趙思怡

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

一、土地儲備制度概況

“土地儲備”一詞，最早源于德國，隨后被法，俄等其他國家使用，直至1996 年在我國上海被以地方政府創(chuàng)新性制度引進(jìn)，作為城市土地改革的創(chuàng)新點(diǎn)。土地儲備在社會不同的發(fā)展階段主要內(nèi)容有所不同。我國所說的土地儲備制度是指：政府根據(jù)社會，經(jīng)濟(jì)環(huán)境等可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用整體規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略，通過招標(biāo)拍賣回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經(jīng)行前期開發(fā)以滿足市場供應(yīng)和土地規(guī)劃建設(shè)用地需求的一種經(jīng)濟(jì)管理制度。

我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制與國外大同小異，總的來說基本都分為“土地收購——土地儲備——土地出讓”三過程。土地收購是指土地儲備機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)章根據(jù)政府授權(quán)或者儲備計(jì)劃通過收購回收國有土地使用權(quán)并進(jìn)行存儲的行為。使得土地使用權(quán)由使用者手里像政府回歸的過程。土地儲備是指土地出讓之前，土地儲備機(jī)構(gòu)在儲備期間依法將部分已收儲土地的使用權(quán)進(jìn)行出租抵押或者臨時改變用途，以減少閑置土地并獲取收益的過程。土地出讓是指根據(jù)城市建設(shè)需要以及年度出讓計(jì)劃，儲備機(jī)構(gòu)將經(jīng)過一段時間儲備并已完成前期開發(fā)的土地分期分批有計(jì)劃供應(yīng)土地的過程。具體細(xì)化土地儲備步驟見圖1：

圖1 土地儲備具體步驟

由于歷史原因，我國土地基本都掌握在土地使用者手里，導(dǎo)致土地資源分散，結(jié)構(gòu)不合理，閑置資源得不到有限利用，土地總量供需不平衡，促使我國加快土地制度改革，成立土地儲備機(jī)構(gòu)，但是進(jìn)行土改之后由于土地市場管理混亂，《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》等法律制度不健全，銀行等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險意識薄弱等原因造成土地儲備風(fēng)險凸現(xiàn)，很容易給金融市場造成混亂，這些因素都在促使我國加快完善土地儲備制度，確保金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

二、土地儲備制度財(cái)務(wù)風(fēng)險

風(fēng)險一次來源于法語，最初應(yīng)用于保險行業(yè)。那么何謂風(fēng)險，風(fēng)險是指在特定環(huán)境和特12 定時期內(nèi)由于不確定性所帶來的不利影響。簡言之風(fēng)險就是一種變動性，我們評價風(fēng)險也主要是看其變動性的程度。由風(fēng)險定義我們可以得出土地儲備風(fēng)險是指在土地儲備進(jìn)行過程當(dāng)中，由于某些因素的存在，土地儲備的真實(shí)收益會與預(yù)期收益發(fā)生一定程度的偏離，從而導(dǎo)致土地儲備遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。面對土地儲備的特殊性及其發(fā)展年限，目前對土地儲備的風(fēng)險還沒有比較完善統(tǒng)一的說法。劉兆云的觀點(diǎn)比較簡單且易于理解，他把土地儲備風(fēng)險分為內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險兩大類，內(nèi)部風(fēng)險為土地儲備本身營運(yùn)過程中的一系列風(fēng)險，而政府干預(yù)和市場機(jī)制屬于外部風(fēng)險。母小曼崔永亮等學(xué)者也有屬于自己的風(fēng)險劃分方法。崔永亮將風(fēng)險分為財(cái)務(wù)融資帶來的風(fēng)險，土地儲備內(nèi)在風(fēng)險，以及由于土地儲備的特殊壟斷性所帶來的政府干預(yù)風(fēng)險。母小曼從土地儲備過程中涉及的方方面面把風(fēng)險分為七種類型，其中外部風(fēng)險占主要部分。

