房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)偡椒ń馕?/h1>
2015-03-18 23:09:37哈爾濱投資集團(tuán)有限責(zé)任公司張澤洋
財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2015年14期
哈爾濱投資集團(tuán)有限責(zé)任公司 張澤洋
房地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展突飛猛進(jìn)，而其房屋銷(xiāo)售價(jià)格又會(huì)受到多種因素的影響，針對(duì)這種情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地成本進(jìn)行確認(rèn)，是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)核算工作的核心內(nèi)容。而對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行不斷整改和創(chuàng)新，不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)施成本控制工作，也能從根本上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本
在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)土地成本進(jìn)行確認(rèn)，能夠充分的明確土地開(kāi)發(fā)價(jià)值和項(xiàng)目的可行性，早在2012 年，國(guó)家財(cái)政部門(mén)相關(guān)會(huì)計(jì)司就在《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》（試行）中做出明確規(guī)定，為了取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)和土地使用權(quán)而產(chǎn)生的費(fèi)用支出被稱(chēng)為土地取得成本，包括市政土地規(guī)劃建設(shè)費(fèi)、土地買(mǎi)價(jià)（或出讓金）、土地契稅、耕地資源占有費(fèi)用及閑置土地管理費(fèi)用等。而房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地成本核算過(guò)程中，應(yīng)將獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)程中所產(chǎn)生費(fèi)用支出進(jìn)行集中處理，且這個(gè)過(guò)程必須根據(jù)成本項(xiàng)目對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌和分配，最終實(shí)現(xiàn)土地成本（單位建筑面積）和總成本的有機(jī)統(tǒng)一。國(guó)家推行“招拍掛”相關(guān)制度后，一定程度上為計(jì)算土地成本提供了方便，但同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地成本分?jǐn)倖?wèn)題，這種現(xiàn)狀也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本核算的重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的主要分?jǐn)偡椒?/h2>(一)按各期占用土地面積分?jǐn)?/h3>
對(duì)劃入規(guī)劃中的土地建筑面積實(shí)施全面性和整體性的計(jì)算，并在計(jì)算過(guò)程中明確和強(qiáng)化其中可能涉及到的容積率問(wèn)題，并以此為主要依據(jù)，有效計(jì)算實(shí)際容積率和土地建筑面積，進(jìn)而得出各個(gè)時(shí)期土地面積的實(shí)際占有量，并對(duì)這部分土地可能產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配。
以全部規(guī)劃的土地建筑面積為基礎(chǔ)，并依據(jù)各個(gè)時(shí)期土地建筑面積的實(shí)際容積率進(jìn)行計(jì)算，能夠確認(rèn)相應(yīng)的土地面積，對(duì)土地成本進(jìn)行分配。
對(duì)分期規(guī)劃的建筑面積和未使用的土地面積進(jìn)行容積率的計(jì)算。根據(jù)土地建筑面積實(shí)際容積率，計(jì)算所占土地的面積。同時(shí)根據(jù)計(jì)算結(jié)果，對(duì)各期土地進(jìn)行成本分配。
(二)按各期建筑面積分?jǐn)?/h3>
針對(duì)規(guī)劃中的建筑面積，要以平方米為單位核算土地成本。同時(shí)，根據(jù)各個(gè)時(shí)期建筑面積、每平米面積成本，對(duì)土地成本進(jìn)行合理配比。
依據(jù)所規(guī)劃的建筑面積，對(duì)每平方米土地面積需要承擔(dān)的各期土地成本進(jìn)行核算。
根據(jù)已施工建筑面積與未施工建筑面積之間的差額，計(jì)算建筑面積承擔(dān)的土地成本。同時(shí)，根據(jù)各期建筑面積承擔(dān)的每平方米土地成本進(jìn)行各期土地成本計(jì)算。
計(jì)算土地成本，需要獲取經(jīng)由政府部門(mén)許可的資料文書(shū)，并且根據(jù)文書(shū)中的規(guī)定進(jìn)行土地法規(guī)稅費(fèi)繳納。對(duì)于建筑面積中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景觀水道、不可出售的建筑用地等，這些建筑都是為用戶(hù)提供服務(wù)。在開(kāi)展土地成本規(guī)劃過(guò)程中，要將這些公共用地視為不能出售的部分。根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)文件要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算土地成本分?jǐn)倳r(shí)，可根據(jù)以下幾個(gè)公式進(jìn)行：
