北海圣美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鐘秀橙

在過去的十多年時(shí)間里，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，但他們忽視了企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范化的轉(zhuǎn)型時(shí)期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)想做大做強(qiáng)，需要加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

內(nèi)部控制制度可以使企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)得到有序運(yùn)行，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全完整和有效利用，保證業(yè)務(wù)經(jīng)營信息和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性，但目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，只顧追逐眼前的利益，把主要精力放在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售上，忽視了內(nèi)部控制的建設(shè)，給企業(yè)在后期的發(fā)展過程中帶來很多麻煩。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的問題及原因分析

(一)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間短，起步晚，管理層往往憑經(jīng)驗(yàn)做事，一人辦事，一人了結(jié)的情況相當(dāng)普遍，主要原因是管理層對內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)控意識(shí)不強(qiáng)，重發(fā)展、輕控制，認(rèn)為內(nèi)部控制僅是財(cái)務(wù)部門的事情，并且認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響辦事效率，搞內(nèi)部控制就是對自己人的不信任，影響士氣，甚至?xí)斐蓛?nèi)部矛盾等。

(二)會(huì)計(jì)信息失真

由于房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，經(jīng)營具有獨(dú)特性，會(huì)計(jì)核算也不同于傳統(tǒng)的行業(yè)，較為復(fù)雜，具體表現(xiàn)為：

(1)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定，以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，理論上具有合理性，但實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，商品交付的約定方式具多樣性和復(fù)雜性，對“風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移”的理解會(huì)產(chǎn)生偏差，會(huì)影響收入確認(rèn)的時(shí)間，這要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。

(2)成本的管理和核算較為繁雜，要求會(huì)計(jì)人員具有一定的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

(3)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)偏低，財(cái)務(wù)隊(duì)伍不穩(wěn)定會(huì)直接影響到會(huì)計(jì)報(bào)告的質(zhì)量。

(三)缺乏預(yù)算控制

因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短，編制預(yù)算時(shí)可利用的歷史數(shù)據(jù)較少，導(dǎo)致預(yù)算編制不準(zhǔn)確，更有些房地產(chǎn)企業(yè)忽視事前的預(yù)算控制，不重視，造成開發(fā)成本大量增加，影響了財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，甚會(huì)至出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，影響了企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金流大，業(yè)務(wù)復(fù)雜，預(yù)算的編制和控制顯得尤其重要。

(四)缺乏監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部控制得不到有效執(zhí)行

有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)有的監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制得不到有效執(zhí)行。試想，如果內(nèi)部控制不落實(shí)、不執(zhí)行，再健全、再合理的制度也沒用，只能就成為一個(gè)擺設(shè)；如果執(zhí)行不到位、執(zhí)行力度不夠，同樣以達(dá)到預(yù)期的效果。所以說落實(shí)內(nèi)部控制不能流于形式。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議和對策

(一)增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)

應(yīng)該讓企業(yè)管理層了解到內(nèi)部控制的重要作用，讓他們認(rèn)識(shí)到企業(yè)要做大做強(qiáng)，就要改變觀念，從內(nèi)部控制抓起，逐步建立起符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的現(xiàn)代化企業(yè)制度。

本刊已于2006年12月開通網(wǎng)上遠(yuǎn)程投審稿系統(tǒng)，歡迎大家登錄www.mat-test.com進(jìn)行網(wǎng)上投稿。

(1)重視內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，確保每項(xiàng)業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的程序辦理，并將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長期任務(wù)來抓。

(2)通過內(nèi)部培訓(xùn)、知識(shí)講座等形式來逐步增強(qiáng)企業(yè)全體人員的內(nèi)控意識(shí)，以利于內(nèi)部控制的順利開展。

(二)加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制

為確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整，企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，建立一套規(guī)范的會(huì)計(jì)核算辦法：

(1)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定出一套記錄和計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的程序，并將這些程序形成一套規(guī)范的、完整的核算制度，使會(huì)計(jì)人員能夠?qū)ο嗤慕?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)按前后一致的方式進(jìn)行處理，形成可靠的會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)告。

(2)穩(wěn)定財(cái)務(wù)隊(duì)伍，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。業(yè)務(wù)培訓(xùn)是提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力和工作水平的有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)需制定培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，同時(shí)也應(yīng)該注重財(cái)務(wù)隊(duì)伍的穩(wěn)定。

(三)建立健全預(yù)算控制

為防止企業(yè)脫離預(yù)算控制導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略失敗，房地產(chǎn)企業(yè)就盡快建立健全預(yù)算控制制度：

(1)樹立以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的管理理念，整合企業(yè)的人力資源和資金，做好企業(yè)預(yù)算，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成。

(3)完善預(yù)算的考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制，明確職責(zé)和權(quán)利，并通過科學(xué)的獎(jiǎng)懲考核，將任務(wù)層層落實(shí)，對確保預(yù)算管理的有效實(shí)施。

(4)收集和整理相關(guān)數(shù)據(jù)，形成一套有利用價(jià)值的預(yù)算數(shù)據(jù)庫，以利于今后的預(yù)算編制和分析。

(四)重視內(nèi)部控制的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要保證內(nèi)部控制能夠得到有效的實(shí)施，需要重視內(nèi)部控制的監(jiān)督：

(1)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用。一是通過內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常的監(jiān)督來保證內(nèi)部控制體系的有效運(yùn)行，并使其保持常態(tài)化、制度化和規(guī)范化；二是要做好質(zhì)量安全和財(cái)務(wù)核算的專項(xiàng)監(jiān)督。

(2)建立外部監(jiān)督約束機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)因獨(dú)立性問題，存在一定的局限性,因此有時(shí)候還需通過政府部門或社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)對企業(yè)的內(nèi)部控制體系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

(3)建立問責(zé)機(jī)制，對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題并涉及到相關(guān)責(zé)任人的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

[1]朱小年.基于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的幾點(diǎn)思考[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2009，（7）

[2]楊磊.試論加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策[J].科技信息,2010，（26）

[3]樊榮.企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制存在的問題及對策[J].經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2009（7）