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        物業(yè)管理中的政府治理思考

        2015-03-24 12:12:53賀瑤
        企業(yè)文化·中旬刊 2015年2期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理對(duì)策發(fā)展

        賀瑤

        摘 要:本文針對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)在發(fā)展中暴露出諸多的弊病,通過對(duì)政府在物業(yè)管理中的職能探究,分析了各類問題并探析其應(yīng)對(duì)的方法,指出了物業(yè)管理在以后的發(fā)展中需要解決的問題,來促進(jìn)物業(yè)管理向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;發(fā)展;對(duì)策

        物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革,是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)、現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房體制改革的推進(jìn)而出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理是管理的一種,具備管理的一般屬性和特點(diǎn)。

        1.物業(yè)管理發(fā)展過程中的問題

        在物業(yè)管理的發(fā)展過程中,會(huì)波及到很多不同性質(zhì)的主體,主體間還會(huì)存在很多關(guān)系,比如:有行政管理方面、民事法律方面。由于在發(fā)展較滯后的地區(qū),物業(yè)管理的制度較為落后,因此帶來了各種問題,比如說導(dǎo)致了各個(gè)主體之間不明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,產(chǎn)權(quán)的關(guān)系也不夠明確,帶了的法律責(zé)任問題也不明晰。尤其是一些開發(fā)商與物業(yè)管理公司不能更好的各司其職,房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)的時(shí)候由于各種原因留下了或多或少的工程質(zhì)量問題,平時(shí)不明顯,但是很多都是在物業(yè)管理過程中凸顯出來的,這樣一來就使物業(yè)公司無(wú)辜承擔(dān)本來要有開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任,責(zé)任不明確的狀況就讓物業(yè)和業(yè)主間的矛盾更加惡化了。另外,物業(yè)管理主要涉及到物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)對(duì)象的利益。目前有兩個(gè)問題較為突出:物業(yè)收費(fèi)比較難,收費(fèi)的方式?jīng)]有規(guī)范化。由于前期房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司存在一些責(zé)任承擔(dān)的問題?,F(xiàn)在物業(yè)的以供水供電等的權(quán)利來強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)。這樣就使雙方的矛盾加深,會(huì)導(dǎo)致紛爭(zhēng)的產(chǎn)生。

        2.政府治理在物業(yè)管理中的作用

        市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從某種意義上說就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理快速發(fā)展的前提和基礎(chǔ)就是要制定及實(shí)施規(guī)范合理的市場(chǎng)規(guī)則,加強(qiáng)行業(yè)立法,加大依法管理力度。制度也是一種公共產(chǎn)品,而且是稀缺的關(guān)鍵資源,政府應(yīng)承擔(dān)起物業(yè)管理制度創(chuàng)新的推動(dòng)者和主要設(shè)計(jì)者的職責(zé)。實(shí)際上,我們可以看到,在當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理工作實(shí)踐中,政策法規(guī)發(fā)展滯后的情況是比較嚴(yán)重的,尤其是要在國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》根本性立法中予以體現(xiàn)“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的正確理念,回顧我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的國(guó)務(wù)院和一些地方的物業(yè)管理?xiàng)l例,在這一點(diǎn)上還是比較欠缺的。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在社區(qū)房屋管理有許多強(qiáng)制性的法規(guī),用以維護(hù)社區(qū)、城區(qū)的公共環(huán)境和社會(huì)秩序,較好體現(xiàn)了準(zhǔn)公共產(chǎn)品的立法理念和特點(diǎn)。從當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理政策法規(guī)整體性看,應(yīng)該說已經(jīng)建立了大致的框架,主體法規(guī)已經(jīng)具備,但是制度本身的層次性還不夠、配套法規(guī)還比較缺乏。規(guī)則之間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,由于沒有一個(gè)科學(xué)立法理念作為整體指導(dǎo),缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性,規(guī)則之間作用相互抵消,整個(gè)制度的效率必然受到影響。物業(yè)管理立法應(yīng)以準(zhǔn)公共產(chǎn)品的有效提供為理念,注重規(guī)則之間的協(xié)調(diào)和配合。目前我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理的主要法律依據(jù)僅有:2003 年國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部 2004 年制定的《物業(yè)企業(yè)質(zhì)量管理辦法》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、2005 年制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。這些已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于形勢(shì)的發(fā)展,雖然一些地區(qū)制定了一些地方性法規(guī),但總體上看我國(guó)一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系,甚至有些規(guī)范性文件之間存在矛盾,造成實(shí)踐中無(wú)法可依及操作性差的困難。我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理的法律體系仍顯出零散、不全面等方面的問題。