所有可售面積的容積率＝所有可出售房屋的規(guī)劃面積/實(shí)際土地占有面積總量；
Ⅰ期占用面積＝Ⅰ期規(guī)劃面積/所有可售面積的容積率；
Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期實(shí)際占用面積/每平方米土地費(fèi)用；
所有可售規(guī)劃面積每平方米土地成本＝房地產(chǎn)項(xiàng)目整體預(yù)算/所有可售規(guī)劃面積。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)倢?shí)際應(yīng)用
(一)共同協(xié)商，合法獲取土地
房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)偵婕暗降挠绊懸蛩剌^多，情況較為復(fù)雜，因此在獲取土地的過(guò)程中要嚴(yán)格謹(jǐn)慎。居民在動(dòng)遷的時(shí)候主要是采用回遷或者是異地動(dòng)遷兩種方式，其中異地動(dòng)遷主要采用的是房地產(chǎn)企業(yè)的其他建設(shè)項(xiàng)目，而回遷采取的是一期動(dòng)遷，二期建設(shè)的措施。即在建設(shè)的過(guò)程中可以將一期作為回遷房使用，二期進(jìn)行商品房出售，這種情況將會(huì)造成一期土地成本核算較為復(fù)雜，所以對(duì)動(dòng)遷參與的成本費(fèi)用要進(jìn)行確認(rèn)，當(dāng)動(dòng)遷完成之后，若回遷房沒(méi)有用完，也能夠作為商品房進(jìn)行出售。回遷房要根據(jù)實(shí)際建筑面積進(jìn)行確認(rèn)。
例如，某樓盤(pán)規(guī)劃占用土地面積15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積24.5萬(wàn)平方米。其中，可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓等，規(guī)劃可出售總建筑面積23.9778 萬(wàn)平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業(yè)辦公樓、公用車(chē)庫(kù)等，規(guī)劃總建筑面積0.5233 萬(wàn)平方米。土地整體預(yù)算成本為9858 萬(wàn)元，每平方米土地面積發(fā)生的費(fèi)用為0.06572萬(wàn)元（9858/150000），共建45棟樓，需分五期開(kāi)發(fā)建設(shè)。一期規(guī)劃建12 棟住宅樓，規(guī)劃建筑面積8.2957 萬(wàn)平方米，全部為可售商品用房。一期現(xiàn)已竣工，并取得房管部門(mén)的測(cè)量報(bào)告，測(cè)量得出實(shí)際建筑面積7.5849 萬(wàn)平方米。一期分配的土地成本為3410.61 萬(wàn)元[（8.2957/23.9778)*9858]；各期按實(shí)際建筑面積，未開(kāi)工項(xiàng)目以項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積減去實(shí)際建筑面積的差異數(shù)分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本為3118.38 萬(wàn)元[（7.5849/23.9778)*9858]，比前一種方法少分配了292.23萬(wàn)元；一期已竣工項(xiàng)目以實(shí)際建筑面積，未竣工項(xiàng)目按未竣工樓宇規(guī)劃建筑面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本為3213.35萬(wàn)元{[7.5849/23.9778-(8.2957-7.5849)]*9858}，比第一種方法少分配196.96萬(wàn)元，比第二種方法多分配95.27萬(wàn)元。這說(shuō)明取值不同，分配結(jié)果差異較大。房地產(chǎn)企業(yè)只能夠使用一種方式進(jìn)行土地成本計(jì)算，不能夠采用一個(gè)項(xiàng)目一種方法的模式。
建筑項(xiàng)目竣工完成之后要根據(jù)規(guī)劃建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，并且按照?guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行土地成本計(jì)算，測(cè)量報(bào)告是土地成本計(jì)算的重要參考。對(duì)于未建部分應(yīng)該跟實(shí)際建筑面積與規(guī)劃建筑面積產(chǎn)生的差異進(jìn)行調(diào)整。土地面積應(yīng)該與提取土地使用稅所需要的面積相一致，這樣未建項(xiàng)目需要繳納的土地使用稅將不再由竣工項(xiàng)目承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠節(jié)省一定的成本投入。并且在房屋交付使用之后，土地使用權(quán)將發(fā)生改變，企業(yè)需要承擔(dān)的土地使用稅將轉(zhuǎn)移到用戶(hù)手中。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確土地面積以及房屋建筑面積，這樣能夠有利于土地使用稅的核算工作。
(二)對(duì)同一類(lèi)型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及針對(duì)不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
