仇兵奎，張 惠

(1.晉中學院公共管理學院，山西晉中030600;2.華中科技大學應用經(jīng)濟學博士后流動站，武漢430074;3.華南師范大學城市文化學院，廣東佛山528225)

0 引言

耦合作為一個名詞術(shù)語，在物理、通信、軟件、機械等學科內(nèi)都有其特定的內(nèi)涵，概括起來主要是指對兩個或兩個以上實體或體系之間相互聯(lián)系、相互作用、相互依賴程度的一個度量［1-2］。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展是兩個性質(zhì)不同的系統(tǒng)，二者各自的耦合要素相互作用、彼此影響，客觀上存在著極其復雜的交互耦合關(guān)系。一方面，城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，使城市基礎設施不斷改善，城市生活日益便利，大量非農(nóng)業(yè)人口涌入城市，房地產(chǎn)需求加大，而且眾多失地農(nóng)民的被動城鎮(zhèn)化也促使房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)及價格等方面不斷完善;另一方面，房地產(chǎn)投資過熱、交易中的投機行為、房價的非理性增長以及房屋的大量空置等，在一定程度上會反作用于城鎮(zhèn)化，影響城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的總體關(guān)系就是這種作用與反饋關(guān)系的總和。但是從另一個角度來看，房地產(chǎn)發(fā)展中存在的諸多問題是城鎮(zhèn)化進程中產(chǎn)生的，歸根到底是城鎮(zhèn)化發(fā)展方式與房地產(chǎn)發(fā)展狀況不協(xié)調(diào)所致，而不在于城鎮(zhèn)化自身，因而只能在城鎮(zhèn)化的動態(tài)發(fā)展中不斷予以解決。目前，國內(nèi)學者對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)互動關(guān)系的研究主要從以下2個角度出發(fā):(1)城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵。城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。隨著人口素質(zhì)的全面提高以及生活質(zhì)量的提高，人們對于居住條件的要求逐漸提高，客觀上也刺激了房地產(chǎn)投資的增加。(2)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的互動關(guān)系。師立新等在分析房地產(chǎn)市場影響因素時，認為城鎮(zhèn)化水平是其一個重要因素，城鎮(zhèn)化推動住房需求，拉動房價增長［3］;陳真真等以上海為例對上海市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)性進行量化說明，從人口郊區(qū)化、房地產(chǎn)的空間分布直接說明房地產(chǎn)發(fā)展對城鎮(zhèn)化的影響路徑，通過房地產(chǎn)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及生態(tài)環(huán)境和軌道交通間接闡述了房地產(chǎn)發(fā)展對于城鎮(zhèn)化的作用機制［4］。但學者們對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)互動渠道與機制的研究較少，并沒有對其進行系統(tǒng)深入的剖析，并且隨著新型城鎮(zhèn)化概念的不斷深化以及國家對于房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)注，區(qū)域城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如何協(xié)調(diào)發(fā)展，學者們并未涉及。

武漢是全國特大城市之一和重要的交通樞紐，華中地區(qū)和長江中游的經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。2013年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9 051.27億元，城市居民人均可支配收人29 821.22元，人均消費支出20 157.32元，人均住房建筑面積34.75 m2;完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1 905.60億元，占全市社會固定資產(chǎn)總投資的31.75%，其中，住宅開發(fā)投資1 250.78億元，辦公樓投資123.68億元，商業(yè)營業(yè)用房投資274.26億元，其他投資256.88億元。根據(jù)武漢市政府常務會議審議并通過的《關(guān)于加快推進新農(nóng)村建設的意見》草案，武漢市城鎮(zhèn)化水平在“十二五”末將達到77%，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展狀況之間的協(xié)調(diào)程度在時間上是如何演變的?怎樣才能更好地實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)良性互動?針對這些問題，借助改進的TOPSIS法與耦合協(xié)調(diào)度模型，利用武漢市2002—2013年相關(guān)指標數(shù)據(jù)，對城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)發(fā)展狀況及二者的耦合協(xié)調(diào)度進行分析，為引導城鎮(zhèn)化有序發(fā)展、促進房地產(chǎn)健康運行、實現(xiàn)二者有機協(xié)調(diào)提供科學依據(jù)。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來源

1.1 指標體系構(gòu)建

指標體系的建立是進行綜合評價的關(guān)鍵內(nèi)容。為了揭示城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展狀況間的協(xié)調(diào)程度，從系統(tǒng)論角度，遵循科學性、系統(tǒng)性、概括性和數(shù)據(jù)可獲取性等原則，對城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況指標進行篩選，建立評價指標體系(表1)。由于所選指標間量綱不同，采用極差標準化法［5-6］對正、負效應指標進行標準化處理，統(tǒng)一量綱，且利用變異系數(shù)法［7-8］確定各指標權(quán)重。

表1 城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況評價指標體系Tab.1 Evaluation indicator system of urbanization and real estate development condition

