 996元/平方米，2002年為2 056元/平方米，2003年為2 244元/平方米，2004年上半年為2 340元/平方米。從當(dāng)時(shí)的情況看，房?jī)r(jià)的話題很少被人關(guān)注，2005年起鄭州房?jī)r(jià)步入快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，此時(shí)房?jī)r(jià)越來越引起人們的關(guān)注。此后的很長(zhǎng)一段時(shí)間，鄭州同全國(guó)其它省會(huì)城市一樣步入快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。鄭州城市化進(jìn)程速度不斷加快，導(dǎo)致鄭州城市的房?jī)r(jià)也不斷地增長(zhǎng)。鄭州房?jī)r(jià)在快速增長(zhǎng)的過程中越來越被市場(chǎng)關(guān)注。自從2010年4月國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)措施之后，鄭州房?jī)r(jià)處于觀望態(tài)勢(shì)。[1](P156-158)房地產(chǎn)價(jià)格在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，需要區(qū)域穩(wěn)定，才能促使各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回歸自然，形成良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的作用。從鄭州城市發(fā)展的角度看，近幾年在教育、金融、建筑、電力等方面都取得了快速的發(fā)展，尤其在促進(jìn)高校畢業(yè)生就業(yè)方面采取了很多有力的措施，對(duì)鄭州城市化的發(fā)展產(chǎn)生重要的推動(dòng)作用。

近年來，鄭州在各類促就業(yè)、保民生的政策引領(lǐng)下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷優(yōu)化，對(duì)整個(gè)城市的多元化發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動(dòng)作用。鄭州在新的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過引進(jìn)人才等方面的措施吸引了大量的大學(xué)生進(jìn)入鄭州這座城市，為鄭州的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展起到了建設(shè)性的作用。因此，從近幾年的實(shí)際情況看，鄭州的城市在不斷地?cái)U(kuò)大，只有堅(jiān)持走城市化道路，才能不斷適應(yīng)各類人才的需求，對(duì)鄭州城市跨越式發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的作用。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州重視高新區(qū)建設(shè)，通過引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)，讓鄭州城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)各項(xiàng)改革，提高鄭州城市的綜合發(fā)展水平。[2](P155-158)鄭州城市在發(fā)展過程中在不斷融入新的元素，對(duì)城市的全面發(fā)展產(chǎn)生了重要的作用，這也促進(jìn)了鄭州房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，鄭州在2015年依然會(huì)保持較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度發(fā)展，鄭州房?jī)r(jià)在此經(jīng)濟(jì)節(jié)奏下也會(huì)保持緩漲的態(tài)勢(shì)。

鄭州房?jī)r(jià)在新的市場(chǎng)環(huán)境下，面臨各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條件的約束，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)鄭州城市發(fā)展來說具有重要的作用。因此，在新的模式下，鄭州必須提高城市的內(nèi)生動(dòng)力，通過有效的動(dòng)力推動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提升，為鄭州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升創(chuàng)造良好的條件。鄭州房?jī)r(jià)在各項(xiàng)政策的引導(dǎo)下，步入一個(gè)健康合理的區(qū)間，在經(jīng)濟(jì)新內(nèi)生動(dòng)力的推動(dòng)下，2015年會(huì)處于穩(wěn)步微漲的狀態(tài)。這種情況也符合鄭州城市的總體發(fā)展要求，對(duì)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升具有重要的作用。[3]從我國(guó)的實(shí)際發(fā)展情況看，由于地區(qū)發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，導(dǎo)致地區(qū)房?jī)r(jià)的差異性很大。從鄭州當(dāng)前房?jī)r(jià)看，總體還是比較符合老百姓預(yù)期的。鄭州在新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境下，催生了很多的房屋剛性需求者，對(duì)穩(wěn)定鄭州房?jī)r(jià)，促進(jìn)鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義。

