孫　寧，王　倩（貴州師范大學　地理與環(huán)境科學學院，貴州　貴陽　550001）

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合肥市住宅商品房價格空間分布特征研究

孫寧，王倩
（貴州師范大學地理與環(huán)境科學學院，貴州貴陽550001）

摘要：合肥市“十二五”規(guī)劃綱要提出，要把合肥市建設成為在國內(nèi)有較大影響力的區(qū)域性特大城市[1]，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)有助于推動合肥市國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展.選擇合肥市主城區(qū)住宅商品房作為研究對象，利用地統(tǒng)計分析法，采用Ordinary Kriging技術(shù)探究了合肥市商品房價格空間分布特征，繪制出房價分布等值線圖，對合肥市住宅商品房價格空間分布特征及其影響因素進行了分析.

關(guān)鍵詞：商品房價格；空間分布；Ordinary Kriging；合肥市

1　引言

改革開放以來，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢.由于城市化進程的逐步推進和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)部門，對社會經(jīng)濟的影響日益突出.近年來，房地產(chǎn)價格不斷增長且全國漲幅超過100%，使得大部分百姓對商品房望而卻步.[1]國家陸續(xù)出臺相關(guān)政策法規(guī)以期抑制快速增長的房價，促進房地產(chǎn)市場健康蓬勃發(fā)展.

2003年合肥市區(qū)商品住宅價格均價為2341元，2012年商品住宅價格均價約為6200元，漲幅超過全國平均水平.近幾年，合肥市出現(xiàn)眾多新樓盤和轉(zhuǎn)讓二手房，房地產(chǎn)投資旺盛，房價上漲過快. 2011年合肥市出臺了省六條，在2010年調(diào)整住房貸款利率和契稅等政策的基礎上，于2013年3月11日實行住房限購，以促進合肥房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展.本文以合肥市商品房為研究對象，綜合運用GIS中的地統(tǒng)計方法，探討房價空間分布特征，希望能對居民購房、政府制定相關(guān)法規(guī)政策、開發(fā)商確定房地產(chǎn)項目選址等提供參考依據(jù).

2　數(shù)據(jù)和研究方法

2.1研究區(qū)域的選擇

合肥市是安徽省的省會城市，皖江工業(yè)帶、合肥經(jīng)濟圈的重要城市，發(fā)展后勁十足.到2012年初，合肥市城市建成區(qū)面積擴大到310平方公里，城區(qū)人口突破310萬[1].鐵路、高速公路、航空、水運立體化交通格局初步形成.市政基礎設施不斷完善，城市環(huán)境大為改善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境.

隨著合肥市“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的的出臺，合肥市的區(qū)劃范圍在不斷向市區(qū)外圍擴大，現(xiàn)在的合肥市主要由九個區(qū)三個縣組成(本文研究范圍沒有包括2011年劃入合肥市的巢湖市).2013年合肥市“十二五”規(guī)劃提出，合肥市將實現(xiàn)由“141”城區(qū)空間戰(zhàn)略到“1331”市域空間戰(zhàn)略升級，構(gòu)建“1331”市域空間發(fā)展新格局，優(yōu)化提升主城區(qū)，把合肥建設成為具有國際影響力的長三角第四極和生態(tài)宜居的大湖名城[1].本文的商品房價格空間分布特征研究所選擇的空間范圍是合肥市的四個主要城區(qū)，分別是：蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū).其中，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、政務區(qū)包括在蜀山區(qū)內(nèi)；濱湖新區(qū)包括在包河區(qū)內(nèi)；新站區(qū)包括在瑤海區(qū)內(nèi).

2.2數(shù)據(jù)來源和處理

目前，合肥房地產(chǎn)交易市場上，住宅商品房是主要交易類型，主要包括新建商品房、二手房(存量房)等.住宅商品房是房地產(chǎn)中的主要房產(chǎn)類型，其數(shù)量眾多，存量和增量都很大，而且空間分布范圍廣泛，所以本文選擇交易量較大的商品房作為研究對象.用于分析的樣本數(shù)據(jù)來自合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)、合肥搜房網(wǎng)、安客居網(wǎng)和萬家房產(chǎn)，總共收集整理的樣本數(shù)據(jù)為2011年到2014年4月的商品房樓盤，共計237個.作為合肥市住宅商品房價格空間分布特征研究的樣本數(shù)據(jù).在ArcGIS中建立了點數(shù)據(jù)圖層，價格屬性為樓盤的銷售均價.