1.2 研究方法

1.2.1 綜合指數(shù)評價模型。TOPSIS法是一種多屬性決策方法，已被廣泛用于多目標決策評價中［9］。其基本原理是通過構(gòu)造決策問題中的各指標最優(yōu)解和最劣解，計算比較對象靠近最優(yōu)解和遠離最劣解的程度，給出比較對象的優(yōu)劣排序，作為決策判據(jù)。與傳統(tǒng)的TOPSIS法相比，改進的TOPSIS法［10］主要針對評價對象與正理想解和負理想解的評價公式進行了改進。具體步驟如下。

①構(gòu)建指標標準化后數(shù)據(jù)矩陣V=(vij)m×n。

②根據(jù)各指標權(quán)重，構(gòu)建加權(quán)的決策矩陣:

⑤計算各評價單元與最優(yōu)值的相對接近度Ci。Ci越大，表示評價對象狀態(tài)越優(yōu)，若評價對象各指標均處于最優(yōu)狀態(tài)，則Ci=1;若評價對象各指標均處于最劣狀態(tài)，則Ci=0。公式如下:

1.2.2 耦合協(xié)調(diào)度評價模型。目前，國內(nèi)外關(guān)于協(xié)調(diào)度的計算方法主要有4種［11］:耦合協(xié)調(diào)度模型、灰色關(guān)聯(lián)模型、熵變方程法、區(qū)間值判斷法。借鑒物理學中的容量耦合概念和容量耦合系數(shù)模型來計算耦合協(xié)調(diào)度:

式中:D為耦合協(xié)調(diào)度;C為耦合度系數(shù);F(x)，G(y)分別為新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)健康狀況;α和β為待定權(quán)數(shù)，一般取0.5。從耦合協(xié)調(diào)度公式可以看出，其取值在0～1之間，等于1時為最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)，越小則越不協(xié)調(diào)。耦合協(xié)調(diào)度的分級標準見表2。

表2 耦合協(xié)調(diào)度等級劃分標準Tab.2 Criteria for evaluating coupling coordination degree

1.3 數(shù)據(jù)來源

本研究所用原始數(shù)據(jù)主要來源于《武漢統(tǒng)計年鑒》(2003—2014)、《武漢建設年鑒》(2003—2014)以及2002—2013年武漢市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報和各年度《武漢市房地產(chǎn)市場運行情況通報》。

2 結(jié)果分析

利用改進的TOPSIS法計算得出2002—2013年武漢市城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，并通過耦合協(xié)調(diào)度模型，對兩系統(tǒng)的耦合度及協(xié)調(diào)性水平進行測度(表3)。

表3 武漢市2002—2013年城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展綜合指數(shù)及協(xié)調(diào)度Tab.3 Synthetic appraising index for urbanization and real estate development and coordinative degree between them in Wuhan City during 2002—2013

2.1 綜合發(fā)展指數(shù)分析

從表3和圖1可以看出，2002—2013年期間，武漢市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況均呈不斷增長態(tài)勢，其中，城鎮(zhèn)化發(fā)展綜合指數(shù)由2002年的0.083 7發(fā)展到2013年的0.865 9，年均增長率高達23.67%，而房地產(chǎn)發(fā)展綜合指數(shù)在研究期內(nèi)的年均增長率僅為7.56%。作為衡量城市房價泡沫的一個重要參考值，2013年，武漢市房價收入比高達8.9，大大超過一些發(fā)達國家規(guī)定的泡沫區(qū)標準，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)發(fā)展狀況綜合指數(shù)的提升。

圖1 2002—2013年武漢市城鎮(zhèn)化發(fā)展水平綜合指數(shù)與房地產(chǎn)發(fā)展狀況指數(shù)動態(tài)變化Fig.1 Variations of synthetic appraising index of urbanization and real estate development in Wuhan City from 2002 to 2013

從城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)綜合序參量運行趨勢可以看出，二者的發(fā)展呈剪刀狀，以2008年為分水嶺，在此之前，武漢市城鎮(zhèn)化發(fā)展滯后于房地產(chǎn)發(fā)展，而在2008年之后，持續(xù)高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程對于房地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求，使得武漢市房地產(chǎn)供需總量、結(jié)構(gòu)等歷史欠賬及后期非理性增長等問題不斷顯露，房地產(chǎn)發(fā)展開始滯后于城鎮(zhèn)化發(fā)展，且隨著時間的推移，二者間的差距不斷擴大，2012年，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平綜合指數(shù)與房地產(chǎn)發(fā)展狀況指數(shù)的差值為0.196 0，相對滯后性表現(xiàn)得最為明顯。

2.2 耦合協(xié)調(diào)度分析

由表3可知，2002—2013年武漢市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況耦合度指數(shù)在0.4～0.5之間波動，耦合程度較低，表明城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展并沒有與房地產(chǎn)形成高效的互助效應，并且耦合度自2008年起有下降趨勢，主要是因為近年來社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)供給總量的增長速度并不能完全消化需求的膨脹速率。

