張冰楠

(鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州 450000)

基于區(qū)域資源優(yōu)勢的平頂山旅游地產(chǎn)發(fā)展研究—以堯山度假區(qū)為例

張冰楠

(鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州 450000)

平頂山得天獨厚的資源優(yōu)勢，對于該地區(qū)旅游地產(chǎn)的發(fā)展起到推動作用.本文通過對平頂山的地理位置、氣候條件、人文景觀等自然資源優(yōu)勢進行分析，以堯山旅游度假區(qū)的發(fā)展為例，對旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題作以分析，并提出相應(yīng)的解決對策.

自然資源；平頂山；旅游地產(chǎn)

國家?guī)叫菁僬叩奶岢觯沟萌藗兛芍渥杂蓵r間大大增加，這將我國旅游業(yè)的發(fā)展推向了新的階段.然而，以景點觀賞為目的的傳統(tǒng)觀光旅游早已不能滿足人們的需求，人們開始更多的關(guān)注以度假為主題的休閑旅游.此時，一種新興的旅游產(chǎn)業(yè)——旅游地產(chǎn)逐漸興起.旅游地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)而言，優(yōu)美的環(huán)境和豐富的旅游資源對一個地區(qū)旅游地產(chǎn)的發(fā)展起著關(guān)鍵作用.如今，城市空氣污染嚴重，各種資源短缺，面對如此現(xiàn)狀，如何充分利用有限的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為人們關(guān)注的焦點.平頂山作為國家旅游城市的代表，豐富的自然資源為該地區(qū)旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機遇.

1 平頂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢分析

1.1 發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)

平頂山位于河南省中部，南通云貴、北達幽燕的大道縱穿全市.而橫貫市區(qū)的洛寶鐵路則連接了京廣鐵路和焦枝鐵路這兩條大動脈.該市距離河南省唯一的新鄭國際機場僅100 km左右，而蘭南、寧洛、二廣、鄭堯4條高速公路穿境而過，使平頂山和全國高速公路網(wǎng)絡(luò)緊密相連.平頂山市現(xiàn)有公路總里程3953 km，公路密度遠遠高于全省平均水平.許平南、南洛、鄭石高速公路穿境而過，并在市區(qū)呈十字交叉狀，將平頂山同全國高速公路網(wǎng)絡(luò)連在一起[1].四通發(fā)達的交通網(wǎng)為周圍人群能夠快速到達平頂山提供了便利，從而保證了源源不斷的客流量，為區(qū)域型旅游提供了強有力的通路保障.

1.2 優(yōu)越的地理位置，宜人的氣候條件

平頂山位于北緯33°08′～34°20＇，東經(jīng)112°14′～113°45′之間[2].北與洛陽伊川、鄭州登封、許昌禹州接壤；南與駐馬店、泌陽、方城、南召相連；西與洛陽、汝陽、嵩縣毗鄰；東與許昌襄城縣、漯河舞陽、駐馬店西平、遂平交界.總面積約為7882 km2，其中市區(qū)面積453 km2，是國家重要的能源原材料工業(yè)基地、中國優(yōu)秀旅游城市和中原城市群9個骨干城市之一，在河南省經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有很重要的地位.

平頂山市地處北亞熱帶向南暖溫帶氣候過渡地帶，是大陸性季風(fēng)氣候，表現(xiàn)為四季分明，氣候宜人，雨量充沛.該市年總?cè)照諘r數(shù)為1824.2～2181.9 h，年平均氣溫在14.8～15.2 ℃之間，最冷月份1月，平均氣溫1.5 ℃；最熱月份6月，平均氣溫28.9 ℃.年均降水量為782 mm.全年無霜期214～231 d.宜人的氣候條件使平頂山成為宜居城市.

