趙海云，周嘉偉，黃榮萍，左 偉

基于產(chǎn)權空間分析的房產(chǎn)測量方法

趙海云1，周嘉偉1，黃榮萍2，左 偉3，4

( 1．江西師范大學城市建設學院，江西南昌330022; 2．廣西科技大學麓山學院，廣西柳州545000; 3．測繪出版社，北京100045; 4．中國地圖出版社，北京100054)

一、引言

房屋空間面積具有鮮明的產(chǎn)權特征，只與不動產(chǎn)財產(chǎn)權利束的構成、范圍和處置的便利性有關，與工程量和成本無關。王有忠闡述了產(chǎn)權是一組權利束，可分解為多種權利能組合成復雜結構［1］。張子厚認為那些沒有被國家登記認可，即使是不可分割又發(fā)揮一定功能的建筑面積，也不是房產(chǎn)面積［2］。鄭舉漢等認為《物權法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記生效原則，明確了登記賠償責任等。因此不動產(chǎn)登記和轉讓合同簽訂時，其位置、面積、權屬信息均需通過房產(chǎn)測繪和調查所得，《物權法》與房產(chǎn)測繪有著非常直接的關系［3］。

房產(chǎn)測量需要對具有產(chǎn)權的房屋建筑面積進行有效識別，房產(chǎn)測量的主要目標是服務于產(chǎn)權登記。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復雜性?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》沒有提出產(chǎn)權評判的原則與方法，以至于房產(chǎn)測量的房屋建筑面積直接替代了房產(chǎn)面積。本文試圖通過一個房地產(chǎn)項目的面積糾偏案例，提出房屋產(chǎn)權空間分析的房產(chǎn)測量方法。

二、相關概念

1．房屋產(chǎn)權空間

房屋產(chǎn)權受制于土地產(chǎn)權，是建立在土地產(chǎn)權基礎之上的，房屋的使用價值也是土地使用權的具體表現(xiàn)。因此，不存在與土地沒有聯(lián)系的房屋產(chǎn)權，即不存在所謂的脫離土地使用權的空中樓閣。盡管有些建筑空間客觀存在，并且符合房產(chǎn)測量規(guī)范的面積計算規(guī)則，結構牢固，層高達到2．2 m，如通常沒有產(chǎn)權的地下車位、架空層、結構轉換層及所謂的贈送面積等，但這些建筑面積沒有計入容積率，自然就沒有資格獲得產(chǎn)權。房屋對土地的占用存在多種狀態(tài)，使得房屋產(chǎn)權具有一定的復雜性。城市規(guī)劃出于城市容量的考慮，對建筑空間具有約束，要求符合城市規(guī)劃，符合人們的使用功能和要求，并通過容積率約束建筑空間布局。容積率計算規(guī)則是房屋建筑面積除以房屋所在地土地面積。理論上，基于對土地使用權的分享，參與容積率計算的建筑面積都應該滿足產(chǎn)權要求并計算產(chǎn)權面積。但實際上產(chǎn)權登記認定要求建筑層高達到2．2 m以上的建筑空間才有產(chǎn)權意義。由于建筑層高通常達到1．5 m就可以計算建筑面積，超過1．5 m層高往往采用其倍數(shù)進行測算，以遏制開發(fā)商過度開發(fā)。該過程容易產(chǎn)生更多的建筑面積，使得規(guī)劃容積率計算面積通常比房產(chǎn)測繪面積要多(見表1)。房產(chǎn)測量主要關心房屋建筑的產(chǎn)權保護與市場交易的便利，且涉及財富價值等，往往對建筑面積比較保守，建筑面積自然比規(guī)劃建筑面積要小。選擇4個樓盤實際產(chǎn)權可登記面積與容積率面積差分析，最小面積差為9 985．86 m2，最大面積差為56 289．09 m2。當然，這些樓盤面積差還包括地下停車場、部分架空層等，實際面積差比表1數(shù)據(jù)小。

