曲長(zhǎng)祥 肖 榕

（東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，黑龍江 哈爾濱 150030）

一、引言

保障性住房是指由國(guó)家頒布相關(guān)政策及法律法規(guī)，由政府進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌為中低收入、住房困難家庭提供的，在標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格或租金等方面有一定限制條件的住房[1]。目前我國(guó)保障房主要由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房等類(lèi)別構(gòu)成。保障房與商品房不同，市場(chǎng)價(jià)格并不是唯一決定獲得資格的條件，而是根據(jù)被保障對(duì)象的具體情況而定。改革開(kāi)放30多年來(lái)，城鎮(zhèn)居民總體居住條件取得很大改善。但隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，住房相關(guān)的各種矛盾和問(wèn)題日益凸顯。解決住房問(wèn)題需要住房研究理論的不斷深化、住房政策與制度設(shè)計(jì)的持續(xù)改進(jìn)、住房保障路徑與模式的不斷開(kāi)拓創(chuàng)新[2]。有關(guān)保障性住房建設(shè)發(fā)展的文獻(xiàn)，側(cè)重于研究特定地區(qū)不同種類(lèi)的保障房建設(shè)及選址問(wèn)題，全國(guó)范圍角度的保障性住房相關(guān)研究則偏重于政策分析及解決辦法的提出[3-7]。鑒于此，本文系統(tǒng)論述我國(guó)保障性住房的發(fā)展階段，輔以投資與建設(shè)數(shù)據(jù)的分析，探討各階段的發(fā)展特征及存在問(wèn)題，并提出建議與對(duì)策，為完善保障性住房體系提供參考。

二、我國(guó)保障性住房的發(fā)展軌跡

建國(guó)以來(lái)，保障性住房體系大體經(jīng)歷兩大發(fā)展階段。一是新中國(guó)成立后至城鎮(zhèn)居民住房體制改革之前，傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房發(fā)展階段，即1978年以前“實(shí)物分配”階段。此階段的住房制度是福利分房形式，在城鎮(zhèn)居民中以較高的保障范圍、較低水平的保障條件為特點(diǎn)。二是從1978年實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下的保障性住房發(fā)展，特別是住房制度改革以來(lái)住房市場(chǎng)化和社會(huì)化階段。在此階段，提出并逐步發(fā)展我國(guó)社會(huì)化住房保障制度，初步形成保障性住房及其制度體系[8]。

（一）傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下保障性住房發(fā)展

新中國(guó)成立后，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)諸多領(lǐng)域?qū)W習(xí)和仿照前蘇聯(lián)模式。城鎮(zhèn)實(shí)行政府和單位供給福利化的住房政策，將住房建設(shè)納入統(tǒng)一的國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和基建計(jì)劃，由政府統(tǒng)一撥款，統(tǒng)一規(guī)劃、建造，公共住房無(wú)償分配，采取低租金政策；農(nóng)村實(shí)行農(nóng)民在政府分配的宅基地上自建房屋的方式。這兩種福利型保障性住房制度，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)、人民收入水平很低的情況下，解決了廣大城鄉(xiāng)居民的住房問(wèn)題。這是極具中國(guó)特色的住房保障形式，符合當(dāng)時(shí)中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制特點(diǎn)，可謂“全民保障”制度。但這一模式也存在弊端，由于這種保障模式否定住房的商品屬性，加之“高積累、低消費(fèi)”及“先生產(chǎn)、后生活”思想的影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障體系建設(shè)嚴(yán)重滯后，資金問(wèn)題尤為突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新中國(guó)成立至改革開(kāi)放前的30年里，全國(guó)合計(jì)建設(shè)住房14.49億平方米，用于住房建設(shè)的總投資549.79億元，人均住房投資不足300元，年人均住房投資不足10元。到1978年，城市人均居住面積甚至從1949年的4.5平方米下降至3.6平方米[9]。

