紹興世茂置業(yè)有限公司 孫緯

一、房地產(chǎn)成本控制的影響因素

(一)投資決策階段成本控制的影響因素

1、項(xiàng)目所處位置的選擇

開發(fā)項(xiàng)目所處位置的選擇對開發(fā)項(xiàng)目的成本的影響非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建設(shè)費(fèi)用等方面存在差異所以地址的選擇影響著開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。其次，不同地址的建設(shè)條件、自然地理?xiàng)l件等也存在較大差異，這必然影響著項(xiàng)目工期，從而影響成本

2、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模

合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模對成本控制也有很大的影響，如果開發(fā)規(guī)模超過了市場需求，會導(dǎo)致產(chǎn)品的堆積或降價促銷，經(jīng)濟(jì)效益較低；如果開發(fā)規(guī)模小于市場需求，則會使得資源得不到有效的配置從而造成單位生產(chǎn)成本較高，經(jīng)濟(jì)效益較低。所以必須以市場需求量為導(dǎo)向，通過對不同規(guī)模的項(xiàng)目進(jìn)行成本分析，充分考慮來去頂確定項(xiàng)目規(guī)模。

(二)設(shè)計(jì)階段成本控制的影響因素

目前在我國對設(shè)計(jì)階段的管理成本控制思想薄弱、設(shè)計(jì)任務(wù)書不規(guī)范、房地產(chǎn)企業(yè)的想法和要求沒有準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，由于設(shè)計(jì)產(chǎn)品是創(chuàng)造性的產(chǎn)品，所以對設(shè)計(jì)產(chǎn)品的質(zhì)量的評價也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使一些設(shè)計(jì)產(chǎn)品難以評價。對設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算及支付方式也不合理，設(shè)計(jì)產(chǎn)品的取費(fèi)過于簡單，也沒用激勵機(jī)制，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位后期服務(wù)往往跟不上。房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計(jì)階段的成本控制積極性不高，同設(shè)計(jì)單位之間溝通也較少，沒有建立和健全的規(guī)章制度，導(dǎo)致設(shè)計(jì)造價超標(biāo)，設(shè)計(jì)人員的責(zé)、權(quán)、利不明晰。有些房地產(chǎn)企業(yè)以為降低設(shè)計(jì)費(fèi)用就是在降低設(shè)計(jì)階段的成本，所以壓低設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用，導(dǎo)致后期極具增加，進(jìn)一步影響到建設(shè)項(xiàng)目成本控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制。

(三)招投標(biāo)階段成本控制的影響因素

1、房地產(chǎn)公司的內(nèi)部因素

如果在工程招投標(biāo)階段過分看中價格因素，會造成了在評標(biāo)過程評標(biāo)就是評定價格的高低，這樣就不是在評標(biāo)而是在評價格，忽略了許多除了價格以外的因素，如建設(shè)工程質(zhì)量、施工組織設(shè)計(jì)、合同管理的企業(yè)信譽(yù)、工期等諸多重要因素。

2、投標(biāo)人的影響

施工單位在投標(biāo)文件中寫明的項(xiàng)目部管理人員往往是虛設(shè)的，從投標(biāo)文件來看，投標(biāo)單位的項(xiàng)目管理人員的力量配備非常好，但在中標(biāo)后多數(shù)管理人員又不能上崗，所以這樣的結(jié)果往往造成項(xiàng)目在實(shí)施過程中管理混亂，不能達(dá)到投標(biāo)投保文件中的建設(shè)要求.有的施工單位為了中標(biāo)往往以招標(biāo)文件中的評分方法為標(biāo)準(zhǔn)來確定工程的質(zhì)量和工期，在實(shí)際實(shí)施中并沒有切實(shí)可行的施工方案和施工組織設(shè)計(jì)，眾所周知：沒有結(jié)合現(xiàn)場來編制施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，難以體現(xiàn)工程的特點(diǎn)，造成中標(biāo)后與實(shí)際情況的嚴(yán)重脫節(jié)影響質(zhì)量和工期。

