文/鄭曉俐、陳濤 萬(wàn)向職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江 杭州 310023

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為及對(duì)策分析

文/鄭曉俐、陳濤 萬(wàn)向職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江 杭州 310023

為提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范化程度，在分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為表現(xiàn)、產(chǎn)生原因及危害的基礎(chǔ)上，從政府、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員三個(gè)角度出發(fā)提出降低不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的對(duì)策。

房地產(chǎn)估價(jià)；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為；對(duì)策

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著積極的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范化程度必須隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場(chǎng)化程度的加深而提高，而杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范化程度建設(shè)過(guò)程中顯得尤為重要。

一、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為

1、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》中規(guī)定，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為指的是經(jīng)營(yíng)者違反規(guī)定，損害其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為。從特征上說(shuō)，即經(jīng)營(yíng)者為了達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)的目的，故意違背商業(yè)道德，損害其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益。具體表現(xiàn)主要有：采用假冒或偽造等混淆手段從事市場(chǎng)交易；商業(yè)賄賂；虛假宣傳；侵犯商業(yè)機(jī)密；低于成本價(jià)銷(xiāo)售商品；附條件交易；違反規(guī)定的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售；損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信譽(yù)；招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；強(qiáng)制交易；政府及其所屬部門(mén)濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)等。

2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為

（1）商業(yè)賄賂--以回扣、手續(xù)費(fèi)等方式拉業(yè)務(wù)

目前很多房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)均由委托方指定估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，為取得業(yè)務(wù)估價(jià)機(jī)構(gòu)常以回扣、手續(xù)費(fèi)等形式返點(diǎn)給相關(guān)人員。

（2）低于成本價(jià)銷(xiāo)售商品--為取得業(yè)務(wù)隨意調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)家計(jì)委和住建部對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定，但很多估價(jià)機(jī)構(gòu)為取得業(yè)務(wù)競(jìng)相降價(jià)；抵押估價(jià)中不按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的以估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，采用定額計(jì)價(jià)，即多少錢(qián)一份的方式收取。

（3）附條件交易--迎合委托方意愿進(jìn)行估價(jià)

迎合委托方意愿進(jìn)行估價(jià)是很多估價(jià)機(jī)構(gòu)取得業(yè)務(wù)的條件；為取得抵押業(yè)務(wù)迎合銀行意愿低評(píng)抵押房產(chǎn)，損害被抵押人利益；為取得作價(jià)入股業(yè)務(wù)迎合委托人意愿高評(píng)入股房產(chǎn)，造成虛假出資，損害其他股東利益；為取得轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)迎合委托人意愿低評(píng)交易房產(chǎn)以降低交易稅費(fèi)，損害國(guó)家利益。

（4）采用假冒或偽造等混淆手段從事市場(chǎng)交易--企業(yè)資質(zhì)與執(zhí)業(yè)水平不符合

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依法在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，公司上市、企業(yè)清算等業(yè)務(wù)二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接；公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押等業(yè)務(wù)三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接。

二、產(chǎn)生原因

1、約束有限--法律法規(guī)建設(shè)趕不上行業(yè)發(fā)展速度

隨著行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍的越加廣泛，針對(duì)性差、約束力低的法律法規(guī)體系弊端越來(lái)越明顯。

2、行為習(xí)慣--市場(chǎng)化程度趕不上市場(chǎng)發(fā)展速度

近些年房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)快速發(fā)展，業(yè)務(wù)從單純的交易管理擴(kuò)大到城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)和投資咨詢(xún)等各個(gè)領(lǐng)域。

3、節(jié)約成本--從業(yè)者素質(zhì)趕不上行業(yè)發(fā)展需要

估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的迅速擴(kuò)大促使估價(jià)機(jī)構(gòu)用人需求增加，估價(jià)行業(yè)的火熱也促使估價(jià)師考試報(bào)名人數(shù)逐年增加，考試審核不嚴(yán)使得毫無(wú)估價(jià)背景的人也能參加考試，而考試的理論性使得學(xué)歷高學(xué)習(xí)能力強(qiáng)的人容易考取估價(jià)師證，真正從事估價(jià)一線(xiàn)工作的人員因?yàn)闃I(yè)務(wù)受限、實(shí)際與理論之間的差異等原因無(wú)法考出估價(jià)師證，導(dǎo)致考出證書(shū)的不一定從事估價(jià)工作，從事估價(jià)工作的難以考出證書(shū)。