二、鄭州房?jī)r(jià)2015年或緩漲的原因分析

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)步入商品化時(shí)代。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，鄭州房?jī)r(jià)2015年或緩漲的原因是多樣的，必須要從影響鄭州房?jī)r(jià)的因素分析，建立完善的房?jī)r(jià)指標(biāo)控制管理體系，才能更加科學(xué)地分析房?jī)r(jià)。從人口方面看，房?jī)r(jià)指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個(gè)城市以人口勞動(dòng)力流入為主；小于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力是流出為主。如果這個(gè)數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個(gè)城市未來的房?jī)r(jià)會(huì)漲。用這個(gè)公式在中國(guó)看每一個(gè)城市未來房?jī)r(jià)漲跌百發(fā)百中。從供給方面看，鄭州經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)的同時(shí)，土地供應(yīng)處于平穩(wěn)的狀態(tài)。因此，從成本理論和土地資源的稀缺性角度看，鄭州房?jī)r(jià)在2015年或緩漲，對(duì)鄭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的作用。需要發(fā)揮房地產(chǎn)的價(jià)格形成機(jī)制作用，把房?jī)r(jià)控制在合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，以保持鄭州的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。從需求角度看，隨著鄭州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升，鄭州人才引進(jìn)的力度越來越大，從而形成了一批剛需群體，對(duì)促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)的價(jià)格穩(wěn)定具有積極的作用。[4](P3-23)生存性需求是房屋需求的基礎(chǔ)，因此在城市發(fā)展的過程中會(huì)產(chǎn)生很多的房屋需求群體，必須從改善民生的角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生良好的作用。對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的分析，需要從需求彈性和供給彈性原理出發(fā)，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的形成情況進(jìn)行綜合性分析?？梢钥闯?，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)必然要刺激房?jī)r(jià)的上漲，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景下，鄭州房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)不存在，但是緩和上漲的概率還是很大的。

鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的刺激，因此,房?jī)r(jià)緩漲也是鄭州城市發(fā)展的一種需求。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州要緊緊圍繞城市發(fā)展的中心工作，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展，為城市的全面優(yōu)化發(fā)展提供重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州的發(fā)展與各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要緊密結(jié)合在一起。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度看，房?jī)r(jià)過快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不利的。因此，在鄭州城市發(fā)展的過程中，房?jī)r(jià)會(huì)趨于緩和上漲的狀態(tài)，對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的作用，對(duì)鄭州的綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升會(huì)起到重要的推動(dòng)作用。鄭州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市的容納能力具有緊密的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用是非常明顯的。在當(dāng)前的情況下，鄭州各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需要在房地產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)下取得健康穩(wěn)定的發(fā)展。[5](P151-172)為促使鄭州經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展，城市需要不斷地招商引資。這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和緩漲都具有重要的作用。城市的可持續(xù)發(fā)展與房?jī)r(jià)的緩漲是緊密聯(lián)系在一起的。需要從發(fā)展的眼光出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在具體實(shí)施的過程中需要制定完善的管理制度，確保房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定和平衡，對(duì)整個(gè)鄭州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升具有積極的作用。

鄭州房?jī)r(jià)在運(yùn)行的過程中需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以改善民生為基本依據(jù)，通過有效的價(jià)格管理，以確保房地產(chǎn)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。通過有效推進(jìn)房?jī)r(jià)的科學(xué)化、民生化管理，形成有效的價(jià)格管理機(jī)制，以保證鄭州房地產(chǎn)處于科學(xué)發(fā)展的態(tài)勢(shì)；通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)其他領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)處于健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)；通過積極有效的房地產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)有力科學(xué)的管理，提高房地產(chǎn)的綜合發(fā)展水平。鄭州城市的競(jìng)爭(zhēng)力是整個(gè)城市發(fā)展的基礎(chǔ)，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州房地產(chǎn)要不斷調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過加大保障安居房建設(shè)，提高房地產(chǎn)的綜合發(fā)展水平，這對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)行模式處于規(guī)范的狀態(tài)具有重要的作用。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在2015年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須依托資金的動(dòng)力。因此，通過房地產(chǎn)的健康發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的綜合性管理，這可為鄭州各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生積極的作用。鄭州各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)緩和上漲。依托房?jī)r(jià)緩和上漲，可實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的優(yōu)化。2015年，鄭州房?jī)r(jià)或緩和上漲與城市發(fā)展的一系列宏觀政策是緊密聯(lián)系在一起的。在新的時(shí)代背景下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)要保持健康平穩(wěn)發(fā)展，必須依托城市自身的發(fā)展。城市自身的發(fā)展必然要求房地產(chǎn)處于健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。鄭州房?jī)r(jià)在新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的引領(lǐng)下，下降是件不可能的事情。宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)必然會(huì)促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型模式下，鄭州房?jī)r(jià)大漲的可能性也不大，房?jī)r(jià)大漲不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，因此在2015年的新態(tài)勢(shì)下，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)處于緩和上漲的態(tài)勢(shì)，此種態(tài)勢(shì)對(duì)整個(gè)城市的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