        矛盾加深,會(huì)導(dǎo)致紛爭(zhēng)的產(chǎn)生。

        3.加強(qiáng)物業(yè)管理的對(duì)策研究

        3.1 進(jìn)行資源優(yōu)化配置

        在物業(yè)快速發(fā)展的今天,政府應(yīng)該對(duì)其重視起來,使用積極扶植的措施來促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化發(fā)展,推進(jìn)物業(yè)管理的快速健康發(fā)展。推行物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)化發(fā)展,推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化。只有不斷競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰,才會(huì)使物業(yè)公司不斷進(jìn)取,采用新的方式技術(shù)管理好物業(yè),才能夠使物業(yè)管理增加新鮮的有用的東西。但是競(jìng)爭(zhēng)化的發(fā)展還是需要政府的協(xié)助以及廣闊的市場(chǎng),一些壟斷行為會(huì)阻礙物業(yè)的快速發(fā)展。所以政府應(yīng)該根據(jù)本地實(shí)際情況來調(diào)控,對(duì)各個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行資源優(yōu)化配置,使物業(yè)的市場(chǎng)更加健康的發(fā)展。

        3.2 轉(zhuǎn)變?cè)械南M(fèi)觀念

        許多業(yè)主要充分認(rèn)識(shí)到過去的消費(fèi)觀念已經(jīng)過時(shí)了,現(xiàn)在物業(yè)管理公司是全新的科學(xué)化規(guī)范化的服務(wù),是市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢(shì),物業(yè)公司就是為業(yè)主服務(wù)產(chǎn)生的,但這絕不是沒有回報(bào)的,物業(yè)公司和業(yè)主之間是合作的關(guān)系。各有各的權(quán)利與義務(wù),互相尊重才能雙贏。消除對(duì)物業(yè)的誤解。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理,積極配合物業(yè)的管理,在沒有觸及自身利益時(shí),與物業(yè)人員好好溝通,及時(shí)解決合作時(shí)產(chǎn)生的各種問題。主人翁的意識(shí)要重視。業(yè)主就是小區(qū)的主人翁,每個(gè)業(yè)主的生活環(huán)境質(zhì)量都與這個(gè)小區(qū)聯(lián)系著,愛護(hù)自身生存的環(huán)境才能幸福的生活,因此每個(gè)主人翁的合理意識(shí)要加強(qiáng)。

        3.3 加強(qiáng)市場(chǎng)觀念和服務(wù)意識(shí)

        物業(yè)的需求才是物業(yè)發(fā)展的成品,對(duì)物業(yè)需求的進(jìn)行服務(wù)是物管的本質(zhì)。所以物業(yè)發(fā)展的根本就是物業(yè)公司要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)的觀念。物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)化的管理。使政企進(jìn)行分開管理,加強(qiáng)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)力,積極推動(dòng)物業(yè)公司的快速發(fā)展是物業(yè)在管理方面的問題。整個(gè)物業(yè)人員的能力、素質(zhì)都是公司的形象代表。專業(yè)素養(yǎng)高、能力強(qiáng)的人才能夠更好的提升服務(wù)質(zhì)量。因此,物業(yè)公司在選拔人才的時(shí)候要嚴(yán)格把好每一個(gè)環(huán)節(jié),從根本上提升物業(yè)公司服務(wù)的滿意度。

        4.結(jié)束語(yǔ)

        目前物業(yè)是服務(wù)業(yè)中相當(dāng)重要的部門,對(duì)增加就業(yè)率、提高生活環(huán)境的水平、促進(jìn)居民合理消費(fèi)有重要作用,國(guó)家應(yīng)該對(duì)這樣的低能耗、無(wú)污染的行業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)和支持。因此,我國(guó)應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在落實(shí)過程中不斷進(jìn)行健全,只有這樣物業(yè)管理才能夠更加的規(guī)范化。專業(yè)水平和科學(xué)管理方法才能夠沿著上升的趨勢(shì)發(fā)展,才能夠帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,構(gòu)建和諧美好的文明城市。

        參考文獻(xiàn):

        [1]楊中宣.物業(yè)管理市場(chǎng)及發(fā)展展望[J],商場(chǎng)現(xiàn)代化,2013

        [2]耿慶海.規(guī)范物業(yè)管理建設(shè)和諧社區(qū)[J].中國(guó)建設(shè)報(bào),2014

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