對(duì)住宅小區(qū)車位歸屬問題的初探

崔雅婧

華東政法大學(xué)研究生教育院，上海201620

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展生活水平不斷的提高，人們的住房條件進(jìn)一步的改善，同時(shí)對(duì)汽車擁有量的不斷增加，住宅小區(qū)車位的供給與需求之間的矛盾越發(fā)激烈，對(duì)于小區(qū)車位的歸屬問題不明是矛盾的重點(diǎn)，到底是屬于開發(fā)商還是小區(qū)業(yè)主還是物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)不明其實(shí)直接傷害的是業(yè)主的切身利益。

關(guān)鍵詞：地面停車位；地下停車位；小區(qū)車位車庫歸屬；建筑容積率

中圖分類號(hào)：D923.2

作者簡(jiǎn)介：崔雅婧，女，本科，華東政法大學(xué)研究生教育院，同等學(xué)力申請(qǐng)碩士學(xué)位，法學(xué)專業(yè)，研究方向：民商法。

一、住宅小區(qū)車位的法律屬性

首先必須要明確住宅小區(qū)車位的法律性質(zhì)，這里就涉及到《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)概念和特征

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)建筑物中專有部分的專有權(quán)、對(duì)建筑物中共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)主要包括三方面基本內(nèi)容：

(1)對(duì)專有部分的專有權(quán)。權(quán)利人對(duì)于建筑物專有部分擁有可以直接占有、使用、收益和處分的權(quán)利。即業(yè)主對(duì)于自己所有的不動(dòng)產(chǎn)專有部分，可以居住，也可以依法出租收取租金，還可以抵押或者出售的權(quán)利。

(2)對(duì)共有部分的共有權(quán)。權(quán)利人對(duì)于建筑物共有部分享有共有權(quán)。即業(yè)主對(duì)自己專有部分以外的過道、電梯、走廊、管線等共有部分，還有對(duì)小區(qū)公共綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有共有權(quán)。

(3)因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)。權(quán)利人對(duì)共有部分中，因共有關(guān)系而產(chǎn)生的對(duì)共有部分的管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)公共部分與公共設(shè)備的適用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)可以通過業(yè)主委員大會(huì)來進(jìn)行管理。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

(1)客體的整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是以建筑物為整體，分為專有部分和共有部分的所有權(quán)的形式。

(2)內(nèi)容的多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)主要包括專有權(quán)、共有權(quán)以及管理權(quán)三個(gè)方面。

(3)統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)并不是專有權(quán)、共有權(quán)以及管理權(quán)三個(gè)權(quán)利的組合，而是一個(gè)整體又獨(dú)立的統(tǒng)一結(jié)合的權(quán)利。

(4)專有權(quán)的主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人即業(yè)主主要是因?yàn)閾碛辛藢Ｓ袡?quán)，才附帶擁有共有權(quán)和管理權(quán)。

(二)住宅小區(qū)車位作為建筑物從物的共有部分

對(duì)于住宅小區(qū)的車位是屬于建筑物的專有部分還是共有部分，這是確認(rèn)停車位權(quán)利歸屬問題的前提。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)的停車位應(yīng)作為建筑物從物的共有部分來作分析。

共有部分是建筑物中建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以共同使用和所有的部分。根據(jù)《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》對(duì)共有部分的規(guī)定，建筑物的共有部分主要包括：

1.建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的過道、電梯等；

2.建筑物的附屬物，如防火設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等；

3.建筑物的附屬設(shè)施，如停車場(chǎng)、消防設(shè)施等；

4.建筑用地，如綠地、圍墻等。

住宅小區(qū)的車位一般的用途就是給住在小區(qū)內(nèi)所有住戶提供停車的車位，很明顯，停車位是一項(xiàng)便民的設(shè)施，而且停車位又屬于小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所之一，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，從而具有附從性，所有停車位不能作為建筑物的專有部分，應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的共有部分。

(三)住宅小區(qū)車位具有不可分割性

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分具有不可分割性。住宅小區(qū)的車位是附隨著住宅小區(qū)的建成而存在的，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分和共有部分，所以是密不可分的，具有不可分割的屬性。而且當(dāng)小區(qū)的業(yè)主紛紛取得房屋所有權(quán)，即取得所有權(quán)，也就取得了對(duì)共有部分的共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有所有權(quán)和專有所有權(quán)以及對(duì)共有部分的共有權(quán)是所有權(quán)人擁有的權(quán)利，權(quán)利人對(duì)三個(gè)權(quán)利一起擁有、使用、收益和處分。

由此引申出現(xiàn)今社會(huì)一個(gè)熱門話題，房屋的買賣車位歸屬問題。這里就簡(jiǎn)單闡述下筆者的觀點(diǎn)。住宅小區(qū)的車位作為建筑物共有部分，在業(yè)主對(duì)房屋買賣中，車位使用權(quán)的處分成為焦點(diǎn)，車位的專有使用權(quán)不得與所有權(quán)分離，因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)中共有部分具有不可分割性，因此，車位不能單獨(dú)處分，作為共有部分，與專有部分具有主從關(guān)系。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人，不得將車位單獨(dú)買賣給他人，也不得賣了房屋唯獨(dú)車位不賣也是不行的。

二、住宅小區(qū)停車場(chǎng)所的法律屬性

(一)停車庫概念

1.地上停車庫概念

地上停車庫是指開發(fā)商在得到《建設(shè)規(guī)劃許可證》后，在小區(qū)地面劃線分割標(biāo)明停車區(qū)域，作為社會(huì)的停車庫以方便小區(qū)業(yè)主停車。

