譚忭

如果把2014年的房地產(chǎn)金融比作一部電影，主角仍是房企，但險(xiǎn)資卻似有喧賓奪主之勢。

4月9日，富德生命人壽和安邦保險(xiǎn)分別通過二級市場增持金地集團(tuán)（600383.SH），持股比例分別達(dá)12.9%、5%;在一路增持追逐戰(zhàn)中，截至9月末，雙方在金地集團(tuán)的持股比例分別上升至29.99%和18.83%;12月，安邦保險(xiǎn)再次出手，手中股權(quán)升至20%。

“倫理劇”過后，年末的佳兆業(yè)違約破產(chǎn)話題更像一出悲情戲。主角仍然是險(xiǎn)資——持有佳兆業(yè)股權(quán)29.96%的富德生命人壽，正在這場違約風(fēng)波中四處奔走救火。

時(shí)間到2015年初，劇情重回主旋律。以86.25億元成交總價(jià)刷新北京地王紀(jì)錄，并讓萬科高級副總裁毛大慶直呼北京樓市進(jìn)入6萬元時(shí)代的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，主角正是華潤、首開和平安組成的聯(lián)合體。

而就在此拍的前兩天，“招商華潤九龍倉平安”組合一舉拿下了北京豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊，總共花了86.9億元。

整整一年，在進(jìn)軍房地產(chǎn)的話題里，險(xiǎn)資都透露著一股“有錢任性”的氣勢。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，2014年是中國保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)的元年。

兇猛“入市”

顯然，早年間被政策捆住手腳的險(xiǎn)資軍團(tuán)，如今開始了赤裸裸的房地產(chǎn)資源肉搏戰(zhàn)。原來低調(diào)、曲線投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯淤徺I公司股權(quán)，以爭取公司話語權(quán)，并通過提前參與項(xiàng)目獲取更高的收益。

據(jù)萬得資訊統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保險(xiǎn)資金進(jìn)入前十大股東的房企數(shù)量達(dá)到21家，滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)15家。

以股權(quán)投資方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這種方式并不鮮見，平安在這方面最具代表性。平安集團(tuán)通過旗下平安信托和平安置業(yè)投資入股國內(nèi)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者持續(xù)認(rèn)購房地產(chǎn)公司的股份，增持上市房地產(chǎn)公司的股份，作為戰(zhàn)略投資，間接控制房地產(chǎn)項(xiàng)目。

合眾人壽副總裁時(shí)寶東對《英才》記者表示，更多動(dòng)力來自于其背后股東的戰(zhàn)略布局。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對記者表示，大舉增持上市公司股權(quán)的目的仍舊是財(cái)務(wù)投資，“調(diào)控下的地產(chǎn)股估值一直不高，要抄底也說得過去?！?/p>

在時(shí)寶東看來，盡管房地產(chǎn)行業(yè)從黃金十年進(jìn)入白銀時(shí)代，但行業(yè)本身并沒有問題，會一直往前走，畢竟城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。暫時(shí)來看，房企只是告別了過去的暴利模式，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的常規(guī)狀態(tài)，

囤樓模式

根據(jù)保監(jiān)會截至2014年11月的資料顯示，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到9.83萬億元，較年初增長18.62%，如果按照15%的比例上限，將有1.47萬億資金可以用于房地產(chǎn)投資。

1.47萬億是什么概念？2014年綠地集團(tuán)一整年的銷售額也只不過2408億元。不過，盡管監(jiān)管已經(jīng)將投資比例放開至15%，但實(shí)際上目前多數(shù)險(xiǎn)企真正投向房地產(chǎn)的資金仍舊不到3%。在這不到3%的投資量中，購買成熟物業(yè)、間接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，被稱作為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的三部曲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2006下半年開始，中國人壽、泰康人壽、民生人壽、中國平安等保險(xiǎn)公司就以自用名義分別在北京CBD、金融街和中關(guān)村等商圈購買了大量寫字樓，或者與其他公司合辦專業(yè)公司曲線進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)。

在黃金地段購買現(xiàn)成的商用物業(yè)，除了能為險(xiǎn)企獲得合適的辦公場所和借助標(biāo)志性物業(yè)強(qiáng)化品牌形象宣傳外，通過寫字樓租金收取不菲的現(xiàn)金流以及物業(yè)本身大幅升值也會讓投資方獲利匪淺。

對于保險(xiǎn)資金來說，回報(bào)率高于2%就能產(chǎn)生收益，而一線城市黃金地段的商用物業(yè)動(dòng)輒7%、8%的收益率，如果不以年度物業(yè)市值變動(dòng)計(jì)投資收益，那保險(xiǎn)公司買不動(dòng)產(chǎn)基本上可以說是穩(wěn)賺不賠。

這種被稱為“囤樓”的模式是當(dāng)前險(xiǎn)資參與方式最多的一項(xiàng)，除了回報(bào)穩(wěn)定，獲利快捷，還有一個(gè)原因是保險(xiǎn)資金以自用名義購買寫字樓納入固定資產(chǎn)，只需滿足償付能力監(jiān)管要求，不必上報(bào)監(jiān)管部門批準(zhǔn)，這對講求效率的險(xiǎn)資來說無疑充滿吸引力。