獲取土地以及土地證，對(duì)同一類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，在計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀久娣e時(shí)，銷(xiāo)售面積或者規(guī)劃建筑面積都可以作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀?。但是，?dāng)銷(xiāo)售面積或規(guī)劃面積與實(shí)際完成面積出現(xiàn)差異時(shí)，要根據(jù)不同分期對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合并處理，在最終核算時(shí)，要對(duì)原分?jǐn)偟耐恋爻杀具M(jìn)行調(diào)整。
(三)同一土地進(jìn)行不同類(lèi)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)
當(dāng)獲取土地以及多張土地證的時(shí)候，針對(duì)同一土地進(jìn)行不同類(lèi)型的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，根據(jù)土地證實(shí)際占用面積與土地總面積進(jìn)行比例分析，這樣就能夠詳細(xì)的計(jì)算出土地證面積的成本投入。同時(shí)也可以在取得土地之后，獲取多張土地證，來(lái)對(duì)土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的施工項(xiàng)目。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展需求，結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，制定出科學(xué)合理、行之有效的土地成本分?jǐn)偡椒āＷ⒁獬杀痉謹(jǐn)偡椒ㄒ坏┐_定，輕易不要隨意改變，而應(yīng)及時(shí)有效的完成土地成本的分?jǐn)?，并根?jù)主管稅務(wù)部門(mén)的要求遞交設(shè)計(jì)方案、施工圖紙等。在土地面積確定，房地產(chǎn)權(quán)證辦理的過(guò)程中都需要向稅務(wù)部門(mén)報(bào)備。當(dāng)土地面積出現(xiàn)調(diào)整，并會(huì)影響到土地成本分?jǐn)偡椒ǖ慕Y(jié)果時(shí)要重新按照全新土地面積進(jìn)行各階段土地成本分?jǐn)傆?jì)算。
[1]吳曉波.房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)偡椒ㄆc議[J].新會(huì)計(jì),2013
[2]孫勁波,孫吉祥.房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分配方法探討[J].財(cái)會(huì)月刊,2012
[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（征求意見(jiàn)稿）[S].財(cái)會(huì)便〔2012〕4 號(hào)2012
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房地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展突飛猛進(jìn)，而其房屋銷(xiāo)售價(jià)格又會(huì)受到多種因素的影響，針對(duì)這種情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地成本進(jìn)行確認(rèn)，是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)核算工作的核心內(nèi)容。而對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行不斷整改和創(chuàng)新，不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)施成本控制工作，也能從根本上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本
在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)土地成本進(jìn)行確認(rèn)，能夠充分的明確土地開(kāi)發(fā)價(jià)值和項(xiàng)目的可行性，早在2012 年，國(guó)家財(cái)政部門(mén)相關(guān)會(huì)計(jì)司就在《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》（試行）中做出明確規(guī)定，為了取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)和土地使用權(quán)而產(chǎn)生的費(fèi)用支出被稱(chēng)為土地取得成本，包括市政土地規(guī)劃建設(shè)費(fèi)、土地買(mǎi)價(jià)（或出讓金）、土地契稅、耕地資源占有費(fèi)用及閑置土地管理費(fèi)用等。而房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地成本核算過(guò)程中，應(yīng)將獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)程中所產(chǎn)生費(fèi)用支出進(jìn)行集中處理，且這個(gè)過(guò)程必須根據(jù)成本項(xiàng)目對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌和分配，最終實(shí)現(xiàn)土地成本（單位建筑面積）和總成本的有機(jī)統(tǒng)一。國(guó)家推行“招拍掛”相關(guān)制度后，一定程度上為計(jì)算土地成本提供了方便，但同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地成本分?jǐn)倖?wèn)題，這種現(xiàn)狀也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本核算的重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的主要分?jǐn)偡椒?/h2>(一)按各期占用土地面積分?jǐn)?/h3>