1.3 濃厚的文化氣息

平頂山文物古跡不勝枚舉，且保存形態(tài)完整.現(xiàn)有全國重點文物保護單位14處，省級文物保護單位38處[2].據(jù)歷史考證，新石器時代的龍山文化遺址、仰韶文化、裴李崗文化在平頂山均有考古發(fā)現(xiàn).始建于東漢的香山寺，是中國最早的佛教寺廟之一，同時也是漢朝文化的始源；始建于北魏的風(fēng)穴寺，距今已有1500多年的歷史，曾與白馬寺、少林寺、相國寺并稱“中州四大名剎”；清涼寺汝官窯遺址和應(yīng)國墓地遺址被國家列為重大考古發(fā)現(xiàn)；三蘇園是宋代文學(xué)家蘇洵、蘇軾、蘇轍父子三人的陵園；葉縣縣衙則是我國唯一現(xiàn)存的明代縣衙；一年一度的馬街書會，綿延700余年不衰，是我國文化史上的一朵奇葩，因此平頂山被命名為“中國曲藝之鄉(xiāng)”.自古以來，平頂山這座城市培養(yǎng)了眾多的優(yōu)秀人物.這里是春秋時期的墨子、漢代名相張良、唐朝詩人元結(jié)和劉希夷、清代文學(xué)家李綠園、現(xiàn)代著名詩人和教育家徐玉諾、諾貝爾物理學(xué)獎得主崔琦的家鄉(xiāng).而古代詩人李白、顏真卿、范仲淹、蘇東坡、孔子、韓愈、歐陽修等歷代文人名士，或在此游歷或在此為官，或葬身于此，都留下了彌足珍貴的歷史珍寶[3].平頂山濃厚的歷史文化，為發(fā)展旅游地產(chǎn)奠定了堅實的基礎(chǔ).

1.4 豐富的旅游資源

依據(jù)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》國家標準實施的全省旅游資源顯示，平頂山市共有旅游資源單體4205個，居全省第二位.平頂山以雄偉壯觀的的山水景觀而著名，且最適于開發(fā)生態(tài)觀光和休閑度假旅游產(chǎn)品.該市旅游資源可以概括為“山、湯、湖、寺”.國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、4A級旅游區(qū)伏牛山處于華夏腹地，綿延長達800余里，是我國南北地區(qū)地理分界線的重要組成部分，也是河南省平均海拔最高、覆蓋率最高、森林面積最大、動植物種類最豐富、幅員最遼闊的區(qū)域.其擁有得天獨厚的自然旅游資源、彌足珍貴的人文和地理優(yōu)勢，是發(fā)展生態(tài)旅游地產(chǎn)最具潛力優(yōu)勢的地區(qū)之一.以水質(zhì)好、涌量大、水溫高、富含多種礦物質(zhì)為特色的汝州、魯山兩大溫泉群被全國各地人群慕名而來.魯山的上湯、中湯、下湯緊緊相連，自西向東沿沙河依次排列，其規(guī)模巨大，實乃罕見.該市有水庫175座，年均蓄水量達30多億立方米.其中白龜湖占地面積約為70 km2，南北寬度將近5 km，匯水面積大約為300 km2，蓄水量高達6.5×108m3.石漫灘水庫水域面積達到8.6 km2，蓄水量也達1.2×108m3.這些水庫不僅便利了全市市民的用水，同時更造就出了眾多的水文景觀，成為了國家級水利風(fēng)景區(qū).平頂山的主要寺院為風(fēng)穴寺、香山寺、佛泉寺.始建于北魏的風(fēng)穴寺，與洛陽白馬寺、開封相國寺和登封少林寺被稱之為“中州四大名剎”；而始建于東漢的香山寺，則是漢傳觀音文化的起源；佛泉寺以天下第一大佛、世界第一大鐘而聞名于世[4].

2 堯山旅游度假區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 魯山縣區(qū)域資源狀況

魯山縣位于鄭州、洛陽、平頂山、南陽、漯河、許昌6市的輻射交匯地帶.311、207國道及廟洪線等3條省道貫穿縣境，使魯山處于6個城市的90 min交通圈內(nèi)，形成輻射中原、通達全國的交通區(qū)位優(yōu)勢.此外，魯山縣地處秦嶺昆侖維向地質(zhì)構(gòu)造帶東段，屬于亞熱帶向溫?zé)釒н^渡區(qū)，四季分明，熱量、降雨量適中，年均氣溫14.86℃，年均降水量900-1100 mm.境內(nèi)山清水秀，河流密布，空氣清新，森林覆蓋率達62.3%.被譽為天然氧吧.同時，魯山歷史文化悠久，人文底蘊濃厚，是世界劉姓發(fā)源地和墨子故里.豐富的自然生態(tài)資源環(huán)境、人文資源和旅游資源，為魯山縣堯山旅游度假區(qū)的發(fā)展建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ).