政府進(jìn)行土地儲備，應(yīng)當(dāng)是建立在前期對土地儲備做好充分的戰(zhàn)略規(guī)劃，成本預(yù)算，決策分析和風(fēng)險管理上的，那么站在一個管理者的角度來看，我把土地儲備風(fēng)險分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。系統(tǒng)性風(fēng)險是與市場整體回報波動的風(fēng)險，它威脅所有企業(yè)并影響大部分市場的不可避免的風(fēng)險，比如政府的干預(yù)，市場機(jī)制本身作用以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)事件導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)體系風(fēng)險。該風(fēng)險不可避免不可分散。非系統(tǒng)性風(fēng)險是指不受政治，經(jīng)濟(jì)等因素波動或者一般市場波動的影響，只與土地儲備有關(guān)的風(fēng)險。非系統(tǒng)性風(fēng)險，又可以分為營運(yùn)風(fēng)險，籌資風(fēng)險，投資風(fēng)險，它們分別從土地儲備的全過程影響著土地儲備。營運(yùn)風(fēng)險是指土地儲備機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營上不確定性帶來的風(fēng)險，比如土地儲備機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略失誤，土地收購賣價波動等。營運(yùn)風(fēng)險可以分為土地收購風(fēng)險，土地儲備風(fēng)險，土地出讓風(fēng)險?；I資風(fēng)險是指由于土地儲備采用負(fù)債融資權(quán)重較大，經(jīng)營不善或者后期土地?zé)o法變現(xiàn)而不能償還負(fù)債甚至申請破產(chǎn)保護(hù)的不確定性?；I資風(fēng)險可以分為單一渠道融資風(fēng)險，貸款利率風(fēng)險，以及金融風(fēng)險，信用風(fēng)險等。見圖2：土地儲備風(fēng)險分類：

圖2 土地儲備風(fēng)險分類

土地儲備雖然面臨內(nèi)部和外部風(fēng)險，但是并不是所有風(fēng)險都處于主要領(lǐng)導(dǎo)地位。土地儲備是屬于長期投資的大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的前期階段，需要大量資金，地方政府以及財(cái)務(wù)部門有限的財(cái)政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲備的需要，單純依靠有限的財(cái)政資金是不現(xiàn)實(shí)的，目前我國的金融產(chǎn)品也較為單一，土地銀行，土地債券，土地信托等新型的金融產(chǎn)品還沒有完全進(jìn)入市場，所以在很多地方政府及其財(cái)政背書的情況下，采用授信貸款，抵押貸款渠道的銀行信貸資金利用債務(wù)融資成為前期土地儲備資金最主要的來源，由此也產(chǎn)生了土地儲備最大的風(fēng)險隱患——土地儲備貸款風(fēng)險。即土地儲備機(jī)構(gòu)在向銀行信貸的過程中，由于各種不確定性因素不能按時償還銀行貸款利息和本金給銀行帶來損失的風(fēng)險。目前我國銀行內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)還不是很完善，銀行對土地儲備制度的貸款風(fēng)險意識薄弱，沒有將土地儲備貸款風(fēng)險作為一個整體，管理水平十分局限，加之目前我國的金融產(chǎn)品也較為單一，對土地貸款風(fēng)險的防范和控制還主要是事后控制，銀行本身不能做到事前及時有效的監(jiān)督和控制，土地儲備機(jī)構(gòu)并不是真正完全的市場行為，在土地市場活躍度向好的情況下，土地儲備財(cái)務(wù)風(fēng)險不易顯見，但是在市場土地疲軟的情況下，及易使所收儲的土地?zé)o法變現(xiàn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險的集中爆發(fā)，土地儲備主要以債務(wù)融資為主，由于土地儲備資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金流動性較低，財(cái)務(wù)杠桿的放大效應(yīng)等原因，很容易造成大范圍經(jīng)濟(jì)癱瘓。

三、土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險的評估方法

對土地儲備進(jìn)行風(fēng)險評估是具有前瞻性的創(chuàng)造性過程，通過風(fēng)險識別和風(fēng)險反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)影響土地收購，儲備，出讓過程中的阻礙因素和潛在威脅，再進(jìn)行有目的性的規(guī)避風(fēng)險，利用風(fēng)險，轉(zhuǎn)移風(fēng)險等手段，可以大大降低土地儲備貸款風(fēng)險，減少金融風(fēng)險爆發(fā)的機(jī)會。

在實(shí)施一項(xiàng)土地儲備項(xiàng)目時應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行土地儲備風(fēng)險管理戰(zhàn)略，全面分析土地儲備所面臨的銀行貸款風(fēng)險。所謂土地儲備風(fēng)險管理是指基于土地儲備機(jī)構(gòu)儲備項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略，了解土地儲備所處的內(nèi)外部環(huán)境，識別實(shí)體可能會對土地儲備營運(yùn)過程造成的潛在影響并進(jìn)行風(fēng)險評估，采取措施對土地儲備進(jìn)行風(fēng)險戰(zhàn)略管理并時刻監(jiān)控風(fēng)險敞口，將風(fēng)險維持在可接受的風(fēng)險敞口內(nèi)從而達(dá)到土地儲備的目標(biāo)。