隨著時間的發(fā)展，受物價和通貨膨脹的影響，住宅商品房的價格可能會發(fā)生變化，因此需要對收集到的樓盤銷售均價進行市場狀況調(diào)整，主要使用價格指數(shù)法對銷售均價進行調(diào)整[2]-[5].本文主要使用定基價格指數(shù)，以2014年4月新建商品住宅定基價格指數(shù)為基準，將收集到的全部樓盤價格調(diào)整至2014年4月.

2.3地統(tǒng)計研究方法

地統(tǒng)計(geostatistics)又稱為地質(zhì)統(tǒng)計學，Lancaster大學空間統(tǒng)計學研究組Diggle教授將其定義為：“用于一個離散位置集上觀察數(shù)據(jù)的模型和方法，以便是觀察值zi是作為一個底層連續(xù)的空間現(xiàn)象F(x,y)在一定空間區(qū)域A內(nèi)相應采集位置(xi,yi)的值的直接度量，或者與其統(tǒng)計相關(guān).”該定義揭示了地統(tǒng)計學是關(guān)注連續(xù)空間現(xiàn)象分析的理論，它是空間統(tǒng)計學(spatial statistics)的重要組成部分.它是針對空間場模型研究其中的空間相關(guān)，并以其為基礎進行空間預測的理論[6].

本次利用ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模塊來進行房價的空間分布分析.

2.3.1研究數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析

地統(tǒng)計是以區(qū)域化變量為基礎，借助變異函數(shù)，研究既具有隨機性又具有結(jié)構(gòu)性，或者具有空間相關(guān)性和依賴性的自然現(xiàn)象的一門學科.地統(tǒng)計學認為研究區(qū)域中的所有樣本值都是隨機過程的結(jié)果，即所有樣本值都不是相互獨立的，是遵循一定的內(nèi)在規(guī)律的[7].地統(tǒng)計學中，假設樣本是服從正態(tài)分布的，在取得樣本數(shù)據(jù)后，首先應進行數(shù)據(jù)分析，如果數(shù)據(jù)不符合正太分布，應對數(shù)據(jù)進行變換，使之符合正太分布.

在ArcGIS 10.0中可以進行數(shù)據(jù)分析的工具有直方圖、Voronoi圖和正太QQ圖等.直方圖能夠比較直觀反映出樣本數(shù)據(jù)的分布特征和規(guī)律，是用來檢驗數(shù)據(jù)正太分布的有效方法之一.對本文取得的樣本數(shù)據(jù)使用直方圖工具進行分析，得到原始數(shù)據(jù)的統(tǒng)計特征：最高值為16711元/m2，最低值為4720元/m2，平均值為8028.9元/m2，中位數(shù)為7770元/m2，偏度為1.6371，樣本數(shù)據(jù)屬于正偏度.進行Log對數(shù)變換后的數(shù)據(jù)樣本特征：最大值為9.7238，最小值為8.4596，平均值為8.9708，中位數(shù)為8.958，偏度為0.72215，基本符合正太分布，為使用地統(tǒng)計方法進行空間插值提供了前提條件.

2.3.2克里格空間插值方法

克里格空間插值法是地統(tǒng)計學中最常用的的分析方法，南非礦產(chǎn)工程師D.R.Krige1951年在尋找金礦時首次采用這種方法.克里格方法以是以變異函數(shù)理論和結(jié)構(gòu)分析為基礎的空間局部插值法，它是地統(tǒng)計學所研究的核心內(nèi)容，是一種最優(yōu)、線性、無偏的內(nèi)插估計量[8].對樣本數(shù)據(jù)采用地統(tǒng)計內(nèi)插法推算出未知區(qū)域的數(shù)值，進而作出整個研究區(qū)域的空間分布格局圖，從而探究該研究對象的空間分布規(guī)律.根據(jù)據(jù)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計特征的不同情況，目前地統(tǒng)計學插值方法主要有簡單克里格插值、普通克里格插值、泛克里格插值等.

鑒于本次研究所選用的數(shù)據(jù)樣本比較充足，可以滿足地統(tǒng)計學插值方法對數(shù)據(jù)樣本容量的要求，而且經(jīng)過對數(shù)變換后數(shù)據(jù)樣本均服從正態(tài)分布，因此可以利用克里格方法對合肥市住宅商品房價格進行空間插值分析.在ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模塊選擇普通克里格法進行插值預測，得到合肥市住宅商品房價格空間分布圖（圖1）.

圖1　合肥市住宅商品房價格空間分布圖

圖2　合肥市住宅商品房價格等值線圖

利用Arcgis10.0軟件中的工具，以等值線間距350元/m2繪制商品房價格等值線，得出合肥市住宅商品房價格等值線圖（圖2）.