(四)施工階段成本控制的影響因素

由于施工階段是成本超支的一個重要階段，故施工階段在工程建設(shè)成本管理中占有特別重要的地位。施工階段是將設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)閷?shí)體的階段，也是投放大量的資金和資源的必要環(huán)節(jié)。此階段節(jié)約投資的可能性很小，但浪費(fèi)的可能性卻非常大，如果管理不善很容易造成成本增加。所以施工階段的成本控制可以從以下幾個因素來考慮：工程范圍擴(kuò)大和工作量大幅度增加;天氣因素，物價上漲，不可抗力事件等;不合理的施工方案;

二、房地產(chǎn)成本控制管理方法

(一)房地產(chǎn)投資決策階段成本管理方法

1、加強(qiáng)前期成本控制人才引進(jìn)

公司必須加強(qiáng)對前期成本控制人才的招聘，高度重視此階段的科學(xué)決策方法。因?yàn)橹挥许?xiàng)目可行才談得上成本控制，所以必須增加前期成本控制人才的招聘。

2、組建前期成本控制機(jī)構(gòu)

在公司內(nèi)部組建專門的機(jī)構(gòu)，進(jìn)行可行性研究和方案的研究與制定。其中的組成成員至少要包括房地產(chǎn)成本管理的造價工程師，房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)人員，房地產(chǎn)市場的專家。同時也可以引進(jìn)高校教授來給與理論方面的知識。此機(jī)構(gòu)應(yīng)該由懂技術(shù)，善管理，知造價，善于協(xié)調(diào)工作的多面手來領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)此機(jī)構(gòu)得出的有關(guān)數(shù)據(jù)、不僅房地產(chǎn)公司可以了解項(xiàng)目所需資金情況，而且銀行也可以了解項(xiàng)目的清償能力，并結(jié)合貸款安全性原則，確定貸款數(shù)額。這樣，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)實(shí)際情況合理安排資金，防止資金的不合理使用而導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題。

(二)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理方法

1、引入競爭機(jī)制和推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作可以分為三種形式：協(xié)商方式、指定承包方式、設(shè)計(jì)招標(biāo)方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是指房地產(chǎn)公司就擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)布招標(biāo)公告來吸引設(shè)計(jì)單位參加競爭，房地產(chǎn)公司從中選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位來完成設(shè)計(jì)任務(wù)。推實(shí)行招標(biāo)方式有利于和降低項(xiàng)目成本。而且實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可以保證各個設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下進(jìn)行競爭，擴(kuò)大了公司在設(shè)計(jì)方案上的選擇，也提高了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時也有效地防范行業(yè)內(nèi)不規(guī)范行為。

2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析工作

設(shè)計(jì)過程是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對立統(tǒng)一的過程。因此，公司應(yīng)重視多方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的比選，才能保證產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)合理和穩(wěn)妥可靠。技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作是：在滿足項(xiàng)目質(zhì)量和要求的客觀前提下，適當(dāng)降低材料的性能要求和技術(shù)要求；減去可以省掉的工程內(nèi)容；對于過剩功能和質(zhì)量采取不用或者少用的態(tài)度。強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以使得項(xiàng)目在保證質(zhì)量和性能的前提下，降低項(xiàng)目成本。

(三)房地產(chǎn)招投標(biāo)階段成本管理方法

房地產(chǎn)公司必須利用簽訂合同的機(jī)會，把工程量清單不準(zhǔn)確不完善可能引起的變更、現(xiàn)場洽商簽證，爭取用相應(yīng)的預(yù)防措施和解決方法用合同專用條款加以約定，以及合同履行期間人工、材料、機(jī)械市場價格的變化等引起合同價格的各種變化。

如何對工程量增減引起的措施費(fèi)用調(diào)整的問題做出明確的解決方案。例如可以約定以下三種調(diào)整辦法：在合同中約定“按分部分項(xiàng)工程量清單報價乘以一定系數(shù)調(diào)整”或“按工程措施費(fèi)占工程總造價的比例調(diào)整”或者規(guī)定“一般情況下措施費(fèi)用不調(diào)整，只是到工程量增減到一定程度再按一定方法調(diào)整”