表1 實際銷售面積與容積率面積差

2．房屋空間形態(tài)

產(chǎn)權的交易與保護需要有明確的主體，房屋多數(shù)具有明顯的空間形態(tài)。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)的空間形態(tài)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復雜性。房屋產(chǎn)權存在客觀的空間形態(tài)，是三維空間建筑，可以通過顧及垂直方向上層高的水平投影面積來確定產(chǎn)權，從而決定歸誰所有和使用，同時也可以進入房地產(chǎn)交易市場進行交易。房屋空間形態(tài)又具有異質性，即有些建筑空間沒有產(chǎn)權卻混雜在有產(chǎn)權的建筑空間中，如同飛地，需要進行識別并剔除。作為不動產(chǎn)與動產(chǎn)相比，房屋產(chǎn)權的空間形態(tài)有其特殊的屬性:①房屋是大宗產(chǎn)品，價值量大，產(chǎn)權的確認與保護更加重要;②規(guī)劃容積率是界定建筑空間是否具有產(chǎn)權的基礎;③房屋空間具有異質性，容易形成面積粗差;④房產(chǎn)測量規(guī)范是對建筑空間產(chǎn)權的進一步識別;⑤房屋不可移動，位置具有唯一性，可以使用坐標定位;⑥需要由房產(chǎn)測繪完成其空間形態(tài)范圍、邊界和大小的界定。

三、分析方法

1．定性分析

首先定性識別產(chǎn)權空間形態(tài)，由于存在非產(chǎn)權的異質空間，其識別過程相對復雜，需要根據(jù)規(guī)劃文件和房產(chǎn)測量規(guī)范予以甄別，排除非產(chǎn)權空間的過程就是確定產(chǎn)權空間的過程。

1)合法性原則。①產(chǎn)權原則。不動產(chǎn)產(chǎn)權區(qū)別于其他動產(chǎn)，主要表現(xiàn)為以坐標反映的位置固定性、不可移動性，以房屋登記為依據(jù)，房產(chǎn)面積及其坐標是房屋登記的基本資料。產(chǎn)權要求能識別，可計量，并能清晰分割至最小單元。②規(guī)劃容積率。規(guī)劃容積率是房產(chǎn)面積識別的首要依據(jù)，也就是說參與容積率計算的建筑面積才能作為房產(chǎn)面積，否則不能成為房產(chǎn)面積。因為只有分攤了土地或享有土地使用權的房屋建筑面積，才能作為房產(chǎn)面積的初步判斷。規(guī)劃是房屋合法依據(jù)之一，房產(chǎn)面積的產(chǎn)權是否合法，首先要保證建筑空間對土地分享的合法性和有效性，規(guī)劃容積率是唯一的技術指標。市場上各種蝕得面積(偷面積)的存在與規(guī)劃容積率及其建筑空間認定模糊有關。未計容積率的建筑空間一概不作產(chǎn)權認定，但可測量其面積，繪出其圖形，標注其位置。計入容積率的建筑空間還要視其是否符合房產(chǎn)測量規(guī)范的面積計算規(guī)則。大多地下室、架空層等未計容積率。由于市場競爭，開發(fā)商也常常使用偷面積手段，干擾城市規(guī)劃，規(guī)避規(guī)費，獲得非法利潤。

2)有限性原則。①空間有限性。房屋產(chǎn)權具有空間有限性和約束性。有些空間不符合房屋產(chǎn)權空間條件，雖然實際擁有并且可以使用，但在交易處置中受到限制，也無須履行納稅等法律義務，不受國家法律保護。房屋產(chǎn)權具有空間分割與合并屬性，但要考慮到產(chǎn)權使用功能的完整性，分割受到一定限制。②時間有限性。承載房屋的土地使用權受到年限限制，一旦屆滿則需要續(xù)費［4］。由于土地國家所有，其使用權以分段方式收取費用，即在一定年限內每時每刻都有它的價值，其產(chǎn)權受到時間約束。