2.2 堯山旅游度假區(qū)基本概況

堯山旅游度假區(qū)充分利用當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，以優(yōu)美的原生態(tài)自然環(huán)境和豐富的人文景觀為特色，以溫泉為主題，以休閑度假和商務(wù)會議為主要功能的生態(tài)型、低碳型旅游休閑度假區(qū).該度假區(qū)占地面積為19.87 km2，包括圣人垛園區(qū)、下湯服務(wù)區(qū)以及沙河服務(wù)區(qū)三部分，其功能分區(qū)如圖1.

圖1 堯山旅游度假區(qū)功能分區(qū)圖

2.2.1 圣人垛園區(qū)

圣人垛園區(qū)景點占地面積為16.67 km2，該區(qū)內(nèi)主要功能為旅游景點觀光區(qū)域.圣人垛峽谷漂流區(qū)(上游：大壩景點，中游：六羊山景點,下游：大莊村景點)、圣人湖景點、圣女譚景點、石瀑區(qū)、西大河景區(qū)都位于該區(qū)域內(nèi).天然的自然資源成為堯山頗具特色的旅游景點，是該旅游度假區(qū)不可獲取的組成部分.

2.2.2 下湯服務(wù)區(qū)

下湯服務(wù)區(qū)位于三湯溫泉區(qū)的下湯區(qū)，總占地面積為2.67 km2，該區(qū)的功能分區(qū)如圖2.

圖2 下湯服務(wù)區(qū)功能分區(qū)圖

從圖2中可以看出，下湯服務(wù)區(qū)分別設(shè)有休閑度假別墅區(qū)，溫泉療養(yǎng)區(qū)和體育活動區(qū)三個功能區(qū)域.休閑度假別墅區(qū)是以低密度度假型別墅為主，滿足養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假居住的需求，同時，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心、高端服務(wù)會所等配套設(shè)施，滿足不同群體的各種不同消費需求.溫泉療養(yǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置有溫泉主題公園、星級酒店以及購物中心.其中，溫泉主題公園的設(shè)置仿照皇家園林式建筑，以古樸典雅的風(fēng)格形成了以集溫泉洗浴、游戲娛樂、商務(wù)會議等項目于一身的休閑、娛樂、度假公園.體育活動區(qū)內(nèi)建設(shè)有高爾夫練習(xí)場、籃球場、沙灘排球場、網(wǎng)球場等項目繁多的體育項目運動場地，極大的滿足了消費者休閑娛樂的精神需求.

2.2.3 沙河服務(wù)區(qū)

該服務(wù)區(qū)位于魯山縣南沙河岸邊，距離魯山縣城約為2 km，總面積為0.53 km2，其內(nèi)主要以居住區(qū)、旅游度假型快捷酒店、商業(yè)街、特色美食一條街為主，居住區(qū)的建設(shè)不僅解決了消費者長期居住的問題，同時也為該度假區(qū)帶來了源源不斷的客流量.而快捷酒店的經(jīng)濟實惠性使消費者既能享受度假的樂趣，同時又節(jié)約了消費者的旅行成本.商業(yè)街及美食街對于外地游客而言，不僅解決了消費者的吃穿問題，而且有利于當?shù)芈糜挝幕⒚朗硨ν鈧鞑?

3 旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

3.1 房屋空置率高

雖然消費者對旅游的概念有了全新的認識，但是旅游地產(chǎn)作為一種新型的產(chǎn)業(yè)，在實際的生活中，人們?nèi)匀粩[脫不了傳統(tǒng)的觀光式旅游模式，大部分人對于旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展還持觀望態(tài)度，此外，由于旅游地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)不同，其具有居住功能的同時還具有旅游功能，因而旅游地產(chǎn)的銷售價格更高，致使許多消費者望而卻步.而作為生產(chǎn)者的地產(chǎn)商則對旅游地產(chǎn)的前景十分看好，因此投入大量的人力、物力、財力進行開發(fā)建設(shè)，從而出現(xiàn)了市場上供過于求的局面，由此導(dǎo)致市場上大量的房屋擠壓和滯銷，房屋的空置率極高[5].目前，堯山旅游度假區(qū)雖然設(shè)有別墅度假區(qū)，但是房屋空置率極高，一方面是因為該功能區(qū)域的建筑面積遠遠高于實際利用面積，并且別墅的建造過于集中，致使整個景區(qū)內(nèi)的旅游娛樂功能未能充分發(fā)揮.另一方面，由于別墅的高價位令大部分消費者喪失了購買能力，這樣就造成了大量別墅長期閑置，整個景區(qū)人氣較低，對整個區(qū)域的資源、人力、財力造成了極大的浪費，嚴重阻礙了旅游地產(chǎn)的發(fā)展.