應(yīng)明確合同價款中包括的風(fēng)險范圍及允許對價款進(jìn)行調(diào)整的范圍。約定風(fēng)險費(fèi)用的計(jì)算方法。約定一個百分比系數(shù)，可采用絕對值法。雙方也約定好調(diào)整風(fēng)險范圍以外的風(fēng)險費(fèi)用的方法。需要在施工合同對有關(guān)物價波動的范圍、調(diào)價規(guī)則等做出明確、詳盡的約定。

因非承包方責(zé)任導(dǎo)致的工期延長后產(chǎn)生的設(shè)備、材料、人工等的市場價格變動調(diào)整辦法，雙方應(yīng)在合同中約定。一般來說，合同中約定了市場價格波動調(diào)整辦法，但沒有對工期延長后的市場價格波動調(diào)整做出說明，這樣會造成爭議。

(四)房地產(chǎn)施工階段成本管理方法

1、優(yōu)化施工方法，選擇科學(xué)的施工方案

施工方案選擇的好壞，不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也影響工程造價。因?yàn)轫?xiàng)目采用的施工方案不同,所需施工機(jī)具不同，工期就會不同,得出工程造價也不同。因此,施工方案的優(yōu)化選擇降低工程成本的主要途徑。一個項(xiàng)目在開工之前，首先應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作，要結(jié)合施工圖紙、自身設(shè)備、施工經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)場情況、管理水平和技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定一套施工方案。因?yàn)椴牧腺M(fèi)用在項(xiàng)目中占有很大的比重，合理確定材料價格，合理控制材料用量，在施工階段嚴(yán)格給與控制，有效地控制工程造價。推行高效作業(yè)，保證質(zhì)量，提高效率和設(shè)備利用率，達(dá)到降低工程成本的目的。

2、提高員工節(jié)約意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是極其復(fù)雜的過程，作為項(xiàng)目執(zhí)行部門的成員必須將節(jié)約原則落到項(xiàng)目實(shí)施的過程中。節(jié)約就是使項(xiàng)目人力、物力和財(cái)力是最省的并且不影響質(zhì)量和工期的前提下。節(jié)約絕對不是消極地限制成本的發(fā)生，而是積極地創(chuàng)造條件，在實(shí)施的過程中進(jìn)行動態(tài)的監(jiān)控，將管理重點(diǎn)放在事前監(jiān)督，提高項(xiàng)目管理技術(shù)水平，以系統(tǒng)論的思想為指導(dǎo)，從而達(dá)到節(jié)約的目的。節(jié)約原則是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各項(xiàng)花費(fèi)花得最值，每一筆發(fā)生的費(fèi)用都有相應(yīng)的回報，也是成本控制的一項(xiàng)最重要的基本原則。節(jié)約原則從以下三個方面入手：一是執(zhí)行成本開支范圍和財(cái)務(wù)嚴(yán)格制度，加以限制和監(jiān)督各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出；二是采取成本失控的預(yù)防措施，對可能發(fā)生的一切浪費(fèi)給予制止；三是提高優(yōu)化施工方案，施工項(xiàng)目的水平管理，提高生產(chǎn)效率，降低消耗財(cái)力、人力、物力。只有做到以上三點(diǎn)，才能使成本在可控范圍之內(nèi)，達(dá)到節(jié)約的目的。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)想做到使用成本的最大效益，實(shí)現(xiàn)效益的最大化，提高房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的科學(xué)性、健康性，必須需要在每個環(huán)節(jié)上把關(guān)，加強(qiáng)每個環(huán)節(jié)的成本管理。這不僅有利于提高企業(yè)的盈利能力，同時有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

[1]李潁.住宅開發(fā)工程的成本控制研究[D].沈陽建筑大學(xué),2011

[2]王亞娟.淺談加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本控制[J].山西建筑,2011