對(duì)劃入規(guī)劃中的土地建筑面積實(shí)施全面性和整體性的計(jì)算，并在計(jì)算過(guò)程中明確和強(qiáng)化其中可能涉及到的容積率問(wèn)題，并以此為主要依據(jù)，有效計(jì)算實(shí)際容積率和土地建筑面積，進(jìn)而得出各個(gè)時(shí)期土地面積的實(shí)際占有量，并對(duì)這部分土地可能產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配。
以全部規(guī)劃的土地建筑面積為基礎(chǔ)，并依據(jù)各個(gè)時(shí)期土地建筑面積的實(shí)際容積率進(jìn)行計(jì)算，能夠確認(rèn)相應(yīng)的土地面積，對(duì)土地成本進(jìn)行分配。
對(duì)分期規(guī)劃的建筑面積和未使用的土地面積進(jìn)行容積率的計(jì)算。根據(jù)土地建筑面積實(shí)際容積率，計(jì)算所占土地的面積。同時(shí)根據(jù)計(jì)算結(jié)果，對(duì)各期土地進(jìn)行成本分配。
(二)按各期建筑面積分?jǐn)?/h3>
針對(duì)規(guī)劃中的建筑面積，要以平方米為單位核算土地成本。同時(shí)，根據(jù)各個(gè)時(shí)期建筑面積、每平米面積成本，對(duì)土地成本進(jìn)行合理配比。
依據(jù)所規(guī)劃的建筑面積，對(duì)每平方米土地面積需要承擔(dān)的各期土地成本進(jìn)行核算。
根據(jù)已施工建筑面積與未施工建筑面積之間的差額，計(jì)算建筑面積承擔(dān)的土地成本。同時(shí)，根據(jù)各期建筑面積承擔(dān)的每平方米土地成本進(jìn)行各期土地成本計(jì)算。
計(jì)算土地成本，需要獲取經(jīng)由政府部門(mén)許可的資料文書(shū)，并且根據(jù)文書(shū)中的規(guī)定進(jìn)行土地法規(guī)稅費(fèi)繳納。對(duì)于建筑面積中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景觀水道、不可出售的建筑用地等，這些建筑都是為用戶(hù)提供服務(wù)。在開(kāi)展土地成本規(guī)劃過(guò)程中，要將這些公共用地視為不能出售的部分。根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)文件要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算土地成本分?jǐn)倳r(shí)，可根據(jù)以下幾個(gè)公式進(jìn)行：
所有可售面積的容積率＝所有可出售房屋的規(guī)劃面積/實(shí)際土地占有面積總量；
Ⅰ期占用面積＝Ⅰ期規(guī)劃面積/所有可售面積的容積率；
Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期實(shí)際占用面積/每平方米土地費(fèi)用；
所有可售規(guī)劃面積每平方米土地成本＝房地產(chǎn)項(xiàng)目整體預(yù)算/所有可售規(guī)劃面積。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)倢?shí)際應(yīng)用
(一)共同協(xié)商，合法獲取土地
房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)偵婕暗降挠绊懸蛩剌^多，情況較為復(fù)雜，因此在獲取土地的過(guò)程中要嚴(yán)格謹(jǐn)慎。居民在動(dòng)遷的時(shí)候主要是采用回遷或者是異地動(dòng)遷兩種方式，其中異地動(dòng)遷主要采用的是房地產(chǎn)企業(yè)的其他建設(shè)項(xiàng)目，而回遷采取的是一期動(dòng)遷，二期建設(shè)的措施。即在建設(shè)的過(guò)程中可以將一期作為回遷房使用，二期進(jìn)行商品房出售，這種情況將會(huì)造成一期土地成本核算較為復(fù)雜，所以對(duì)動(dòng)遷參與的成本費(fèi)用要進(jìn)行確認(rèn)，當(dāng)動(dòng)遷完成之后，若回遷房沒(méi)有用完，也能夠作為商品房進(jìn)行出售。回遷房要根據(jù)實(shí)際建筑面積進(jìn)行確認(rèn)。
例如，某樓盤(pán)規(guī)劃占用土地面積15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積24.5萬(wàn)平方米。其中，可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓等，規(guī)劃可出售總建筑面積23.9778 萬(wàn)平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業(yè)辦公樓、公用車(chē)庫(kù)等，規(guī)劃總建筑面積0.5233 萬(wàn)平方米。土地整體預(yù)算成本為9858 萬(wàn)元，每平方米土地面積發(fā)生的費(fèi)用為0.06572萬(wàn)元（9858/150000），共建45棟樓，需分五期開(kāi)發(fā)建設(shè)。一期規(guī)劃建12 棟住宅樓，規(guī)劃建筑面積8.2957 萬(wàn)平方米，全部為可售商品用房。一期現(xiàn)已竣工，并取得房管部門(mén)的測(cè)量報(bào)告，測(cè)量得出實(shí)際建筑面積7.5849 萬(wàn)平方米。