3.2 本地特色不突出

目前，我國旅游地產(chǎn)還處于初期發(fā)展階段，各地的旅游地產(chǎn)開發(fā)仍處于摸索時期，然而，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景巨大，市場需求量急劇增加，為了滿足市場需求，獲得最大化的經(jīng)濟效益，大量開發(fā)商只追求數(shù)量而忽略了質(zhì)量的要求，從而造成旅游地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重.無論從項目的開發(fā)模式還是經(jīng)營方式，全國各地旅游地產(chǎn)開發(fā)項目大體相同，缺少創(chuàng)新性的規(guī)劃設(shè)計理念，從而導(dǎo)致本地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目缺少特色，嚴重阻礙了本地區(qū)旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展[6].堯山旅游度假區(qū)項目定位于養(yǎng)老、商務(wù)、休閑運動、旅游等多功能為一體的休閑度假區(qū)，各種功能聚集在一起，雖然能滿足消費者不同的需求，開發(fā)商獲得更大的經(jīng)濟效益，但是從消費者的角度來看，堯山旅游度假區(qū)給人留下的印象只是一個龐大而冗雜的項目集合地，缺乏本地特色功能，沒有較為深刻的文化內(nèi)涵和經(jīng)營特色，而該度假村雖然自稱以溫泉作為開發(fā)主題，但也只是以洗浴等作為開發(fā)項目，還缺乏特色化、系列化的溫泉產(chǎn)品開發(fā)，缺乏對其深層次的挖掘，由此看來，堯山旅游度假村如果不能突顯本地優(yōu)勢功能，就難以吸引消費者的第二次光顧.

3.3 自然資源破壞嚴重

眾所周知，自然資源是旅游地產(chǎn)的構(gòu)成要素，然而自然資源的稀缺性和有限性促使人們要對自然資源進行合理的開發(fā)和利用.因此，從本質(zhì)上來看，旅游地產(chǎn)實際上就是一種稀缺地產(chǎn)，同時，旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)則是旅游地的土地資源和自然環(huán)境資源合理協(xié)調(diào)配置的過程.如今，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中，大量房地產(chǎn)商盲目的開發(fā)建設(shè)，使原本稀缺的土地資源變得更為貧乏[7].此外，在開發(fā)建設(shè)過程中所產(chǎn)生的建筑垃圾以及人類活動的生活垃圾不斷出現(xiàn)在自然景區(qū)內(nèi)，不僅嚴重污染了本地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，更是極大的破壞了該地區(qū)的生態(tài)系統(tǒng).旅游地產(chǎn)的開發(fā)本應(yīng)該為人們提供舒適的居住環(huán)境，然而目前這種粗放型的開發(fā)，一方面無法使人們享受到安逸、休閑的度假,另一方面也大大壓縮了本地區(qū)旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展空間，最終將會導(dǎo)致本地資源消耗殆盡，對于以旅游帶動該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市而言，這無疑是不利的.

4 加快旅游地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

4.1 總體規(guī)劃，合理開發(fā)

旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合在一起的一種交叉產(chǎn)業(yè)，總體全面的規(guī)劃與合理的開發(fā)建設(shè)是旅游地產(chǎn)得以長期發(fā)展的根本.而旅游業(yè)相對于房地產(chǎn)業(yè)而言，其周期具有持續(xù)性的特點，如何在規(guī)劃和開發(fā)上保證兩者協(xié)調(diào)發(fā)展是問題的關(guān)鍵.從資金來源來看，地產(chǎn)項目相對于旅游項目而言開發(fā)期短，資金回籠快，因此地產(chǎn)項目可以通過預(yù)售或現(xiàn)售的方式，從而獲得相應(yīng)的資金，實現(xiàn)高額的回報，從而解決開發(fā)過程中資金鏈短缺以及旅游項目開發(fā)經(jīng)營短期內(nèi)難以盈利的問題.從客流量來看，旅游項目的經(jīng)營必定會帶來源源不斷的消費群體.此時，旅游項目反作用于地產(chǎn)項目，為地產(chǎn)項目的銷售帶來了人氣和機遇，有利于地產(chǎn)項目的宣傳和銷售，降低房屋的空置率.從規(guī)劃設(shè)計來看，要區(qū)別于傳統(tǒng)居住區(qū)的開發(fā)模式，科學(xué)合理建設(shè)旅游地產(chǎn)項目，突出旅游地產(chǎn)的資源優(yōu)勢，要樹立“景中有房，房中有景”的規(guī)劃設(shè)計理念，最大限度的提高地產(chǎn)項目的綠化率，使旅游資源與房屋建造融合在一起，營造一種安逸、寧靜、舒適的居住環(huán)境，這樣，才能夠突出旅游景觀特色，吸引更多的消費者的注意力，有利于推動旅游地產(chǎn)的發(fā)展[8].