三、危害

1、滋生腐敗，影響資產(chǎn)及金融安全

2、擾亂市場(chǎng)，降低社會(huì)地位

3、增加風(fēng)險(xiǎn)，損害企業(yè)利益

四、應(yīng)對(duì)措施

1、政府角度

（1）規(guī)定辦法上升至法律法規(guī)層面

如前所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中的法律法規(guī)以技術(shù)規(guī)范為主，要防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違法行為必須提高法律約束力，加大懲罰力度，因而應(yīng)在立法角度出臺(tái)針對(duì)估價(jià)行業(yè)的法律法規(guī)，并明確實(shí)施細(xì)則，在違法行為認(rèn)定及處罰措施上條件清晰，操作性強(qiáng)。

（2）制定具體的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一以房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為基準(zhǔn)實(shí)行差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，不區(qū)分估價(jià)對(duì)象所在城市、估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、價(jià)值類(lèi)型。

（3）考試審核嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要有良好的社會(huì)地位，必須要提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，而良好服務(wù)質(zhì)量必須要有扎實(shí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)估價(jià)人員才能提供，這就要從從業(yè)人員這個(gè)源頭抓起，讓真正持證的估價(jià)師從事一線(xiàn)估價(jià)，杜絕房地產(chǎn)估價(jià)師掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)角度

（1）達(dá)成行業(yè)共識(shí)，形成監(jiān)督體系

估價(jià)機(jī)構(gòu)是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的主體，要降低不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，最主要的是要獲得估價(jià)機(jī)構(gòu)的認(rèn)同，即發(fā)揮各地行業(yè)協(xié)會(huì)作用，在公平競(jìng)爭(zhēng)、合理定價(jià)等問(wèn)題上形成共識(shí)，共同遵守，嚴(yán)格自律，互相監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)有違反共識(shí)的，行業(yè)內(nèi)通報(bào)，并報(bào)上級(jí)主管部門(mén)，考慮做降級(jí)處理。

（2）建立信用檔案，實(shí)行清出制度

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立。

（3）加強(qiáng)繼續(xù)教育，提高估價(jià)技術(shù)

只有估價(jià)服務(wù)專(zhuān)業(yè)而扎實(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)才能掌握主動(dòng)權(quán)，不被委托方牽著走。

3、估價(jià)人員角度

（1）提升職業(yè)道德，拒絕違法行為

估價(jià)機(jī)構(gòu)參與不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)多由估價(jià)師立場(chǎng)不堅(jiān)定導(dǎo)致，因?yàn)樽罱K的成果需要由估價(jià)師提供，為降低甚至杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，應(yīng)從估價(jià)師入手，加強(qiáng)估價(jià)師職業(yè)道德教育。與此同時(shí)，健全估價(jià)報(bào)告評(píng)審制度，定期抽查估價(jià)報(bào)告，并將報(bào)告評(píng)審結(jié)果與估價(jià)師續(xù)期注冊(cè)相結(jié)合。主觀與客觀共同作用，讓估價(jià)師拒絕違法行為。

（2）提高服務(wù)質(zhì)量，提升專(zhuān)業(yè)形象

高質(zhì)量的估價(jià)報(bào)告是勇于參與公平競(jìng)爭(zhēng)的先決條件，為了營(yíng)造良好的估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，應(yīng)從估價(jià)一線(xiàn)從業(yè)人員入手，提升從業(yè)人員素質(zhì)，提高估價(jià)服務(wù)質(zhì)量。良好的專(zhuān)業(yè)形象，也是獲得業(yè)務(wù)最好的名片，讓委托方認(rèn)同估價(jià)工作的物有所值，才能共同維護(hù)估價(jià)行業(yè)的良好競(jìng)爭(zhēng)秩序。

[1]許琴，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，當(dāng)從加強(qiáng)行業(yè)長(zhǎng)效管理做起[J］，房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（2）：37；

[2]曾景偉，淺析我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及方法[J］，新教育時(shí)代，2014（36）：61、78；

[3]馮宗國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J］，城市建設(shè)理論研究（電子版），2013 （35）：80-85。

[4]全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法[Z］，1993-9-2。