武漢市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況耦合協(xié)調(diào)度指數(shù)在研究時段內(nèi)逐年遞增，說明城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展系統(tǒng)一直在朝著更加完善與協(xié)調(diào)的方向發(fā)展，若能保持目前發(fā)展態(tài)勢并且排除突變因素，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展系統(tǒng)會不斷進入更高層次的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展階段(圖2)。對比圖1和圖2后發(fā)現(xiàn)，耦合協(xié)調(diào)度的運行軌跡與房地產(chǎn)發(fā)展綜合指數(shù)變化情況具有很大的相似性，耦合協(xié)調(diào)度指數(shù)在研究期內(nèi)增長0.227 1，平均每年增長0.028 1，根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度發(fā)展標準，可將武漢市2002—2013年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調(diào)性演化趨勢分為5個階段。

圖2 2002—2013年武漢市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)發(fā)展狀況耦合協(xié)調(diào)度Fig.2 Coupling coordinative degree of urbanization and real estate development in Wuhan Ctiy from 2002 to 2013

2.2.1 2002—2003年中度失調(diào)階段。此階段是研究時段內(nèi)武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調(diào)性最低的時期，城鎮(zhèn)化水平綜合指數(shù)低于0.1，地方政府盲目推動城市建設，導致房地產(chǎn)過度開發(fā)，這種發(fā)展模式在短期內(nèi)能夠推動城市發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的繁榮，但最終會導致城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，資源嚴重浪費，阻礙城市與房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，

2.2.2 2004—2005年輕度失調(diào)階段。在此時段內(nèi)，由于長遠、科學的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的缺失或滯后，使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展與環(huán)境、資源、生態(tài)之間的矛盾和沖突日益突出，極大地制約了城鎮(zhèn)化進程，但隨著時間的推移，城鎮(zhèn)化滯后于房地產(chǎn)發(fā)展的程度不斷降低，兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性有一定程度的提升。

2.2.3 2006—2009年瀕臨失調(diào)階段。城鎮(zhèn)化水平綜合指數(shù)在這一階段內(nèi)有了較大幅度的提升，房地產(chǎn)發(fā)展狀況指數(shù)處在考察期的適中水平，且兩系統(tǒng)的耦合度在這此時段內(nèi)達到最高值，二者的交互作用不斷凸顯，協(xié)調(diào)狀況由“輕度失調(diào)”轉(zhuǎn)為“瀕臨失調(diào)”。

2.2.4 2010—2011年勉強協(xié)調(diào)階段。在快速城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)村人口涌入城市，大幅增加了房地產(chǎn)市場的需求總量，也對房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠影響。盡管在這一時段內(nèi)武漢市城鎮(zhèn)化水平仍然較低，但是綜合發(fā)展指數(shù)有了一定程度的提高，且房地產(chǎn)開發(fā)的時間間隔效應不斷顯現(xiàn)，使城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展逐步協(xié)調(diào)。

2.2.5 2012—2013年初步協(xié)調(diào)階段。在此階段內(nèi)，武漢市城鎮(zhèn)化水平綜合指數(shù)不斷攀升，住房需求旺盛，但由于高檔商品房利潤空間更大，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，別墅和高檔公寓的開發(fā)面積和投資金額不斷增長，中低檔商品房投資明顯不足，加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡，一定程度上影響著房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)程度。

3 結(jié)論與展望

第一，2002—2013年，武漢市城鎮(zhèn)化水平綜合指數(shù)與房地產(chǎn)發(fā)展狀況均呈逐年增加趨勢，但從2008年起，房地產(chǎn)發(fā)展逐漸滯后于城鎮(zhèn)化，且有不斷加大的趨勢，因此，要在城鎮(zhèn)化推進過程中制定科學合理的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)化體系，合理確定城市定位以及城市的主導產(chǎn)業(yè)，引導房地產(chǎn)有序發(fā)展。

第二，在研究時段內(nèi)，武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度變化軌跡與房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)波動情況有較大的相似性，依據(jù)耦合協(xié)調(diào)度等級劃分標準，耦合協(xié)調(diào)度主要經(jīng)歷了5種類型，分別是中度失調(diào)、輕度失調(diào)、瀕臨失調(diào)、勉強協(xié)調(diào)與初步協(xié)調(diào)。今后要平衡房地產(chǎn)總量，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保證房屋質(zhì)量及房價的理性增長，從而使其與城鎮(zhèn)化產(chǎn)生最大的互動效應。

由于尚未形成統(tǒng)一的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調(diào)性評判模型，本研究依據(jù)物理學耦合系統(tǒng)概念，初步構(gòu)建了武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的耦合度模型與耦合協(xié)調(diào)度模型，并利用相關(guān)數(shù)據(jù)進行了分析。在以后的研究中，評價模型有待進一步完善。

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