（二）社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下保障性住房發(fā)展

我國(guó)保障性住房的發(fā)展很大程度上取決于相關(guān)政策的推出與實(shí)施，因此本文對(duì)于保障性住房的分析，基于有重要影響的保障房相關(guān)法規(guī)的制定與實(shí)施時(shí)間。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，保障性住房發(fā)展根據(jù)重要文件的發(fā)布時(shí)間，大致分為六個(gè)階段：保障房探索（1978—1994年），保障房建設(shè)正式提出（1994—1998年）、保障房體系初步確立（1998—2003年）、保障房深化改革（2003—2007年）、保障房制度體系全面構(gòu)建（2007—2010年），保障房建設(shè)跨越式發(fā)展（2010—2012年）。即由“探索”到“提出”再到“確立”，而后“深化改革”“全面構(gòu)建”，進(jìn)而到“跨越式發(fā)展”，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的發(fā)展過(guò)程[10]。

階段一：保障房探索階段（1978—1994年）

1978年9月，鄧小平提出解決住房問(wèn)題能不能路子寬些[9]。1980年鄧小平在講話(huà)中進(jìn)一步指出：“關(guān)于住宅問(wèn)題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)房屋，也可以自己蓋；可以一次付款，也可以分期付款；要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，逐步提高房租，鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法?！盵11]這次講話(huà)啟動(dòng)了以公房出售為試點(diǎn)的住房制度改革，確定了其后我國(guó)房改的重點(diǎn)工作內(nèi)容。90年代初期，國(guó)家選擇河南南陽(yáng)等地區(qū)進(jìn)行公建私助建房試點(diǎn)，確定西安等城市進(jìn)行新建住房按成本價(jià)向職工出售試點(diǎn)，但這些均未從根本上打破住房實(shí)物分配體制，住房供給短缺問(wèn)題突出，保障房建設(shè)依然處于探索階段。

階段二：保障房建設(shè)正式提出階段（1994—1998年）

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，保障性住房制度改革得以進(jìn)一步明確。1994國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著我國(guó)保障房建設(shè)正式提出，確定經(jīng)濟(jì)適用住房為最基本的保障性住房形式，但是住房成本要由國(guó)家、集體、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)；將住房從實(shí)物福利分配的方式，逐漸改變?yōu)橐宰》控泿叛a(bǔ)貼的貨幣化分配方式；建立層級(jí)式保障性住房體系，解決城市中低收入群體的住房問(wèn)題。

階段三：保障房體系初步確立階段（1998—2003年）

1998年7月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確了住房實(shí)物分配方式的終止，以及建立以住房分配貨幣化為保障性住房主要供給方式的新方向。這一政策的提出也標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革序幕的正式拉開(kāi)，住房分配的貨幣化成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方式，初步確立保障性住房的主要方式為經(jīng)濟(jì)適用住房，并與商品房構(gòu)成多層次的住房供應(yīng)體系。這一改革充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)中對(duì)于商品投資或建設(shè)相關(guān)群體的積極性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速有序發(fā)展創(chuàng)造條件。同時(shí)，加大市場(chǎng)對(duì)商品房需求的供應(yīng)量，城鎮(zhèn)居民人均住房面積大幅增加，但是住房保障制度建設(shè)跟進(jìn)不夠，政府的住房保障職能未充分發(fā)揮。

階段四：保障房深化改革階段（2003—2007年）

2003年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出逐步調(diào)整住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)以普通商品房取代經(jīng)濟(jì)適用住房作為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，大多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品房，低收入家庭承租保障性住房。在這一政策的鼓勵(lì)下，商品房建設(shè)快速發(fā)展，而保障性住房面臨經(jīng)濟(jì)和土地資源來(lái)源不足的雙重壓力，建設(shè)相對(duì)滯后。商品房市場(chǎng)忽然開(kāi)放帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，吸引大部分市場(chǎng)中的投資與建設(shè)主體資源，導(dǎo)致保障性住房面臨土地資源與投資資金的雙重匱乏，保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)嚴(yán)重不足，國(guó)家規(guī)劃的雙重住房供應(yīng)體系未得到有序發(fā)展。然而，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，使得住房市場(chǎng)交易逐步從混亂過(guò)渡到有序。綜上，雖然保障性住房比例嚴(yán)重不足，但是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的逐步完善，為今后全面構(gòu)建住房保障體系奠定基礎(chǔ)。

