叢慧芳

福建廈門（361000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的主要問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

叢慧芳

福建廈門（361000）

通過(guò)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題。分析探討了工程企業(yè)如何嚴(yán)格把控制量成本，作好工程管理，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的建筑工程的應(yīng)對(duì)措施，以獲得最大化利益。

房地產(chǎn)；工程管理；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)措施

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題

1）設(shè)計(jì)管理

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)程中的先決步驟，對(duì)于項(xiàng)目工程建設(shè)的順利開(kāi)展起著至關(guān)緊要的作用。古語(yǔ)云，九層之臺(tái)，起于壘土。設(shè)計(jì)管理作為一個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要。未有效進(jìn)行優(yōu)化的設(shè)計(jì)可能會(huì)在工程進(jìn)度、項(xiàng)目成本、人力成本等方面造成一定的損失。不合理的設(shè)計(jì)將在后期的施工過(guò)程中產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度與造價(jià)，例如，未對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升起到作用的個(gè)性設(shè)計(jì)（有施工難度、無(wú)實(shí)用功能）、對(duì)基地地質(zhì)情況了解不準(zhǔn)確、未經(jīng)優(yōu)化的施工圖紙（含鋼量未合理優(yōu)化）等。

2）成本管理

成本管理是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的過(guò)程，因此，投資方在進(jìn)行投資時(shí)應(yīng)重視對(duì)工程成本的控制力度。對(duì)造價(jià)信息的嚴(yán)格把控，能為建筑工程的有效建設(shè)節(jié)約成本，也能激發(fā)建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有效利用資金設(shè)計(jì)節(jié)能建筑，達(dá)到最大利益[1]。競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)要求工程企業(yè)逐漸提高自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)對(duì)建筑工程的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

3）施工管理

施工管理是房地產(chǎn)工程建設(shè)的基礎(chǔ)性也是關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)中的團(tuán)隊(duì)招標(biāo)、地基處理、技術(shù)配備、人員考核等方面都影響著項(xiàng)目的工程質(zhì)量。因此嚴(yán)控工程招標(biāo)質(zhì)量，確定合適的中標(biāo)人，制定相應(yīng)的施工方考核方法顯得尤為重要。當(dāng)然僅僅擁有有能力的施工團(tuán)隊(duì)是不夠的，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)配備有豐富經(jīng)驗(yàn)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，當(dāng)施工進(jìn)程中遇到阻滯時(shí)能及時(shí)溝通協(xié)調(diào)提供解決措施。

4）第三方管理

監(jiān)控管理制度的健全與創(chuàng)新，監(jiān)理工作的切實(shí)到位，有利于項(xiàng)目工程的進(jìn)度與質(zhì)量建設(shè)。有效地控制施工方的各種投機(jī)取巧心理、拖沓散漫的工作態(tài)度對(duì)于提高項(xiàng)目工程建設(shè)的進(jìn)度與質(zhì)量起著重要作用。工程進(jìn)度與質(zhì)量得到有效地控制，也會(huì)相應(yīng)的節(jié)約工程造價(jià)。

2 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在問(wèn)題的解決措施

2.1 前期規(guī)劃管理

1）總體規(guī)劃

①項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)部門時(shí)，該項(xiàng)目的成功則需要有合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理也是如此。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作涉及開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)等多個(gè)部門的統(tǒng)籌協(xié)作,為了避免各部門目標(biāo)方向不一致導(dǎo)致的扯皮，項(xiàng)目起始召開(kāi)一個(gè)會(huì)議使各部門就項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)成一致意見(jiàn)，對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)度管理與后期各進(jìn)程中的配合協(xié)調(diào)十分重要。

②設(shè)計(jì)管理

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平是關(guān)乎項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵因素，稍有差錯(cuò)就會(huì)釀成不可預(yù)估的后果。開(kāi)發(fā)商需要明確的基本原則有:第一必須要求設(shè)計(jì)方提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，讓設(shè)計(jì)方明確應(yīng)在不違反國(guó)家各項(xiàng)規(guī)范的原則下，設(shè)計(jì)符合甲方認(rèn)可的市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)過(guò)程中保證質(zhì)與量的完善結(jié)合。第二，應(yīng)組織工程及成本人員對(duì)施工圖紙進(jìn)行內(nèi)部審查，提出合理的優(yōu)化建議，及時(shí)對(duì)施工圖紙進(jìn)行修正，利于提高項(xiàng)目進(jìn)度與造價(jià)控制,減少后期設(shè)計(jì)變更量。該項(xiàng)工作應(yīng)于工程招標(biāo)工作啟動(dòng)前完成[2]。第三，堅(jiān)持創(chuàng)意設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品加速了工程開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，降低了工程的開(kāi)發(fā)成本。但規(guī)模化的發(fā)展不代表機(jī)械化的產(chǎn)出,在開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中適當(dāng)增加創(chuàng)意設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，有利于樹(shù)立企業(yè)的品牌形象。