一期分配的土地成本為3410.61 萬(wàn)元[（8.2957/23.9778)*9858]；各期按實(shí)際建筑面積，未開(kāi)工項(xiàng)目以項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積減去實(shí)際建筑面積的差異數(shù)分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本為3118.38 萬(wàn)元[（7.5849/23.9778)*9858]，比前一種方法少分配了292.23萬(wàn)元；一期已竣工項(xiàng)目以實(shí)際建筑面積，未竣工項(xiàng)目按未竣工樓宇規(guī)劃建筑面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本為3213.35萬(wàn)元{[7.5849/23.9778-(8.2957-7.5849)]*9858}，比第一種方法少分配196.96萬(wàn)元，比第二種方法多分配95.27萬(wàn)元。這說(shuō)明取值不同，分配結(jié)果差異較大。房地產(chǎn)企業(yè)只能夠使用一種方式進(jìn)行土地成本計(jì)算，不能夠采用一個(gè)項(xiàng)目一種方法的模式。
建筑項(xiàng)目竣工完成之后要根據(jù)規(guī)劃建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，并且按照?guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行土地成本計(jì)算，測(cè)量報(bào)告是土地成本計(jì)算的重要參考。對(duì)于未建部分應(yīng)該跟實(shí)際建筑面積與規(guī)劃建筑面積產(chǎn)生的差異進(jìn)行調(diào)整。土地面積應(yīng)該與提取土地使用稅所需要的面積相一致，這樣未建項(xiàng)目需要繳納的土地使用稅將不再由竣工項(xiàng)目承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠節(jié)省一定的成本投入。并且在房屋交付使用之后，土地使用權(quán)將發(fā)生改變，企業(yè)需要承擔(dān)的土地使用稅將轉(zhuǎn)移到用戶(hù)手中。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確土地面積以及房屋建筑面積，這樣能夠有利于土地使用稅的核算工作。
(二)對(duì)同一類(lèi)型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及針對(duì)不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
獲取土地以及土地證，對(duì)同一類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，在計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀久娣e時(shí)，銷(xiāo)售面積或者規(guī)劃建筑面積都可以作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀?。但是，?dāng)銷(xiāo)售面積或規(guī)劃面積與實(shí)際完成面積出現(xiàn)差異時(shí)，要根據(jù)不同分期對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合并處理，在最終核算時(shí)，要對(duì)原分?jǐn)偟耐恋爻杀具M(jìn)行調(diào)整。
(三)同一土地進(jìn)行不同類(lèi)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)
當(dāng)獲取土地以及多張土地證的時(shí)候，針對(duì)同一土地進(jìn)行不同類(lèi)型的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，根據(jù)土地證實(shí)際占用面積與土地總面積進(jìn)行比例分析，這樣就能夠詳細(xì)的計(jì)算出土地證面積的成本投入。同時(shí)也可以在取得土地之后，獲取多張土地證，來(lái)對(duì)土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的施工項(xiàng)目。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展需求，結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，制定出科學(xué)合理、行之有效的土地成本分?jǐn)偡椒āＷ⒁獬杀痉謹(jǐn)偡椒ㄒ坏┐_定，輕易不要隨意改變，而應(yīng)及時(shí)有效的完成土地成本的分?jǐn)?，并根?jù)主管稅務(wù)部門(mén)的要求遞交設(shè)計(jì)方案、施工圖紙等。在土地面積確定，房地產(chǎn)權(quán)證辦理的過(guò)程中都需要向稅務(wù)部門(mén)報(bào)備。當(dāng)土地面積出現(xiàn)調(diào)整，并會(huì)影響到土地成本分?jǐn)偡椒ǖ慕Y(jié)果時(shí)要重新按照全新土地面積進(jìn)行各階段土地成本分?jǐn)傆?jì)算。
[1]吳曉波.房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分?jǐn)偡椒ㄆc議[J].新會(huì)計(jì),2013
[2]孫勁波,孫吉祥.房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分配方法探討[J].財(cái)會(huì)月刊,2012
[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（征求意見(jiàn)稿）[S].財(cái)會(huì)便〔2012〕4 號(hào)2012
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