李曉瑜

摘 要：大城市的房?jī)r(jià)飄升顯著，國(guó)家著力解決大城市中中低收入家庭的住房困難，相繼制定了的政策，如經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策，也取得了一些成果。但是從目前的實(shí)踐看來(lái)大城市中的中低收入家庭的住房問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決，本文通過(guò)分析一線城市公共住房政策的實(shí)踐結(jié)果，結(jié)合中小城市自己本身的特點(diǎn)，借鑒其他國(guó)家的政府解決此類(lèi)問(wèn)題的政策，對(duì)住房問(wèn)題進(jìn)行了分析和研究，避免過(guò)度商品化，更好的保障中低收入家庭有房住，對(duì)公共住房問(wèn)題提出一些建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：公共住房；政策實(shí)施；問(wèn)題；解決；對(duì)策研究

一、公共住房的概念

為了解決中低收入的住房問(wèn)題，由中央或地方政府直接投資建設(shè)住房，或者通過(guò)對(duì)建房機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)公司）提供補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，再由建房機(jī)構(gòu)建設(shè)，然后按政府規(guī)定的價(jià)格、租金或由政府出資購(gòu)買(mǎi)后再以規(guī)定的價(jià)格、租金向中低收入階層出售或出租住房。這類(lèi)住房，就被稱(chēng)之為“公共住房”。如美國(guó)的公共住房（public housing），日本政府的公營(yíng)住房和公團(tuán)住房，新加坡的公共組屋（或稱(chēng)政府組屋），香港的公屋（包括廉租屋和居屋）等。

二、公共住房的分類(lèi)

1998 年，中國(guó)政府正式確定把發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)作為我國(guó)的公共住房政策加以實(shí)施。由此，針對(duì)中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房和針對(duì)最低收入階層的廉租住房作為中國(guó)的公共住房就成了中國(guó)社會(huì)保障制度的一個(gè)重要組成部分。

經(jīng)濟(jì)適用房是按國(guó)家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷(xiāo)住宅）建設(shè)的普通住宅，其價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%——3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售，只售不租。其成本價(jià)由 7 項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以?xún)?nèi)的利潤(rùn)）構(gòu)成。

廉租住房，“1998 年以來(lái)，中國(guó)政府積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，不斷完善廉租住房保障政策。對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。各地政府在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，因地制宜建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，實(shí)行以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。

三、中小城市公共住房政策實(shí)施的現(xiàn)狀

開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的利益沖突影響了政策的落實(shí)。對(duì)于公共住房政策的實(shí)施，雖然各地根據(jù)實(shí)際情況采取了不完全相同的方式，但一般都是先由各地政府進(jìn)行，統(tǒng)籌規(guī)劃，再由開(kāi)發(fā)單位組織建設(shè)和銷(xiāo)售，這些開(kāi)發(fā)單位既有政府直屬機(jī)構(gòu)，又有政府部門(mén)通過(guò)招標(biāo)方式選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還有利用自有土地建房的企事業(yè)單位，由于涉及多個(gè)部門(mén)和多方利益，一旦協(xié)調(diào)不好必將直接影響政策的貫徹落實(shí)。

首先，公共住房政策的保障目標(biāo)與地方政府的利益發(fā)生沖突。國(guó)家為保障中低收入家庭的住房利益，切實(shí)降低公共住房的價(jià)格，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，即免征土地出讓金；可對(duì)于中小城市的地方政府而一言，土地出讓金一直是則政收入的重要來(lái)源，一旦按政策規(guī)定大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，地方政府就會(huì)失去一筆可觀的國(guó)有土地出讓金收入。而廉租房的建設(shè)則是政府唱主角，保證廉租房資金的來(lái)源，對(duì)中小城市政府來(lái)說(shuō)要投入大量的資金，這對(duì)中小城市的財(cái)政和政府都是一個(gè)很大的考驗(yàn)。

其次，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)識(shí)和行為不一致。有些地方政府認(rèn)識(shí)到發(fā)展公共住房的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，想要積極的發(fā)展好公共住房，可一部分房. 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于考慮到公共住房利潤(rùn)和利益問(wèn)題，對(duì)公共住房的開(kāi)發(fā)私建設(shè)并不熱心。