③成本造價(jià)控制

工程造價(jià)信息提供的材料價(jià)格是工程設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)預(yù)算結(jié)算材料的法定依據(jù)。首先，投資方與設(shè)計(jì)方應(yīng)對(duì)造價(jià)信息多方面的認(rèn)識(shí)與了解，有助于把握當(dāng)前市場(chǎng)新型工程設(shè)備與材料。其次，成本造價(jià)管理要具備公正性，既要維護(hù)工程的投資商的利益,也要合理維護(hù)過(guò)程承包商的利益。最后，對(duì)于成本造價(jià)的管控不應(yīng)僅針對(duì)工程結(jié)算時(shí)的核算和校驗(yàn)，前期設(shè)計(jì)階段對(duì)施工圖紙?zhí)岢龊侠淼膬?yōu)化建議對(duì)工程造價(jià)的節(jié)省起著決定性的作用。

2）配合協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)是惠及千萬(wàn)民眾的福利工程，其中涉及到的環(huán)節(jié)繁雜，如政府方面的溝通工作、建設(shè)環(huán)境的調(diào)研、投資方與施工方的規(guī)劃、技術(shù)設(shè)備的配給、工作人員的專業(yè)技能、工程質(zhì)量的監(jiān)管審計(jì)等。因此，在管理規(guī)劃中，要加強(qiáng)各部門的配合協(xié)調(diào)工作，為工程建設(shè)提供良好的環(huán)境。

2.2 現(xiàn)場(chǎng)施工管理

1）質(zhì)量管理

對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)的質(zhì)量管理工作，必須做到強(qiáng)硬有力,不能為牟取暴利而違背道德與法律。提升項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)從以下兩個(gè)方面入手:①提升人員素質(zhì)。不僅要提升施工人員的專業(yè)技術(shù)水平，還要提升施工方、甲方、監(jiān)理方三方團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量與道德意識(shí)。②選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料。應(yīng)在滿足規(guī)范、保證安全的前提下合理地控制材料成本，從而提高整體工程建設(shè)的質(zhì)量[3]。

2）考核管理

施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商不但可以依靠第三方（監(jiān)理）的現(xiàn)場(chǎng)管控，還可以制定自己的考核機(jī)制，總結(jié)制定相應(yīng)的考核點(diǎn)。可根據(jù)工程的進(jìn)展情況按期段（如一個(gè)月或45 d）對(duì)質(zhì)量與進(jìn)度兩個(gè)方面進(jìn)行考核，及時(shí)溝通考核結(jié)果?？己瞬粦?yīng)僅針對(duì)施工方，還應(yīng)考核甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，雙向并行考核可以避免責(zé)任的推脫，利于溝通協(xié)調(diào)。

3）變更與簽證管理

工程變更與簽證不及時(shí)不僅會(huì)影響工程進(jìn)度，還會(huì)導(dǎo)致工程結(jié)算時(shí)的扯皮。應(yīng)采取有效的措施加以解決，第一，應(yīng)控制單據(jù)的產(chǎn)生與審批完成時(shí)間，如可以結(jié)合考核工作進(jìn)行管理。第二，為了提高單據(jù)審批效率可以考慮授權(quán)給有豐富經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理，不能事無(wú)巨細(xì)均提交高層領(lǐng)導(dǎo)。保證變更與簽證回復(fù)的及時(shí)性有利于與施工單位間的溝通與協(xié)調(diào)。

3 小結(jié)

城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，使得建筑工程的密度逐漸增大，也就使得投資商對(duì)工程建設(shè)過(guò)程的管理有了更加嚴(yán)格的要求。工程建設(shè)優(yōu)秀的、科學(xué)的管理，有利于節(jié)約建設(shè)過(guò)程的成本，實(shí)現(xiàn)投資商的利益最大化。企業(yè)集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的有效控制，也是自身綜合實(shí)力的體現(xiàn)。

[1]趙李華,茹建栗,馬美芳.淺談水利工程建設(shè)監(jiān)理工作存在的問(wèn)題及原因分析[J].科技風(fēng),2011(03).

[2]劉一民,戰(zhàn)春秀.淺議業(yè)主在招標(biāo)過(guò)程中如何控制和管理項(xiàng)目的工程造價(jià)[A].

[3]蔣航宇,陳建華.工程項(xiàng)目施工質(zhì)量控制效果評(píng)價(jià)研究[J].價(jià)值工程,2011(14).