劉德炳

一項在全國被執(zhí)行了10年的樓市政策，正在從部分地區(qū)開始逐步退出歷史舞臺，這就是樓市的“9070”政策。

所謂“9070”，是指2005年為調(diào)控瘋狂上漲的樓市，國家9部委聯(lián)合發(fā)布的“國六條”，其中明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下房型比例不低于70%”的政策，此后長期執(zhí)行。

不僅如此，包括關于境外人員購房限制等一系列有關樓市的政策，都有被廢止的可能。

在目前“去庫存”的重壓大背景下，自去年以來，中國樓市的政策環(huán)境已經(jīng)在逐步發(fā)生變化。從2014年6月的部分城市取消限購，到2014年9月松綁樓市限貸，直至今年初的調(diào)結構、去庫存，很多地區(qū)都啟動了多輪救市。

不過，面對部分城市的多輪刺激，房地產(chǎn)市場會應聲而變嗎？

四川公開表態(tài)樓市“去行政化”

日前，四川住建廳有關負責人公開表示，過去90平方米以下房屋，須占全市或某項目建筑面積70%以上的規(guī)定，將被中止。

“調(diào)整‘9070’政策有利于優(yōu)化產(chǎn)品供應結構，滿足市場需求?！边@位負責人指出，為去行政化，四川省將對地方政府住房消費政策進行一次集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。

根據(jù)四川住建部門部署，目前四川正在全省范圍內(nèi)開展樓市去行政化，四川計劃，將去年只有10個左右的市、州出臺的樓市“微刺激”政策推廣到全省絕大多數(shù)市州。

1月21日， 資陽市公布了樓市“20條”措施，其中除了調(diào)整公積金貸款、降低首套房認定門檻、落實購房稅收金融等措施之外，記者還注意到，這“20條”中還包括了“購房直接獎勵現(xiàn)金、取消境外機構在當?shù)刭彿肯拗啤钡榷囗椥麓胧?，尺度之大遠超其他地方。其中“買房獎勵現(xiàn)金”一項的具體規(guī)定是，凡在資陽市主城區(qū)購置首套房（限價房和安置房除外）的居民，一次性獎勵7000元。

資陽市房管局有關負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這一情況屬實，購房優(yōu)惠期只有一年時間，政策此舉是為了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

繼“去限購”、“去限貸”后，

目前主打“去庫存”

不僅僅是四川，全國多個地方也同樣出臺了救市措施。記者了解到，廈門從1月16日起，思明區(qū)、湖里區(qū)144平米以下商品住房取消限購措施，由于此前其他區(qū)域已經(jīng)取消了限購，這意味著廈門將全面取消商品住房限購措施。

另外，紹興日前也出臺了以購房稅收補貼為主的樓市刺激措施，而海南省正按照“一升一降一優(yōu)”的要求，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，降低純商品住房比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局，并抓緊研究出臺產(chǎn)權式酒店管理暫行辦法，推動海南房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士指出，從這些地方救市措施來看，在去年6月去限購、去年9月去限貸之后，今年的第三輪刺激政策逐步轉(zhuǎn)向于調(diào)結構去庫存，如四川取消“9070”政策，海南調(diào)整房地產(chǎn)各類物業(yè)的比例等都是如此。

有意思的是，住建部部長陳政高在去年底全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上也表示，2014年及時調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策，2015年要準確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此向《中國經(jīng)濟周刊》表示，這意味著2015年去庫存依然是樓市主線。

商品房成交額6年來首次下降

去庫存、降房價、并購或成新常態(tài)

國家統(tǒng)計局日前公布，2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%是最近6年來商品房成交量和成交額的首次下降。

與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%。

在談到2014年房地產(chǎn)市場情況時，陳政高部長指出，“今年房地產(chǎn)市場供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒有變?！?/p>

四川省住建廳有關負責人曾公開表示，2015年將針對房地產(chǎn)市場推出多重利好政策，以力爭2015年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4800億元以上，同比增長10%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從他們監(jiān)測的2014年12月份36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末同期增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加361萬平方米。

張宏偉說，這表明樓市庫存依然在持續(xù)增加，盡管去年以來多個地方政府取消限購限貸等來刺激樓市，但沒有改變大部分城市庫存較大的市場現(xiàn)狀，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在今年內(nèi)仍然有下行壓力。

此外，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，中國經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長將成為“新常態(tài)”，也意味著繼續(xù)推升樓市基本面回升的動力有限，2015—2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現(xiàn)出來。

不過，盡管大勢低迷，但部分龍頭房企，則表現(xiàn)出了較高的成長性。據(jù)華夏幸福日前公告，公司2014年實現(xiàn)銷售額512.5億元，銷售面積581.5萬平方米，同比分別增長37.0%和66.3%，超額完成500億元目標。1月5日，萬科發(fā)布公告稱，2014年全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長21.1%和25.9%。華夏幸福有關負責人向《中國經(jīng)濟周刊》表示，該公司的走勢好于行業(yè)一般水平，預計2015年會繼續(xù)穩(wěn)中求進。

張宏偉表示，全國總體銷售量出現(xiàn)了下降，但龍頭房企則普遍銷售增長，這意味著中小房企的生存空間繼續(xù)受到壓縮，中小房企倒閉、破產(chǎn)以及并購將會成為新常態(tài)。