一方面開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房包括馬上要出臺(tái)的限價(jià)房，山于受戶(hù)型、位置、等方面政策的制約，其利潤(rùn)空間必然受到擠壓；另一方而公共住房的存在木身會(huì)減少商品住房的銷(xiāo)售，抑制商品住房的價(jià)格，從而影響自身的利益，因此當(dāng)卜叮自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)常給政府施加壓力，強(qiáng)烈要求地方政府削減或取消公共住房供應(yīng)以確保商品住房的發(fā)展，而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般都是當(dāng)?shù)囟愂罩饕骼U企業(yè)，在中小城市的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位，與公共住房關(guān)系最緊密的開(kāi)發(fā)商阻撓政府實(shí)施公共住房政策，這必然會(huì)使很多中小城市的公共住房建設(shè)發(fā)展較慢或中途被迫取消。

四、對(duì)策研究

我們應(yīng)該把公共住房政策通過(guò)立法的形式固定下來(lái)，公共住房立法應(yīng)明確制定公共住房政策的內(nèi)容、目的、指向?qū)ο蟆械褪杖腚A層，公共住房的分配原則、程序，公共住房受益人的權(quán)利和義務(wù)，政府的職能和責(zé)任，財(cái)政金融保障措施、監(jiān)督管理和法律責(zé)任。從法律上明確中公共住房是低收入階層的應(yīng)享權(quán)利，在公共住房方面做到有法可依。

根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模及增長(zhǎng)速度、居民收入水平、城市擴(kuò)建速度、建筑成本、戶(hù)型結(jié)構(gòu)供求關(guān)系建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，根據(jù)國(guó)際上通行的住房五年周期理論，以五年為一個(gè)計(jì)劃實(shí)施階段。

在五年規(guī)劃里，要做到：一是建設(shè)數(shù)量適當(dāng)，做到供需基本平衡，讓迫切需要住房的人買(mǎi)得到、租得到房子。二是價(jià)格合理，讓消費(fèi)者買(mǎi)得起、租得起房子。本文認(rèn)為，鑒于中低收入者經(jīng)濟(jì)不寬裕、生活壓力大、家庭負(fù)擔(dān)重的實(shí)際情況，參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)控制在購(gòu)房者家庭（個(gè)人）年收入在扣除當(dāng)?shù)氐捅＝鸷?8 年的收入額，廉租住房的租金為租房家庭（個(gè)人）年收入在扣除當(dāng)?shù)氐捅＝鸷蟮娜种粸橐耍@樣才不致于影響他們的正常生活質(zhì)量。三是建筑面積嚴(yán)格控制在 80 平方米以?xún)?nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)出來(lái)的中低收入者家庭人數(shù)的多少設(shè)計(jì)一室一廳、二室一廳、三室一廳三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，以適合不同家庭（個(gè)人）的需要。四是設(shè)計(jì)的公共住房要結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)濟(jì)適用，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的公共住房小區(qū)要建立起學(xué)校、醫(yī)院、文化體育設(shè)施、市場(chǎng)等齊全的配套設(shè)施，要有便捷的公共交通。

五、結(jié)語(yǔ)

居住問(wèn)題在任何一個(gè)國(guó)家的任何一個(gè)時(shí)期，都不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。安居能樂(lè)業(yè)。我國(guó)古代著名政治家、思想家管子也說(shuō)：“地者，政之本也。故地可以正政也，地不平調(diào)和，則政不可正也。政不正則事不理也?！比伺c住宅，經(jīng)常被形容為蝸牛與殼的關(guān)系，“無(wú)殼蝸?！痹谧匀唤鐭o(wú)法生存。政府通過(guò)制定相關(guān)的公共住房政策，發(fā)展具有保障性和公共性的公共住房，這既是住房商品自身特性的必然要求，同時(shí)又是解決相關(guān)的社會(huì)政治問(wèn)題，增進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)安定，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。endprint