趙 娟

（重慶交通大學(xué)，重慶 400074）

一、住宅市場(chǎng)的宏觀背景

2014 年以來(lái)，地價(jià)漲幅逐漸擴(kuò)大并超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，房企盈利空間收窄，上市房企ROE 下降，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，已有約37%的城市面臨供過(guò)于求的局面，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，對(duì)房企發(fā)展提出更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度仍然較高，房地產(chǎn)行業(yè)適度恢復(fù)可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府也一直努力調(diào)控。

從新一屆政府上臺(tái)到2014 年4 月，中央始終致力于建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，呈現(xiàn)差異化、去行政化的特征，并力求擠出房產(chǎn)泡沫、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。分別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，中央對(duì)限購(gòu)等行政化調(diào)控手段保持既不收緊也不放寬的態(tài)度，主要調(diào)控動(dòng)作集中在土地（減少增量盤活存量）以及加強(qiáng)保障房建設(shè)，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的長(zhǎng)效調(diào)控思路，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)去行政化；第二，“深八條”、“滬七條”取代以往的“國(guó)五條”、“國(guó)八條”，地方政策因地制宜調(diào)控，全國(guó)層面基本沒(méi)有統(tǒng)一調(diào)整的政策出臺(tái)，差異化調(diào)控取代一切政策；第三，以“金十條”等支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的政策嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，減輕經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，力爭(zhēng)擠出房地產(chǎn)泡沫。

為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇，2014 年4 月開(kāi)始中央展開(kāi)一系列定向刺激動(dòng)作。在下半年體現(xiàn)出對(duì)樓市的救市態(tài)度，9 月達(dá)到高潮。包括放松限購(gòu)限貸等行政手段，加強(qiáng)貨幣政策支持等。主要體現(xiàn)在這幾點(diǎn)：首先，中央提出房貸證券化基金化，在扶持房地產(chǎn)復(fù)蘇的同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。即930 政策中提到的“房貸證券化”與“房地產(chǎn)投資基金化”這兩個(gè)新型工具，是國(guó)外基本發(fā)展成熟的舶來(lái)品，既是救市，也是改革。其次，央行在多重壓力下于11 月21 日發(fā)布降息政策。最后，提出不動(dòng)產(chǎn)登記為房地產(chǎn)稅開(kāi)征鋪路，但短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)造成的影響有限，僅部分投機(jī)、投資和改善類購(gòu)房需求受抑制；長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化手段調(diào)控，是長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要組成部分，利好行業(yè)發(fā)展。

二、住宅市場(chǎng)的分析

（一）供銷年度特征

圖3 中可見(jiàn)2014 年全年去庫(kù)存特征明顯，主城區(qū)與近郊商品住宅存量面積近5 年來(lái)均首次同比下滑。主城區(qū)：截止2014 年底，主城區(qū)存量為781 萬(wàn)m2，同比下降16.2%，按今年的月均去化速度，目前存量還需一年完成去化。郊縣：2014 年郊縣成交量下滑幅度較主城區(qū)相比更大，存量雖有所下滑，但存量壓力仍然嚴(yán)重，按今年的月均去化速度，郊縣目前庫(kù)存量還需21 個(gè)月才能完成去化。

圖1 是2010 年～2014 年成都商品住宅年度供銷價(jià)走勢(shì)，成都住宅市場(chǎng)供銷兩衰，供應(yīng)量縮水至近6 年最低值，全年以去庫(kù)存為主，價(jià)格漲幅收窄。全年供應(yīng)面積1678 萬(wàn)m2，同比下降37.8%成交：全年成交面積1992 萬(wàn)m2，同比下降22.8%價(jià)格：成交均價(jià)7627 元/ m2同比上浮4%。造成市場(chǎng)低的原因主要有：2013 年市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，對(duì)需求形成透支；宏觀形勢(shì)不樂(lè)觀，市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)震蕩，需求觀望；十年調(diào)控下市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步回歸合理，投資需求減少。