階段五：保障房制度體系全面構(gòu)建階段（2007—2010年）

2007年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確逐步過(guò)渡到以廉租房的投資建設(shè)為主體，增強(qiáng)租賃型保障性住房在解決中低收入群體住房困難中的比重。并通過(guò)設(shè)定保障性住房以及小戶(hù)型商品房在總體居住用地中的面積比例，達(dá)到調(diào)節(jié)保障性住房建設(shè)比例的目標(biāo)。該政策標(biāo)志房地產(chǎn)政策重點(diǎn)回歸保障房。2009年國(guó)務(wù)院又制定了保障性住房發(fā)展規(guī)劃，保障房建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段。

2007年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確將保障性住房納入政府公共服務(wù)職責(zé)范圍，自2008年起，中央政府加大保障性安居工程建設(shè)力度，全國(guó)各級(jí)財(cái)政也加大保障房投入力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007—2011年，全國(guó)各級(jí)財(cái)政累計(jì)用于保障性住房的支出達(dá)6 419.78億元，其中，中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金從2007年72億元增加到2011年1 713億元，年均增長(zhǎng)120.9%。中央財(cái)政累計(jì)下達(dá)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金3 297.29億元，占全部支出的51.4%，2012年更達(dá)歷史最高3 800多億元①文中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1997—2010年公布的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。。2008年，計(jì)劃建設(shè)的廉租房等保障性住房共63萬(wàn)套，較2007年顯著增加，完工量超過(guò)100萬(wàn)套。2009年計(jì)劃建設(shè)各類(lèi)保障性住房共387萬(wàn)套。2010年是保障性住房建設(shè)面積與幅度創(chuàng)紀(jì)錄的一年，計(jì)劃新開(kāi)工保障性住房超過(guò)580萬(wàn)套，與2009年相比增加了50%。各承建保障性住房的地方政府需與中央簽訂責(zé)任書(shū)，以保證規(guī)定的任務(wù)按期按量完成，而在年底實(shí)際開(kāi)工的保障性住房則超過(guò)590萬(wàn)套，較預(yù)期超額1.7%完成。

階段六：保障房建設(shè)跨越式發(fā)展階段（2010—2012年）

2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，明確指出保障性住房的建設(shè)力度要逐步加大。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中，用于小戶(hù)型的普通商品房以及棚戶(hù)區(qū)拆遷改造的住宅用地面積，不得低于該地區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng)量總面積的70%，并應(yīng)優(yōu)先保障性安居工程的建設(shè)。同年6月，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布，首次提出“公共租賃房”概念?！笆濉币?guī)劃綱要提出，未來(lái)五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3 600萬(wàn)套，使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%，明確了逐步使公租房成為保障性住房的主體，保障性住房的所有權(quán)性質(zhì)被弱化的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

這一階段的主要特點(diǎn)是，廉租房建設(shè)取得較大進(jìn)展，申請(qǐng)條件降低。用于廉租房的資金投入在2008年之后大幅增加，2011年更是突破900億，占2011年國(guó)家用于保障性住房投入的54%。廉租住房實(shí)物配租套數(shù)大幅增加，2011年達(dá)到608萬(wàn)套，相比2008年增加近6倍，全國(guó)城鎮(zhèn)人口享受廉租住房比例也增幅較大，2011年突破5%。

至此，我國(guó)的保障性住房建設(shè)初步建立起包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居工程等7大類(lèi)的保障性住房體系[12]。我國(guó)針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入居民的保障住房體系日趨完善，保障房建設(shè)進(jìn)入跨越式發(fā)展階段。

三、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)特征的數(shù)據(jù)分析

國(guó)家把房地產(chǎn)確立為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)后，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)則呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，表現(xiàn)在四個(gè)方面。