三、總 結(jié)

從鄭州城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，其房?jī)r(jià)2003年在2 300元/平方米左右。從當(dāng)時(shí)的情況看，房?jī)r(jià)的話題很少被人關(guān)注，2005年起，鄭州房?jī)r(jià)步入快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，此時(shí)房?jī)r(jià)越來越引起人們的關(guān)注。近年來，鄭州在各類促就業(yè)、保民生的政策引領(lǐng)下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷優(yōu)化，對(duì)整個(gè)城市的多元化發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動(dòng)作用。鄭州在新的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過引進(jìn)人才等方面的措施吸引了大量的優(yōu)秀人才進(jìn)入鄭州這座城市，這對(duì)鄭州的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展起到了建設(shè)性的作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)步入商品化時(shí)代。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，鄭州房?jī)r(jià)2015年或緩漲的原因是多樣的，必須從影響鄭州房?jī)r(jià)的因素分析，建立完善的房?jī)r(jià)指標(biāo)控制管理體系，才能更加科學(xué)地分析房?jī)r(jià)，這對(duì)指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要的作用。鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的刺激，因此，房?jī)r(jià)緩漲也是鄭州城市發(fā)展的一種需求。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州要緊緊圍繞城市發(fā)展的中心工作，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)各項(xiàng)事業(yè)不斷的發(fā)展，為城市的全面優(yōu)化發(fā)展提供重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。鄭州房?jī)r(jià)在運(yùn)行的過程中需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以改善民生為基本依據(jù)，通過有效的價(jià)格管理，以確保房地產(chǎn)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。通過有效推進(jìn)鄭州房?jī)r(jià)的科學(xué)化、民生化管理，形成有效的價(jià)格管理機(jī)制。鄭州房?jī)r(jià)在新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的引領(lǐng)下，下降是不可能的事情。宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)必然會(huì)促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型模式下，鄭州房?jī)r(jià)大漲的可能性也不大。房?jī)r(jià)大漲不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，因此在2015年的新態(tài)勢(shì)下，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)處于緩和上漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)二線城市大同小異。

[1] [美]Jeffrey Frankel.中國(guó)還不是第一大經(jīng)濟(jì)體[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014,(4).

[2] [美]米歇爾·魯塔,[日]齊藤美香.全球價(jià)值鏈[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014,(3).

[3] 廖 薇,[美]桑帕聞德·儒勒·阿門德·塔普索巴.中國(guó)的貨幣政策與利率自由化[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014,(4).

[4] 張 勛,徐建國(guó).中國(guó)資本回報(bào)率的再測(cè)算[J].世界經(jīng)濟(jì),2014,(8).

[5] 張 明,肖立晟.國(guó)際資本流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素[J].世界經(jīng)濟(jì),2014,(8).

Empirical Analysis on House Price Changes of 2015 in Second Tier Cities——A Case Study of Zhengzhou

LIU Jing-zhe

(Faculty of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

With the development of social economy, the real estate industry development is facing all kinds of pressure. In the new market environment, in order to achieve the healthy and stable development, China must maintain a sound and steady development of real estate, to ensure it plays a positive role in the development of national economy. Zhengzhou, as a central city of China, has a good geographical advantage. The reasonable development of Zhengzhou’s real estate is crucial for Henan and even the whole country. Through the analysis of the possibility of various economic indicators, the housing prices of 2015 in Zhengzhou will keep the upward trend and has the tiny possibility of decline or even collapse.

second tier cities; house price change; Zhengzhou

2015-04-02

劉勁哲(1972-)，男，河南桐柏人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，統(tǒng)計(jì)師，鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院特聘教授，鄭州財(cái)貿(mào)專修學(xué)院董事，主要從事經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究。

F293.3

A

1672-2388(2015)02-0059-03