（二）供銷月度特征

圖2

圖2 是2012 年1 月～2014 年12 月成都商品房住宅供銷走勢(shì)。圖中可看出2014 年3～5 月成都住宅市場(chǎng)成交量相對(duì)較大，可能是由于3 月、4 月市場(chǎng)降價(jià)熱潮的推動(dòng)，5 月市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)跌量漲，或受90m2落戶政策的影響，部分小戶剛需產(chǎn)品熱銷所致。下半年可能由于9 月底開(kāi)始包括限貸松綁、貨幣政策刺激等多方面救市政策的提振作用，11 月成交量再次沖高。除此以外其余各月市場(chǎng)成交表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，傳統(tǒng)“金九銀十”已不存在。全年價(jià)格圍繞7600 元/ m2的均價(jià)上下震蕩，市場(chǎng)盤整特征明顯，年底價(jià)格上揚(yáng)。可見(jiàn)，呈現(xiàn)主要的特征為：月度成交量主要受政策及開(kāi)發(fā)商促銷動(dòng)作影響逐漸碎片化，成都市場(chǎng)價(jià)格敏感性降低，政策敏感度保持。

（三）存量特征

圖3 2010 年～2014 年成都主城區(qū)和近郊住宅存銷情況

（四）需求特征

單位：m2

圖4

圖5

（五）熱銷板塊特征

2014 年成都主城區(qū)熱點(diǎn)板塊中，城東與城北熱點(diǎn)板塊成交量堅(jiān)挺，城南與城西成交量下滑明顯，其中南延線華陽(yáng)段、站南板塊及外光華板塊成交面積下滑均超過(guò)35%。產(chǎn)生這樣兩極分化的原因有三：一是城市距離原因；二是價(jià)格；三是供求關(guān)系。

從近郊熱門成交板塊來(lái)看，郫縣老城區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，2014 年前三季度成交面積已超過(guò)去年總成交面積，其次是溫江光華大道板塊。而去年銷量靠前的犀浦及蜀都新城板塊今年銷量降幅均達(dá)5 成以上。整體來(lái)看，郊縣熱點(diǎn)板塊下滑區(qū)域較為明顯。

三、預(yù)測(cè)未來(lái)成都住宅市場(chǎng)趨勢(shì)與發(fā)展建議

通過(guò)對(duì)近年數(shù)據(jù)在五個(gè)特征方面的分析，預(yù)測(cè)未來(lái)成都住宅市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：第一，市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟，節(jié)點(diǎn)性營(yíng)銷繼續(xù)弱化。第二，明年市場(chǎng)存在回暖條件，幅度有限。市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年盤整后，在政策寬松的基礎(chǔ)上明年市場(chǎng)存在回暖的條件，但幅度有限，價(jià)格反彈可能滯后于成交量的反彈。第三，主城區(qū)與近郊分層明顯。主城區(qū)由于資源稀缺，地價(jià)高企，未來(lái)以改善產(chǎn)品為主，剛需受城區(qū)價(jià)格壓迫持續(xù)向近郊外溢，且近郊交通環(huán)境改善，成為剛需主要聚集區(qū)域。第四，郊縣存量壓力大，明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈。第五，重點(diǎn)關(guān)注板塊：地鐵3 號(hào)線、4 號(hào)線將于明年開(kāi)通，沿線板塊迎來(lái)巨大發(fā)展利好，重點(diǎn)關(guān)注198 板塊、駟馬橋板塊、紅牌樓板塊、外光華板塊、建設(shè)路板塊、十陵板塊。這些板塊仍存在未開(kāi)發(fā)的土地機(jī)會(huì)以及一定量的項(xiàng)目新增供應(yīng)。

根據(jù)以上住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)，提出以下的建議與發(fā)展方向：

首先，今年年底、明年上半年集中推量、控制價(jià)格以加快去化庫(kù)存。因?yàn)榇藭r(shí)是需求釋放、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)元?dú)馇罢叩亩唐趯捤蓵r(shí)間，會(huì)成為去化庫(kù)存的最佳時(shí)機(jī)。

其次，行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂，地產(chǎn)白銀時(shí)代，一定要抓住未來(lái)三到五年的轉(zhuǎn)型兩級(jí)，包括布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。

最后，利用好房地產(chǎn)金融化機(jī)會(huì)，提高融資能力和融資效率，保證資金鏈穩(wěn)定性。中央政府提出鼓勵(lì)和支持房貸證券化和房地產(chǎn)投資基金化，有利于提高銀行信貸能力和拓寬房企融資渠道。

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