對土地儲備貸款風(fēng)險評估的方法主要是利用數(shù)學(xué)上一種階梯式多層次模糊綜合評價法。層次分析法（AHP）是根據(jù)總體問題的性質(zhì)和要求，確定該問題的總體目標(biāo)，然后按目標(biāo)的不同，實(shí)現(xiàn)功能的差異，建立一個多層次的遞階結(jié)構(gòu)，對同一層次內(nèi)的因素兩兩對比確定相對于上一層次的權(quán)重系數(shù)組成判別矩陣，然后根據(jù)最大特征向量求出相應(yīng)系數(shù)，然后對系數(shù)排序綜合求出最底層對最高層的權(quán)重。見圖3：層次分析法流程圖：

圖3 層次分析法流程圖

模糊綜合評價法是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評價方法，用來求項(xiàng)目的綜合風(fēng)險度并最終確定項(xiàng)目風(fēng)險大小。該種方法利用評價因素的復(fù)雜性，評價對象的層次性，評價標(biāo)準(zhǔn)中存在的模糊性以及評價影響因素的不確定性等指標(biāo)量化問題。其求解過程為首先確定評價因素集和評語集，然后確定各因素對評語集的隸屬程度，求一級模糊綜合評價結(jié)果集，求二級綜合模糊評價，最后以土地儲備項(xiàng)目為例，分析財(cái)務(wù)狀況計(jì)算風(fēng)險評價結(jié)果。見圖4：模糊綜合評價法求解步。

圖4 模糊綜合評價法求解步驟

通過建立基于多層次模糊綜合評價法數(shù)學(xué)模型，可以對土地儲備項(xiàng)目產(chǎn)生的貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險分析，從而可以定量計(jì)算出土地儲備風(fēng)險。

四、土地儲備風(fēng)險應(yīng)對措施

面對土地儲備風(fēng)險，我們要根據(jù)風(fēng)險特征采取一系列的防范措施。但并不是所有的風(fēng)險都可以進(jìn)行規(guī)避和分散。那么對于土地儲備系統(tǒng)性風(fēng)險，是處在市場中的所有實(shí)體都可能面對的風(fēng)險，并不能采取有力措施完全規(guī)避，我們只能通過不斷完善土地儲備機(jī)構(gòu)的風(fēng)險承受能力，學(xué)會轉(zhuǎn)移風(fēng)險利用風(fēng)險更要學(xué)會以不變應(yīng)萬變。面對土地儲備系統(tǒng)性風(fēng)險，我們應(yīng)該根據(jù)土地儲備機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略目標(biāo)合理進(jìn)行風(fēng)險管理，風(fēng)險監(jiān)督，完善土地儲備市場機(jī)制，加強(qiáng)銀行信貸風(fēng)險控制，促進(jìn)政府與銀行之間的交流與合作，最小化風(fēng)險甚至規(guī)避風(fēng)險。

五、結(jié)語

近年來土地儲備作為一種新型創(chuàng)新方式隨著土地出讓市場的發(fā)展完善逐漸興起，土地儲備機(jī)構(gòu)以及銀行在土地儲備的過程中發(fā)揮了重要作用，但是風(fēng)險也隨之顯現(xiàn)，一旦土地儲備大額貸款土地?zé)o法變現(xiàn)非常容易造成市場經(jīng)濟(jì)秩序混亂，這就要求儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲備時具有前瞻性，完善自身的風(fēng)險管理流程，結(jié)合相關(guān)方法定量風(fēng)險大小進(jìn)行風(fēng)險應(yīng)對，也要求銀行完善自身內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)，這樣才能達(dá)到土地儲備的雙贏！

[1]2014年數(shù)學(xué)中國數(shù)學(xué)建模網(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)賽一階段C題：http://www.tzmcm.cn/shiti.html.

[2]袁筱玲.土地儲備項(xiàng)目貸款風(fēng)險評價研究[D].成都：西南交通大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

[3]陳云.土地儲備的財(cái)務(wù)風(fēng)險評價研究[D].雅安：農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

[4]楊軍.土地儲備風(fēng)險管理的研究[申請同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士學(xué)位論文]上海.同濟(jì)大學(xué)研究生申請博士學(xué)位論文.

[5]萬明清.土地儲備制度下的商業(yè)銀行風(fēng)險及控制[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA學(xué)位論文.

[6]李宏志.土地儲備資金財(cái)務(wù)管理：理論歸納、國際經(jīng)驗(yàn)與改革路徑[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)博士學(xué)位論文.