（一）資金投入規(guī)模不斷加大，占住宅投資比重明顯下降

全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重在1999年達(dá)到最高值16.6%，開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率達(dá)61.4%。伴隨房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，普通商品房因其較高的投資收益，成為房地產(chǎn)投資、建設(shè)、開(kāi)發(fā)各相關(guān)主體選擇的主要供應(yīng)方式，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。自2007年以來(lái)，雖然經(jīng)濟(jì)適用住房的投資額整體呈逐漸上漲趨勢(shì)，但與同期商品房投資總額相比明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年達(dá)到3.1%，為歷年最低（見(jiàn)圖1）。

圖1 1997—2010年經(jīng)濟(jì)適用住房投資額

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售面積占普通住宅的比重逐年下降

從我國(guó)確立以經(jīng)濟(jì)適用房為主要形式的保障性住房制度以來(lái)，銷(xiāo)售面積總量逐年增加。2002年經(jīng)適房銷(xiāo)售面積超過(guò)4 000萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖2），占普通住宅的銷(xiāo)售面積比例達(dá)到歷年最高。從總體看，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)多年來(lái)一直維持較低水平，2004年之后，除2007年因特殊原因有所減少以外，商品房總體銷(xiāo)售面積呈逐年大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)，到2010年超過(guò)9 000萬(wàn)平方米，而經(jīng)濟(jì)適用住房占商品房銷(xiāo)售面積的比例則從2000年開(kāi)始逐年下滑，降幅極大，2010年占比甚至低于3%。

圖2 1997—2010年經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售面積

（三）經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目施工面積低于投資增長(zhǎng)速度

由圖3可知，經(jīng)濟(jì)適用住房的新開(kāi)工以及竣工面積增長(zhǎng)較慢，與此同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)投資數(shù)額卻不斷增加，說(shuō)明這段時(shí)間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的成本不斷提高。全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的竣工套數(shù)在2000—2005年間呈小幅下降趨勢(shì)，從2005年開(kāi)始逐漸增長(zhǎng)。新開(kāi)工面積在2001年達(dá)到最高值，而后持續(xù)走低，直到2005年達(dá)到歷史最低點(diǎn)，2005年之后略有升高，但基本穩(wěn)定。從新開(kāi)工面積的占比看，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重在2000年達(dá)到最高（21.77%），2001—2005年持續(xù)下降，2005年僅為6.37%，2006—2009年基本保持在6%左右，2010年達(dá)到歷史最低點(diǎn)，跌破4%。

四、我國(guó)保障性住房發(fā)展中存在的問(wèn)題

《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》發(fā)布以來(lái)，各地在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房及政策體系建設(shè)方面取得長(zhǎng)足進(jìn)步，但是還存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面。

圖3 1997—2010年經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積

（一）保障性住房資金嚴(yán)重短缺

目前，保障性住房的資金來(lái)源主要是地方政府土地收益，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，長(zhǎng)期來(lái)講很難為保障性住房的建設(shè)提供穩(wěn)定、可持續(xù)的資金來(lái)源。如上所述，近幾年全國(guó)各級(jí)財(cái)政加大保障房建設(shè)資金的投入力度[13]，國(guó)務(wù)院也下發(fā)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確要求各地最少應(yīng)按上年土地出讓金凈收益的10%，以及公積金增值收益計(jì)提住房保障資金，并進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理。但從全國(guó)情況來(lái)看，投入在保障性住房的資金并沒(méi)有得到有效保證。如，2007年廈門(mén)的土地出讓收益300億，2008年50億，2009年第一季度只有300萬(wàn)，造成住房保障資金嚴(yán)重短缺。

（二）保障房建設(shè)缺乏法律保障

保障性住房體系的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要土地管理、融資、行政等相關(guān)法律和政策進(jìn)行約束和規(guī)范。目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)缺乏系統(tǒng)的法律體系支撐。自保障性住房制度實(shí)施以來(lái)，國(guó)家主要通過(guò)頒布相關(guān)辦法、意見(jiàn)和通知等形式，逐漸規(guī)范保障性住房建設(shè)，使得地方政府缺乏保障性住房政策制定的參與度，導(dǎo)致相關(guān)政策在一些地區(qū)執(zhí)行不力。在解決不同保障性住房問(wèn)題上，缺乏一套專(zhuān)門(mén)針對(duì)保障房建設(shè)及發(fā)展的法規(guī)體系。雖然中央政府多次強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，但是由于各地保障性住房體系工作機(jī)制、工作體制運(yùn)轉(zhuǎn)模式各異，大部分地方政府住房保障的機(jī)構(gòu)為臨時(shí)、非政府管理部門(mén)，尤其是基層實(shí)施部門(mén)存在機(jī)構(gòu)不健全，人員、經(jīng)費(fèi)不足等問(wèn)題，因而地方政府對(duì)政策的貫徹落實(shí)力度有限，且成效不大。