2．定量分析

房屋記入產(chǎn)權的空間形態(tài)要滿足房屋產(chǎn)權可識別、能計量、可分割的要求，是通過范圍、邊界和大小來實現(xiàn)的。對于房產(chǎn)測量而言，需要對房屋建筑空間進行產(chǎn)權面積識別，再按常規(guī)方法測量面積。確定空間范圍具體實現(xiàn)方法包括:

1)房屋范圍:具有一定的使用功能，建筑結構、服務于特定人群的建筑空間所組成的空間。首先是通過容積率進行反算建筑面積，這些建筑面積的空間由哪些建筑單元所組成;根據(jù)容積率，空間是否分享了土地使用權［5］;通常規(guī)劃設計機構不會提供容積率計算時使用哪些空間的建筑面積，客觀上造成計算困難，該環(huán)節(jié)需要與規(guī)劃設計機構取得溝通。其次，是否符合房產(chǎn)測量規(guī)范里的面積計算規(guī)則。

本文采用基于IBC 體系的加密方案。本方案不需要證書來保存公鑰和私鑰的信息，可根據(jù)接收方的任何數(shù)據(jù)發(fā)送方都可以根據(jù)接收方身份信息計算出相應的公鑰，接收方通過自己的私鑰進行解密，獲取密文的對稱秘鑰。確保了信息安全的同時也簡化了安全系統(tǒng)的結構，解決了數(shù)據(jù)在前端和后臺之間傳輸泄密的問題。

2)房屋邊界:在房屋范圍的空間基礎上確定具體分割邊界的位置，水平方向包括四至及角點坐標。垂直方向包括由中對中作為測度標準的層高，房產(chǎn)測量規(guī)范要求2．2 m以上，使得部分計容建筑面積沒有產(chǎn)權空間形態(tài)。

3)面積大小:根據(jù)坐標計算面積。

3．空間形態(tài)識別過程

房屋產(chǎn)權識別和測繪是房產(chǎn)測繪的必然過程(如圖1所示)。

圖1 房屋產(chǎn)權空間形態(tài)識別過程

四、案例分析

1．項目概況

該項目屬于商業(yè)物業(yè)，坐落于X縣大佛景區(qū)正對面，古建筑風格，端莊大氣，樸素典雅。地理位置優(yōu)越，緊鄰105國道。項目總占地面積86 666．67 m2，一期涵蓋4大功能區(qū)，4大區(qū)用地面積86 666．67 m2，總建筑面積為33 918．17 m2，一期實際容積率為0．4，總共包括建筑物17幢，A區(qū)4幢，B區(qū)4幢，C區(qū)6幢，D區(qū)3幢(見表2)。

表2 商鋪銷售狀況

2．技術路線

考慮到一層建筑面積是調整的焦點，如何為一層找到或增加更多的公攤面積是關鍵所在。根據(jù)共有面積的共有關系進行多級分攤，遵循從整體到局部，從大到小的逐級分攤原則，具體技術路線如下:

1)確定房屋產(chǎn)權空間形態(tài)。從每一個功能區(qū)，分幢、分層，按照分項識別并計算共有建筑面積。分項有外墻、電梯、公廁、連廊、門廳、茶水間、物業(yè)服務用房、樓梯、管井、樓層走廊、有柱廊、無柱廊、連廊。其中，各分項都以分層計算數(shù)據(jù)為基礎，然后依據(jù)面積計算規(guī)則按照功能區(qū)、幢、層分類歸總。

2)依據(jù)商業(yè)用房面積計算規(guī)則，計算功能區(qū)分攤系數(shù)、層公攤系數(shù)，結合套內建筑面積得到分戶公攤面積。

3)與原有公攤面積數(shù)據(jù)對照，比較誤差，采取消減誤差措施。

4)匯總計算，尋求誤差消除的途徑。

3．可以采取的措施(規(guī)劃、工程措施略)