這種相對簡單的投資方式目前正在被險(xiǎn)資運(yùn)用在全球化資產(chǎn)配置的大棋盤中。

自2013年10月保監(jiān)會印發(fā)的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定保險(xiǎn)資金境外投資可選擇部分國家或者地區(qū)進(jìn)行以來，險(xiǎn)資通往另一個(gè)全新世界的大門打開了。

“去海外購置商業(yè)物業(yè)，目的并不是為了直接經(jīng)營，更多是為了資產(chǎn)合理配置，穩(wěn)定長期投資收益率?！泵裆y行地產(chǎn)金融事業(yè)部規(guī)劃發(fā)展中心總經(jīng)理付強(qiáng)對《英才》記者說。

作為中國險(xiǎn)資出海的最早一單，2013年6月，平安集團(tuán)以2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城中心的地標(biāo)性建筑——?jiǎng)诤仙绫ｋU(xiǎn)大廈;次年6月，中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司和主權(quán)財(cái)富基金卡塔爾控股以7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭一處辦公樓;2014年10月，安邦保險(xiǎn)以19.5億美元落錘美國紐約地標(biāo)性建筑——紐約公園大道上的華爾道夫酒店大樓，拿下險(xiǎn)資海外投資不動(dòng)產(chǎn)第三單;緊接著去年11月，泰康人壽聯(lián)合香港基匯資本出價(jià)2億英鎊競購位于倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，作為險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的最初級狀態(tài)，“囤樓”并不是險(xiǎn)資投資的最佳選擇，“囤樓有固定資產(chǎn)的比例限制，達(dá)到一定比例，就要想辦法開拓新的投資渠道和方式，否則，單純業(yè)態(tài)的投資方式將大大阻礙保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)配置和回報(bào)收益?！?/p>

除了“囤樓”，早年間保險(xiǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)的另一慣用方式便是借道旗下信托公司。多年過去，這一方法仍舊被廣為運(yùn)用?！半U(xiǎn)資旗下一般都會有很多投資平臺，信托是很重要的一部分，并且現(xiàn)在它的占比已經(jīng)越來越大。”資深地產(chǎn)研究員傅碩向《英才》記者表示。

直投模式

隨著險(xiǎn)資投資形式的成熟化，在對房地產(chǎn)市場有了一定的掌控力之后，保險(xiǎn)企業(yè)開始利用自身在各地興建地標(biāo)建筑的影響力，頻繁成為地方政府土地出讓局的座上賓。

自2012年5月中國平安第一次以平安人壽出面拿地以來，此后的兩年多里，又借平安不動(dòng)產(chǎn)頻頻出擊，先是參與了南京G16地塊的開發(fā)，而后單獨(dú)拍得了廣州華美牛奶場兩地塊;同年12月，平安分別以26.8億、27億和7.8億元的價(jià)格，聯(lián)手金地競得上海寶山宅地以及杭州余杭區(qū)兩處商住地。

平安不動(dòng)產(chǎn)是平安集團(tuán)為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

按平安集團(tuán)早前表述，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開發(fā)商的區(qū)別在于其不是普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是為房地產(chǎn)開發(fā)綜合金融服務(wù)提供商。因此，其主要的策略是借助平安集團(tuán)綜合金融平臺，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

如果說從拿地階段進(jìn)入對于險(xiǎn)企來說仍舊要求比較高，那么選擇有專業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)管理公司合作開發(fā)，既可獲取投資收益，同時(shí)也能減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前進(jìn)行得如火如荼的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上，中國的險(xiǎn)資正在努力地進(jìn)行實(shí)踐，試圖開辟一片新的藍(lán)海。

商業(yè)地產(chǎn)因其穩(wěn)定的收益率備受險(xiǎn)資青睞，在養(yǎng)老地產(chǎn)上的圈地占位，被豪賭的是這一產(chǎn)業(yè)的未來空間。作為國民經(jīng)濟(jì)有力支撐和重要保障的保險(xiǎn)業(yè)，毫無疑問將在未來社會養(yǎng)老保障體系中扮演積極的角色。目前，已經(jīng)拿到投資不動(dòng)產(chǎn)牌照的眾多險(xiǎn)企均已開始了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試水，用時(shí)寶東的話說就是“誰先進(jìn)入誰就有優(yōu)勢，誰就能賺錢”。

2010年1月13日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布中國人壽向其股東中國中化收購了4.23億股，一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，此后一度增持，被解讀為人壽的養(yǎng)老地產(chǎn)藍(lán)圖開始從戰(zhàn)略高度進(jìn)入實(shí)操。此后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與美國合作伙伴共建的首家示范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)椿萱茂已于去年9月正式開業(yè)，并迎來首批入住老人。

此外，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最為名聲顯赫的兩家險(xiǎn)企——泰康人壽與合眾人壽，也已經(jīng)早早開始了布局。

時(shí)寶東向《英才》記者介紹，合眾人壽的武漢養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)投入運(yùn)營，至今已有兩位老人在其去世，用時(shí)寶東的話說是“走完了一個(gè)完整的鏈條”。

對于險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，相關(guān)分析認(rèn)為，險(xiǎn)企尤其是壽險(xiǎn)公司可以將地產(chǎn)項(xiàng)目與自身的壽險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合，通過綁定銷售的方式來實(shí)現(xiàn)盈利。業(yè)界認(rèn)為這是一個(gè)值得探索的盈利方式，但是目前仍舊沒有很成功的例子。