（三）保障房建設(shè)、管理及運(yùn)行機(jī)制不健全

目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)模式仍在逐步探索和完善發(fā)展過(guò)程中，缺乏合理的制度設(shè)計(jì)。相關(guān)部門(mén)對(duì)于保障房運(yùn)營(yíng)、管理機(jī)制尚未形成有效系統(tǒng)，保障性住房的資金以及土地來(lái)源得不到保障，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)主體缺少保障房建設(shè)的積極性，保障房的政策內(nèi)容設(shè)計(jì)不夠系統(tǒng)完善。2011年，國(guó)務(wù)院要求對(duì)每年建設(shè)的商品房數(shù)量進(jìn)行調(diào)控，加大各類(lèi)保障性住房建設(shè)面積，但缺乏相應(yīng)建設(shè)、管理及運(yùn)營(yíng)機(jī)制，各地政府盡管已將保障性住房建設(shè)作為工作重點(diǎn)，但實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有公開(kāi)報(bào)道建設(shè)過(guò)程，易導(dǎo)致保障性住房的建設(shè)、管理及分配等環(huán)節(jié)相互脫離。用地規(guī)劃、土地供應(yīng)、項(xiàng)目計(jì)劃的制定落實(shí)、督促監(jiān)管的責(zé)任不夠明確，不能科學(xué)規(guī)范地進(jìn)行管理，致使住房保障資源的效益最大化無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

五、建議與對(duì)策

逐步完善針對(duì)城市低收入群體的保障性住房體系，全面改善被保障對(duì)象的居住條件與水平，實(shí)現(xiàn)并滿(mǎn)足社會(huì)不同群體層級(jí)式住房需求，最終達(dá)到全體城鎮(zhèn)居民“住有所居”的目標(biāo)，需要政府、社會(huì)和公民的共同努力。

（一）確保住房保障資金的籌集足額到位

我國(guó)保障性住房資金籌集渠道比較單一，主要來(lái)源于地方政府的財(cái)政撥款，房產(chǎn)商的資金投入作為輔助。但面對(duì)相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難這一嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，應(yīng)多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。例如，應(yīng)建立穩(wěn)定的保障性住房融資模式，適度增加地方政府對(duì)保障性住房的資金投入，逐步擴(kuò)大社會(huì)相關(guān)主體的作用，使其參與到投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、維護(hù)等保障性住房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中。（1）擴(kuò)大廉租房投資資金來(lái)源，完善租賃補(bǔ)貼制度。應(yīng)明確立法，規(guī)定廉租住房的住房保障資金來(lái)源渠道，無(wú)論從住房公積金增值部分還是從地方政府的土地出讓收益中支付，其具體比例以及用途均應(yīng)予以規(guī)范，以保證廉租住房資金的可持續(xù)供應(yīng)。并對(duì)這些賬戶(hù)進(jìn)行單獨(dú)管理，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。加大中央財(cái)政資金支持力度，繼續(xù)扶持保障性安居工程貸款，增加住房公積金增值收益、土地出讓收入，用于保障性安居工程。（2）多渠道籌措建設(shè)資金。一是加大中央財(cái)政資金支持力度，二是繼續(xù)扶持保障性安居工程貸款，三是增加住房公積金增值收益、土地出讓收入，用于保障性安居工程。

（二）不斷完善保障性住房相關(guān)法律法規(guī)