1)經(jīng)濟措施:由于開發(fā)商不是按照房產(chǎn)測繪方法計算房屋建筑面積的，且直接以此面積銷售，某些可以計算公攤的建筑空間沒有納入產(chǎn)權面積，產(chǎn)生較大出入。因此，利用新識別出的檐廊、柱廊面積沖抵一層超額計算的公攤面積。經(jīng)過嚴密測算，面積誤差可以清零的共有11幢，其中A區(qū)1幢、2幢、18幢，B區(qū)6幢、10幢、11幢，C區(qū)13幢、15幢、16幢、17幢，D區(qū)19幢。僅通過檐廊、柱廊提供的面積達到1 942．28 m2，產(chǎn)生了直接的經(jīng)濟效果。

2)產(chǎn)權措施:建議更改規(guī)劃圖，將二、三樓尚未銷售的商鋪，有選擇地拿出一部分作公益設計。日后可以自行改造成為自己的物業(yè)出租，變短期收益為長期收益。具體涉及面積誤差的區(qū)幢有6幢，共計532．18 m2，其中，A區(qū)的5幢(－112．75 m2)，B區(qū)的7幢(－133 m2)，C區(qū)的8幢(－185．58 m2)、12幢(－30．80 m2)，D區(qū)的3幢(－16．96 m2)、9幢(－53．36 m2)。

五、結束語

房產(chǎn)測量的主要目標是服務于產(chǎn)權登記而不是其他。產(chǎn)權登記實體雖然是房屋，但是房屋作為不動產(chǎn)相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復雜性。因此，需要對具有產(chǎn)權的房屋空間形態(tài)進行研究，明確產(chǎn)權性質，區(qū)分房屋建筑面積、計容建筑面積和房屋產(chǎn)權面積，房產(chǎn)面積即是房屋產(chǎn)權面積。

［1］ 王有忠．初探產(chǎn)權理論的本質內涵［J］．中國集體經(jīng)濟，2007( 5) : 69．

［2］ 劉禹，張子厚．房地產(chǎn)產(chǎn)權界定與房地產(chǎn)面積測算體系規(guī)范化研究［J］．中國房地產(chǎn)，2003( 2) : 48-50．

［3］ 鄭舉漢，張鵬，彭金輝．《物權法》的實施對武漢市房產(chǎn)測繪的影響及應對策略［J］．測繪通報，2011( 6) : 81-82，89．

［4］ 謝釗．制度缺陷與制度安排:現(xiàn)行土地征用的制度經(jīng)濟學分析［J］．江西師范大學學報:哲學社會科學版，2007，40( 4) : 97-102．

［5］ 趙海云，何宗宜，王曉霞，等．房產(chǎn)面積測量的系統(tǒng)性研究［J］．測繪科學，2007( 6) : 63-65．

House Property Survey Method Based on Property Space Analysis

ZHAO Haiyun，ZHOU Jiawei，HUANG Rongping，ZUO Wei

房產(chǎn)測量的主要目標是服務于產(chǎn)權登記。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復雜性?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》沒有提出產(chǎn)權評判的原則與方法，以至于房屋建筑面積直接替代了房產(chǎn)面積。本文結合案例，提出了基于產(chǎn)權空間分析的房產(chǎn)測量方法。

房屋產(chǎn)權;空間分析;房產(chǎn)測量

趙海云( 1960—)，男，博士，教授，研究方向為房地產(chǎn)測繪。E-mail: 363089166@ qq．com

P258

B

0494-0911( 2015) 11-0069-03

趙海云，周嘉偉，黃榮萍，等．基于產(chǎn)權空間分析的房產(chǎn)測量方法［J］．測繪通報，2015( 11) : 69-71．

10．13474/j．cnki．11-2246．2015．0349

2015-09-02;

2015-09-29