2.地下停車庫概念

地下停車庫是指開發(fā)商利用附屬于建筑物的地下空間，建造的停車庫。

對(duì)于地下停車庫的性質(zhì)及其歸屬，目前存在較大的爭(zhēng)議。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，地下停車庫應(yīng)屬于建筑物公共部分，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主所有；但開發(fā)商卻認(rèn)為，既然當(dāng)初是開發(fā)商投資進(jìn)行建造的地下車庫，理應(yīng)由開發(fā)商擁有，再對(duì)業(yè)主進(jìn)行出售，業(yè)主經(jīng)購(gòu)買后得到地下車庫的使用權(quán)。

(二)停車場(chǎng)的法律屬性

之前筆者已經(jīng)表述觀點(diǎn)，住宅小區(qū)的停車位應(yīng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分，是附屬于建筑物的，是具有輔助效用的從物。如果當(dāng)業(yè)主準(zhǔn)備出售房屋時(shí)，停車位也理應(yīng)一起讓出，因?yàn)樽鳛閺奈?，是附隨主物所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移的。對(duì)于停車位的保留，開發(fā)商應(yīng)與業(yè)主共同協(xié)商，如果沒有約定，住宅小區(qū)的停車位就以從物跟隨主物將所有權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。

我們從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，針對(duì)地下停車庫的法律歸屬尤其重要。房屋買賣會(huì)涉及到建筑容積率的問題，但往往這建筑容積率只是涉及到土地使用權(quán)是由地面建筑物來分擔(dān)的，而地下停車位因是建設(shè)在建筑物的地下部分，不影響建筑容積率的，也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。所以，既然地下建設(shè)的停車庫并不分?jǐn)偼恋?，理?yīng)作為從物附隨主物一并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，開發(fā)商無權(quán)自己處分。

三、住宅小區(qū)停車場(chǎng)共有權(quán)的法律性質(zhì)

許多業(yè)主認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)的停車庫，應(yīng)當(dāng)按份共有。因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)主對(duì)建筑物所擁有的面積不同，所以對(duì)于小區(qū)公共設(shè)施的停車位也根據(jù)自身享有的面積份額來分?jǐn)?，同樣按照自己的份額來繳納物業(yè)管理費(fèi)。但也有業(yè)主認(rèn)為，既然小區(qū)的停車位是屬于所有業(yè)主的公共設(shè)施，就應(yīng)該所有業(yè)主共同共有，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)，也是由所有業(yè)主分?jǐn)?，而不是根?jù)各自面積來分擔(dān)，理應(yīng)等額分?jǐn)?，所有?quán)人享受公共設(shè)施的所有權(quán)，不應(yīng)該根據(jù)所有權(quán)大小而有所區(qū)別。

筆者認(rèn)為，我們?cè)诳创^(qū)停車位的共有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從共有部分的整體來考慮，不應(yīng)強(qiáng)制把共有設(shè)施分割開來，分開看待這個(gè)問題。對(duì)于小區(qū)停車位的共同共有就是不能再?gòu)?qiáng)行劃分一個(gè)份額出來。假設(shè)一個(gè)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)同時(shí)擁有2、3套房屋，如果按業(yè)主面積來分?jǐn)?，一套房屋就可擁有一個(gè)停車位，那么這位業(yè)主會(huì)擁有2、3個(gè)停車位，業(yè)主如果沒有2、3輛車，不使用停車位，這會(huì)對(duì)小區(qū)造成一種資源浪費(fèi)，同樣如果業(yè)主擅自將公共停車位租借或買賣給他人，這就違背本文之前的論點(diǎn)，從物隨主物權(quán)利一并轉(zhuǎn)移，從物不得分離主物。所以，筆者認(rèn)為，小區(qū)的停車位的共有權(quán)應(yīng)是全體業(yè)主共同共有的，不應(yīng)按照建筑物面積的大小而有所區(qū)分，這樣既利用資源，又符合停車位的建設(shè)是服務(wù)小區(qū)業(yè)主的初衷。

四、住宅小區(qū)停車位法律完善

本文初步探析了住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)，因?yàn)楝F(xiàn)代小區(qū)住宅停車位已然已經(jīng)是開發(fā)商在建造小區(qū)時(shí)必須充分考慮的公共設(shè)施，既方便小區(qū)業(yè)主的日常生活，同時(shí)也是現(xiàn)代化建設(shè)的大方向。在小區(qū)停車庫越來越受關(guān)注的情形下，如何管理好日常停車難問題，則是上述論述的重點(diǎn)。但本文所論述的也只是冰山一角，這個(gè)問題的有效解決，還要寄希望于今后國(guó)家立法上的重視。目前，住宅小區(qū)停車位的立法存在欠缺，目前法律規(guī)范中，對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)和住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)和權(quán)利歸屬并沒有做出明確的法律規(guī)定。物權(quán)法、現(xiàn)有法條等，都沒有直接好的針對(duì)性強(qiáng)的規(guī)定，所以，就因?yàn)槟壳拔餀?quán)法上對(duì)住宅小區(qū)停車位法律規(guī)范的缺失，筆者希望國(guó)家立法能夠從國(guó)家層面，以法律的角度，制定嚴(yán)格的法律條文，來約束小區(qū)停車可能涉及到的糾紛問題，對(duì)住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)及歸屬作出明確的法律規(guī)定，這樣既能完善法律規(guī)范，又能更有效地提倡文明小區(qū)建設(shè)。