◎ 高峰（中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)，北京100102）

（作者為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》從今年3月1日起施行。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記。專(zhuān)家稱(chēng)，將來(lái)樓市有望全面摸清家底。國(guó)土資源部表示，下一步將抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施細(xì)則，盡快頒布使用統(tǒng)一的簿冊(cè)證書(shū)，同時(shí)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬于不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等內(nèi)容應(yīng)記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

納入登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記弊端叢生，政府一直醞釀進(jìn)行改革。據(jù)了解，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等部門(mén)，多部門(mén)登記導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)矛盾和糾紛，增加了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)和交易成本，降低了行政效率。一些地方和部門(mén)還利用雜亂的信息登記漏洞私設(shè)程序“創(chuàng)收”牟利。

此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)多頭且混亂，除物權(quán)法外，房屋登記有城市房地產(chǎn)管理法，土地登記有土地法，林地登記有森林法，草原登記有草原法，農(nóng)村承包土地登記有農(nóng)村土地承包法，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)登記有漁業(yè)法。

各部門(mén)登記方法和規(guī)程等不一致，容易導(dǎo)致登記出錯(cuò)。為進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益和市場(chǎng)的良好秩序，亟需建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

很多人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是反腐、征房地產(chǎn)稅。專(zhuān)家認(rèn)為，無(wú)論是反腐、征稅，還是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，都不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度真正的、最基本的功能，而只是不動(dòng)產(chǎn)登記制度附屬的或者說(shuō)是派生的功能。如果將派生或從屬的功能當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能、基本功能，就會(huì)扭曲整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則與體系，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度真正的功能無(wú)法發(fā)揮。

通過(guò)將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況及其上存在的各種物權(quán)清晰、真實(shí)、準(zhǔn)確地記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，并向外界加以公示，就能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益這三大基本功能。

建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度好處很多，第一，便于切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記管理的混亂狀況。第二，便于提高行政管理機(jī)關(guān)效率，保證物權(quán)狀況的公開(kāi)和明示，防止行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)，損害權(quán)利人的利益。第三，便于維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)物盡其用，定分止?fàn)?。?duì)老百姓來(lái)說(shuō)，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬明晰，創(chuàng)造積累財(cái)富的勁頭會(huì)更足。

隨著不動(dòng)產(chǎn)條例的實(shí)施臨近，市場(chǎng)的擔(dān)心也在升溫，比如只有條文但沒(méi)有細(xì)則，在全國(guó)范圍內(nèi)落實(shí)將比較艱難。國(guó)土部地籍管理司司長(zhǎng)、國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局的首任局長(zhǎng)王廣華表示，目前國(guó)土部牽頭制定《實(shí)施細(xì)則》已在征求國(guó)務(wù)院36個(gè)部門(mén)和全國(guó)31個(gè)省（區(qū)、市）國(guó)土資源主管部門(mén)意見(jiàn)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)政策意見(jiàn)也在抓緊起草。

國(guó)土資源部要求具備頒發(fā)新證條件的地區(qū)，正式啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，力爭(zhēng)2015年底全面頒發(fā)新證書(shū)。