4.2 依托本地資源優(yōu)勢，突出地區(qū)特色

旅游地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的地產(chǎn)，其自然資源的優(yōu)勢是其他地產(chǎn)項目無法復(fù)制和利用的.因此，在規(guī)劃建設(shè)旅游地產(chǎn)項目時，這一點顯得尤為重要.因此，開發(fā)商在進行旅游地產(chǎn)項目的初期規(guī)劃時需要因地制宜，必須結(jié)合本地區(qū)得天獨厚的自然資源，運用別具匠心的規(guī)劃設(shè)立理念，創(chuàng)新不同類型的旅游地產(chǎn)項目，以此凸顯本地區(qū)的區(qū)域特色，只有這樣才能使本地的旅游地產(chǎn)在眾多地產(chǎn)項目中脫穎而出[9].這具體表現(xiàn)在開發(fā)設(shè)計方面，要充分利用當?shù)氐膬?yōu)越的地理位置、宜人的氣候條件、優(yōu)美的資源環(huán)境、濃厚的文化氣息等資源優(yōu)勢，將這些自然元素融入在房屋的建造設(shè)計中，從而實現(xiàn)自然景觀與人文設(shè)計的完美結(jié)合，打造獨具特色的旅游地產(chǎn)項目，以吸引更多的消費者前來消費、置業(yè).這樣，充分依托本地區(qū)資源優(yōu)勢，不僅美化了市容市貌，同時也推動了該地經(jīng)濟的高速增長，從而實現(xiàn)利益最大化.

4.3 加強保護自然資源

自然資源的稀缺性和不可再生性決定了其有限性.而旅游地產(chǎn)對于土地資源和自然環(huán)境資源的高度依賴性，要求人們對自然資源要格外的珍惜保護.因此，在開發(fā)旅游地產(chǎn)項目時，如何合理利用自然資源成為的開發(fā)的關(guān)鍵.一方面，在規(guī)劃開發(fā)旅游地產(chǎn)項目時，要進行科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計，在保證自然資源不被破壞的前提下，充分有效利用當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，以實現(xiàn)自然資源與房地產(chǎn)的完美結(jié)合.另一方面，在后期旅游項目的經(jīng)營以及房屋的物業(yè)管理上，要加強管理和監(jiān)督，通過制定長期有效的規(guī)章制度，以此來約束消費者和開發(fā)商，規(guī)范其消費和開發(fā)行為，旨在保證旅游項目良好運營的同時，也能為購買房地產(chǎn)的消費者提供最優(yōu)的物業(yè)服務(wù).而對于破壞自然資源的違法者，要對其進行嚴厲處罰，對其破壞自然資源的違法行為承擔全部責(zé)任[10].最后，要增強自然資源稀缺性的宣傳力度，通過傳單、電視、廣播等宣傳方式，使更多的消費者了解我國自然資源的狀況，增強消費者保護自然資源的意識.自然資源是旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，任何旅游地產(chǎn)的籌劃建造，都要考慮自然資源和房地產(chǎn)資源的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有這樣才能現(xiàn)實該地區(qū)環(huán)境效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一.

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【責(zé)任編輯：徐明忠】

Based on the regional resources superiority of pingdingshan tourism real estate development and research——A case study of Yaoshan resort

ZHANG Bingnan

(Department of Tourism Management, Zhengzhou University， Zhengzhou 450000， China)

pingdingshan advantaged resource advantage, to promote the development of the region’s tourism real estate. This article through to the pingdingshan’s geographic location, climate condition, the humanities landscape and other natural resources advantage analysis, YaoShan resort development, for example, the problems existing in the process of the development of tourism real estate to analysis, and put forward corresponding countermeasures.

natural resources; Pingdingshan; tourism real estate

2014-10-11

張冰楠(1990-)，女，河南平頂山人，鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的研究.

F592.99

A

1672-3600(2015)03-0090-04