從資金投入、土地供應(yīng)政策、機(jī)構(gòu)和人員配備等方面，以法律制度保障住房，有利于保障性住房的良性發(fā)展。住房保障體系法規(guī)的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程，其中涉及土地管理、財(cái)政預(yù)算、信用監(jiān)督、規(guī)劃制定、房產(chǎn)管理等職能部門(mén)，健全的保障性住房法律體系應(yīng)明晰各職能部門(mén)在總體規(guī)劃與建設(shè)實(shí)施中的職責(zé)，從而加強(qiáng)這一法律體系的執(zhí)行力。

保障性住房建設(shè)比較成功的國(guó)家或地區(qū)，均有完善的法律法規(guī)作為保障。如，英國(guó)的《住房法》，美國(guó)的《住房和城市發(fā)展法》，新加坡的《新加坡建屋與發(fā)展法》《建屋局法》等[14]。保障性住房法律體系的建立，可為完善我國(guó)層級(jí)式保障性住房體系提供基本保障，同時(shí)確保各責(zé)任部門(mén)履行職責(zé)，使得保障性住房按計(jì)劃順利建設(shè)，最終保障城市中低收入群體的居住權(quán)。

（三）優(yōu)化保障性住房建設(shè)、管理及運(yùn)行機(jī)制

2012年11月，黨的十八大報(bào)告明確提出，“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”。目前我國(guó)保障性住房政策體系仍需不斷完善，應(yīng)逐步簡(jiǎn)化當(dāng)前過(guò)于繁雜的保障性住房種類(lèi)，實(shí)施統(tǒng)一、集中管理，降低保障性住房管理的行政成本，逐步實(shí)現(xiàn)以公共租賃住房為主要形式，被保障對(duì)象根據(jù)劃定的最低標(biāo)準(zhǔn)流入與流出的社會(huì)保障性住房制度。擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)途徑，鼓勵(lì)社會(huì)主體及資金參與保障性建設(shè)，通過(guò)賦予用地申請(qǐng)優(yōu)先，以及企業(yè)相關(guān)稅收的減免，保證企業(yè)在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)得利益，從而增加企業(yè)參與建設(shè)積極性。對(duì)保障性住房的建設(shè)實(shí)行責(zé)任制，通過(guò)訂立年度完工計(jì)劃并在年底驗(yàn)收，檢查保障性住房建設(shè)任務(wù)的落實(shí)情況；建立多渠道住房保障監(jiān)管機(jī)制。

［1］施風(fēng)蕾.我國(guó)保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].鹽城工學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2012（2）.

［2］王保安.走中國(guó)特色住房保障道路[N].人民日?qǐng)?bào),2013-04-10.

［3］趙育民,齊美玲,王寧,等.東北地區(qū)保障性住房用地供應(yīng)情況分析[J].國(guó)土資源情報(bào),2010（6）.

［4］鄒曉云.保障房與中低價(jià)商品房應(yīng)區(qū)別對(duì)待[J].國(guó)土資源導(dǎo)刊,2011（3）.

［5］王金蘭,丁志巖.我國(guó)保障性住房研究[J].河北法學(xué),2011（10）.

［6］馬建平.中國(guó)保障性住房制度建設(shè)研究[D].長(zhǎng)春:吉林大學(xué),2011.

［7］成思危.中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革——目標(biāo)模式與實(shí)施難點(diǎn)[M].北京:民主與建設(shè)出版社,1999.

［8］馮京津.我國(guó)保障性住房的發(fā)展與現(xiàn)狀[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2011（7）.

［9］王微.住房制度改革[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,1999.

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［11］黃火成.住房權(quán)利的保障問(wèn)題研究[J].政法論壇,2008（2）.

［12］中國(guó)指數(shù)研究院.保障房專(zhuān)題研究:歷史、現(xiàn)狀、趨勢(shì)、策略（簡(jiǎn)版）[EB/OL].[2011-05-16].http://wenku.baidu.com/link?url=fbN-mtsvs4EQoWC7Lxd3KpWnOWssOHxxrV4ApG9Ydbm5yrWHo4g-_JJ0oKFZkkbmTlJZWMcPdQ1MGzlx_g-s3wUPTzYuxx EQkeKYRK5Ljq.

［13］吳永宏.城市保障性住房土地供給的策略選擇[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012（8）.

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