3　合肥房價空間分布特征

（1）合肥市房價空間分布總體上符合由城市中心向城市外圍房價遞減這一規(guī)律.越靠近城區(qū)中心，房價越高，并且由中心向四周逐級遞減，雖然在局部地區(qū)還會出現(xiàn)高值點，但是總體上還是呈現(xiàn)遞減趨勢.

（2）合肥市的房價極高值區(qū)域出現(xiàn)在一環(huán)內(nèi).這里交通便利，是合肥政治、經(jīng)濟、文化、金融樞紐地段，同時也是城市中心商業(yè)圈.其中，合作經(jīng)濟廣場是2009年備受關(guān)注的“廬陽地王”.從圖1中可以看出房價在10587- 11150元/m2之間，是合肥市的房價極高值區(qū).

（3）合肥市的房價次高值區(qū)主要集中在由蜀山區(qū)和廬陽區(qū)的城區(qū)中心.這兩個城區(qū)大都位于北一環(huán)和北二環(huán)內(nèi)，交通密集度大且通達性較好，加之城區(qū)建設比較完善、自然環(huán)境較好，房價大于8500 元/m2主要集中于這兩個城區(qū).蜀山區(qū)內(nèi)有大蜀山風景區(qū)、徽園、天鵝湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，適宜居住，因而這兩處附近住宅區(qū)頗多，價格均值大多在8000 元/m2以上.廬陽區(qū)是合肥市老城區(qū)，市政基礎設施齊全，新開盤的商品房樓盤均價在8000元/m2以上.區(qū)內(nèi)學校眾多，安徽大學、中國科技大學(西區(qū))、安徽農(nóng)大、合肥市八中(新區(qū))、五十中、農(nóng)大附屬中小學等，教育設施配套齊全，實力雄厚.此外，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)環(huán)線環(huán)繞兩區(qū)，兩區(qū)距離商業(yè)中心比較近，是合肥市房價次高值地區(qū).

（4）合肥市房價空間分布特征呈現(xiàn)出多中心分布.從等值線圖中可以明顯看出，蜀山區(qū)的住宅商品房分布比較密集，出現(xiàn)多個峰值，是居民購房意向比較高的區(qū)域.蜀山區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，商品房數(shù)量最多，商品房均價也高于其他區(qū).政務區(qū)是房價峰值中心，商品房價格均在10000元/m2以上.包河區(qū)住宅商品房則主要集中于濱湖新區(qū)和省政府附近，濱湖新區(qū)依托巢湖，水系眾多，生態(tài)環(huán)境良好，商品房價格相對較低，因此吸引了不少購房者.瑤海區(qū)的住宅商品房則主要集聚于新站區(qū).

（5）房價低值區(qū)主要出現(xiàn)在瑤海區(qū)、蜀山區(qū)區(qū)和廬陽區(qū)這幾個城區(qū)的外圍地帶.2009年正式納入瑤海區(qū)的龍崗綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由于距離市區(qū)遠，基礎設施不完善，城區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)批發(fā)市場集中，市民居住意向不高，因此商品房價格也較低，大都在4000- 6000元/m2之間，皇馬花園為4988元/m2.蜀山區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靠近肥西縣，距離市中心較遠，科教文衛(wèi)設施相對較少，房價相對也較低，南艷湖附近的前城芒果墅均價為4599元/m2.

（6）合肥市交通條件的優(yōu)劣也會對各個區(qū)域的房價產(chǎn)生影響.合肥市三環(huán)以內(nèi)，交通道路網(wǎng)密集，通達性好，為房價的高值分布區(qū).一環(huán)以內(nèi)，為房價極高值分布區(qū)，價格大多在8000元/m2和9000元/m2以上，有的甚至超過10000元/m2.包河區(qū)內(nèi)的省行政中心位于一環(huán)內(nèi)，交通極其便利，加之是省政府所在地，房價形成一個高值區(qū).二環(huán)內(nèi)是中等房價布區(qū)，房價的分布值在7000/m2以上.三環(huán)邊緣是較低值區(qū)，房價大致在6000元/m2- 6500元/m2之間.而三環(huán)以外，為房價較低值區(qū)和低值區(qū)的分布范圍，但是幾條交通干線的連接點附近的房價要高于周圍房價.在各個區(qū)的外圍，由于距離市中心較遠，交通不發(fā)達，通達性差，因而也是房價的低值分布區(qū).

參考文獻：

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〔9〕湯國安，楊昕，等.ArcGIS地理信息系統(tǒng)空間分析實驗教程(第二版)[M].科學出版社，2012.450-454.

中圖分類號：F293.20

文獻標識碼：A

文章編號：1673- 260X（2015）03- 0062- 03